Verkehrswert Immobilie: Verkehrswert ermitteln für Haus & Wohnung

Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den Kaufpreis, den ein Haus oder eine Wohnung unter normalen Bedingungen erzielen kann. Er ist also eine Schätzung, die auf verschiedenen Berechnungsgrundlagen wie Angebot- und Nachfrage-Situation sowie auf den individuellen Merkmalen der Immobilie beruht. Das sogenannte Verkehrswert-Gutachten ermittelt entweder Ihr Makler, ein Verkehrswert-Rechner oder ein Sachverständiger.

Der Begriff „Verkehrswert“ wird im §194 des Baugesetzbuches (BauGB) geregelt. Hier heißt es, dass als Verkehrswert einer Immobilie der Verkaufspreis gilt, der am Tag der Bewertung „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Die Verkehrswertberechnung einer Immobilie basiert also auf objektiven Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung und aktueller Marktlage.

Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln, setzen Experten eines von drei Verfahren ein: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. In einigen Fällen werden auch zwei der Verfahren miteinander kombiniert, um einen realistischeren Verkehrswert zu erhalten. Welches der möglichen Verfahren zum Einsatz kommt, hängt sowohl vom Immobilientyp als auch von der Funktion der Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren: Verkehrswert selbstgenutzter Immobilien berechnen

Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens orientiert sich der Experte an dem Verkaufspreis von Immobilien mit ähnlicher Ausstattung, Grundstücksgröße, regionaler Lage, Baujahr und Wohnfläche, die vor kurzem in der Region veräußert worden sind. Die nötigen Referenzwerte liefert der örtliche Gutachterausschuss der Stadt. Dieses Verfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien wie Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen angewendet. Der Vorteil: Das Vergleichswertverfahren liefert – sofern ausreichend Referenzobjekte vorhanden sind – präzise und zuverlässige Verkehrswerte.

Ertragswertverfahren: Verkehrswert vermieteter Immobilien ermitteln

Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, wenn der Verkehrswert einer renditeorientierten Immobilie ermittelt werden soll, bei der die wirtschaftliche Restnutzungsdauer oder Erträge im Vordergrund stehen. Darunter fallen beispielsweise vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Büro- und Geschäftshäuser. Je höher der zu erwartende Ertrag, desto höher wird auch der Verkehrswert der Immobilie berechnet. Aus diesem Grund wird der Verkehrswert in diesem Fall auch als „Ertragswert“ bezeichnet.

Der Ertragswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Dieser errechnet sich unter anderem aus den zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die für das Gebäude anfallen. Das Ertragswertverfahren ist deutlich komplexer in der Anwendung als das Vergleichswertverfahren. Daher wird diese Methode der Verkehrswertermittlung in der Regel nur von Experten angewendet.

Sachwertverfahren: Mit Bodenwert und Gebäudesachwert den Verkehrswert ermitteln

Das Sachwertverfahren berechnet den Verkehrswert einer Immobilie, indem es die Summe des Bodenwertes mit dem Gebäudesachwert verrechnet. Während der Bodenwert des Objektes anhand der Bodenrichtwerte ermittelt wird, ergibt sich der Gebäudesachwert aus den Kosten für die Gebäudeherstellung, von denen eine Alterswertminderung abgezogen wird. Den daraus resultierenden Sachwert nutzen vor allem Banken, um den Gegenwert einer Immobilie bei einer Finanzierung festzulegen. Das liegt vor allem daran, dass sich das Verfahren an der „Substanz“ einer Immobilie orientiert und Banken daher besonders sicher erscheint. Das Sachwertverfahren kommt auch dann zum Einsatz, wenn für selbstgenutzte Immobilien nicht ausreichend Referenzobjekte für ein Vergleichswertverfahren vorliegen.

Den Verkehrswert einer Immobilie mit einer einfachen Formel zu berechnen, klingt verlockend – doch so einfach ist es nicht. Zwar lassen sich Richtwerte mit bestimmten Berechnungsmethoden ermitteln, doch eine einheitliche Verkehrswert-Formel zur Berechnung existiert nicht.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden, zum Beispiel Standort, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktlage. Die gängigen Methoden zur Verkehrswertberechnung einer Immobilie sind das Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. In jeder Methode kommen verschiedene Referenzwerte und Formeln zum Einsatz, die erst in Kombination einen realistischen Verkehrswert ergeben.

