Immobilienblase 2025: Wann platzt die Blase in Deutschland?

Der Aufwärtstrend der Kaufpreise von Immobilien ist in Deutschland seit einigen Monaten beendet. Ob sich eine Immobilienblase entwickelt hat und diese 2025 platzt sowie alles Weitere, was Sie über eine Immobilienkrise wissen müssen, erfahren Sie hier.

Als Immobilienblase bezeichnet man in der Wirtschaftswissenschaft (Ökonomie) eine Spekulationsblase, die sich aufbläht, wenn Immobilienpreise über längere Zeit unverhältnismäßig schnell ansteigen. Der Kaufpreis spiegelt dann nicht mehr den realen Gegenwert der Immobilie, den sogenannten „Sachwert“ wider, sondern einen durch starke Nachfrage künstlich angehobenen Wert.

Ab einem unbestimmten Zeitpunkt haben die Immobilienpreise ein Niveau erreicht, auf dem Käufer nicht mehr bereit sind, die Summe zu zahlen oder dazu finanziell nicht in der Lage sind. Das führt zu einem Rückgang der Nachfrage. Nun kann das Angebot die Nachfrage übersteigen und Verkäufer müssen den geforderten Kaufpreis nach unten korrigieren, um auf dem Markt konkurrenzfähig zu bleiben.

Eine Wirtschaftskrise oder ein Anheben der Zinsen lösen den umgekehrten Effekt aus: Wenn aufgrund einer allgemeinen wirtschaftlichen Flaute oder höherer Zinsen viele Immobilienbesitzer ihre Kredite nicht mehr bedienen können, müssen diese ihr Eigentum zeitgleich veräußern. Schlagartig übersteigt das Angebot die Nachfrage und es kommt zu einem Abrutschen des Verkaufspreises, der mit einem hohen Wertverlust für die Eigentümer einhergeht.

Dieser rasante Preisverfall von Immobilien wird als „Platzen der Immobilienblase“ bezeichnet. Metaphorisch wird dieser mit dem Platzen einer künstlich aufgeblähten Seifenblase gleichgesetzt.

Verschiedene Faktoren führen dazu, dass sich mehr Menschen eine Immobilie leisten. Das heizt die Nachfrage auf dem Markt an und begünstigt die Bildung einer Immobilienblase. Zu diesen Anreizen zählen:

• Notenbanken senken den Leitzins: Durch das Absenken der Zinsen wird Sparen unattraktiver, da es sich weniger rentiert. Gleichzeitig lohnt sich die Aufnahme eines Kredits, denn es fallen weniger Zinsen an. Zu diesem Zeitpunkt ist die Investition in Geldanlagen wie Immobilien besonders günstig und die Nachfrage zieht an.

• Steuererleichterungen beim Kauf von Immobilien: Die Politik greift in die Immobilienwirtschaft ein und senkt den Steuersatz, beispielsweise für die Grundsteuer. Auch andere Maßnahmen (Förderungen, etc.) können den Kauf einer Wohnung begünstigen. Damit sinkt der Kaufpreis und die Investition in eine Immobilie wird für Investoren und Privatpersonen attraktiver.

• Zu lockere Kreditvergabe durch die Banken: Prüfen Banken die Bonität von Kreditbewerbern nicht ausreichend, können sich auch Käufer aus weniger stabilen finanziellen Verhältnissen eine Immobilie kaufen. Das erhöht das Risiko, dass diese sich die Raten zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr leisten können. Betrifft die schlechte Bonität viele Kreditnehmer, kommt es zu massenhaften Notverkäufen und der Immobilienmarkt wird schlagartig übersättigt.

• Gute wirtschaftliche Lage: Wenn viele Menschen über ein gutes Einkommen verfügen, leisten sich mehr eine Immobilie. Das treibt die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nach oben und verringert das Angebot. Dadurch können Verkäufer den Preis nach oben schrauben.

• Zu wenig Neubauten werden umgesetzt: In vielen deutschen Regionen fehlt massiv Wohnraum. Neubauten könnten die Lage entspannen, da sie neues Angebot schaffen, welches die Nachfrage entlastet. Ein Stocken der Neubautätigkeit stärkt dagegen den Druck auf den Immobilienmarkt, da die Nachfrage nach verfügbaren Immobilien konstant hoch bleibt.

• Spekulation auf dem Immobilienmarkt: Investoren kaufen vermehrt Immobilien, um diese zu modernisieren und zu überhöhten Preisen wieder auf den Markt zu bringen. Diese Renditeobjekte treiben den Kaufpreis nach oben.

