Reservierungsvereinbarung – Was ist dabei zu beachten?

Über eine Reservierungsvereinbarung garantiert der Makler einer Immobilie einem potenziellen Käufer, dass er während eines festgelegten Zeitraums die Immobilie keinem anderen Interessenten anbietet. Der Kunde entrichtet dafür eine Reservierungsgebühr an den Makler, die beim späteren Immobilienkauf mit der Maklerprovision verrechnet wird.

Aber ist so eine Vereinbarung überhaupt rechtlich bindend? Bei uns erhalten Sie eine Antwort darauf und erfahren, was bei einer Reservierungsvereinbarung außerdem zu beachten ist.

Beim Immobilienkauf schließen Makler und Kaufinteressent in manchen Fällen eine Reservierungsvereinbarung. Das bedeutet, dass der Makler die Immobilie über einen gewissen Zeitraum für den potenziellen Käufer sozusagen reserviert und sie keinem anderen Interessenten anbietet. Im Gegenzug entrichtet der Interessent eine Reservierungsgebühr an den Makler, die bei späterem Abschluss eines Kaufvertrags in der Regel von der zu entrichtenden Maklerprovision abgezogen wird. Ob tatsächlich eine Verrechnung stattfindet, sollte dennoch in der Vereinbarung geprüft werden. Kompliziert wird es erst, wenn sich der Interessent letztlich doch gegen das Haus oder die Wohnung entscheidet: Dann erhält er laut Vereinbarung die Gebühr nicht oder nur zu einem Teil zurück. In diesem Fall kommt es häufig zu Streitereien zwischen den beiden Parteien, weil der Interessent meist die Reservierungsgebühr trotzdem vom Makler zurückfordert. Oftmals stellt sich am Ende die Unwirksamkeit der Vereinbarung heraus. Viele Immobilienexperten raten deshalb, lieber von vornherein auf eine Reservierungsvereinbarung zu verzichten.

Die Gründe, warum es zu einer Reservierungsvereinbarung kommt, sind vielfältig - Beispiele:

• Der potenzielle Käufer benötigt noch Bedenkzeit, ob er die Immobilie wirklich kaufen möchte.

• Der Gang zum Notar ist beispielsweise wegen Krankheit nicht sofort möglich.

• Die Immobilienfinanzierung mit der Bank muss noch geklärt werden.

Das bedeutet die Reservierungsvereinbarung für den Kunden 

Für den Kunden soll die Reservierungsgebühr eine Sicherheit bieten, dass ihm nicht ein anderer Interessent seine Traumimmobilie vor der Nase wegschnappt. Insbesondere bei Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung vor endgültiger Finanzierungsbestätigung der Bank ist aber Vorsicht geboten. Sollte die Finanzierung unerwarteterweise doch platzen, muss auf den geplanten Immobilienkauf verzichtet werden. Um nicht auf der Reservierungsgebühr sitzen zu bleiben, sollte die Finanzierung daher frühzeitig geklärt werden. Gerne unterstützen wir Sie mit einem individuellen Finanzierungsangebot. Sprechen Sie uns gerne an!

Das bedeutet die Reservierungsvereinbarung für den Makler

Der Makler hingegen will sich mehr Verbindlichkeit beim Verkaufsgeschäft verschaffen. Viele seiner Kunden sagen oftmals nur, dass sie Interesse haben und springen dann doch ab. Aus Maklersicht geht dadurch viel Zeit im Verkaufsprozess verloren. Wenn er in diesen Fällen jedoch eine Reservierungsgebühr einbehalten kann, ist das für ihn eine Art Entschädigung. Um ein gewisses Gefühl der Verbindlichkeit zu erzeugen, ist jedoch auch eine Reservierungsvereinbarung ohne die entsprechende Gebühr denkbar. 