Den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln Sie mithilfe verschiedener Faktoren. Zu diesen gehören individuelle Eigenschaften des Gebäudes, aber auch dessen Umfeld. Dabei gilt: Je höher die Lebensqualität ist, welche die Immobilie ermöglicht, desto höher klettert der Verkehrswert. Einige dieser Faktoren liegen außerhalb Ihrer Kontrolle, andere können Sie jedoch gezielt beeinflussen, um eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie zu erreichen. Zu den wesentlichen Faktoren, die den Verkehrswert eines Hauses oder einer Wohnung bestimmen, gehören:

• Lage der Immobilie

Die Lage nimmt erheblichen Einfluss auf den Verkaufswert einer Immobilie, da von ihr die Nachfrage in hohem Maße abhängt. Bei der Lagebestimmung unterscheidet man die Mikrolage von der Makrolage.

Die Makrolage bezieht sich auf das weitere Umfeld der Immobilie. Sie berücksichtigt allgemein die Lebensqualität der Region, der Stadt oder des Stadtteils, in dem sich das Objekt befindet. Die Mikrolage beleuchtet hingegen die unmittelbaren Bedingungen vor Ort. In diesen Bewertungsfaktor fließen beispielsweise die vorhandene Bevölkerungsstruktur, Straßenlärm, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie die Infrastruktur bezüglich Schulen, Kindergärten oder Freizeitmöglichkeiten ein.

Entscheidend kann auch das Image des Viertels sein. Handelt es sich um ein gutbürgerliches Viertel oder eher um einen Problembezirk mit wenig Entwicklungspotenzial? Plant die Stadt oder die Gemeinde eine Quartiersentwicklung, von der Ihre Immobilie profitiert? Generell gilt: Je besser das Image des Viertels ist, desto besser wirkt sich dies auf die Verkehrswertermittlung von Haus oder Wohnung aus.

• Zustand und Ausstattung des Gebäudes

Auch gebäudebezogene Faktoren bestimmen, wie der Verkehrswert einer Immobilie ausfällt. Diese definieren vor allem den Zustand des Objektes sowie die Wohnqualität, die es bietet. Zu den objektspezifischen Eigenschaften zählen Baujahr, Qualität der Bauweise, Größe der Wohn- und Nutzfläche, Ausstattungsniveau – beispielsweise von Küche und Bädern – sowie der allgemeine Zustand des Gebäudes. Sonderflächen wie Terrassen oder Balkone erhöhen den Verkehrswert ebenso wie Modernisierungsmaßnahmen, ein guter energetischer Zustand und Renovierungen. Einschränkungen wie Sondernutzungsrechte senken den Verkehrswert hingegen.

• Größe und Schnitt des Grundstücks

Die Quadratmeterzahl von Grundstück und Wohnfläche wirkt sich ebenfalls auf den Verkehrswert einer Immobilie aus. Dabei beeinflussen nicht nur die reine Gebäude- und Grundstücksgröße den Verkehrswert, sondern auch der Schnitt des Grundstücks.

Der Verkehrswert eines Grundstücks richtet sich danach, wie viel Wohnfläche auf dem Grundstück errichtet werden kann. Je größer die Quadratmeterzahl, desto höher der mögliche Verkaufspreis. Aber Achtung: Je verwinkelter die Fläche ist, desto niedriger wird auch der Marktwert eines unbebauten Grundstücks. Das gilt auch für Grundstücke in Hanglage. Der Grund dafür liegt in den zusätzlichen Kosten, die bei der Bebauung entstehen. Diese drücken den Verkehrswert.

Auch ein aktueller Bebauungsplan kann die Bebaubarkeit eines Grundstücks beeinflussen. Je umfassender die behördlichen Vorgaben für den Bau eines Gebäudes ausfallen, beispielsweise durch Dachform, Geschossanzahl oder Haustyp, desto niedriger wird der Verkehrswert einer Immobilie angesetzt. Ob es Vorgaben für die Bautätigkeiten in Ihrer Region gibt, können Sie beim zuständigen Bauordnungsamt der Gemeinde bzw. beim Stadtplanungsamt einsehen.

• Marktbedingungen: Dynamischer Verkehrswert durch aktuelle Marktlage und Trends

Der Verkehrswert unterliegt in hohem Maße den aktuellen Bedingungen, die auf dem lokalen Immobilienmarkt herrschen. Wenn aktuell die Nachfrage nach Objekten, die in Lage und Ausstattung Ihrer Immobilie ähnelt, besonders hoch ist, zieht der Verkehrswert Ihres Objektes an. Bei geringer Nachfrage nimmt der Verkehrswert hingegen entsprechend ab. So erzielt eine Immobilie, die in einer stark gefragten Region liegt, einen deutlich höheren Verkaufspreis als ein baugleiches Objekt, das in einer ländlichen Region steht.

