Immobilienpreise Deutschland 2024: Immobilienpreisentwicklung

Die Immobilienpreise stiegen in den Corona-Jahren 2020 und 2021 stärker als zuvor, und zwar besonders in den Metropolen und in ländlichen Gebieten. Hier erhalten Sie den Überblick zur jüngsten Immobilienpreisentwicklung von Wohnungen, Häusern, Grundstücken und Zinshäusern.

Der Corona-Effekt treibt deutschlandweit die Immobilienpreise in die Höhe: Ob beim Immobilienverkauf oder Immobilienkauf – in den Pandemie-Jahren 2020 und 2021 ging bei Immobiliengeschäften mehr Geld über den Tisch als in den Vorjahren. In 2020 stiegen die Hauspreise und Wohnungspreise mit +7,8 Prozent deutlicher als in den Vorjahren, Grundstücke verteuerten sich um acht Prozent. Und in 2021 setzt sich die Wertsteigerung von Immobilien verstärkt fort: Um satte 11 Prozent verteuerten sich Häuser und Wohnungen. Zurückzuführen ist das auf den Pandemie-bedingten Run auf Immobilien von Selbstnutzern und Investoren, der einem begrenzten Angebot gegenübersteht. Weiterhin niedrige Zinsen, ein Mangel an Anlagealternativen und die Inflation tun ihr Übriges. Die Preisentwicklung heizt auch die Spekulationen über eine Immobilienblase in Deutschland weiter an. Während der empirica-Blasenindex seit Jahren von einer bestehenden Preisblase ausgeht, besonders ausgeprägt in München, halten andere Ökonomen die Wahrscheinlichkeit einer platzenden Blase in Deutschland für unwahrscheinlich. Siehe: Immobilienpreise in Zukunft.

• Im Jahresdurchschnitt 2021 sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland insgesamt um 11 Prozent gegenüber 2020 gestiegen. Die stärkste Teuerung fand im 4. Quartal 2021 mit +12,2 Prozent statt. Seit Erfassung der Wohnimmobilientransaktionen im Jahr 2000 durch das statistische Bundesamt gab es keinen größeren Preissprung. Der Preisanstieg erstreckt sich sowohl auf Städte als auch ländliche Regionen.
• Die Preise für Wohnimmobilien aus dem Bestand haben sich mit +11 Prozent besonders deutlich innerhalb eines Jahres erhöht.
• Die Immobilienpreise für Neubauten erhöhten sich im im Gesamtjahr 2021 um +8,4 Prozent und damit weniger stark als im Bestand. Der Nachfragedruck ist in diesem Segment etwas geringer, da die hohen Neubau-Preise für weniger Menschen erschwinglich sind.

Quelle: Destatis Häuserpreisindex - umfasst Wohnungen und Häuser; © immoverkauf24

Entwicklung der Immobilienpreise in Städten & ländlichen Gebieten

• In den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sind die Immobilienpreissteigerungen besonders ausgeprägt: Um 11,7 Prozent verteuerten sich die Wohnungspreise innerhalb eines Jahres, um 11,8 Prozent die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern.
• Die stärksten Preissteigerungen fanden in dünn besiedelten ländlichen Kreisen statt: Um 15,9 Prozent verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser hier, Eigentumswohnungen um 13,2 Prozent.    

Die Entwicklung zeigt exemplarisch, wie die Pandemie-geprägten Kaufbedürfnisse auf den Immobilienmarkt wirken: Im städtischen Raum sind nur wenige Ein- und Zweifamilienhäuser auf dem Markt und zudem für Normalverdiener kaum mehr erschwinglich. Folglich stürzen sich Kaufwillige hier auf Eigentumswohnungen – das treibt die Wohnungspreise. Im ländlichen Raum ist der Wunsch nach einem Haus auch für Familien noch zu verwirklichen – die erhöhte Nachfrage treibt hier besonders die Hauspreise.

Immobilienpreisentwicklung der letzten 10 Jahre

• Bundesweit haben sich die Preise für Wohnimmobilien zwischen 2010 und 2020 um rund 65% verteuert (Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen).
• Der Preise für selbst genutztes Wohneigentum, also Immobilienpreise inklusive der Kosten, die durch Erwerb und Besitz entstehen, sind innerhalb von 10 Jahren um 35 Prozent gestiegen.

Preisentwicklungen von Immobilien der letzten 20 Jahre

Die Preisentwicklung von Wohnimmobilien in den letzten 20 Jahren unterscheidet sich mit +64 Prozent kaum von der in den letzten 10 Jahren, da sich die Werte des Häuserpreisindexes von 2000 bis 2010 mit -0,5 Prozent nur wenig verändert haben. Erst nach 2015 beschleunigte sich die Steigerung der Immobilienpreise deutlich: Käufer mussten seitdem jedes Jahr mindestens fünf Prozent mehr als im Vorjahr auf den Tisch legen.

