Grundschuld eintragen & löschen: Ablauf & Kosten

Grundschuld - mit diesem eher abstrakten Begriff kommen Immobilienkäufer in der Regel erst dann in Berührung, wenn es um die Immobilienfinanzierung geht. Sie dient als Sicherheit für die finanzierende Bank und wird im Grundbuch eingetragen.  immoverkauf24 hat für Sie 12 wichtige Fragen und Antworten zusammengestellt, die das Thema Grundschuld ausführlich erläutern.

Eine Grundschuld ist ein Recht, das jemandem erlaubt, zum Beispiel ein Darlehen zu sichern. Banken lassen sich zum Beispiel im Rahmen der Baufinanzierung üblicherweise eine Grundschuld im Grundbuch der entsprechenden Immobilie eintragen. Mit diesem Eintrag sichern sie sich das dingliche Recht, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrags fordern zu dürfen. Unter diesem dinglichen Recht wird das Recht zur unmittelbaren Verfügbarkeit über eine Sache verstanden – in diesem Fall über das Grundstück.

Kommt der Darlehensnehmer seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, kann die Bank auf die Immobilie zurückgreifen. Da sich der Kreditnehmer im Rahmen der Grundschuldbestellung üblicherweise auch der Zwangsvollstreckung unterwirft und dies notariell beurkundet wird, kann die finanzierende Bank auf das zeitaufwändige Verfahren verzichten, beim Gericht einen Vollstreckungstitel zu erlangen. Stattdessen kann sie direkt die Zwangsversteigerung beantragen.  

Weiterhin schützt die Grundschuld davor, dass ein Darlehensnehmer seine finanzierte Immobilie verkauft und sich den Verkaufserlös einsteckt, ohne das Darlehen beglichen zu haben. 

Die gesetzlichen Bestimmungen zur Grundschuld sind in Abschnitt 7 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) § 1191 - 1203 geregelt.

Prinzipiell wäre es möglich, auch ohne Notar eine Grundschuld zu bestellen. Dieser müsste dann lediglich die Beglaubigung der erforderlichen Dokumente vornehmen. Allerdings geht dies nur, wenn es sich um eine Grundschuld ohne sogenannte dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung handelt. Diese wird allerdings fast durchweg von den Banken gefordert, sodass letztlich immer ein Notar mit der Grundschuldbestellung beauftragt werden muss. Generell erfolgt die Beauftragung immer durch den Eigentümer, der dann einen Notar einschaltet.

Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch erfolgt in der jeweiligen Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Dabei sind zwei Varianten möglich: Die Grundschuld mit Brief und die Grundschuld ohne Brief (siehe hierzu auch Punkt 5). Der Ablauf im Überblick:

1. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags: Auflassungsvormerkung: Der Notar kümmert sich nach Abschluss des Kaufvertrags zunächst um die sogenannte Auflassungsvormerkung. Diese stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen Dritten veräußern kann, bis der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
2. Verkäufer erteilt Belastungsvollmacht für den Eintrag der Grundschuld: Solange der Käufer noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, kann auch keine Grundschuld für ihn eingetragen werden. Die Belastungsvollmacht, ausgestellt durch den Verkäufer, ermöglicht dies.
3. Grundschuldbestellungsformular der Bank an den Notar weiterleiten: Die Bank händigt dem Kreditnehmer ein Grundschuldbestellungsformular aus, das dieser dem Notar übergeben muss.
4. Notar beurkundet die Grundschuldbestellung: Liegt das Formular für die Grundschuldbestellung bereits vor, kann die Beurkundung bereits beim Termin für die Beurkundung des Kaufvertrags erfolgen.
5. Bank erhält die Grundschuldbestellungsurkunde: Die vom Notar erstellte und vom Käufer unterschriebene Grundschuldbestellungsurkunde wird der finanzierenden Bank samt aktuellem Grundbuchauszug übergeben.
6. Bank zahlt das Immobiliendarlehen aus: Hat die Bank die Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen aktuellen Grundbuchauszug vorliegen, zahlt sie die Kreditsumme an den Käufer.
7. Zahlung des Kaufpreises, Eigentümerumschreibung: Nachdem Kaufpreis und Grunderwerbsteuer gezahlt sind, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen. Wirtschaftlicher Eigentümer werden die Käufer üblicherweise bereits vorher.

Insgesamt sollten rund 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises an Grundbuchgebühren einkalkuliert werden, die zu den Kaufnebenkosten zählen. Die reinen Kosten für die Grundschuldbestellung liegen bei etwa 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro fallen beispielsweise etwa 3.665 Euro an Grundbuch- und Notarkosten an.

Bei einer Grundschuld mit Brief – auch als Briefgrundschuld bezeichnet, wird ein Grundschuldbrief ausgestellt, mit dem der Eintrag im Grundbuch bestätigt wird. Das Ausstellen des Grundschuldbriefs gilt zwar von Rechts wegen als typischer Fall, doch da diese Urkunde in der Staatlichen Druckerei erstellt wird und das Procedere daher zeitaufwändig ist, wird üblicherweise auf die Buchgrundschuld zurückgegriffen.

Im Regelfall: Buchgrundschuld

Bei der Buchgrundschuld – auch als „Grundschuld ohne Brief“ bezeichnet, entfällt der Brief und es wird ausschließlich der Grundbucheintrag mit Vermerk vorgenommen. Für Kreditnehmer und -geber ist es unerheblich, ob es sich um eine Brief- oder Buchgrundschuld handelt. Allerdings muss bei einer Buchgrundschuld der Grundbucheintrag geändert werden, wenn ein Darlehensnehmer beispielsweise eine Umschuldung vornimmt und die Bank wechselt.