Den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen, kann für ganz verschiedene Zwecke sinnvoll sein. Hierzu zählen beispielsweise die Findung des Verkaufspreises, Zwangsversteigerungen oder Scheidungen. Auch ist der Verkehrswert einer Immobilie bei Erbschaft oder Schenkungen von hoher Wichtigkeit. Für die folgenden Zwecke sollte oder muss ein Verkehrswert berechnet werden:

Geht es darum, den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, ist ein Vor-Ort-Termin unumgänglich. Nur so kann sich der Immobilienmakler oder Sachverständige ein umfassendes Bild von der Lage der Immobilie verschaffen und auch den Zustand genau in Augenschein nehmen. Dabei gehen Immobilienexperten strukturiert anhand einer Checkliste vor, um alle wichtigen Aspekte zu Lage und Zustand des Objekts zu erfassen. Die folgenden Punkte werden bei der Verkehrswertberechnung einer Immobilie geprüft:

• Wie steht es um die allgemeine Infrastruktur rund ums Grundstück: Sind Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen, etc. in der Nähe?
• Welche Verkehrsinfrastruktur liegt im Umfeld vor: Gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?
• Wie ist es um die Mikrolage des Grundstücks bestellt: Wie sonnig ist beispielsweise der Garten, wie ruhig ist die Nachbarschaft?
• Welche Spielräume bietet der Bebauungsplan hinsichtlich der Nutzung und Bebauung/Erweiterung um An- oder Ausbauten?
• Bietet das Grundstück einen oder mehrere Stellplätze? Dies kann insbesondere bei Parkplatznot in der Umgebung und auch hinsichtlich der Möglichkeit, ein Elektroauto zu laden, ein wichtiges Kriterium sein.
• Welches Alter haben das Haus oder die Wohnung sowie eventuelle, nachträgliche Anbauten?
• Ist das Dach dicht, wie steht es um Fassade, Keller, Wasserleitungen und Fenster? Wo besteht Sanierungsbedarf?
• In welchem Zustand ist die Haustechnik: Wie wird das Haus beheizt, entspricht die Elektrik den heutigen Anforderungen?

Nach dem Vor-Ort-Termin nimmt der Immobilienexperte die Bewertung anhand eines der drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung vor. Dabei wird jeweils geprüft, inwiefern sich alle untersuchten Faktoren günstig oder ungünstig auf den Verkehrswert auswirken.

Wenn Sie den Verkehrswert Ihres Hauses oder den Verkehrswert Ihrer Eigentumswohnung exakt berechnen möchten, benötigen Sie konkrete Informationen zu Größe, energetischem Zustand, Lage sowie Betriebskosten und – bei vermieteten Objekten - Einnahmen. Diese Informationen liefern Ihnen unterschiedliche Dokumente.

Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, benötigen Sie diese Unterlagen:

• Grundrisse, Schnitte, Baupläne
• Grundbuchauszug
• Lageplan und Flurkarte
• Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis

Um den Verkehrswert einer Eigentumswohnung zu berechnen, benötigen Sie außerdem diese Dokumente:

• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Hausgeldabrechnung
• Protokoll der letzten 3 Eigentümerversammlungen

Bei vermieteten Objekten sind zusätzlich folgende Unterlagen für die Verkehrswertermittlung relevant: 

• Mietaufstellungen
• Mietverträge
• Bewirtschaftungskosten

Besitzen Sie spezielle Rechte oder es liegen Lasten auf Ihrer Immobilie, sollten Ihnen diese Unterlagen vorliegen:

• Notarielle Urkunden
• Eintragungen (Wohnrechte, Wegerechte, etc.)

Der Verkehrswert einer Immobilie ist entscheidend für den Verkauf, die Beleihung oder die Versteuerung des Objektes. Erste Einschätzungen lassen sich schnell und unkompliziert mit unserem kostenlosen Online-Rechner vornehmen. Eine fundierte Verkehrswertberechnung einer Immobilie erfolgt jedoch durch Fachleute. Sachverständige erstellen gerichtsfeste und detaillierte Verkehrswert-Gutachten. Die sogenannten Wertgutachten sind kostenpflichtig, aber auch allgemein anerkannt. Makler hingegen bieten eine marktorientierte Bewertung, die oft kostenlos im Rahmen der Vermittlung erfolgt. Auch Banken oder das Finanzamt können eigene Experten mit der Wertermittlung beauftragen. Wer den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermittelt, hängt also stark von der Verwendung des Verkehrswert-Gutachtens ab.

