Der Maklervertrag: Die 3 verschiedenen Arten des Maklerauftrags & aktuelle Regelungen

Ein einfacher Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Immobilienmakler. Auftraggeber können im Immobilienbereich sowohl Eigentümer sein, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen als auch Interessenten, die eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete suchen.

Der Gesetzgeber schreibt dabei nicht vor, was in dem Vertrag geregelt werden muss. Vielmehr regelt er im Bürgerlichen Gesetzbuch nur die Frage der Vergütung. Demnach kann der Makler gegenüber dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, wenn er einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt bzw. „nachgewiesen“ hat (§ 652 BGB, Absatz 1).

Einfacher Auftrag

Diese Variante lässt dem Eigentümer die größtmögliche Freiheit und verpflichtet ihn zu nichts. Er kann seine Immobilie parallel selber am Markt anbieten oder gleichzeitig mehrere Makler formlos beauftragen. Verkauft der Eigentümer das Objekt selbst an einen Interessenten, so schuldet er dem Makler keine Maklerprovision. Er kann andererseits aber auch nicht mit dem größtmöglichen Engagement des Maklers rechnen, da dieser nur eine sehr geringe Chance hat, für seine Verkaufsbemühungen entlohnt zu werden.

Makleralleinauftrag

Ein engagierter Makler wird daher versuchen, vom Auftraggeber einen Makleralleinauftrag zu erhalten. In diesem wird schriftlich festgehalten, dass sich der Makler verpflichtet, zum Erreichen des Auftragszwecks, z.B. zum Hausverkauf, tätig zu werden. Eigentümer, die befürchten, dass ein Makler ihre Immobilie dann um jeden Preis verkaufen wird, nur um eine Provision zu erhalten, können beruhigt sein: Eine Verkaufsverpflichtung ist für sie mit der Erteilung eines Makleralleinauftrages nicht verbunden.

In der Regel wird bei Beauftragung eines Maklers sowohl die Höhe der Maklerprovision festgelegt als auch die Frage, wer die Courtage zu zahlen hat. Im Vermietungsbereich gilt seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2014, dass der Auftraggeber (Besteller)den Immobilienmakler zu bezahlen hat. In der Regel ist dies der Vermieter. Bei Vermietung darf die Provision maximal 2 Nettomonatsmieten betragen.

Beim Immobilienverkauf gilt seit dem 23.12.2020 die Neuregelung der Maklerprovision und Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklergebühren in der Regel hälftig. Dies war schon zuvor in vielen Bundesländern der Fall. In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zahlte bisher üblicherweise jedoch nur der Käufer eine Maklerprovision (ca. 5 bis 7 Prozent). 

Ist ein Rechtsverhältnis schon vor dem Inkrafttreten des Gesetzes Ende 2020 wirksam geworden – der Maklervertrag –, sind noch Provisionsvereinbarungen nach dem "alten Modell" möglich, auch wenn der Kaufvertrag erst 2021 unterschrieben wurde oder wird: Schloss also der Makler sowohl mit Verkäufer als auch Käufer einen Vertrag vor dem 23.12.2020 und berechnet dem Käufer die volle Provision, ist dies rechtens und der Makler hat Anspruch auf die reine Außenprovision. Im Juristendeutsch heißt es: Es gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) in der zu diesem Zeitpunkt gültigen Fassung.

Dies ist bei Maklerverträgen, die ab dem 23.12.2020 zustandekommen, nicht mehr möglich. Stattdessen müssen sich die Parteien für eine von drei Varianten zur Provisionsregelung entscheiden:

• Doppelprovision: Der Makler schließt also einen Vertrag sowohl mit Verkäufer als auch Käufer ab. Er ist dabei auch beiden Parteien verpflichtet. Maklerprovision teilen die Parteien hälftig untereinander auf, bei einer Courtage von 7,14 Prozent bedeutet das einen Provisionsanteil von 3,57 Prozent des Kaufpreises jeweils für Verkäufer und Käufer.
• Abwälzung: Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachhinein holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder (§ 656d BGB), indem dieser sich im Kaufvertrag zur anteiligen Übernahme der Provision verpflichtet. Der Käufer-Anteil darf maximal 50 Prozent betragen, d.h. der Verkäufer kann auch einen höheren Anteil übernehmen. Bei einer jeweis hälftigen Übernahme würde das ebenfalls jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises für Käufer und Verkäufer bedeuten, wenn die marktübliche Courtage bei 7,14 Prozent liegt.
• Einseitige Interessenvertretung von Verkäufer oder Käufer: 
  • Makler und Verkäufer vereinbaren eine Innenprovision und der Verkäufer zahlt die gesamte Courtage von 7,14 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Eine geringere Provisionshöhe ist möglich, dies ist Verhandlungssache.
  • Wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt, ist auch eine reine Außenprovision bzw. Käufercourtage möglich. Dies jedoch nur, wenn der Makler zum Zeitpunkt des Auftrags das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert hatte.