Beispiel für das Platzen einer Immobilienblase: Immobilienkrise in den USA

Besonders verheerend war das Platzen einer Immobilienblase in den USA im Jahr 2007. Der Crash zog eine weltweite Bankenkrise nach sich. Die Grundlage für die Immobilienblase legten Banken in den 90er Jahren, indem sie bei der Kreditvergabe für Immobilienkäufe die Bonität der Kunden wenig kritisch prüften. Hinzu kam, dass das Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt niedrig war. Das hatte zur Folge, dass sich viele Menschen eine Immobilie leisten konnten, deren Kreditwürdigkeit zu gering ausfiel. Die Banken befeuerten den Markt weiter mit Krediten an einkommensschwache Kunden, mussten diese ab einem gewissen Zeitpunkt jedoch durch die Aufnahme von Geld selbst refinanzieren.

Die Blase platzte, als das Zinsniveau angehoben wurde und die Zins- und Tilgungsraten für sehr viele Immobilienbesitzer plötzlich nicht mehr finanzierbar war. Was folgte war eine Verkaufswelle von Immobilien, welche den Markt flutete und von Panikverkäufen verstärkt wurde. Die Immobilienpreise rutschten dadurch schlagartig ab. Die Banken verzeichneten immense Rückzahlungsausfälle und mussten durch den Wertverfall der Immobilien zudem Sicherheiten abschreiben. Das brachte die Banken in finanzielle Schieflage; viele von ihnen gingen in Folge des Immobilie-Crashs bankrott. Da viele ausländische Banken Hypothekenkredite an US-Banken vergeben hatten, gerieten diese mit in den Strudel und eine weltweite Bankenkrise wurde losgetreten.

Anzeichen für Immobilienüberbewertung

Eine Immobilienblase entsteht nicht von jetzt auf gleich, sondern ist ein jahrelanger Prozess. Erste Anzeichen für die Bildung einer Blase erkennen Sie jedoch frühzeitig. Warnsignale sind:

• der Preis einer Immobilie entkoppelt sich von deren Sachwert
• der Kaufpreis steigt deutlich, die Mietpreise hingegen nur im moderaten Maße oder gar nicht
• die Immobilienpreise steigen schneller an als der Durchschnittslohn und die Inflation
• Die Arbeitslosigkeit steigt und die Wahrscheinlichkeit, dass Kredite nicht mehr bedient werden können, erhöht sich.
• Die Immobilienpreise steigen, da zu wenige Immobilien fertiggestellt werden, während jedoch die Nachfragen wegen sinkender Zinsen anzieht.

Die Kaufpreise für Immobilien kannten in den vergangenen Jahren vor allem in beliebten deutschen Metropolen wie München, Hamburg, Köln und Berlin nur eine Richtung: steil bergauf. Die Deutsche Bundesbank hat festgestellt, dass die Immobilienverkäufe teilweise bis zu 40 Prozent über dem Sachwert der Immobilien lagen. Experten sind sich jedoch nicht einig, ob es in Deutschland eine Immobilienblase gibt oder nicht. Es sprechen einige Gründe dafür, aber auch einige dagegen.

Gegen die Existenz sprechen folgende Gründe:

• Bauzinsen stiegen aufgrund eines höheren Leitzinses durch die EZB. Dadurch verteuert sich der kreditfinanzierte Kauf von Immobilien. Weniger Menschen können sich ein eigenes Objekt leisten und die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ging zurück. Allerdings gab es zuletzt (Stand: Ende 2024) wieder Zinssenkungen der EZB.
• Kredite werden nicht locker vergeben, sondern fußen auf den strengen Kriterien der Wohnimmobilienkreditrichtlinien.
• Immobilien sind in Deutschland nicht flächendeckend überbewertet. In den Großstädten ist der Markt überhitzt, in ländlichen Regionen hingegen nicht.
• Das Wirtschaftswachstum stockt. Das führt dazu, dass sich weniger Menschen eine Immobilie leisten können und die Nachfrage abebbt.
• Immobilienpreise steigen nicht mehr, sondern stockten derzeit.