Die Rechte Dritter werden in der Regel in Abteilung II und III des Grundbuches eingetragen. Wichtig: Der Rang des Rechts richtet sich innerhalb der entsprechenden Abteilung nach der Reihenfolge und dem Zeitpunkt des Eintrags. Dabei gilt, dass ältere Einträge Vorrecht vor den jüngeren haben. Konkret: Kommt es zur Zwangsversteigerung, werden die Ansprüche der Gläubiger der Rangfolge nach bedient. Die größte Sicherheit bietet Darlehensgebern somit der Eintrag einer Grundschuld im ersten Rang. Daher bestehen viele Banken auf ein sogenanntes erstrangiges Darlehen.

Kann der Darlehensnehmer seine Kreditraten nicht mehr vereinbarungsgemäß zahlen, wird die Bank sich zunächst möglicherweise auf eine vorübergehende Tilgungsaussetzung, -reduzierung oder eine Stundung der Raten einlassen. Gemäß § 498 BGB kann die Bank den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, sofern der Darlehensnehmer mit mindestens zwei Raten im Rückstand ist und der Betrag mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme ausmacht. Dann liegt Zahlungsunfähigkeit vor und die Bank kann dann die Zwangsvollstreckung beantragen.

Der Erlös aus der Zwangsversteigerung steht zunächst der Bank zu, die im ersten Rang eingetragen ist. Gibt es noch weitere Banken und reicht der Verkaufserlös nicht aus, um deren Ansprüche ebenfalls zu bedienen, gehen sie leer aus. In solchen Fällen ist von einem Nachrangdarlehen die Rede, das für die Banken ein höheres Risiko birgt. Daher verlangen die Banken für solche Immobilienkredite einen höheren Sollzins.

Banken setzen für eine eingetragene Grundschuld im Schnitt Grundschuldzinsen in Höhe von etwa 12 bis 20 Prozent per anno an. Damit sichern sie sich für den Fall ab, dass im Rahmen der Zwangsvollstreckung weitere Kosten anfallen. Zudem dienen sie als Sicherheit für den Fall, dass das Zinsniveau steigt und eine Anschlussfinanzierung teurer wird.

Prinzipiell muss bei einer Umfinanzierung oder Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank die Grundschuld gelöscht und eine neue eingetragen werden. Es gibt jedoch die preiswertere Alternative in Form der Grundschuldabtretung, bei der die bisher finanzierende Bank die Grundschuld an die neue Bank abtritt. Dann entfallen Löschung der alten und Eintrag der neuen Grundschuld, wofür bei einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro insgesamt rund 1.600 Euro an Kosten für die Löschung sowie für die Bestellung der neuen Grundschuld anfallen. Für die Grundschuldabtretung werden bei einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro hingegen lediglich rund 500 Euro fällig.

Zwar werden besicherte Immobilienkredite üblicherweise auch als Hypothekendarlehen bezeichnet, doch dieser Begriff ist genau genommen nicht korrekt und müsste „Grundschulddarlehen“ lauten. Dies resultiert daraus, dass früher Hypotheken als Sicherungsinstrument üblich waren, die mittlerweile weitestgehend von der Grundschuld abgelöst wurden.

Der Unterschied zwischen diesen beiden Grundpfandrechten: Die Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden und sinkt in dem Maße, wie der Darlehensnehmer den Baukredit tilgt. Sie sinkt also im Rahmen der Tilgung auf null und wird automatisch gelöscht, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Die Grundschuld hingegen bleibt vollständig bestehen und die Bank händigt dem Kreditnehmer nach kompletter Tilgung des Immobiliendarlehens die Löschungsbewilligung aus. Dieser kann dann entscheiden, ob er die Grundschuld löschen lässt oder anderweitig verwenden möchte (siehe Punkt 11). Aufgrund dieses Vorteils wird heutzutage üblicherweise auf die Grundschuld anstelle der Hypothek zurückgegriffen.

Solange der Immobilienkredit noch nicht vollständig getilgt ist, handelt es sich bei der Grundschuld um eine sogenannte Fremdgrundschuld. Haben Immobilieneigentümer ihren Hauskredit komplett getilgt und ist der Sicherungszweck somit weggefallen, wird sie zur Eigentümergrundschuld, da sie dann nicht mehr der Bank gehört. Die Bank stellt dann eine Löschungsbewilligung aus. Diese ermöglicht es dem Immobilieneigentümer, die im Grundbuch eingetragene Grundschuld löschen zu lassen.

Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, muss der Notar neben der Löschungsbewilligung auch den Grundschuldbrief beim Grundbuchamt einreichen, damit die Grundschuld gelöscht werden kann. Hierfür fallen Kosten an. Ein Beispiel: Soll eine Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro gelöscht werden, sind hierfür rund 500 Euro für Notar und Grundbuchamt zu zahlen.

Im Vergleich zum Grundbucheintrag beim Immobilienkauf, bei dem in diesem Beispielfall rund 1.500 Euro an Notarkosten und Grundbuchkosten anfallen, ist die Löschung vergleichsweise preiswert. Sie erfordert lediglich, dass ein Notar mit der Löschung beauftragt wird, der hierfür die Löschungsbewilligung der Bank benötigt. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, benötigt der Notar diese für die Löschung. Diese kann auch im Kaufvertrag vereinbart werden.

Immobilieneigentümer können die Grundschuld auch einfach im Grundbuch stehen lassen, anstatt die Löschung zu beantragen. Der Vorteil: Es fallen keine Kosten an und sie kann weiter verwendet werden. Soll beispielsweise ein Auto oder ein Umbau finanziert werden, ist für ein Darlehen bei der eingetragenen Bank kein erneuter Grundbucheintrag nötig. Dieser wird nur dann erforderlich, wenn ein weiteres Darlehen die eingetragene Summe übersteigt.