Wegerecht – Bedeutung bei Kauf & Verkauf eines Grundstücks

Das Wegerecht bezeichnet das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchganges zu benutzen. Das heißt: Durch das Wegerecht darf ein Grundstückseigentümer das Grundstück eines anderen Grundstückseigentümers betreten, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen.

Warum es generell wichtig ist, sich mit dem Wegerecht auseinanderzusetzen, zeigen wir anhand der folgenden 12 Fragen und Antworten.

Ein Wegerecht entsteht, wenn ein Grundstück in zwei kleinere Grundstücksteile aufgeteilt wird und der eine Grundstücksbesitzer keinen öffentlichen Zugang zu seinem Grundstück hat.

Dabei wird zwischen Geh- und Fahrtrecht unterschieden: So sieht ein Gehrecht nicht vor, dass das Wegerecht auch mit einem Auto (Fahrrecht) ausgeübt werden darf.

Wichtig zu wissen: Es wird unterschieden zwischen herrschendem und dienendem Grundstück. Das dienende Grundstück ist dabei dasjenige, das überquert wird. Das herrschende hingegen profitiert vom Wegerecht und wird auch als Hinterliegergrundstück bezeichnet. Dieses Wegerecht kommt üblicherweise auf Grundstücken zum Tragen, die in zwei kleinere aufgeteilt wurden und von denen das hintere ausschließlich über das an der Straße gelegene zu erreichen ist. Letzteres wird oft auch als Pfeifenstielgrundstück bezeichnet, weil die Form einer stilisierten Pfeife entspricht.

Ein Wegerecht kann sowohl privatrechtlich als auch öffentlich-rechtlich begründet werden. Handelt es sich um ein öffentlich-rechtliches Wegerecht, wird dies in Form einer sogenannten Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen (siehe auch Frage 10). Privatrechtlich kann ein Wegerecht hingegen in unterschiedlicher Weise begründet werden:

• Schuldrechtliche Vereinbarung zwischen zwei Personen: Eine solche Vereinbarung gilt ausschließlich für die unterzeichnenden Personen. Die Konsequenz: Bei einem Immobilienverkauf erlischt das Wegerecht. Wichtig: Eine solche Vereinbarung kann auch mündlich geschlossen werden und ist damit rechtskräftig.

• Bestellung einer Grunddienstbarkeit: Wird eine Grunddienstbarkeit bestellt, bleibt das Wegerecht auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen, da es sich um ein sogenanntes dingliches Recht handelt und sich nicht auf eine Person bezieht. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit erfolgt durch Eintrag im Grundbuch des dienenden Grundstücks.

Ein Wegerecht spielt bei verschiedenen Themen eine Rolle:

• Teilung eines Grundstücks: Soll eine Grundstücksteilung durchgeführt werden, stellt sich die Frage, wie die neu entstehenden Grundstücke jeweils zugänglich gemacht werden können. Hier bietet sich die Bestellung einer Grunddienstbarkeit an.

• Finanzierung eines Grundstücks: Der Eintrag einer Grunddienstbarkeit oder Baulast im Grundbuch beziehungsweise Baulastenverzeichnis führt dazu, dass der Wert des Grundstücks im Vergleich zu einem Grundstück ohne Wegerecht ggf. niedriger ausfällt. Dies ist für die Banken von Belang, da sie diese Faktoren vor einer Finanzierungszusage prüfen.

• Bauplanung: Soll ein Grundstück mit Wegerecht künftig bebaut werden, muss dieser Aspekt bei der Planung berücksichtigt werden. So darf die entsprechende Zuwegung nicht beeinträchtigt werden.

• Verkauf: Beim Verkauf einer Immobilie wird im Kaufvertrag häufig vereinbart, dass eine Immobilie „lastenfrei“ übergeben werden soll. Diese Lastenfreiheit bedeutet, dass im Grundbuch keine Lasten wie etwa noch offene Grundschulden oder eben ein Wohnrecht eingetragen sind. Bei einem Grundstück mit Wegerecht muss dies daher entsprechend im Kaufvertrag vermerkt werden. Ansonsten könnte der Käufer vom Kauf zurücktreten.

• Grundstücksbewertung: Ein Wegerecht wirkt sich wertmindernd auf das dienende Grundstück aus, auf dem die Zuwegung verläuft. Daher ist es für die Grundstücksbewertung sehr relevant.

• Errichtung einer abschließbaren Einfahrt von der Straße: Will der Eigentümer des dienenden Grundstücks ein abschließbares Tor errichten, muss er dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die dazugehörigen Schlüssel aushändigen, damit dieser sein Wegerecht auch weiterhin ausüben darf.