Bei der Höhe einer Reservierungsgebühr gibt es keine klaren Regeln. Jedoch führt eine bestimmte Höhe irgendwann dazu, dass sich der potenzielle Käufer unter Druck gesetzt fühlt, das Haus oder die Wohnung auch tatsächlich zu kaufen, um nicht zu viel Geld zu verlieren. Diese Grenze liegt bei etwa 10 bis 15 Prozent der späteren Maklerprovision. Ab dieser Höhe ist eine notarielle Beurkundung der Reservierungsvereinbarung notwendig, die im Gegensatz zur Vereinbarung ohne Hinzuziehen eines Notars tatsächlich rechtlich bindend ist. Hintergrund ist, dass ein Notar umfassend über das Vorgehen und die damit verbundenen Auswirkungen informiert und der Käufer nicht unüberlegt handelt (siehe hierzu auch Punkt 3). Die übliche Höhe einer Reservierungsgebühr liegt deshalb bei 5 bis 10 Prozent der Maklerprovision.

Die vorhergehenden Ausführungen zur Reservierungsgebühr und ihrer Höhe machen bereits deutlich: Eine Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf ist aus rechtlicher Sicht ein äußerst wackeliges Konstrukt. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist sie zulässig und überhaupt wirksam, weshalb Makler und Käufer ganz genau darauf achten sollten, in welcher Form sie diese Vereinbarung schließen. Ansonsten kann es sein, dass die Reservierungsvereinbarung hinfällig ist, was nicht zuletzt mehrere Gerichtsurteile bestätigen.

• So sollte aus Käufersicht grundsätzlich sichergestellt sein, dass der Makler einen Alleinauftrag vom Eigentümer zum Immobilienverkauf hat. Wenn nämlich noch weitere Makler tätig sind, nützt ihm die Absprache mit „seinem“ Makler wenig. Darüber hinaus ist es unter Umständen möglich, dass der Eigentümer die Immobilie am Ende privat verkauft.
• Auch aus diesem Grund ist das Einverständnis des Eigentümers zur Reservierungsvereinbarung von besonderer Bedeutung. Indem der Makler seine Verkaufsbemühungen im Rahmen der Reservierungsvereinbarung auf Eis legen würde, würde er gegen die Interessen des Verkäufers - und die Vereinbarungen im geschlossenen Maklervertrag - verstoßen. Ein entsprechender Verweis im Maklervertrag mit dem Verkäufer kann Abhilfe schaffen.
• Nicht zulässig sind vorformulierte Klauseln zur Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die für den Interessenten keine weiteren Vorteile bedeuten, sondern nur dem Makler eine Vergütung sichern. Entsprechende Reservierungsvereinbarungen sind daher stets individuell-vertraglich zu vereinbaren. Andernfalls muss der Makler dem Kunden die Gebühr zurückerstatten, wenn er sich letztlich doch gegen den Kauf entscheidet. Grundlage ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.09.2010.
• Auch Formfehler können dazu führen, dass die Reservierungsvereinbarung mit dem Makler nicht zulässig ist. Das Amtsgericht München (Az. 191 C 28518/15) hat in einem Urteil vom 01.07.2016 demnach sogar entschieden, dass die notarielle Beurkundung der Reservierungsvereinbarung erforderlich ist, wenn Grundstückskaufvertrag und Reservierungsvereinbarung eine rechtliche Einheit bilden. Dies ist der Fall, wenn "die Vereinbarung zum Zwecke eines späteren Kaufvertrages geschlossen wird". Nur durch einen Notar könne der Käufer umfassend über das Vorgehen informiert werden.

Auch wenn in Reservierungsvereinbarungen festgelegt ist, dass der Makler die Reservierungsgebühr einbehalten darf, wenn sich der Kaufinteressent letztlich doch gegen den Immobilienkauf entscheidet – in vielen Fällen erhalten Interessenten ihr Geld trotzdem zurück, weil die Zahlung der Reservierungsgebühr an den Makler unzulässig war. Es gibt zahlreiche Gerichtsurteile, die die Unwirksamkeit, Sittenwidrigkeit oder Widerrufbarkeit von Reservierungsvereinbarungen aus den unterschiedlichsten Gründen belegen (Beispiele unter Punkt 3). Bietet der Makler oder Eigentümer das Haus oder die Wohnung entgegen der Vereinbarung einem weiteren Interessenten an, können Sie als Interessent ebenfalls Ihre Reservierungsgebühr vom Makler zurückfordern. Oftmals ist das bereits entsprechend in der Reservierungsvereinbarung formuliert.