Für eine Immobilienblase sprechen diese Gründe:

• Schlechte Zinsen machen Geldanlagen unattraktiv und regen weiterhin das Interesse von Spekulanten an Immobilien an.
• Es fehlt nach wie vor viel Wohnraum in Deutschland. Der Bedarf und damit die Nachfrage nach Immobilien bleibt hoch und der Anreiz für Spekulationen auch.
• Laut der Deutschen Bundesbank lagen die Immobilienpreise in deutschen Städten 2022 zwischen 25 und 40 Prozent über dem realen Wert.
• Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen hoch. Deutschlandweit fehlten 2023 etwa 700.000 Wohnungen.
• Baupreise und Materialpreise sind stark gestiegen. Dadurch sinkt die Bautätigkeit.

Experten sind sich uneinig, ob die Immobilienblase 2025 in Deutschland platzt. Einige Gründe sprechen dafür, einige dagegen.

Gegen ein Platzen der Immobilienblase in Deutschland spricht, dass in den letzten Monaten die Immobilienpreise langsam gesunken sind. Für die kommenden drei Jahre sieht die Deutsche Bank ein weiteres langsames Absinken der Immobilienpreise um etwa fünf Prozent. Ein abrupter Preisverfall erwartet sie jedoch nicht. Zudem sind deutsche Haushalte im Durchschnitt nicht überschuldet. Eine Flut von Notverkäufen ist daher aktuell äußerst unwahrscheinlich. Diese Faktoren sprechen eher für eine Entspannung auf dem Immobilienmarkt.

Für eine Überhitzung des Marktes spricht hingegen, dass es immer mehr Single-Haushalte gibt und sich gleichzeitig die Lebenserwartung der Menschen erhöht. Die Leerstandsquote ist darüber hinaus in Ballungsgebieten extrem niedrig. Das verschärft dort die Lage auf dem Wohnungsmarkt. Aufgrund der explodierenden Baukosten haben Investoren geplante Neubauprojekte zudem vielerorts auf Eis gelegt oder verworfen. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt daher nach wie vor um ein Vielfaches das Angebot.

Eine zuverlässige Prognose über das Platzen der Immobilienblase in Deutschland lässt sich daher nicht stellen. Fakt ist jedoch, dass es keine flächendeckende Immobilienblase in Deutschland gibt. Ein Zusammenbruch des Marktes ist 2025 - wenn überhaupt - in den Metropolen möglich, in denen sich die Kaufpreise massiv von dem realen Wert einer Immobilie entkoppelt haben. Dies ist jedoch auch ziemlich unwahrscheinlich, da die EZB den Leitzinssatz voraussichtlich weiter senken wird und dadurch die Nachfrage für Wohnungen wohl wieder etwas ansteigen wird.

Wie am Beispiel der Immobilienkrise der USA aus dem Jahr 2007 zu erkennen, zieht das Platzen einer Immobilienblase weite Kreise und kann ein ganzes Finanzsystem ins Wanken bringen.

Spürbar wird das Platzen einer Immobilienblase besonders für eine spezielle Gruppe von Immobilieneigentümern: den Kreditnehmern. Wenn diese ihre Kreditraten nicht mehr tilgen können, nimmt sowohl die Zahl der Zwangsversteigerung als auch die Zahl der Leerstände zu. In der Folge übertrifft das Angebot die Nachfrage und der Strudel der Immobilienkrise gewinnt weiter Kraft. Eine Immobilienblase platzt also, wenn:

• Käufer, die hohen Preise nicht mehr zahlen möchten,
• Kosten für Kredite weiter steigen,
• Banken die Richtlinien für die Kreditvergabe verschärfen und
• mehr gebaut wird.

Beim Platzen einer Immobilienblase lässt sich die Abwärtsspirale für die Immobilien- und Finanzwirtschaft stoppen. Dafür gibt es drei effektive Maßnahmen:

• Regulatorische Maßnahmen der Regierung: Seit 2022 müssen Banken einen speziellen Kapitalpuffer ansparen, um beim Platzen einer Immobilienblase nicht in finanzielle Schieflage zu geraten. Zudem wurde für das Jahr 2025 eine neue Grundsteuer eingeführt, die Grundstücksspekulationen unattraktiv machen soll. Diese ermöglicht es den Kommunen, den Hebesatz für baureife Grundstücke, die nicht bebaut werden, deutlich zu erhöhen.

• Regulatorische Maßnahmen der Europäischen Zentralbank: Wenn die EZB den Leitzins anhebt, wirkt sich das auf die Zinsen der Baukredite aus. Steigen diese, können sich weniger Menschen eine Immobilie leisten und die Nachfrage lässt nach.