Angenommen, ein Grundstückseigentümer überquert aus Gewohnheit stets ein anderes Grundstück, um zu seinem Haus zu gelangen. Dann leitet sich daraus kein Rechtsanspruch ab – auch wenn der Eigentümer des betreffenden Grundstücks dies bislang geduldet hat.

Rechtssicherheit bietet ausschließlich eine Grunddienstbarkeit, sofern ein Grundstück verkauft wird. Alternativ müsste mit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks eine neue schuldrechtliche Vereinbarung getroffen werden. Diese könnte sich allerdings bei einem späteren Grundstücksverkauf als nachteilig erweisen, da dann das Wegerecht erneut vereinbart werden muss.

Mit dem Wegerecht sind auch Kosten verbunden, die durch die laufende Instandhaltung der Zuwegung anfallen. Auch muss geklärt werden, wer beispielsweise im Winter bei Schnee und Eis für die Verkehrssicherheit sorgt und die damit verbundenen Arbeiten übernimmt. Dies kann und sollte individuell festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten über die Kosten und Zuständigkeiten zu vermeiden.

Wichtig: Der Rechteinhaber darf das Wegerecht nicht in beliebiger Weise ausüben, sondern ist angehalten, die Zuwegung möglichst schonend zu nutzen. Dies bedeutet, dass er die Auflagen einhalten muss, die an das Wegerecht geknüpft sind. Zudem muss er dafür sorgen, dass das Eigentum auf dem dienenden Grundstück (auf dem sich die Zuwegung befindet) weder beschädigt noch beeinträchtigt wird. So ist beispielsweise bei einem Fahrrecht nicht vorgesehen, dass das Auto des Wegerechtsinhabers auf der Zuwegung geparkt werden darf. Umgekehrt darf der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Zuwegung nicht versperren.

Wurde eine Geldrente oder Notwegrente als Nutzungsentgelt für das Wegerecht festgelegt, ist der Eigentümer des herrschenden Grundstücks verpflichtet, diese Zahlung entsprechend der Vereinbarung zu leisten.

Ein Wegerecht gehört zu den sogenannten Grunddienstbarkeiten wie etwa dem Leitungsrecht, welches die Verlegung von Leitungen unter dem dienenden Grundstück ermöglicht. Diese Grunddienstbarkeiten werden im Grundbuch in Abteilung II („Lasten und Beschränkungen“) eingetragen. Das Prozedere sieht vor, dass der Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit von einem Notar beim Grundbuchamt eingereicht wird, zudem ist eine Bewilligungserklärung vom Grundstückeigentümer sowie ein Lageplan einzureichen, der Angaben zum Verlauf des Wegerechts enthalten muss.

Der Eintrag im Grundbuch wird über eine notariell beglaubigte Vereinbarung präzisiert, die das Wegerecht hinsichtlich der Art der Nutzung sowie des Personenkreises, das dieses Recht ausüben darf, genauer definiert. So kann beispielsweise vereinbart werden, ob der Rechteinhaber auf der Zuwegung parken darf oder nicht. Auch ist üblicherweise festgelegt, wie sich der Eigentümer des herrschenden Grundstücks an den Unterhaltskosten beteiligt und ob bzw. in welcher Höhe eine Nutzungsentschädigung (Geldrente, Notwegrente) an den Eigentümer des dienenden Grundstücks vereinbart wurde.

Ein Wegerecht schränkt die Nutzungsmöglichkeiten des dienenden Grundstücks in zweierlei Hinsicht ein: Zum einen muss die Zuwegung freigehalten werden und kann nicht anders (etwa für den Bau eines Gartenhäuschens) genutzt werden. Zum anderen wird das Grundstück über die Zuwegung auch von Fremden mitbenutzt, was nicht jedermanns Sache ist. Daher wirkt sich ein eingetragenes Wegerecht wertmindernd auf ein Grundstück aus und ist auch einer der Faktoren, die für die Immobilienbewertung von Belang sind.

Wer sich für ein solches Grundstück interessiert, egal ob es das herrschende oder dienende Grundstück ist, sollte daher beachten, dass die Vereinbarungen zum Wegerecht klar sind und keinen Spielraum für Interpretationen lassen. Dies birgt die Gefahr von Streitigkeiten – etwa zur Räumung der Zuwegung bei Schnee und Eis. Je eindeutiger das Wegerecht definiert ist, desto weniger abschreckend wirkt es später auf potenzielle Käufer.

Gut zu wissen: Der Wert eines dienenden Grundstücks ist zwar in der Regel niedriger als der Wert eines komplett unbelasteten Grundstücks, doch dieser Nachteil kann zumindest teilweise ausgeglichen werden, wenn eine angemessene Nutzungsentschädigung für den Eigentümer vereinbart wurde. Diese steht ihm zu, inwieweit und in welcher Höhe sie vom Eigentümer des Hinterliegergrundstücks an ihn zu zahlen ist, hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab. So kann ein Nutzungsentgelt beispielsweise in Form einer jährlichen Nutzungsrente festgelegt werden.