Wenn der Makler sich weigert, Ihnen die Reservierungsgebühr zurückzuerstatten, sollten Sie ihm zunächst eine Frist setzen. Gibt es darauf keine entsprechende Reaktion, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.

immoverkauf24 kann Ihnen dabei helfen, sich im Gesetzes-Dschungel zurechtzufinden. Informieren Sie sich in unserem Ratgeber Kauf & Finanzierung. Unsere Berater setzen sich auch gerne persönlich mit Ihnen in Verbindung.

Potenzielle Käufer eines Hauses oder einer Wohnung sollten wissen: Eine hundertprozentige Garantie für den Kauf bietet eine Reservierungsvereinbarung nicht. Sie verschafft sowohl Maklern als auch Kaufinteressenten lediglich ein Gefühl von Verbindlichkeit. Dazu sollten aber bestimmte formale Kriterien erfüllt sein, etwa dass die Reservierungsvereinbarung individuell formuliert ist und der Makler einen Alleinauftrag zur Vermarktung vom Eigentümer der Immobilie hat.

Letztlich sollte jeder Kaufinteressent wissen: Tatsächlich unter Dach und Fach ist ein Immobilienkauf erst mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag, den Käufer und Verkäufer unterschrieben haben (siehe Punkt 7).

Für den Verkäufer einer Immobilie ist eine Reservierungsvereinbarung im Grunde sinnlos, da sie eine Vereinbarung zwischen Makler und Kaufinteressent ist und er keinen Anteil an der Reservierungsgebühr erhält. Vielmehr kann eine Reservierungsvereinbarung sogar einen Nachteil für ihn bedeuten – nämlich wenn sich der Verkauf seiner Immobilie dadurch in die Länge zieht. Das kann der Fall sein, wenn der Makler aufgrund der entrichteten Reservierungsgebühr auf die Zusage des Kaufinteressenten vertraut und dieser dann doch abspringt. Die Vermarktung der Immobilie muss dann noch einmal ganz von vorne beginnen, während üblicherweise mehrgleisig gefahren wird.

Auch kann es zu unnötigem Ärger kommen, wenn der Makler den Verkäufer nicht darüber informiert, dass er mit einem Interessenten eine Reservierungsvereinbarung getroffen hat. Es kann nämlich sein, dass der Verkäufer einen zweiten Makler mit dem Verkauf beauftragt oder er privat aktiv wird und sich auf diese Weise ein weiterer Interessent findet, der sofort bereit ist zu kaufen. Dann wäre die Reservierungsvereinbarung hinfällig.

Aus Verkäufersicht ist eine Reservierungsvereinbarung somit eher unattraktiv, denn sie verursacht oftmals nur Ärger, raubt Energien und kostet ihn wertvolle Zeit beim Immobilienverkauf. Für einen reibungslosen Verkauf Ihrer Immobilie empfehlen wir Ihnen gerne einen passenden Makler. 

Die Antwort ist eigentlich ganz einfach: Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag unterscheiden sich dadurch, dass erstere unverbindlich und letztere verbindlich ist. Vorverträge bedürfen immer einer notariellen Beurkundung und verpflichten zum Kauf. Der Käufer oder Verkäufer kann zwar vom Vorvertrag zurücktreten, muss dann aber Schadensersatz leisten. Bei der Reservierungsvereinbarung gibt es hingegen keine rechtlichen Konsequenzen. Wenn der Kaufinteressent letztlich doch nicht die Immobilie kauft und er seine Reservierungsgebühr zurückverlangt, sich der Makler aber dagegen sträubt, stellt sich unter Hinzuziehung eines Anwalts oftmals die Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung heraus.