Hausmakler: Aufgaben & Vorteile beim Verkauf mit einem Makler

Einen Hausmakler beauftragen oder den Hausverkauf privat durchführen? Diese Frage stellen sich viele Immobilieneigentümer, wenn es um den Verkauf des eigenen Hauses geht. Wer jedoch keine Erfahrungen hat und sich für einen Privatverkauf entscheidet, geht einige Risiken ein. Häufig erzielt er einen Verkaufspreis, der weit unter dem möglichen Marktpreis liegt. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, einen Hausmakler zu beauftragen.

Der größte Vorteil des Hausverkaufes über einen Hausmakler besteht in seinem Fachwissen und seiner jahrelangen Erfahrung. Diese zwei Aspekte klingen im ersten Moment sehr banal. Sie wirken sich jedoch stark auf den Verkaufspreis aus.

Ein Hausmakler hat den großen Vorteil, dass er eine professionelle Hausbewertung durchführen kann. Weiterhin kennt er den kompletten regionalen Markt und kann somit einschätzen, welcher Verkaufspreis realistisch ist. Ein weiterer Vorteil ist, dass der Hausmakler in der Regel über Kundenkarteien mit Kaufinteressenten verfügt und somit Ihr Haus häufig schneller verkaufen können.

Ein weiterer großer Vorteil des Maklers liegt zweifelsfrei in der Vermarktung Ihres Hauses. Durch eine geschickte Vermarktung lässt sich der Verkaufspreis steigern und der Verkaufsprozess beschleunigen.

Der Hausmakler weiß außerdem, wie er mit möglichen Kaufinteressenten verhandeln muss. Während Privatleute zum Beispiel auf Fragen bezüglich eventueller Schwachstellen des Hauses schnell ins Straucheln geraten und somit den Verkauf in Gefahr bringen, kann ein Immobilienmakler darauf verweisen, dass er hierzu Rücksprache mit dem Eigentümer halten muss. Vorschnelle Antworten gefährden somit nicht die Verkaufsverhandlungen.

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, übernimmt der Hausmakler den kompletten Verkaufsprozess. Konkret bespricht der Hausmakler mit Ihnen im ersten Schritt Ihre Verkaufsziele und weitere verkaufsrelevante Aspekte. Dabei geht es beispielsweise um folgende Fragen:

• Welchen Verkaufspreis möchten Sie erzielen?
• Welche besonderen Merkmale hat Ihr Haus?
• Bis wann soll Ihr Haus verkauft werden?
• Welche Besonderheiten gibt es im Verkaufsprozess?

Im nächsten Schritt ermittelt der Makler dann den genauen Wert Ihres Hauses. Bei der Wertermittlung der Immobilie wird auch der Grundstückswert berücksichtigt.

Anschließend erstellt der Hausmakler hochwertige Fotos von der Immobilie und trägt alle Informationen in einem Exposé zusammen. Danach beginnt er mit der Vermarktung Ihres Hauses. Nach kurzer Zeit wird er dann mögliche Interessenten gefunden haben, sodass mit den Verkaufsverhandlungen begonnen werden kann. Auch führt der Hausmakler für Sie die Verhandlungen und bringt die Preisvorstellungen von Kaufinteressenten und Eigentümer zusammen. Haben Sie sich (über den Makler als Vermittler) mit einem Käufer geeinigt, führt der Hausmakler Bonitätsprüfungen durch und kümmert sich um den Haus-Kaufvertrag. Die Arbeit des Maklers endet erst mit dem Termin beim Notar, den entsprechenden Eintragungen im Grundbuch und der anschließenden Übergabe Ihres Hauses.

Seit dem 23.12.2020 greift das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ und Verkäufer und Käufer teilen sich im Regelfall die Maklerprovision. Die wichtigsten Informationen zur Neuregelung der Maklercourtage finden Sie unter "Maklerprovision - neues Gesetz: Wer zahlt bei Verkauf/Kauf?". 