Anders sieht es bei einem Hinterliegergrundstück aus, das nur über ein anderes Grundstück zugänglich ist: Hier wirkt sich ein Wegerecht zugunsten dieses Grundstücks eher wertsteigernd aus, da es dem Eigentümer Rechtssicherheit bietet und er sicher davon ausgehen kann, zu seinem Grundstück zu gelangen. Anders als eine schuldrechtliche Vereinbarung gilt das Wegerecht unabhängig vom jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks. Allerdings müssen bei der Wertermittlung dieses Grundstücks die Kosten für das Wegerecht berücksichtigt werden.

Ein Beispiel:

Ein Grundstück mit 1.000 Quadratmetern Fläche wird geteilt, die neu entstandenen Grundstücke habe eine Fläche von je 500 Quadratmetern, aktueller Verkehrswert ohne Wegerecht: 300 Euro je Quadratmeter, also jeweils 150.000 Euro.

• Für den Zugang zum hinteren Grundstück ist eine Zuwegung von 3 Metern Breite und 20 Metern Länge erforderlich, die am Rand des vorderen Grundstücks verlaufen soll (60 Quadratmeter Fläche).
• die bauliche Nutzung des vorderen Grundstücks wird nicht beeinträchtigt
• wegen der Nutzung wird beim vorderen Grundstück eine Wertminderung von 15 Prozent angesetzt.
• Es wird eine jährliche Zahlung vereinbart, der Liegenschaftszinssatz hierfür beträgt 3 Prozent
• Es wird eine jährliche Geldrente von 500 Euro vereinbart
• Für die Nutzung werden jährlich 250 Euro vereinbart, die der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zahlt
• Für die jährlichen Zahlungen wird ein ewiger Rentenbarwertfaktor von 33,33 angesetzt, um den abgezinsten Wert der Rente zu ermitteln

Daraus ergibt sich für den Wert des begünstigten hinteren Grundstücks:

Bodenwert ohne Berücksichtigung des Wegerechts: 150.000 Euro

- Barwert der Geldrente fürs Wegerecht: 16.665 Euro

- Barwert der Instandhaltungskosten: 8.333 Euro

= Bodenwert unter Berücksichtigung des Wegerechts: 125.002 Euro

...und für den Wert des vorderen belasteten Grundstücks:

Bodenwert ohne Berücksichtigung des Wegerechts: 150.000 Euro

- Wertminderung um 15 Prozent: 22.500 Euro

+ Barwerte der Geldrente fürs Wegerecht: 16.665 Euro

= Bodenwert unter Berücksichtigung des Wegerechts: 144.165 Euro

Das Wegerecht gehört zu den sogenannten Grunddienstbarkeiten. Sie legen fest, welche Rechte ein Grundstückseigentümer anderen Nutzern einräumen muss. Umgekehrt kann auch festgelegt werden, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf bestimmte Rechte verzichtet. Zu den gängigen Grunddienstbarkeiten zählen neben dem Wegerecht:

• Leitungsrecht: Das Leitungsrecht wird häufig mit dem Wegerecht verknüpft und sieht vor, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks Leitungen unter dem dienenden Grundstück verlegen lassen darf – etwa für den Anschluss ans Strom- und (Ab-) Wassernetz.

• Überbaurecht: Ein eingeräumtes Überbaurecht ermöglicht es dem Eigentümer eines Grundstücks, ein Haus zu errichten, das teilweise auf das benachbarte Grundstück ragt.

• Bebauungsbeschränkung: Eine solche Beschränkung kann beispielsweise beinhalten, dass das Grundstück lediglich mit einer bestimmten Firsthöhe errichtet werden darf. Diese kann strenger ausgelegt sein, als es der Bebauungsplan vorsieht.

• Dulden von Lärm und Schmutz: Es kann auch vereinbart werden, dass auf einem benachbarten Grundstück entstehende Lärm- und Schmutzbelästigungen geduldet werden, ohne auf Unterlassung zu klagen.

Im Unterschied zu diesen Grunddienstbarkeiten, die privatrechtlich vereinbart werden, können auch Baulasten für Grundstücke existieren. Diese werden nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Für das Gewähren des Wegerechts kann eine Nutzungsentschädigung des Rechteinhabers an den Eigentümer des dienenden Grundstücks festgelegt werden. Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden:

• Notwegerecht: Kann der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks dieses ausschließlich über ein anderes Grundstück erreichen, darf der Eigentümer des an der Straße gelegenen Grundstücks dies nicht verweigert. Dies ergibt sich aus § 917 BGB. Er hat jedoch Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die auch als Notwegerechte bezeichnet wird und jährlich zu zahlen ist. Die Höhe der Notwegerechte bemisst sich danach, wie stark die Nutzung des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht beeinträchtigt wird. Liegt keine Beeinträchtigung vor, kann die Zahlung auch entfallen. Es kann alternativ auch eine Einmalzahlung festgelegt werden. Anders als ein Wegerecht wird das Notwegerecht nicht im Grundbuch eingetragen.