• Förderung von Wohnungsneubau und sozialem Wohnungsbau: Je mehr Wohnraum auf dem Markt angeboten wird, desto weniger angespannt ist die Konkurrenzsituation unter den Käufern. Diese sind dann nicht mehr bereit, überhöhte Preise für Immobilien zu zahlen und der Markt reguliert sich.

• Markteingriffe gegen überhöhte Mieten: Der Staat hat die Möglichkeit, in den Markt einzugreifen und zu verhindern, dass horrend hohe Mieten verlangt werden können. Dadurch wird der Immobilienmarkt für Investoren unattraktiver, die Nachfrage würde sinken und somit käme es zu einem Preisrückgang.

• Sensibilisierung der Öffentlichkeit für die Risiken einer Überhitzung des Immobilienmarktes: Wenn sich Kaufinteressenten darüber bewusst sind, dass die aktuellen Immobilienpreise deutlich überhöht sind und sie im Falle des Platzens der Immobilienblase einen immensen finanziellen Verlust erleiden, lässt das Kaufinteresse in vielen Fällen nach.

Kein Experte kann in die Zukunft schauen und die Verkettung von Umständen vorhersagen, die das Platzen einer Immobilienblase nach sich zieht. Auch in Zeiten einer potenziellen Immobilienblase können Sie sich jedoch gegen finanzielle Verluste durch eine Immobilienkrise schützen, indem Sie sich den Immobilienmarkt genau anschauen. Diese drei Tipps helfen Ihnen dabei, die Marktsituation realistisch einzuschätzen:

Tipp 1: Gründliche Analyse der Immobilienmärkte und Trends

Wenn Sie sich auf dem Immobilienmarkt gut auskennen, wissen Sie, in welchen Regionen die Kaufpreise den Sachwert eines Objektes deutlich überschreiten. Dank dieses Wissens können Sie das Risiko von hohen finanziellen Einbußen durch einen Einbruch der Kaufpreise besser kalkulieren. Um hier auf dem Laufenden zu bleiben, lohnt sich das Abonnement eines Immobilien-Newsletters, das regelmäßige Lesen eines Fachmagazins und die Recherche über die Immobilienmarktentwicklung mithilfe der Berichte der Deutschen Bundesbank.

Tipp 2: Diversifikation des Portfolios

Als Investor sollten Sie Ihr Vermögen bedacht verteilen und nicht ausschließlich in ein Projekt anlegen. Wenn Sie beispielsweise in Büroimmobilien in deutschen Metropolen investieren, ist es sinnvoll, weitere Vermögenswerte beispielsweise in ein Neubauprojekt in ländlichen Regionen fließen zu lassen. Durch diese Verteilung schrumpft die Gefahr, im Falle einer Immobilienkrise hohe finanzielle Einbußen zu verzeichnen. Denn: Ein Teil Ihres Vermögens verschafft Ihnen eine hohe Rendite, ist aber risikobehaftet; der andere Teil ist sicher angelegt, erbringt aber weniger hohe Profite.

Tipp 3: Vorsichtiger Umgang mit Fremdkapital und Finanzierungen

In der Regel unterstützt die Bank Käufer mithilfe eines Kredites bei der Finanzierung einer Immobilie. Manchmal kommt das Fremdkapital aber auch von Unternehmen oder Privatpersonen. Mit diesem Kapital von Dritten sollten Sie vorsichtig umgehen. Mit der Höhe der Kredit- und Zinslast vergrößert sich Ihre individuelle Spekulationsblase und damit das Risiko, sich zu verspekulieren.

Eine Immobilienblase kann verheerende Folgen haben, wie ab 2007 in den USA zu sehen war. Doch dass es erneut so weit kommt, ist in Deutschland derzeit nicht sehr wahrscheinlich. Die Kaufpreise sind zwar über Jahre stark angestiegen, haben sich jedoch zuletzt stabilisiert. Nachdem die EZB derzeit (Stand: Ende 2024) den Leitzinssatz nach und nach senkt, ist davon auszugehen, dass die Nachfrage für Wohnraum weiter steigen wird.

Als Immobilienbesitzer lohnt es sich jedenfalls, den Markt immer genau im Blick zu behalten und auch den Wert der eigenen Immobilie einschätzen zu lassen, sollten Sie über einen Verkauf nachdenken. Denn sollte es doch zum Platzen einer Immobilienblase kommen, sind die erzielbaren Verkaufspreise anschließend jedenfalls deutlich geringer als es derzeit der Fall ist.