Erbbaurecht: 10 wichtige Tipps zur Erbpacht für Käufer & Verkäufer

Beim Erbbaurecht steht das eigene Haus auf einem fremden Grundstück. Typisch hierfür ist, dass der Kaufpreis in der Regel niedriger ist als bei einer Immobilie auf einem Grundstück ohne Erbbaurecht. Wir erklären Ihnen, was Sie beim Kauf eines Erbbaugrundstücks beachten müssen und welche Tücken das Erbbaurecht – auch Erbpacht genannt – beim Immobilienverkauf hat.

Das Erbbaurecht lässt sich so umschreiben: Jemand kauft eine Immobilie auf dem Grund und Boden einer anderen Person. Der Käufer besitzt somit zwar das Haus, aber nicht das Grundstück. Dabei ist das Erbbaurecht selbst wie ein Grundstück zu behandeln: Es kann vererbt, verkauft oder belastet werden. In der Regel werden Erbbaurechte von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen vergeben, seltener von Privatpersonen. 

Rechtlich geregelt ist das Erbbaurecht im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Im notariellen Erbbaurechtsvertrag wiederum legen der Grundstückseigentümer – also der Erbbaurechtsgeber – und der Käufer – das ist der Erbbaurechtsnehmer – die Details fest.

Das Erbbaurecht wird dann sowohl im Grundbuch als auch im Erbbaugrundbuch eingetragen. Für die Nutzung des Erbbaugrundstücks muss der Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins an den Eigentümer zahlen. Dieser ist in etwa mit einer Miet- oder Pachtzahlung vergleichbar. Zudem ist die Nutzungsdauer üblicherweise auf 60 bis 99 Jahre (Gewerbe: 40 bis 59 Jahre) begrenzt.

Wie genau das Erbbaurecht funktioniert, zeigt Ihnen die folgende Grafik:

Der zentrale Vorteil vom Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht im Vergleich zur klassischen Immobilie besteht darin, dass die Immobilien auf Erbbaugrundstücken oft zu günstigen Konditionen vergeben werden – etwa von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen, die damit beispielsweise Familien fördern möchten.

Die Erstvergabe von Grundstücken mit Erbbaurechten – um darauf beispielsweise ein Haus zu bauen – ist jedoch ein seltener Fall. Meistens erwirbt man die Immobilie nicht direkt vom ursprünglichen Erbbaurechtsgeber, sondern übernimmt sie vom aktuellen Erbbaurechtsnehmer. Es befindet sich dann also bereits ein Haus auf dem Erbpachtgrundstück.
Ob sich der Kauf eines Erbbaurecht-Grundstücks grundsätzlich lohnt, ist immer vom Einzelfall und den Zinsen des Immobiliendarlehens abhängig. Wichtig zu wissen ist, dass der Erbbauzins immer weitergezahlt werden muss, während ein Immobilienkredit langfristig getilgt sein wird.

Der Vorteil, kostengünstig Immobilieneigentümer zu werden, wird bei der Erbpacht mit diversen Nachteilen erkauft:  

• Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt und ein Erbbauzins fällt an – letzterer ist somit neben der Darlehensrate eine zusätzliche finanzielle Belastung. Hinzu kommt, dass der Erbbaurechtsgeber berechtigt ist, den Pachtzins regelmäßig zu erhöhen (siehe Punkt 8). Die Höhe des Erbbauzinses richtet sich zudem nach dem Grundstückswert.

• Der Erbbaurechtsnehmer muss für bauliche Veränderungen, die eine Baugenehmigung erforderlich machen, die Zustimmung des Grundstückseigentümers einholen. Darüber hinaus darf der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten Auflagen erteilen, wie dieser das Erbbaugrundstück nutzen darf. Auch beim Immobilienverkauf hat der Grundstückseigentümer laut Erbbaurechtsgesetz ein Mitspracherecht, das allerdings begrenzt ist.

• Als nachteilig kann sich auch die sogenannte Ankaufspflicht erweisen. Diese besagt, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück kaufen muss, wenn der Erbbaurechtsgeber dies fordert.

• Die Finanzierung eines Erbpachtobjekts kann sich schwieriger gestalten: So muss die Tilgung des Darlehens in vielen Fällen 10 bis 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts abgeschlossen sein, ansonsten kann das Erbbaurecht nicht als Sicherheit für die Darlehensvergabe genutzt werden. Weiterhin ist die Höhe der Grundschuld, mit der eine Erbpacht-Immobilie belastet werden kann, sowohl durch die hohen Sicherheitsabschläge der Bank als auch durch den Erbbaurechtsgeber häufig limitiert und es wird deutlich mehr Eigenkapital erfordert als bei Immobilien ohne Erbbaurecht.

