Immobilienpreise & Grundstückspreise Freiburg | Entwicklung 2024

Freiburg im Breisgau ist die Stadt mit den meisten Sonnenstunden in Deutschland – und gleichzeitig Deutschlands südlichste Großstadt. Entsprechend entspannt geht es in der Schwarzwaldmetropole zu: Ob hoch auf dem Schlossberg oder im Schatten des prächtigen Münsters, ob in den zahlreichen romantischen Gassen der Altstadt oder beim Spaziergang am „Bächle“, das sich durch die Innenstadt windet: Die Stadt hat einfach Flair. Die Albert-Ludwigs-Universität mit ihrem guten Ruf beschert der Stadt einen ständigen Zufluss von Studenten: Rund 32.000 von ihnen machen ein Siebtel der Bevölkerung aus (230.000 Einwohner). Sie prägen Stadtbild und auch den Wohnungsmarkt: Studierendenwohnungen bilden einen großen Anteil an den verfügbaren Wohnungen. Im Schnittpunkt von Süddeutschland, Elsass und Schweiz ist Freiburg auch ein Touristenmagnet: Im Jahr 2021 zählte die Stadt trotz Corona-Pandemie rund 1,27 Millionen Übernachtungen, was der Metropole einen Platz unter den Top Ten in Deutschland eingebracht hat.

Im Jahr 2022 entwickelten sich die Immobilienpreise in Freiburg mit erhöhter Geschwindigkeit. Insbesondere die Preise für Häuser stiegen im ersten Quartal 2022 im Vergleich zum letzten Quartal 2021 um 6,1 Prozent. Im zweiten Quartal 2022 ging es dann erneut 4,1 Prozent nach oben. Der Durchschnittspreis für Häuser lag bei 6.084 Euro. Bei den Eigentumswohnungen war die Preisdynamik nicht ganz so stark: Im zweiten Quartal 2022 wurden Quadratmeterpreise von durchschnittlich 5.197 Euro aufgerufen. Das ist ein Wachstum von 4,7 Prozent im Vergleich vom zweiten zum ersten Quartal 2022. (Quelle: ImmoScout24)

• Freiburg wächst: 2021 wurden rund 1.100 neue Wohneinheiten genehmigt. Das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt Freiburg besteht aber weiterhin.
• Immobilienbesitzer und -verkäufer haben hier ein strategisch günstigen Platz für ihre Immobilie gewählt. Der Gutachterausschuss ermittelte in seinem Immobilienpreisspiegel Freiburg ein Rekordergebnis von 1,25 Milliarden Euro – das sei im Immobilienmarkt Freiburg der höchste Gesamtumsatz aller Zeiten.
• Ungewöhnlich für Freiburg: Im Jahr 2021 gab es gemäß Gutachterausschuss keine Transaktionen bei den Wohnungen für Studierende.

Wie hoch sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Freiburg? 

Der bundesweite Trend bei den Immobilienpreisen macht auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in Freiburg nicht Halt. Der durchschnittliche Wohnungspreis für Bestandseigentumswohnungen lag im Jahr 2021 bei 4.979 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr (4.375 Euro) hat sich der Quadratmeterpreis im Durchschnitt um 13,8 Prozent erhöht. Dieser Wert betrifft die Stadt Freiburg, ohne die Gemarkungen Tuniberg und Hochdorf. Je nach Stadtviertel und Lage:

• In sehr guten Lagen wie etwa der Altstadt oder dem Stadtteil Wiehre stiegen die Kaufpreise von Bestandswohnungen um elf bis zwölf Prozent. Der Quadratmeterpreis für eine typische Altstadtwohnung liegt bei 5.520 Euro.
• In guten und mittleren Lagen haben die Quadratmeterpreise teilweise auch die 5.000er-Marke überschritten, etwa in Günterstal (5.311 Euro) oder Stühlinger (5.154 Euro).
• Es geht aber auch rückwärts. Bei den einfachen Lagen sticht etwa Opfingen hervor: Hier lag der Durchschnittspreis 2020 noch bei 3.530 Euro pro Quadratmeter. Heute sind es acht Prozent weniger.