Beim Hausverkauf sind für Eigentümer seit der Neuregelung der Maklerprovision drei Varianten zur Regelung der Maklergebühren möglich:

• Variante 1: Doppelprovision / Doppeltätigkeit des Maklers:

Der Hausverkäufer schließt einen Vertrag mit dem Makler ab und vereinbart, dass auch der spätere Käufer einen Maklervertrag abschließen soll – sie vereinbaren also eine Doppelprovision gemäß § 656c BGB. Bei dieser Variante sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage. Bei einer Provision von 7,14 Prozent für den Makler, wie etwa in Berlin üblich, würden für den Hausverkäufer zusätzliche Kosten von 3,57 Prozent des Kaufpreises anfallen. Eine provisionsfreie Tätigkeit für auftraggebende Hausverkäufer, wenn dieser auch Auftraggeber ist, können Makler nicht mehr vereinbaren. Würde ein Makler eine solche Vereinbarung treffen, hat er seit dem 23.12.2020 auch vom Käufer keinen Provisionsanspruch mehr.

• Variante 2: Einseite Interessenvertretung des Verkäufers mit Abwälzung auf den Käufer

Der Hausverkäufer schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Vom Käufer holt er sich im Nachgang jedoch einen Teil der Provision wieder (§ 656d BGB). Bei dieser sogenannten Abwälzung vertritt der Makler nur den Verkäufer. Der Käufer verpflichtet sich erst später im Kaufvertrag zur anteiligen Übernahme der Provision. Bei der "Abwälzung" muss der Anteil des Verkäufers mindestens so hoch sein, wie der des Käufers: Er muss also mindestens 50 Prozent der Maklergebühren tragen oder kann mehr übernehmen. Bei einer Maklerprovision von 6,25 Prozent, wie etwa in Hamburg üblich, würde dann auf den Hausverkäufer eine Courtage von 3,125 Prozent entfallen. Jedoch wird sich die tatsächliche Höhe der Maklergebühren in Laufe der Anwendung des Gesetzes noch einpendeln.

• Variante 3: Innenprovision / Verkäufercourtage

Der Hausverkäufer übernimmt die Courtage vollständig, die Neuregelung der Maklerprovision ermöglicht auch weiterhin eine reine Innenprovision bzw. Verkäufercourtage. Der Verkäufer zahlt dann z.B. sechs Prozent Maklercourtage, profitiert jedoch davon, dass der Makler ausschließlich seine Interessen vertritt. 

Eine reine Außenprovision ist nur noch dann möglich, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt. Beauftragt der Eigentümer den Makler, kann er die Provision nicht mehr zu 100 Prozent an den Käufer abgeben, wie es in einigen Bundesländern vor Ende letzten Jahres noch möglich war.

Einen guten Makler beauftragen, der Ihr Haus seriös und professionell verkauft, ist leider nicht so einfach wie viele denken. Denn der Maklerberuf ist in Deutschland noch nicht geschützt, sodass jeder mit nur einer geringen Ausbildung im Immobilienbereich als Hausmakler tätig werden kann. Daher ist Vorsicht vor unseriösen Makler geboten! Folgende Tipps helfen Ihnen bei der Maklersuche: 

1. Kundenbewertungen: Viele Kunden bewerten die Leistung ihres Maklers direkt online auf einer Bewertungsplattform. Die meisten dieser Plattformen verifizieren die Bewertungen, was bedeutet, dass nur wirklich echte Kundenmeinungen veröffentlicht werden. Lesen Sie sich die Bewertungen der Kunden durch, so erhalten Sie einen ersten Eindruck über den Hausmakler. 
2. Schon veröffentlichte Anzeigen: Schauen Sie sich bereits veröffentlichte Immobilienangebote an: Sind die Verkaufspreise marktgerecht oder weichen diese stark vom Umfeld ab? Ist die Anzeige aussagekräftig und gut geschrieben? Sehen die Immobilienfotos professionell aus? Bietet der Hausmakler Homestaging und/oder 360-Grad-Panoramen an? 
3. Erreichbarkeit: Wie ist der Hausmakler erreichbar? Gibt es eine Homepage mit den entsprechenden Immobilienangeboten und Kontaktdaten? 
4. Erfahrung: Wie lange besteht das Maklerbüro bereits? Welche Ausbildungen und Fortbildungen hat der Makler besucht? 
5. Persönliches Gespräch: Ein guter Hausmakler steht einem unverbindlichen Kennenlerngespräch positiv gegenüber. Denn der Hausverkauf ist meistens eine sehr emotionale Angelegenheit, daher sollte auch die zwischenmenschliche Komponente für beide Seiten passen. Bitten Sie den Makler im Gespräch um eine Erläuterung, wie und mit welchen Marketingmaßnahmen der Makler Ihr Haus verkaufen möchte.