Aus Sicht des Grundstückseigentümers gilt beim Erbbaurecht als Pluspunkt, dass er regelmäßige Einnahmen über den Erbbauzins erzielt und das Grundstück in seinem Besitz verbleibt. Ferner ist bei Grundstückseigentümern wie Kommunen und Kirchen häufig vorgesehen, dass sie Grundstücke nicht gewinnbringend veräußern dürfen. Über die Erbpacht können sie dennoch Einnahmen erzielen. Ein Nachteil ist allerdings, dass der Veräußerungserlös deutlich geringer ausfällt als bei einem „richtigen“ Immobilienverkauf.

Beim Kauf- oder Pachtvertrag muss zunächst unterschieden werden zwischen den zwei möglichen Fällen:

1. Dem Verkauf einer Immobilie mit laufendem Erbbaurecht und bereits bestehendem, an die Immobilie gebundenen, Vertrag.
   Hierauf gehen wir im folgenden Punkt 6 näher ein.
2. Dem „initialen“ Erbbaurechtsvertrag, der zwischen den Parteien neu geschlossen wird.
   Die grundsätzlichen Vor- und Nachteile dieses Falls haben wir unter Punkt 2 bereits behandelt. Des Weiteren ist zu beachten, dass der Abschluss eines neuen Erbpachtvertrages wie ein normaler Kaufvertrag eine notarielle Beurkundung erfordert. Allerdings müssen hier weitere Vertragsinhalte festgeschrieben werden, wie 

• die Laufzeit des Vertrags,
• die Höhe des Erbbauzinses,
• die Art der zulässigen Nutzung durch den Erbbauberechtigten.

Zudem wird nicht nur im Grundbuch ein entsprechender Eintrag nach Vertragsabschluss vorgenommen, sondern laut Erbbaurechtsgesetz, §14, auch im Erbbaugrundbuch. Dies enthält in Abteilung I Eintragungen zum Erbbauberechtigen und in Abteilung II den Erbbauzins sowie Rechte und Belastungen. In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen.

Die Immobilienbewertung mit Erbbaurechten spielt in diesen drei häufigsten Fällen eine wichtige Rolle:

Immobilienbewertung mit Erbbaurecht für den Verkauf

Soll eine Immobilie verkauft werden, die auf einem Erbbaugrundstück steht, bedarf dies zunächst einmal der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Diese darf er nur verweigern, wenn der künftige Käufer die Verpflichtungen aus dem Erbpachtvertrag – etwa die Zahlung des Erbbauzinses – voraussichtlich nicht erfüllen kann. Für den Verkauf wiederum muss die Erbbaurecht-Immobilie wie jedes andere Objekt auch bewertet werden.
Die Laufzeit der Erbpacht wird durch den Verkauf nicht beeinflusst. Wechselt die Immobilie beispielsweise bei einem Erbbaurecht über 99 Jahre nach 40 Jahren den Eigentümer, übernimmt dieser den Vertrag mit einer Restlaufzeit von 59 Jahren.

Allerdings gilt hier die Faustregel: Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer fällt der Verkehrswert der Immobilie aus. Es ist aber auch denkbar, dass der Erbbaurechtsgeber sich bereit erklärt, die Laufzeit zu erneuern – dann startet sie erneut mit 99 Jahren. Alternativ ist es auch möglich, dass der Grundstückseigentümer das Grundstück verkauft, anstatt die Erbpacht weiterlaufen zu lassen.

• Wichtig zu wissen: Der Grundstückseigentümer muss auch zustimmen, wenn die Erbpacht im Rahmen der Baufinanzierung des Käufers belastet werden soll. Damit soll verhindert werden, dass das Grundstück übermäßig stark mit Grundpfandrechten belegt wird.

Immobilienbewertung mit Erbpacht bei Ende des Erbbaurechtsvertrages

Wenn das Erbbaurecht endet und der Vertrag nicht verlängert wird, muss eine Immobilienbewertung erfolgen. Bei Verkauf des Erbbaugrundstücks an den Erbbaurechtsnehmer wird eine Grundstücksbewertung durchgeführt. Soll das Gebäude auf dem Erbbaurechts-Grundstück an den Erbbaurechtsgeber zurückgehen, so muss dieses zur Entschädigung des Erbbaurechtsnehmers bewertet werden.