Entwicklung der Kaufpreise für Wohnungen in Freiburg

Bei den Bestandswohnungen wurden 2021 vom Gutachterausschuss insgesamt 837 Verkäufe gezählt. Das ergibt eine Steigerung der Verkaufszahlen um 18 Wohnungen oder 1,9 Prozent. 2020 war die Anzahl der Verkäufe im Vorjahresvergleich sogar geschrumpft – und zwar um 15 Prozent.

• Die Anzahl besonders teurer Bestandswohnungen hat sich im aktuellen Immobilienmarktbericht erhöht: Es gab 154 Verkäufe von Eigentumswohnungen zu einem Preis von über 500.000 Euro. Im Vorjahr waren dies 105. Im Gegenzug hat sich die Anzahl der Wohnungen unter 100.000 Euro von 44 im Jahr 2020 auf nur noch 25 im Jahr 2021 reduziert.
• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Wohnung in sehr guter Lage liegt im aktuellen Immobilienmarktbericht bei 5.252 Euro. Das entspricht einer Preissteigerung von 8 Prozent.
• In Freiburgs guten Lagen werden Durchschnittspreise von 4.849 Euro verhandelt. In diesen Lagen ging es steiler bergauf – und zwar um 11 Prozent.
• In den einfachen Lagen, etwa in Tiengen oder Weingarten, lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 4.082 Euro. Der Preiszuwachs zum Vorjahr beträgt hier 9,5 Prozent.

Wie hoch sind die Mieten für Wohnungen in Freiburg?

Der Mietwohnungsmarkt in Freiburg kann nur als angespannt bezeichnet werden. Im aktuellen Mietspiegel, der am 1. Januar 2021 in Kraft getreten ist, liest sich die durchschnittliche Mietpreissteigerung fast so wie bei den Kaufpreisen: 18,7 Prozent ging es bei der Erstellung der neuesten Ausgabe des Mietspiegels seit der Ausgabe 2017/2018 nach oben.

Immerhin: Die mittlere monatliche Nettomiete liegt noch unter zehn Euro. Exakt sind es 9,79 Euro pro Quadratmeter. Dabei sind alle Wohnungen unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und anderen Merkmalen berücksichtigt. Bei Wohnungen, die kleiner als 47 Quadratmeter sind, liegen die Basismietpreise aber dann doch über zehn Euro. Hinzu kommen dann die für Mietspiegel üblichen Auf- oder Abschläge für Lage, Baualter, Art oder Ausstattung.

Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes wird der damalige Bürgermeister Stefan Breiter in seinem Vorwort des Mietspiegels von Freiburg nicht müde, auf die Wohnungspolitik der Stadt hinzuweisen. Insbesondere die Konzepte „Freiburger Stadtbau 2030“ und das Gesamtkonzept „Bezahlbar Wohnen 2030“ sollen eben genau das schaffen: bezahlbaren Wohnraum für möglichst viele Bevölkerungsschichten und Berufsgruppen. Große Hoffnungen setzt man zum Beispiel auf den neuen Stadtteil Dietenbach. Dort sollen rund 7.000 Wohnungen für 16.000 Menschen entstehen – die Hälfte der Wohnungen ist für den sozialen Wohnungsbau vorgemerkt. 2027 können dort die ersten neuen Häuser bezogen werden. So wie bei moderner Stadtentwicklung üblich, soll Dietenbach klimaneutral, inklusiv, mit kurzen Wegen, vielen Freiflächen, Schulen, Sportangeboten, Kitas und Einkaufsmöglichkeiten ausgestattet werden. Anfang 2023 ist für den Verkauf der ersten Grundstücke vorgemerkt.

(Quelle: Mietspiegel 2021/2022 von Freiburg im Breisgau)

Wie hoch sind die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Freiburg?

„Ungebrochen hoch“ – so bezeichnet der Gutachterausschuss für Freiburgs Immobilien und Bodenrichtwerte die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern in Freiburg. Für die Hauspreise bedeutet das Folgendes:

• Der Durchschnittspreis für Reihenendhäuser oder Doppelhaushälften lag im betrachteten Zeitraum bei 656.100 Euro.
• Reihenmittelhäuser kamen auf durchschnittlich 794.920 Euro. 772.300 Euro war der Durchschnittspreis für freistehende Häuser.
• In den Toplagen betrug dieser aber mindestens eine Million Euro und tendierte sogar bis zu 3,1 Millionen Euro.