Ein maßgeblicher Parameter für die Höhe von Grundstückspreisen ist die Gemeindegröße: Mit der Zahl der Einwohner steigt auch die Nachfrage nach Bauland und das lässt die Immobilienpreise für Grundstücke steigen. So liegt der durchschnittliche Grundstückspreis in Gemeinden mit 5.000 bis 10.000 Einwohnern bei 114 Euro pro Quadratmeter. Übersteigt die Einwohnerzahl die 50.000, steigt auch der Immobilienpreis von Grundstücken um das 10-fache auf einen Schnitt von 1.128 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittlichen Grundstückspreise in Deutschland für baureifes Land je nach Gemeindegröße im Überblick:

Käufer von Bauland waren in den vergangenen Jahren mit besonders drastischen Preissteigerungen konfrontiert:

• In 2020 sind die Immobilienpreise von Grundstücken im Vergleich zu 2019 um rund acht Prozent gestiegen – das zeigen die jüngsten DESTATIS-Daten zum Baupreisindex.
• Käufer mussten rund 58 Prozent mehr als 2015 zahlen.
• Seit 2010 wurde Bauland im Schnitt um fast 102 Prozent teurer. 

Unter Bauland fällt sowohl baureifes Land als auch Rohbauland, das noch erschlossen werden muss. Die Verteuerung von Bauland beschleunigte sich besonders in den vergangenen acht Jahren. Während vor 2012 die Grundstückpreise jährlich um 1-3 Prozent stiegen, verteuerte sich Bauland in den Folgejahren mit sechs bis 12 Prozent pro Jahr deutlich schneller.

Die Entwicklung der Grundstückspreise macht es für Eigentümer teilweise attraktiv, Baugrundstücke zurückzuhalten, um sie erst nach einem weiteren Preisanstieg zu verkaufen. Um dem zu begegnen, soll in der ab 2025 geltenden neuen Grundsteuer eine Grundsteuer C verankert sein. Diese ermöglicht es Kommunen, einen höheren Grundsteuer Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Das soll Immobilienspekulation verhindern, Grundstücksverkäufe beschleunigen und den vielerorts dringend notwendigen Neubau ankurbeln.

• Die Immobilienpreise von Eigentumswohnungen aus dem Bestand lagen im 4. Quartal 2021 im Schnitt bei 2.621 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich erhöhten sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen um deutliche 17,2 Prozent.
• Die Angebotspreise von neu erbauten Eigentumswohnungen liegen deutlich höher als die von Bestandswohnungen: Im 2. Quartal kostete der Quadratmeter im Schnitt 3.892 Euro. In diesem Segment ist die Nachfrage daher geringer und die Preissteigerungen etwas weniger drastisch: um +14,9 Prozent innerhalb von 2021.

Die Angebotspreise beziehen sich auf die auf ImmoScout24 angegebenen Kaufpreise der Immobilien. Sie stellten somit nicht die tatsächlichen Verkaufspreise dar, sondern die von den Anbietern gewünschten Preise.

• Die Immobilienpreise von Wohnungen in den sieben Metropolen verteuerten sich im 4. Quartal 2021 mit 0,7 Prozent weniger stark als zuvor. Im 3. und 4. Quartal des Jahres hatten sich die Preise um 3,8 Prozent und 4,5 Prozent erhöht. Metropolbewohner, die schon seit 2015 nach einer Wohnung zum Kauf suchen, wurden mit Preissteigerungen von durchschnittlich +83 Prozent schockiert.
• In den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern zogen die Wohnungspreise im 4. Quartal 2021 um 2,35 Prozent an und damit ebenfalls weniger stark als in den Monaten zuvor. Seit dem Vorjahr verteuerten sich Wohnungen insgesamt um +11 Prozent. Die letzten fünf Jahre stiegen die Wohnungspreise um deutliche 49 Prozent, seit 2015 um 61 Prozent.
• Und auch das ländliche Wohnen wurde teurer: In etwas dichter besiedelten Regionen lagen die Wohnungspreise im 4. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahr 11 Prozent höher. Innerhalb von fünf Jahren steigen sie um 46 Prozent, seit 2015 um 60 Prozent. In dünn besiedelten Gebieten war die Teuerung in Q4 mit 13 Prozent seit dem Vorjahr am stärksten. Auch hier steigen die Preise in den letzten fünf Jahren um rund 46 Prozent.

