Reallast

Eine Reallast beschreibt das Recht einer Person, aus einem Grundstück unter gewissen Umständen wiederkehrende Leistungen zu beziehen. Im Gegensatz zu der Hypothek oder einer Grundschuld müssen die Leistungen nicht zwingend aus finanziellen Mitteln bestehen. Hierbei können jegliche Dienst- und Sachleistungen zum Tragen kommen.

Des Weiteren führt eine Reallast nicht zu einer unmittelbaren Nutzungsbefugnis des Berechtigten am Grundstück, es liegt vielmehr in der Wahl des Eigentümers des belasteten Grundstückes zu entscheiden in welcher Form er die zur Erfüllung der Reallast erforderlichen Leistungen aufbringt und leisten möchten.

Die Reallast findet seine gesetzliche Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch und betrifft nach deutschem Recht das sogenannte Sachenrecht. Als Sachenrecht wird ein Rechtsgebiet verstanden, das die Rechtsverhältnisse an körperlichen Gegenständen regelt. Zu den körperlichen Gegenständen gehören dabei Grundstücke, bewegliche Sachen und grundstücksgleiche Rechte.

Die Paragrafen 1105 – 1112 BGB definieren ausführlich dabei die anzuwendende Rechtsgrundlage für privatrechtliche Lasten.

Die Begründung einer Reallast erfordert eine Einigung zwischen Eigentümer und Berechtigten und der Eintragung in das Grundbuch. Hierbei kann vereinbart werden, ob die Reallast als übertragbares und vererbbares Recht bestellt wird oder aber als unübertragbares und unvererbliches Recht. Soweit nicht anders vereinbart, haftet der Grundstückseigentümer für die Reallast persönlich. Bei Nichterfüllung der Forderungen hätte der Berechtigte die Möglichkeit, seine Befriedigungen der vereinbarten Reallast durch Zwangsvollstreckung zu erlangen. Diese Zwangsvollstreckung hätte dann eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstückes zur Folge.

Eine Inhaltsänderung der Reallast ist nach §877 und §873 BGB möglich und kann durch die Erhöhung oder Ermäßigung der Leistungsverpflichtung realisiert werden. Die Aufhebung der Reallast kann ausschließlich durch einseitige Erklärung des Berechtigten nach §875 BGB erfolgen. Wurde die Reallast aufgehoben, bedarf es im Folgenden einer Löschung des Rechts aus dem Grundbuch. In der Praxis wird die Reallast häufig im Zusammenhang mit dem Altenteilsrecht eingesetzt. Ein Altenteilsrecht wurde früher oft in Verbindung mit landwirtschaftlichen Betrieben vereinbart, ist aber genauso gebräuchlich, wenn es um privat genutztes Immobilieneigentum geht. Das Altenteilsrecht versteht die Übertragung eines meist bebauten Grundstücks des Eigentümers bereits zu Lebzeiten. Als Gegenleistung sichert der neue Nutzungsberechtigte des Grundstücks dem früheren Berechtigten zu, dass er ihn im Alter versorgt und er in der Immobilie weiterhin wohnen darf. Weitere Formen dieser Art von Reallasten könnten monatliche Versorgungsraten oder Pflegeleistungen sein. Wichtig ist es bei Einigungen der Reallast auf Wertsicherungsvereinbarungen zu achten. Diese könnte beispielsweise durch eine Indexierung in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex gedeckt sein und bedürften somit keine Sicherungen.