Makler beauftragen - Vorteile, Kosten & Checkliste

1. Wann lohnt es sich für mich, einen Makler zu beauftragen?

In der Praxis entscheiden sich die meisten Eigentümer für die Beauftragung eines Maklers statt für die Eigenvermarktung. Die Hauptgründe und Vorteile für die Beauftragung eines Maklers sind:

Im Endeffekt vergeben die meisten Eigentümer doch einen Maklerauftrag, weil ein Makler tagtäglich Immobilien verkauft, während private Eigentümer sich in viele Themen einarbeiten müssen und nicht über notwendige Instrumente verfügen (z. B. Programm zur Erstellung von Grundrissen, eigene Interessentendatenbank, Instrumente zur Bonitätsprüfung etc.), um am Ende die gleichen Leistungen wie ein Immobilienmakler erbringen zu können. Außerdem zahlt sich die jahrelange Erfahrung eines Maklers nicht selten in bare Münze für den Eigentümer aus, weil er häufige Fehler beim Immobilienverkauf meidet.

2. Was muss ich vor der Maklerbeauftragung beachten?

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, einen Makler für Ihren Immobilienverkauf zu beauftragen, stellt sich die Frage: Wer sollte den Maklerauftrag erhalten? Wer ist der richtige Makler für mein Objekt?

Wenn Sie selbst den richtigen Makler suchen möchten, sollten Sie die Leistungen von Maklern in Ihrem Wohnumfeld genau vergleichen! Gute Makler überzeugen durch eine hohe Servicequalität und ein Leistungsspektrum, das über die Standard-Maklerleistungen hinausgeht.

Sie möchten wissen, worauf Sie vor der Beauftragung eines Maklers achten müssen? Dann können Sie unsere 15-Punkte-Checkliste zur Beauftragung eines Maklers nutzen und Punkt für Punkt durchgehen. Das hier abgefragte Leistungsspektrum sollte selbstverständlich für einen guten Makler sein.

• PDF erhalten und auf dem PC speichern
• Alle Punkte vor Beauftragung berücksichtigen
• Sicher und mit einem guten Gefühl verkaufen

• Besprechung Verkaufsziel und Verkaufsabsicht
• Kostenlose Immobilienbewertung
• Entwicklung Verkaufsstrategie in Absprache mit Ihnen
• Zusammentragen aller notwendigen Unterlagen
• Beratung Energieausweis
• Anfertigung Verkaufsexposé
• Vermarktung über mehrere Kanäle (Datenbank, Internet, Zeitung)
• Organisation und Durchführung Besichtigungstermine
• Beratung Kaufinteressenten
• Bonitätsprüfung und Beratung bei Finanzierung potenzieller Kunden
• Leitung der Verkaufsverhandlung
• Anfertigung des Kaufvertrages
• Begleitung des Kaufabschlusses

3. Fallen schon bei Beauftragung eines Maklers Kosten an?

Nein. Die Beauftragung eines Immobilienmaklers mit dem Verkauf oder der Vermietung ist für den Auftraggeber zunächst nicht mit Kosten verbunden. Der Grund: Ein Maklervertrag ist gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch kein Dienstvertrag, d.h. der Auftraggeber schuldet dem Makler kein Entgelt für seine erbrachte Tätigkeit (siehe §652 BGB). Eine Vergütung fällt nur im Erfolgsfall an, selbst wenn der Immobilienmakler umfangreiche Leistungen erbracht hat.

4. Wer zahlt die Maklerkosten im Erfolgsfall und wie viel?

Seit dem 23.12. letzten Jahres greift das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ und Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklerprovision im Regelfall. Eine reine Außenprovision wie auch eine reine Innenprovision ist jedoch ebenfalls möglich. Häufig vereinbaren Immobilienmakler und Eigentümer bei Abschluss des Maklervertrags die Höhe der erfolgsabhängigen Vergütung, etwa in Höhe von drei Prozent plus Mehrwertsteuer und der Käufer zahlt einen ebenso hohen Anteil der Maklerprovision. Seit der Neuregelung der Maklerprovision ist es nicht mehr möglich, dass der Verkäufer den Makler beauftragt, der Käufer jedoch der Maklerkosten trägt.