• Wegerecht: Wird das Wegerecht freiwillig zwischen dienendem und herrschendem Grundstück vereinbart, hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks keinen Rechtsanspruch auf die Zahlung einer Geldrente oder eines Einmalbetrags. Gleichwohl kann eine Nutzungsentschädigung festgelegt werden.

Als Grundlage für den Wert des Wegerechts dient zunächst der Grundstückswert. Dabei sind zwei Betrachtungsweisen denkbar: Der Wert des dienenden Grundstücks sinkt durch das Wegerecht, der Wert des herrschenden Grundstücks steigt damit hingegen. Allerdings folgt daraus nicht automatisch, dass der Wertzuwachs dieses Grundstücks dem Wertverlust des dienenden Grundstücks entspricht.

Daraus ergeben sich zwei Wertansätze:

Entweder dient der Verkehrswert des begünstigten Grundstücks mit Wegerecht als Grundlage, dem der Verkehrswert des Grundstücks ohne Wegerecht gegenübergestellt wird. Oder es wird der Verkehrswert des belasteten Grundstücks mit und ohne Wegerecht ermittelt. In beiden Fällen besteht die Problematik darin, den Wertabschlag durch das Wegerecht einzuschätzen. Dieser wird umso höher angesetzt, je stärker das dienende Grundstück beeinträchtigt ist – etwa wenn die Zuwegung aufgrund einer gewerblichen Tätigkeit auf dem Hinterliegergrundstück häufiger als bei einer rein privaten Nutzung beansprucht wird.

Eine Baulast wird von öffentlich-rechtlicher Seite im Baulastenverzeichnis eingetragen. Im Unterschied zum privatrechtlichen Wegerecht wird ein Wegerecht über eine Baulast nicht gegenüber dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks eingeräumt, sondern gegenüber der Stadt oder der Gemeinde. Sie kommt dann zum Tragen, weil beispielsweise eine Gemeinde festsetzt, dass ein Grundstückeigentümer einen PKW-Stellplatz für einen Nachbarn bereitstellen muss.

Den gesetzlichen Rahmen für das Wegerecht gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor. So ist die Grunddienstbarkeit in § 1018 BGB definiert, während § 1090 ff. BGB die beschränkt persönliche Dienstbarkeiten beinhalten. Diese beziehen sich wie der Nießbrauch (§ 1030 BGB) auf Personen, die nicht Grundstückseigentümer sind. § 1020 BGB sieht zudem eine schonende Ausübung des Wegerechts vor, d.h. der Rechteinhaber sollte die Zuwegung nicht über die Maße hinaus und nur im Rahmen der Vereinbarungen nutzen.
In den §§ 917 und 918 BGB ist das sogenannte Notwegerecht für Grundstücke ohne Straßenanbindung geregelt. Es beinhaltet, dass der Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks auch ohne Zustimmung des Eigentümers des vorderen Grundstücks Anspruch auf ein Wegerecht hat. Allerdings kann er sich nur dann auf das Notwegerecht berufen, wenn das Grundstück nicht anders erreichbar ist. Zudem hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Form einer jährliche zu leistenden Zahlung. Diese wird auch als Notwegrente bezeichnet.

Bei der Baufinanzierung beeinflusst das Wegerecht auf unterschiedliche Art eine Rolle:

Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in zwei Fällen jeweils eine besondere Form des Eigentumserwerbs vor:

• Ersitzung

Wer ein Grundstück 30 Jahre nutzt und irrtümlicherweise im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde, erlangt das Eigentum damit rechtmäßig. Der Eigentumsübergang erfolgt in diesem Fall nicht über die Zahlung eines Kaufpreises, sondern über die durchgehende Nutzung über 30 Jahre. Die lange Zeitspanne soll sicherstellen, dass der rechtmäßige Eigentümer ausreichend Zeit hat, seine Eigentumsrechte geltend zu machen. Tut er dies nicht, verliert er seine Ansprüche auf das betreffende Grundstück. In solchen Fällen ist gemäß § 900 BGB von der Buch- oder Tabularersitzung.

Bei alten Wegerechten (sogenannte altrechtliche Grunddienstbarkeiten) war die Ersitzung ebenfalls möglich. Als Voraussetzung hierfür gilt, dass das Wegerecht in den zehn Jahren vor Anlegung der Grundbücher ausgeübt wurde.

• Servitut

Dienstbarkeiten werden in Österreich und der Schweiz auch als Servitut bezeichnet.