Immobilienbewertung für Erbbaurecht-Immobilien als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen

Bei einer Bewertung der Erbbaurecht-Immobilie als Sicherheit für eine Bank wird der Verkehrswert ermittelt. Der Beleihungswert – also der Wert, den Banken bei der Kreditvergabe zugrunde legen – ergibt sich dann nach Abzug des auf den Stichtag der Wertermittlung abgezinsten Bodenwerts (Wert des Grundstücks, der sich allein aus Lage und Nutzbarkeit ergibt) zum Ende des Erbbaurechts, des nach dem Ertragswertverfahren ermittelten und abgezinsten Wertes der Immobilie. Zudem erfolgt ein pauschaler Wertabschlag. Damit sollen die Nachteile, die mit einem Erbbaugrundstück einhergehen, ausgeglichen werden.

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Wer ein Grundstück mit Erbbaurecht erwirbt, zahlt zwar einen geringeren Kaufpreis. Ansonsten muss der Erbbaurechtsnehmer jedoch alle Kosten tragen, die mit denen eines regulären Immobilienbesitzes vergleichbar sind – obwohl dem Erbbaurechtsnehmer nur das Haus und nicht das Grundstück gehört. So ist er beispielsweise dazu verpflichtet, die Immobilie sowie das Erbbaugrundstück selbst in gutem Zustand zu halten.

Hier die Kosten auf einen Blick:

• Erbbauzins
• Grundsteuer
• Grunderwerbsteuer
• Erschließungskosten bei Neubau
• Gebäudeversicherung und andere Versicherungskosten
• Instandhaltungskosten

Für die Nutzung des Erbpachtgrundstücks verlangt der Grundstückseigentümer ein jährliches Entgelt, das als Erbbauzins bezeichnet wird. Der Erbbauzins wird nicht nur im Erbbaurechtsvertrag, sondern auch im Erbbaugrundbuch in Form einer sogenannten Erbbauzinsreallast eingetragen. Diese war bis zum 1. Oktober 1994 – dem Tag des Inkrafttretens des Sachenrechtsänderungsgesetzes – für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts im Voraus festgelegt. Seit diesem Stichtag kann vertraglich eine Anpassungsklausel vereinbart werden, die ebenfalls im Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Diese darf allerdings nicht über die „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ hinausgehen.

Zudem ist eine Erhöhung des Erbbauzinses nur alle drei Jahre zulässig. Die Anpassung ist üblicherweise an einen bestimmten Index gekoppelt, etwa dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Eine Kopplung an den örtlichen Mietspiegel gilt in der Regel als eher nachteilig für den Erbbauberechtigten.

Wer ein Erbpachtgrundstück nutzt, sollte sich rechtzeitig vor Ablauf der vertraglichen Laufzeit an den Grundstückseigentümer wenden. Beide Parteien haben nämlich nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. Das heißt, dass bei Verkaufsabsicht nicht an einen Dritten veräußert werden kann. Allerdings muss der Erbbauberechtige die Konditionen akzeptieren, die der Grundstückseigentümer vorgibt und die sich an Angebot und Nachfrage orientieren.

In der Regel ist es aber so, dass die Grundstückseigentümer – mehrheitlich gemeinnützige oder kirchliche Einrichtungen – gar nicht am Grundstücksverkauf interessiert sind oder nicht verkaufen dürfen. Davon kann der Nutzer allerdings nicht automatisch ausgehen. Auch gibt es keinen festen Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechts.

Steht hingegen fest, dass es fortgesetzt werden soll, hat der aktuelle Erbbaurechtsnehmer ein Vorrecht auf einen erneuten Vertragsabschluss. Am Ende der Vertragslaufzeit kann der Vertrag um eine weitere Laufzeit verlängert werden, falls beide Vertragspartner dies wünschen. Ansonsten geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über, wofür der Gebäudebesitzer bzw. Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung erhält. Die Höhe berechnet sich in der Regel anhand des Verkehrswertes und muss mindestens zwei Drittel davon betragen. Daher ist es erforderlich, beim Erbbaurecht eine Verkehrswertermittlung der Immobilie zum Ablauf der Laufzeit vorzunehmen. Eine Besonderheit stellt allerdings der sogenannte „Heimfall“ dar, den wir im folgenden Punkt erläutern.

Der Begriff „Heimfall“ beim Erbbaurecht besagt, dass das Grundstück wieder an den Erbbaurechtsgeber zurückfällt. Dieses Recht kann sich der Grundstückseigentümer laut Erbbaurechtsgesetz vorbehalten, wenn der Erbbauberechtigte sich nicht an Vereinbarungen hält und beispielsweise mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug gerät oder das Grundstück verwahrlosen lässt. Auch eine Zweckentfremdung durch den Erbbauberechtigten kann je nach Vertrag zum Heimfall führen.