Seitdem das Gesetz zur Provisionsteilung greift, trägt der Käufer die Maklerkosten nur dann alleine, wenn er einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt hat und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hatte. (Mehr Informationen zu den seit 2021 möglichen Variante der Verteilung der Maklerprovision).

Bei der Vermietung ist die Höhe der Vergütung auf maximal 2 Nettokaltmieten, zuzüglich Mehrwertsteuer, beschränkt. Die Provision war in der Vergangenheit fast immer vom Mieter zu entrichten. Ein Vermieter hat sich nur dann bereit erklärt, die Maklerprovision zu übernehmen, wenn sonst die Vermietung gefährdet wäre. Allerdings hat die Bundesregierung im Herbst 2014 beschlossen, dass ab Frühjahr 2015 das Bestellerprinzip eingeführt wird: Seitdem zahlt der Besteller des Maklers dessen Provision, d.h. in der Regel der Vermieter.

Beim Verkauf von Immobilien gibt es keine gesetzlichen Höchstgrenzen für die Courtage, dies gilt auch seit Wirksamkeit des sogenannten Bestellerprinzips beim Kauf. Die Maklerprovision ist zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler weiterhin frei vereinbar. In der Regel beträgt sie inkl. Mehrwertsteuer zwischen 5 Prozent und 7 Prozent des tatsächlich erzielten Kaufpreises. Die tatsächliche Höhe richtete sich bis Ende letzten Jahres vor allem nach den in einem Bundesland üblichen Marktgepflogenheiten. Wie die Maklerprovision-Neuregelung die Höhe der Courtage beeinflusst und welche marktüblichen Gepflogenheiten sich herauskristallisieren, wird sich noch zeigen. Vorstellbar ist etwa, dass in Bundesländern, wo bisher eine Provision von 7,14 Prozent üblich war, die Parteien die Provision hälftig aufteilen, sowohl Verkäufer als auch Käufer jeweils also 3,57 Prozent tragen. In den meisten Bundesländern teilten sich Verkäufer und Käufer die Provision bereits vor dem neuen Gesetz. Die Maklerprovision wurde in einigen Bundesländern jedoch bis Ende letzten Jahres nur von den Käufern getragen, so in Bremen und Hessen (jeweils 5,95 Prozent), Hamburg (6,25 Prozent), Berlin und Brandenburg (7,14 Prozent).

5. Was kostet ein Makler?

Sowohl Verkäufer, Vermieter, Käufer als auch Mieter beklagen sich häufig darüber, dass der Makler zu viel Geld verdient, d.h. dass die erzielte Maklerprovision deutlich über seinen tatsächlichen Kosten liegt. Tatsächlich kann ein Makler gutes Geld verdienen, wie dieses Beispiel verdeutlicht:

Dabei wird häufig übersehen, dass ein Immobilienmakler auch hohe Fixkosten hat (z. B. Miete, Auto, Sekretariat, etc.) und auch Geld investieren muss, um einen Auftrag von einem Eigentümer zu erhalten. Dazu kommt, dass eine Provision hoch erscheinen kann, weil der Makler nur die Vertragspartner selbst, nicht aber die zuweilen große Anzahl von Interessenten an den Kosten beteiligen kann.

7. Können Maklerkosten bei Nicht-Erfolg dem Eigentümer angelastet werden?

Ja, aber nur, wenn eine Kostenbeteiligung bzw. ein konkreter Aufwendungsersatz vorher zwischen Eigentümer und Immobilienmakler vereinbart wurde. In der Praxis ist dies eher selten der Fall, kann aber vorkommen, wenn eine Immobilie z.B. sehr schwer zu vermarkten ist und der Makler nicht auf den Vermarktungskosten sitzen bleiben möchte. Laut der gängigen Rechtsprechung zählen nur die tatsächlich entstandenen Kosten zum Aufwendungsersatz, d.h. z. B. Insertionskosten, Telefonkosten, Fahrtkosten, Kopierkosten, etc. (vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 1426). Der Arbeitslohn zählt hingegen nicht zu den erstattungsfähigen Kosten, sodass ein Makler bei Nicht-Erfolg trotz Aufwendungsersatz in der Regel einen Verlust macht.