Wohnungsbewertung: Was ist meine Wohnung wert?

Was ist meine Wohnung wert? Mit der kostenlosen Wohnungsbewertung können Sie einfach den Wohnungswert ermitteln. Zudem erfahren Sie bei uns, welche Faktoren bei der Wertermittlung Ihrer Eigentumswohnung Einfluss haben und erhalten eine 25-Punkte Checkliste mit allen wichtigen Informationen rund um das Thema Wohnung bewerten.

Wohnungsbewertung: Kostenlos bei immoverkauf24

Eine Wohnungsbewertung ist notwendig, um den aktuellen Marktwert dieser Immobile so genau wie möglich zu ermitteln. In die Bewertung fließen verschiedene Faktoren mit ein, etwa das Baujahr, der Zustand, die Ausstattung, die Lage und natürlich auch die Größe. Ob einfache Schätzung oder umfassendere Wertermittlung durch Experten: Gründe für eine solche Wertbestimmung gibt es zuhauf. So sollten Sie Ihren Wohnungswert feststellen lassen bei:

• einem geplanten Verkauf oder Kauf der Wohnung
• bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung wie einem Erbstreit oder einer Scheidung
• einer Schenkung
• einer Feststellung des Betriebsvermögens
• einer Kreditvergabe durch die Bank zur Feststellung des Beleihungswerts.

Die Kenntnis des Wohnungswerts hilft bei der Bestimmung eines realistischen Kauf- bzw. Verkaufspreises. Für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung reicht es in den meisten Fällen aus, den Verkehrswert durch einen Experten, wie z. B. einen Makler, bestimmen zu lassen oder einen Immobilienwert-Rechner zu nutzen. Für bestimmte Sachverhalte kann es jedoch möglich sein, dass ein Wertgutachten durch einen vereidigten Sachverständigen erforderlich ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Bewertung Ihrer Wohnung vor Gericht standhalten, sprich "gerichtsfest" sein muss.

Auch Banken sind an dem Wert interessiert, wenn sie den Beleihungswert der Wohnung bestimmen möchten (dieser bestimmt die Höhe des Kredits). Darüber hinaus hilft der Wohnungswert bei der Ermittlung des passenden Versicherungsschutzes für die Immobilie, dient als Grundlage zur Berechnung der anfallenden Steuern sowie der Grundsteuer und gibt darüber Aufschluss, ob – und wenn ja in welchem Umfang – sich eine Sanierung oder Renovierung lohnt, damit der Immobilienwert gesteigert wird.

Es gibt vier gängige Verfahren, um den Wert einer Wohnung zu ermitteln: die Vor-Ort-Bewertung durch einen Makler, die Online-Bewertung, ein professionelles Immobiliengutachten und die Bewertung in Eigenregie.

Bewertung durch einen Makler

Möchten Sie den Wohnungswert professionell ermitteln, sind Sie mit einem Makler gut beraten. Dieser kennt die lokalen und regionalen Besonderheiten und kann dieses Wissen auch bei der Wohnungsbewertung mit einbringen. Erfahrungen und Marktkenntnisse werden noch einmal um das Interesse an einem höchstmöglichen Verkaufspreis ergänzt. Denn von eben diesem hängt letztendlich seine Provision ab. Die Wohnungsbewertung als solche ist bei den durch immoverkauf24 empfohlenen Maklern bei Verkauf kostenlos.

Wohnungsbewertung online

Für den privaten Wohnungsverkauf bietet der kostenlose Immobilienwert-Rechner meist schon eine gute erste Orientierung für die Ermittlung des Verkehrswertes. Die Online-Bewertung sollte im akuten Verkaufsfall aber noch einmal durch einen Experten, wie einen Immobilienmakler, ergänzt werden, da wichtige Details bzw. Bewertungskriterien unter Umständen sonst vernachlässigt werden.

Immobiliengutachten

Die Bewertung durch einen Gutachter für Immobilien hat, im Gegensatz zur kostenlosen Wohnungsbewertung, auch vor Gericht Bestand. Ist der Verkehrswert der Eigentumswohnung also Gegenstand vor Gericht, ist die Ermittlung des Wohnungswertes durch einen Wertgutachter sogar notwendig. Diese ist dann jedoch auch mit entsprechenden Kosten verbunden.

Bewertung in Eigenregie

Eigene Berechnungen basieren auf Vergleichswerten ähnlicher Wohnungen in der Umgebung. Allerdings spiegeln die auf Immobilienportalen angegebenen Preise oft nur Verhandlungsgrundlagen wider, was die Genauigkeit erschwert.