Aufwandsentschädigung, Reservierungsgebühr & Überpreisvereinbarung im Maklervertrag

Zuweilen vereinbaren Eigentümer und Makler eine Aufwandsentschädigung im Maklervertrag für den Fall, dass der Makler die Immobilie nicht verkaufen konnte. Einige Immobilienmakler setzen hier eine Kostenpauschale an, z.B. 3.000 Euro. 

Im Rahmen eines qualifizierten Makleralleinauftrags kann die Immobilie für den Kaufinteressenten reserviert werden. Im Rahmen einer solchen Reservierungsvereinbarung darf der Immobilienmakler eine Reservierungsgebühr von max. 10% der vereinbarten Provision nehmen. Kauf der Interessent das Haus oder die Wohnung, dann wird diese Gebühr mit der Maklerprovision wieder verrechnet. 

Erzielt der Immobilienmakler einen höheren Preis für die Immobilie als mit dem Verkäufer vereinbart, so geht gem. Überpreisvereinbarung die Differenz an den Makler. Sie als Verkäufer sollten darauf achten, dass eine solche Vereinbarung im Maklervertrag NICHT auftaucht, da diese nachteilig für Sie ist: Der Makler könnte den Wert Ihrer Immobilie absichtlich zu niedrig ansetzen und so eine hohe Nachfrage erzeugen. Während des Verkaufsprozesses kann diese Nachfrage den Preis erhöhen - hiervon hat dann jedoch nur der Makler einen Vorteil und nicht Sie. Der Immobilienmakler erhält die vereinbarte Provision zzgl. der Differenz zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Verkaufserlös. 

Maklervertrag Inhalt:

• Benennung der Vertragsart (einfacher Maklervertrag, Makleralleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag)
• Auftraggeber und Maklerfirma werden klar benannt
• Die zu verkaufende Immobilie wird korrekt benannt
• Der Angebotspreis ist marktgerecht
• Pflichten des Maklers werden benannt, insbesondere: Verkaufsberatung und marktgerechte Verkehrswertermittlung, Erstellung eines Exposés, Bewerbung der Immobilie, Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen, Erstellung Kaufvertrag etc.
• Maklerzusage, regelmäßig über den Vermarktungsstand zu berichten
• Angemessene Vertragslaufzeit (in der Regel 3 bis 6 Monate)
• Maklergebühren fallen nur nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages an
• Benennung der vereinbarten Maklerprovision für Verkäufer und/oder Käufer
• Bevollmächtigung des Maklers Auskünfte bei Ämtern einzuholen zu dürfen
• Wurden Reservierungsgebühren genannt? Oder wurde eine Überpreisvereinbarung hereingenommen? Seien Sie hier besonders vorsichtig!

Die Möglichkeit einen Maklervertrag zu widerrufen haben Eigentümer oder Interessenten nur, wenn dieser als „Fernabsatzvertrag“ geschlossen wurde. Unter einem Fernabsatzvertrag sind gemäß § 312c BGB Verträge zu verstehen, bei denen der Makler und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel (E-mail, Telefon, Fax, SMS oder Brief) verwendet haben.

Das Recht zum Widerruf wurde vom Gesetzgeber mit Einführung der EU-Verbraucherrichtlinie vom 13. Juni 2014 festgeschrieben und ermöglicht einen Widerruf innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags.

In der Praxis hat das Gesetz vor allem Relevanz für Immobilieninteressenten, die seit Einführung des Gesetzes bei Abschluss des Maklervertrags über Ihr Widerrufsrecht aufgeklärt werden müssen. Da der Makler bei Widerruf sein Provisionsanspruch verlieren kann, klären viele Makler bei Anforderung des Exposés bereits über das Widerrufsrecht auf bzw. stellen durch entsprechende Regelungen (z.B. Wertersatzklauseln) sicher, dass ihr Provisionsanspruch auch im Widerrufsfall faktisch bestehen bleibt, sollte es trotz Widerruf noch zu einer Immobilienvermittlung kommen.