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Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren - Definition & Beispiel
Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Immobiliengutachter nutzen komplexe Berechnungen, um die Stabilität eines Renditeobjekts zu bewerten. In diesem Artikel erfahren Sie, was der Liegenschaftszins ist und wie dieser berechnet wird - inklusive Formel.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Liegenschaftszins wird bei dem Ertragswertverfahren zur Wertermittlung einer Immobilie benötigt.
- Er wird anhand verschiedener Kriterien wie Lage, Immobilienart, Größe und Nutzung berechnet.
- Um den Wert Ihrer Immobilie zu erfahren, können Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung nutzen.
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1. Was ist der Liegenschaftszins?
Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße, die immer dann benötigt wird, wenn der Wert einer Immobilie im Ertragswertverfahren bestimmt werden soll. In der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 14) wird der Liegenschaftszins als der Zinssatz bezeichnet, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Mit dem Begriff Liegenschaft ist dabei in der Regel ein bebautes Grundstück gemeint, da durch die Vermietung eines Gebäudes Erträge erwirtschaftet werden können.
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2. Höhe des Liegenschaftszinses
Wie hoch die Verzinsung einer Liegenschaft ist, hängt vor allem von der Lage des Grundstücks ab, der Gebäudeart und der Restnutzungsdauer. Ähnlich wie der Kapitalmarktzins gibt auch der Liegenschaftszins Auskunft über das Verhältnis von Rendite und Risiko. Je höher ein Liegenschaftszins ist, desto attraktiver erscheint eine Liegenschaft zunächst, aber desto höher ist auch das Risiko (z. B. potenzielle Mietausfälle, weil Mieter kündigen könnten).
Beispiele für Liegenschaftszinssätze
| Immobilie | Liegenschaftszins |
|
Freistehendes Einfamilienhaus |
2 – 3,5 % |
| Vierfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus | 4 – 5,5 % |
| Sport- und Freizeitanlagen | 7 – 9,0 % |
Die Höhe des Liegenschaftszinses variiert aber auch in Abhängigkeit von der Lage eines Grundstücks. So sind die Liegenschaftszinsen in einer Stadt wie München durchschnittlich niedriger als z. B. in einer Kleinstadt im Thüringer Wald, da Immobilien in München derzeit als wertbeständiger angesehen werden als Immobilien auf dem Land.
3. Woher bekommt man den Liegenschaftszins?
Gutachter, die eine Immobilienbewertung im Ertragswertverfahren vornehmen, wenden sich in der Regel an Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde und wenden die von den Ausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze an. Da aber nicht immer entsprechende Zinssätze vorliegen bzw. diese auch umstritten sind, kann ein Immobiliengutachter auch andere Vergleichsstudien heranziehen, um den Liegenschaftszins zu ermitteln.
Im Rahmen des Ertragswertverfahrens wir der Liegenschaftszins zum einen zur Ermittlung der Bodenwertverzinsung herangezogen. Zum anderen findet er Anwendung bei der Berechnung des Vervielfältigers (siehe im Detail Ertragswertverfahren). Grundsätzlich gilt: je höher der Liegenschaftszins, desto geringer der Verkehrswert der Immobilie, da die über die Restnutzungsdauer erwarteten Überschüsse über den Liegenschaftszins kapitalisiert werden.
4. Berechnung des Liegenschaftszinses mit Formel
Wer sich ein grobes Bild von der Höhe eines Liegenschaftszinses machen möchte, kann den Bodenwert und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer außer Acht lassen und den Liegenschaftswert mit folgender Formel überschlagen:
- Liegenschaftszins = Jahresnettomieteinnahmen der Immobilie / Kaufpreis
Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße, die immer dann benötigt wird, wenn der Wert einer Immobilie im Ertragswertverfahren bestimmt werden soll. In der ImmoWertV (§ 14) wird der Liegenschaftszins als der Zinssatz bezeichnet, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Der Liegenschaftszins wird anhand verschiedener Faktoren wie Lage, Immobilienart, Größe und Nutzung berechnet.
Eine vereinfachte Formel lautet:
Liegenschaftszins = Jahresnettomieteinnahmen der Immobilie / Kaufpreis
Immobiliengutachter wenden sich in der Regel an Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde und wenden die von den Ausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze an. Es können aber auch andere Vergleichsstudien herangezogen, um den Liegenschaftszins zu ermitteln.