In Quadratmeterpreisen ausgedrückt:

• Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Reihenendhäuser und Doppelhaushälften stiegen auf 5.030 Euro: Das ist ein Plus von knapp acht Prozent im Vergleich zum Wert von 2020.
• Freistehende Einfamilienhäuser verteuerten sich auf 4.710 Euro pro Quadratmeter und in den Toplagen sogar auf einen Quadratmeterpreis von 7.870 Euro.

Entwicklung der Hauspreise in Freiburg

Man sieht es auf den ersten Blick: Vor allem in den sehr guten Lagen, den 1-A-Regionen und Villenvierteln von Freiburg stiegen die Preise für Häuser um durchschnittlich 13,4 Prozent. Hier gab es in den beiden Jahren zuvor sogar Preisabschläge. Die im Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse für 2021 festgestellten Preise erhöhten sich jedoch gewaltig: 1,5 Millionen Euro sind hier durchschnittlich fällig. Bei den guten und einfachen Lagen setzt sich hingegen ein Trend der letzten Jahre fort: Die Preise haben sich aneinander angenähert und steigen moderat: Rund sechs Prozent ging es im vergangenen Jahr nach oben.

Wie hoch sind die Grundstückspreise in Freiburg?

Die Grundstückspreise, die 2021 in Freiburg aufgerufen wurden, differenzieren sich nach den Stadtteilen und den Grundstückstypen. Je nach Lage und Grundstücksart unterscheiden sie sich teilweise beträchtlich. Zwischen 563 und 2.481 Euro betrugen die Quadratmeterpreise für Grundstücke, die der Bebauung mit Ein- oder Zweifamilienhäusern dienen. Als Grundstücksarten kamen sowohl Grundstücke in Neubaugebieten, als auch Baulücken in Villenlagen oder sonstigen Gebieten oder auch in seit mehreren Jahren erschlossenen Baugebieten infrage.

Die Anzahl der Kauffälle war insgesamt eher klein: Nur 14 Kauffälle für die Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern kamen 2021 vor den Notar. Sechs weitere gab es im mehrgeschossigen Wohnungs- und Geschäftsgebäudebau.

Entwicklung der Grundstückspreise in Freiburg

Grundstücke für die Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern erreichten einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 990 Euro. Im Vergleich mit dem Vorjahr (741 Euro) ist dies eine Preissteigerung um 33,6 Prozent. Bei einer Langzeitbetrachtung der vergangenen fünf Jahre ist dies der höchste bislang aufgerufene Preis.

Bei den Grundstücken für die Bebauung mit mehrgeschossigen Wohn- oder Geschäftsgebäuden stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise auf 2.165 Euro. Auch dies ist der Höchstwert in den vergangenen fünf Jahren. Der Preis hat sich im Vergleich zu den ermittelten Grundstückspreisen des Gutachterausschusses von Freiburg im vergangenen Jahr (1.660 Euro) um rund 30 Prozent erhöht.

Die hohen Preise sind gekommen, um zu bleiben. Das gilt auch für Freiburg im Breisgau, auch wenn die Stadt nicht zu den großen Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg zählt. In der Prognose zur Immobilienpreisentwicklung bis 2035 des Postbank-Wohnatlas 2022 erhält Freiburg einen der vorderen Plätze: Mehr als jährlich ein Prozent soll es bis 2035 nach oben gehen.

Die Knappheit wird vermutlich auch 2022/23 bestehen bleiben, auch wenn die Stadt Freiburg schon einiges dafür tut, den Wohnungsmarkt zu beruhigen. Bis Ende 2021 wurden Bauanträge für rund 1.100 Wohneinheiten geprüft und genehmigt, die in den kommenden Jahren auf ihre Fertigstellung warten. Viele Wohnungen werden im Umfeld des Einkaufszentrums Landwasser und im Stadtteil Mooswald geschaffen: Zusammen kommen beide Gebiete auf 244 Wohneinheiten. Der neue Stadtteil Dietenbach entwickelt sich unterdessen immer weiter: Hier sollen 6.900 neue Wohneinheiten für insgesamt 16.000 Menschen entstehen. Die Vorbereitungen für Bodenarbeiten haben Ende 2021 bereits begonnen und Anfang 2023 beginnt die Erschließung des ersten Bauabschnittes.