• Die Immobilienpreise von Häusern aus dem Bestand kosten im 4. Quartal 2021 im Schnitt 2.840 Euro pro Quadratmeter (Angebotspreis ImmoScout24). Damit verteuerten sie sich zum Vorjahreszeitraum um +13,6 Prozent.
• Der Quadratmeterpreis von neu erbauten Häusern stieg im 4. Quartal 2021 auf 3.359 Euro. Damit verteuerten sie sich seit dem Vorjahr um 10,4 Prozent.

Der Immobilienpreisindex für Häuser zeigt die Teuerung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Großstadt, Kleinstadt oder Land:

• Die Hauspreise in den Metropolen Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München stiegen im 4. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahr um +12,8 Prozent. Innerhalb der letzten fünf Jahre zogen sie um rund +60 Prozent an.
• In Großstädten wie Dresden, Bremen, Hannover, Freiburg oder Wiesbaden verteuerten sich Häuser um rund 12 Prozent. Über die letzten fünf Jahre hinweg zogen die Preise im Schnitt um +40 Prozent an.
• In ländlichen Gebieten stiegen die Immobilienpreise von Häusern wegen erhöhter Nachfrage von Selbstnutzern am deutlichsten in 2021 an: Um +15,9 Prozent in dünn besiedelten Kreisen, um 14,5 Prozent in etwas dichter besiedelten ländlichen Regionen. Innerhalb der letzen fünf Jahre steigerten sich die Preise hier um 57 Prozent bzw. rund 50 Prozent.  

Durch steigende Kaufpreise und nicht in gleichem Maße ansteigende Mieten ist der Kaufpreisfaktor der fünf größten Städte in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Der Wert wird auch Ertragsfaktor oder Vervielfältiger genannt und gibt die Anzahl an Jahren an, nach deren Ablauf sich der Kaufpreis durch die Einnahmen der Jahresnettoaltmiete amortisiert hat. Als günstiger Kaufpreisfaktor galt jahrelang ein Wert von 20-25, in den Metropolen ist dieser Wert jedoch in fast allen Lagen inzwischen unrealistisch. So lag der Faktor in München bei Mehrfamilienhäusern 2020 im Schnitt bei 43. Allerdings stagnierte der Wert das erste mal auf dem Vorjahresniveau. In Berlin sank der Faktor 2020 erstmals und fiel von 30,6 auf 29,1. Grund dürfte der Mietendeckel sein, der vergangenes Jahr nicht nur die Mieten deckelte, sondern auch die Renditeaussichten und die Kaufpreise drückte. 29,6 Jahre müssen Investoren im Schnitt in Hamburg warten, bis sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses amortisiert. Der Kaufpreisfaktor stieg in der Hansestadt um fast zwei Punke seit dem Vorjahr. Um 46 Prozent stieg der Faktor in Hamburg in den vergangenen fünf Jahren und damit am stärksten im Vergleich der Metropolen. In Frankfurt stieg der Faktor auf 29,3, in Köln auf rund 25.

In den fünf Metropolen München, Berlin, Hamburg, Frankfurt a. M. und Köln haben sich die Kaufpreisfaktoren in den vergangenen fünf Jahren mindestens um 25 Prozent erhöht. Eine gute Entwicklung für Eigentümer, die den Verkauf einer Kapitalanlage anstreben. Für Käufer bedeutet dies jedoch geringere Rendite. Weil Investoren jedoch auf weiter steigende Preise setzen, sind und waren Immobilienkäufe weiterhin attraktiv. Die Corona-Krise hat 2020 jedoch zeitweise für weniger Zinshäuser auf dem Markt und eine abwartende Haltung bei Investoren gesorgt. Folglich fanden vergangenes Jahr in vier der Metropolen weniger Transaktionen statt, in München blieb die Zahl auf fast gleichem Niveau.

>>> News zur Entwicklung der Immobilienpreise:

Maßgeblich für die Höhe von Immobilienpreisen sind objektbezogene Faktoren sowie Marktfaktoren. Darunter fallen auch gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklungen eines Standorts. Diese Faktoren sind auch bei einer Immobilienbewertung ausschlaggebend, um den individuellen Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Objektbezogene Faktoren

Ein relevanter Faktor für die Höhe von Immobilienpreisen ist die Lage des Objektes: Ist sie begehrt, treffen viele Interessenten auf einen engen Markt und die Verkäufer können höhere Preise durchsetzen. Weitere Faktoren, die Haus- und Wohnungspreise beeinflussen, sind:

• Größe von Haus und Grundstück
• Wohnfläche
• Baujahr (am teuersten sind zumeist Neubauimmobilien im Erstbezug)
• Zustand der Immobilie
• Mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

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Marktfaktoren

• Niedrige Zinsen: Die seit ca. 10 Jahren anhaltende Niedrigzinsphase macht viele Formen der Geldanlage unattraktiv, Immobilien als Renditeobjekte sind hingegen für institutionelle und private Anleger begehrter denn je. Dies setzte eine regelrechte Preisspirale in Gang. Die niedrigen Bauzinsen verstärken diesen Effekt.
  