Für den Besitz einer Immobilie fallen verschiedene Steuern wie die Grundsteuer, Schenkungssteuer oder Erbschaft­steuer. Wie hoch die Steuerschuld ausfällt, hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab.

Um den Verkehrswert zu berechnen, bedient sich das Finanzamt eines der drei gängigen Verfahren: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Doch dabei können Behörden Fehler unterlaufen oder die Einschätzung kann zu grob ausfallen. Das liegt unter anderem daran, dass sich das Finanzamt sich die Beschaffenheit der Immobilie normalerweise nicht bei einer Vor-Ort-Begehung anschaut, sondern den Verkehrswert lediglich anhand von „typisierten Massenverfahren“ ausrechnet. Aktuelle Bewegungen auf dem Immobilienmarkt werden dabei oftmals nicht berücksichtigt.

Der zuständige Gutachter spielt eine zentrale Rolle bei der Verkehrswertberechnung einer Immobilie. Zwar beeinflusst die Wahl des Wertermittlungsverfahrens das Ergebnis maßgeblich, aber auch die individuellen Einschätzungen von Lage, Zustand und Marktentwicklung haben einen starken Einfluss. Während amtliche Verkehrswert-Gutachten streng normiert sind, kann die Bewertung durch freie Sachverständige variieren. Um Abweichungen zu vermeiden, sind vollständige Unterlagen Ihrerseits sowie eine transparente Dokumentation der Berechnung wichtig. Insbesondere bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder Finanzamtsbewertungen kann ein unabhängiges Gutachten entscheidend sein, um den realen Verkehrswert einer Immobilie korrekt zu bestimmen.

Der Verkehrswert einer Immobilie stellt den objektiven Marktwert dar, der anhand von Faktoren wie Lage, Zustand und Nachfrage ermittelt wird. Der Kaufpreis hingegen ist der tatsächliche Betrag, den ein Käufer bereit ist, für eine Immobilie zu zahlen. Dieser kann je nach Marktlage über oder unter dem Verkehrswert liegen. Die Verkehrswertermittlung für ein Haus oder eine Eigentumswohnung hilft also dabei, eine realistische Preisvorstellung zu entwickeln und einen fairen Verkaufspreis zu erzielen.

Obwohl sich der Kaufpreis am Verkehrswert orientiert, sind die beiden Werte nicht gleichzusetzen. So können Verkäufer strategisch mit dem Kaufpreis spielen, um den bestmöglichen Gewinn zu erzielen: Ein niedriger Einstiegspreis, also geringer als der Verkehrswert, kann über ein Bieterverfahren steigen, während ein hoher Angebotspreis Verhandlungsspielraum lässt. So erhalten Sie selbst bei Kaufpreisminderungen noch immer den Verkehrswert Ihrer Immobilie.

Verkehrswert, Beleihungswert und Marktwert: Wo liegt der Unterschied?

Im Zusammenhang mit dem Wert einer Immobilie fallen neben dem Begriff „Verkehrswert“ oft die Begriffe „Marktwert“ und „Beleihungswert“. Doch wo liegt der Unterschied?

Der Marktwert ist eng mit dem Verkehrswert verbunden, da beide Begriffe häufig synonym verwendet werden. Er gibt Aufschluss über den wahrscheinlichen Verkaufspreis, den eine Immobilie gegenwärtig auf dem Markt erzielen würde. Der Beleihungswert hingegen ist für Banken relevant, beispielsweise bei der Vergabe eines Hypothekendarlehens. Er wird konservativ berechnet und gibt den Preis an, den eine Immobilie wahrscheinlich zu einem späteren Zeitpunkt erzielen wird. Um das Risiko für die Kreditvergabe zu minimieren, liegt der Beleihungswert meist unter dem Verkehrswert.

Der Unterschied liegt also im Zeitpunkt, für den die Wertermittlung vorgenommen wird: Verkehrswert und Marktwert beziehen sich auf die Gegenwart und die nahe Zukunft, der Beleihungswert berücksichtigt hingegen einen Verkaufszeitpunkt in der ferneren Zukunft. Wie der Verkehrswert und der Marktwert ist der Beleihungswert ebenfalls nur eine Schätzung und unterliegt der schwer kalkulierbaren Dynamik des Marktgeschehens.