Wohnungsbewertung: Kosten für Gutachten

Wenn Sie den Wert der Wohnung professionell ermitteln lassen möchten, sind für ein Kurzgutachten etwa 500 Euro fällig. Für ein Vollgutachten müssen Sie etwa 1.500 bis 2.500 Euro bezahlen

Der Wert einer Wohnung ist keine willkürliche Größe. Verkäufer können nicht einfach einen Wert benennen und einen Preis festlegen, zu dem sie ihre Immobilie verkaufen. Nein, der Wohnungswert bemisst sich anhand von harten Faktoren.

• Stadtteil und Mikrolage der Wohnung
• Baujahr: Das Baujahr einer Immobilie hat einen großen Einfluss, wenn Sie den Wohnungswert berechnen möchten. Entscheidend ist hier jedoch, dass ein „altes“ Gebäude nicht immer mit einer Wertminderung gleichzusetzen ist. So kann eine gut sanierte Altbauwohnung mehr wert sein, als ein moderner Neubau. Bei Wohnungen, die in den 1960ern gebaut wurden, kann es aufgrund schlechter Bausubstanz hingegen wieder zu Preisabschlägen kommen.
• Zustand der Wohnung: Eine bezugsfertige Wohnung bedeutet für potenzielle Käufer weniger Zeit und Geld für anstehende Renovierungsarbeiten. Das Erscheinungsbild der Wohnung spiegelt sich somit auch im Wohnungswert wider.
• Stockwerk der Wohnung: Generell wird der Wert einer Erdgeschosswohnung niedriger angesetzt als bei höher gelegenen Etagen, da hier eine erhöhte Einbruchsgefahr unterstellt wird.
• Grundriss: Wie viele Zimmer hat die Wohnung? Wie sind die Zimmer angelegt? Je nach Schnitt der Wohnung werden sich auch unterschiedliche Käuferzielgruppen für diese interessieren. Während für die einen ein großzügig geschnittenes Loft der Traumwohnung sehr nahekommt, bevorzugen andere wiederum vielleicht lieber kleinere, gemütliche Räumlichkeiten.
• Helligkeit: Die Ausrichtung der Wohnung entscheidet über die Helligkeit einzelner Räume und ggf. auch über deren Nutzung. Eine Wohnung mit Süd-West Ausrichtung profitiert insbesondere ab Nachmittag von viel Sonnenschein, während gen Norden gerichtete Aussichten meist fast unberührt von direkter Sonne bleiben. Neben der Ausrichtung können auch Bauten und Bäume, die in unmittelbarer Nähe zur Wohnung stehen, Einfluss auf die Helligkeit haben.
• Ausstattung: Neben Ausstattungsmerkmalen wie Fußböden und sanitären Anlagen tragen auch die Anzahl und Größe der Zimmer wesentlich zur Wertermittlung der Wohnung bei. Mit anderen Worten: Mit zunehmender Zimmeranzahl steigt auch der Wohnungswert. Dabei werden Räume wie Küche und Bad nicht als Zimmer gezählt, ebenso wie Räume, die kleiner als zehn Quadratmeter sind. Bei letzterem spricht man von halben Zimmern. Neben der reinen Anzahl an Zimmern, spiegeln sich auch das Vorhandensein von beispielsweise Balkon, Loggia oder Terrasse im Wohnungswert wider. Ebenso werterhöhend sind Ausstattungen wie Fußbodenheizungen oder Kaminöfen.
• Gemeinschaftseigentum: Des Weiteren ist bei der Wohnungsbewertung zu berücksichtigen, dass ein Eigentümer über die Wohnung hinaus (Sondereigentum), auch Anteile am Gesamtgebäude bzw. den Anlagen hält (Gemeinschaftseigentum). Diesbezügliche Faktoren (z. B. Instandhaltungsrücklage und Modernisierungsbedarf, Rechtsstreitigkeiten in der Gemeinschaft, etc.) haben ebenfalls Einfluss, wenn Sie den Wohnungswert ermitteln.
• vermietet oder frei, etc.: Der Wert einer vermieteten Wohnung wird in erster Linie durch die Höhe der Mieteinnahmen bestimmt (siehe auch Verkauf vermietete Wohnung). Vermietete Wohnungen sind in der Regel weniger wert als freie Wohnungen, weil der Eigentümer nicht frei über die Wohnung verfügen kann, wenn ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde. In guten Lagen beträgt der Preisabschlag bis zu 30 %.

Welche Rolle spielt die Lage bei der Wohnungsbewertung?

Weil der Faktor Lage so wichtig ist, wird dabei nochmals unterschieden nach Makrolage und Mikrolage. Während die sich die Makrolage auf die allgemeine infrastrukturelle und geografische Lage bezieht, beschreibt die Mikrolage mehr die unmittelbare Umgebung der Wohnung und Details in der Nachbarschaft.

Um sich einen noch besseren Überblick der einzelnen Faktoren machen zu können, die bei der Schätzwert-Ermittlung einer Wohnung wichtig sind, haben wir für Sie eine 25-Punkte-Checkliste zur Wohnungsbewertung zusammengestellt.