  
• Reurbanisierung: In den vergangenen 15 Jahren stiegen die Einwohnerzahlen in fast allen Großstädten (Ausnahme: Ruhrgebiet) durch Zuwanderung und Binnenwanderung. In Gesamtdeutschland stagnierten sie hingegen. Aber: Durch die Corona-Pandemie fällt beides stark verringert aus. Ein Grund warum manche Experten von fallenden Immobilienpreisen ab 2024 in einigen Regionen ausgehen. Wohnungskauf, Hauskauf und Grundstückskauf könnten dann hier wieder für mehr Menschen erschwinglich sein.
  
  
• Konjunktur: Zwar ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2020 wegen der wirtschaftlichen Beschränkungen als Folge der Corona-Krise um 4,9 Prozent gegenüber 2019 gesunken. In 2021 hat sich das BIP jedoch wieder erholt. Jedoch spiegelt sich diese Entwicklung (noch nicht) auf dem Immobilienmarkt wieder. Allenfalls für selbstgenutzte Wohnimmobilien ist eine Verlangsamung der Preissteigerung festzustellen. Mittelfristig sehen einige Ökonomen jedoch vor allem sinkende Preise in den Randgebieten von Metropolregionen.

Werden die Immobilienpreise 2021 sinken? Diese Frage ist zu verneinen. Denn 2021 ist mit einem weiteren, deutlichen Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen, denn die preistreibenden Faktoren sind weiterhin vorhanden: Die Nachfrage übersteigt vielerorts deutlich das Angebot, die Pandemie erhöht das Bedürfnis nach Wohneigentum und nach sicheren Anlagen. Die Präsidentin der Europäischen Zentralbank Christine Lagarde wird den Leitzins bei null halten. Und auch die Bauzinsen werden niedrig bleiben und Baufinanzierungen somit weiterhin für viele Menschen erschwinglich bleiben, trotz zeitweise schwächelnder Konjunktur.
Besonders steigende Immobilienpreise sind für Eigentumswohnungen in Städten und Ein- und Zweifamilienhäuser in ländlicher Umgebung zu beobachten. Nur in Regionen, wo die Nachfrage gering ist und die Preise auch in den letzten Jahren eher rückläufig waren, wie in einigen Regionen Sachsens, Thüringens, Sachsen-Anhalts oder des Saarlands, sind sinkende Preise erwartbar. Eine platzende Preisblase, die zu einem plötzlichen und starken Sinken der Immobilienpreise führt, ist für 2021 nicht zu erwarten.

Wo werden die Immobilienpreise bis 2030 steigen?

Steigende Immobilienpreise sind um die Metropolen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München bis 2030 zu erwarten – hier sind sich die Experten einig. Uneinigkeit besteht jedoch, wenn es um die Preisentwicklung der Randgebiete der Metropolregionen geht. So gehen Experten der Deutschen Bank hier z. T. von sinkenden Preisen ab 2024 aus. Die Gründe: Ein rückläufiger Zugzug etwa aufgrund des Fachkräftemangels sowie ein Rückgang des Nachfragedrucks durch neu erbauten Wohnraum. Ökonomen der Postbank hingegen prognostizieren auch rund um die Metropolen bis 2030 steigende Immobilienpreise. Ein besonders starkes Preiswachstum sehen sie in Bayern, Baden-Württemberg und im Nordosten Niedersachsens. Als Spitzenreiter beim Preiswachstum mit jährlich ca. zwei Prozent werden die Landkreise Erding, Heilbronn, Ebersberg, Landsberg am Lech und Kloppenburg genannt.

Immobilienexperten von Immoscout24 haben mithilfe eines Algorithmus, der aktuelle Einwohnersalden sowie verfügbare und geplante Wohngebäudebestände einkalkuliert, die Preisentwicklung von Wohnimmobilien der nächsten 12 Monate ermittelt:

• Danach ist für Eigentumswohnungen im Bestand ein Preiswachstum von +11,5 Prozent erwartbar.
• Neu erbaute Eigentumswohnungen verteuern sich um +8,7 Prozent.
• Die Immobilienpreise für Häuser aus dem Bestand legen um +6,4 Prozent zu.
• Und neu erbaute Häuser verteuerten sich um +5,8 Prozent.

Fazit: In den nächsten zwei bis drei Jahren ist mit weiter steigenden Immobilienpreisen zu rechnen. Anschließend sind jedoch stagnierende und fallende Wohnungspreise und Häuserpreise in einigen Regionen möglich.