Bei der Wertermittlung einer Eigentumswohnung spielt der Preis pro Quadratmeter der Wohnfläche eine wichtige Rolle. Dies gilt insbesondere bei freien Wohnungen, wo Käufer die Preiswürdigkeit regelmäßig anhand von Quadratmeterpreisen beurteilen. Beispiel: in Hamburg kosten Bestandswohnungen in guten Lagen ca. 3.500 Euro auf den Quadratmeter, Neubauwohnungen sogar bis 4.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Liegt in einem Stadtteil der Quadratmeterpreis bei z. B. 2.500 Euro, kann dies trotzdem bedeuten, dass die eigene Wohnung laut Bewertung z. B. nur 1.200 Euro oder sogar 3.500 Euro pro Quadratmeter wert ist. Die Abweichungen können so erheblich sein, weil bei der Wohnungsbewertung sehr viele Kriterien berücksichtigt werden müssen, die je nach Ausprägung Zu- oder Abschläge auf den Durchschnittspreis rechtfertigen können.

Zustande kommen diese Unterschiede durch die bereits genannten Faktoren. So spielt die Infrastruktur eine erhebliche Rolle (Nähe zum ÖPNV, Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen, Schulen und Kindergärten, Erholungsangebot der jeweiligen Lage). Aber auch Größen wie die Altersstruktur im Viertel, die Arbeitslosenquote, die Bebauungsdichte oder die Dichte und Qualität der kulturellen Angebote haben einen unmittelbaren Einfluss auf den Quadratmeterpreis.

Wenn die Wohnung frei ist, so ist das für den Wohnungswert von Vorteil. Denn erstens sind potenzielle Käufer auch mögliche Selbstnutzer und nicht nur Investoren. Und zweitens kann ein Neu-Eigentümer der Wohnung sich selbst einen Mieter suchen – und darf dabei den Mietpreis neu festlegen. Zudem sind bei einer vermieteten Wohnung die Mietpreise und die Erhöhungen durch Gesetze gedeckelt.

All das führt dazu, dass Sie für eine freie Wohnung höhere Verkaufspreise erzielen können als für eine Wohnung in vergleichbarer Größe und Lage, die vermietet ist. Unter bestimmten Bedingungen kann der Wohnungswert einer freien Wohnung um 30 Prozent höher sein als der Wert eines vermieteten Appartements. Allerdings gibt es Ausnahmen: In Lagen, in denen Sie sich schwertun, einen Mieter zu finden, kann die vermietete Wohnung von psychologischem Vorteil für den Wohnungswert sein. In diesem Fall orientiert sich dieser Wert an der Kaltmiete und ihrem Entwicklungspotenzial.

Makrolage, Mikrolage, Quadratmeterpreis, frei oder vermietet: Nun kennen Sie die wichtigsten Kriterien zur Ermittlung des Wohnungswerts. Bleibt nur die Frage: Welches Verfahren ist in welcher Situation das richtige? Zu einer ersten Einschätzung gelangen Sie mit dem kostenlosen Immobilienwert-Rechner; zur genauen Ermittlung ist das sogenannte Vergleichswertverfahren eine in der Praxis oft angewandte Methode, ein wie das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren staatlich anerkanntes Verfahren.

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie werden hierzu erzielte Verkaufspreise von vergleichbaren Wohnungen in ähnlicher Wohnlage herangezogen. Während sich für Grundstücke oder Einfamilienhäuser nur selten Vergleichspreise kürzlich getätigter Immobilienverkäufe finden lassen, ist ein Vergleichsobjekt für Wohnungen in der Regel leichter ausfindig zu machen, da diese weitaus häufiger zum Verkauf stehen. So ist es z. B. möglich, anhand des Baujahrs statistische Aussagen über die Wohnungspreise zu treffen (z. B. über Preisabschläge bei nicht so begehrten Wohnungen aus den 60er-Jahren im Vergleich zu Neubau- oder Altbauwohnungen). Schlussendlich gilt: Je mehr Vergleichsangebote herangezogen werden können, desto verlässlicher kann mit dem Vergleichswertverfahren der Wohnungswert ermittelt werden.

Bei vermieteten Objekten kommt auch das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Als entscheidendes Kriterium, um die Wohnung zu bewerten, dient hier der erzielte Ertrag aus Miet- und Pachteinnahmen.

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Wohnung zu verkaufen, ist unsere professionelle Immobilienbewertung genau das Richtige für Sie. Unsere Experten bewerten Ihre Wohnung kostenlos und unverbindlich vor Ort.

Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen und vorher kostenlos und professionell schätzen lassen? Füllen Sie einfach das obige Formular aus und senden dieses an immoverkauf24. Wir setzen uns umgehend mit Ihnen in Verbindung und empfehlen Ihnen einen sachverständigen Regionalpartner für den Verkauf, der die Wohnungsbewertung in Absprache mit Ihnen durchführt.