Erbe: Alles Wichtige zum Erben & Vererben von Immobilien

Eine Erbschaft kann sich für die Erben als vorteilhaft erweisen, doch es gibt auch Fälle, in denen es sinnvoller ist, das Erbe auszuschlagen. Was tun, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört? Wie hoch ist eigentlich die Erbschaftssteuer und wann wird sie fällig? Wie wird der Verkehrswert von Immobilien im Nachlass ermittelt? Worauf sollte man achten, wenn man seinen Nachlass vorteilhaft für seine Angehörigen regeln will? Lassen Sie Ihre Immobilie kostenfrei von uns bewerten, da der Verkauf der Immobilie oder eine Schenkung zu Lebzeiten auch sinnvoll sein kann.

Kommt es zu einem Trauerfall in der Familie, stellt sich oftmals erst dann die Frage, wer eigentlich was geerbt hat und ob es ein Testament gibt. Dies ist immer dann unklar, wenn der Erblasser seine Angehörigen nicht informiert hat und sie auch nicht aktiv in die Planung zum Nachlass einbezogen waren. Hat der Verstorbene ein notarielles Testament verfasst, informiert das zuständige Nachlassgericht die Erben im Rahmen der Testamentseröffnung. Hat der Erblasser ein handschriftliches Testament verfasst und dies beim Nachlassgericht verwahren lassen, ist das Procedere identisch.

Im Folgenden ist der Ablauf der Erbschaft allgemein und vereinfacht dargestellt:

Anders sieht es aus, wenn der Erblasser sein handschriftlich verfasstes Testament privat verwahrt hat. Dann müssen die Erben zunächst Haus oder Wohnung durchsuchen. Hat der Verstorbene weder Testament noch Erbvertrag verfasst, gibt die gesetzliche Erbfolge vor, wer erbt – und welcher Anteil am Nachlass ihm zusteht.

2. Erbe annehmen oder ausschlagen?

Steht fest, wer wie viel geerbt hat, müssen die Erben entscheiden, ob sie die Erbschaft annehmen oder das Erbe ausschlagen. Die Ausschlagung kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn der Nachlass überschuldet ist oder der Erbe sich in Privatinsolvenz befindet. Insbesondere wenn Angehörige eine Immobilie erben, stellt sich die Fragen nach Schulden des Erblassers, da diese in der Regel kreditfinanziert sind und vielfach noch hohe Darlehensraten zu zahlen sind.

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Bei mehreren Erben: Erbauseinandersetzung

Gibt es mehr als einen Alleinerben, bilden die Erben eine Erbengemeinschaft. Diese löst sich erst mit der Erbauseinandersetzung auf – also dann, wenn das Erbe aufgeteilt wurde. Diese gestaltet sich mitunter schwierig, wenn Angehörige eine Wohnung erben oder ein Haus beziehungsweise ein Grundstück erben. Der Grund: Immobilien können nicht einfach aufgeteilt werden, sondern die Erben müssen sich darauf verständigen, was mit Haus, Wohnung oder Grundstück passieren soll. Dies ist unkompliziert, wenn Einigkeit besteht: Wollen beispielsweise alle Erben ein geerbtes Haus verkaufen, steht einer reibungslosen Erbauseinandersetzung nichts im Wege. Doch was tun, wenn beispielsweise bei von zwei Erben einer ein geerbtes Haus vermieten statt verkaufen will oder wenn drei Angehörige ein Grundstück erben, das nicht in drei Einheiten aufgeteilt werden kann und Uneinigkeit über die Nutzung besteht? Dann kann es mitunter zur Teilungsversteigerung kommen, falls ein Miterbe sich dazu entschließt. Will ein Miterbe verkaufen und die anderen nicht, kann er alternativ auch seinen Erbteil verkaufen und verlässt damit die Erbengemeinschaft.

Bei Immobilien: Grundbuch korrigieren / ggf. Mieter informieren

Gehört zum Nachlass auch eine Immobilie – etwa eine vermietete Eigentumswohnung – muss das Grundbuch korrigiert werden, denn die Eigentumsverhältnisse haben sich aufgrund des Erbfalls geändert. Zudem muss beachtet werden, dass Angehörige dann auch den Mietvertrag erben, den der Verstorbene mit den Mietern der Wohnung abgeschlossen hat. Die Mieter sind daher über den Eigentümerwechsel zu informieren, wobei auch die neuen Kontodaten für das Überweisen der Miete genannt werden sollten. Zudem müssen die Erben sich um die Immobilie kümmern und beispielsweise dringend erforderliche Reparaturen durchführen lassen sowie die laufenden Kosten für Haus oder Wohnung zunächst gemeinsam übernehmen. Dazu gehört beispielsweise das Überweisen der Grundsteuer. Mitunter kann es sinnvoll sein, dass die Erbengemeinschaft einen Nachlassverwalter bestimmt, der sich um die Verwaltung der Immobilie kümmert.

Wer sich bereits zu Lebzeiten mit der Nachlassplanung befasst, erspart seinen Angehörigen mitunter viel Streit um das Erbe. Insbesondere wer später einmal eine Immobilie vererben wird – etwa ein Haus oder eine vermietete Wohnung – sollte sich beizeiten mit der Thematik beschäftigen. So kann es je nach Vermögens- und familiärer Situation aufgrund der Regelungen zur Schenkungssteuer beispielsweise sinnvoll sein, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten im Rahmen einer Schenkung zu übertragen. Dies kann vielfach dazu beitragen, später die Belastung mit Erbschaftsteuer zu vermeiden oder zumindest zu reduzieren.

Wer sein Vermögen oder Teile davon zu Lebzeiten (noch) nicht aus den Händen geben möchte, kann ebenfalls Vorkehrungen dafür treffen, wie der Nachlass sinnvoll und konfliktarm aufgeteilt werden kann. In den meisten Fällen ist ein Testament oder ein Erbvertrag sinnvoller als das Vertrauen auf die gesetzliche Erbfolge. Sie ermöglichen es aufgrund der Testierfreiheit, individuelle Anordnungen bezüglich der Aufteilung des Erbes zu treffen, weshalb auch von einer gewillkürten Erbfolge die Rede ist. Folgende Möglichkeiten bieten sich an, wenn man beispielsweise ein Haus vererben und das Risiko einer Teilungsversteigerung aufgrund von Streitigkeiten reduzieren möchte. Gleiches gilt, wenn es darum geht, eine Wohnung zu vererben:

• Verzichtserklärung durch die Erben
• Teilungsanordnung / Teilungsverbot / Vermächtnisanordnung
• Bestimmen eines Testamentsvollstreckers
• Ehegatten setzen sich gegenseitig zu Vorerben ein
• Immobilienverkauf zu Lebzeiten (sofern es sich nicht um das Familienheim handelt)

Relevant kann die rechtzeitige Regelung des Nachlasses auch in der Landwirtschaft sein. So können Landwirte mit einem Hofübergabevertrag mit ihren Angehörigen bereits zu Lebzeiten festlegen, wie und an wen die Übernahme erfolgen soll.

Vielfach ist eine Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge eine Option, die nicht nur in steuerlicher Hinsicht sinnvoll sein kann. Sie mindert oftmals auch das Streitpotenzial, wenn es darum geht, eine Immobilie zu vererben.

Häufig ist es vorteilhafter die Immobilie zu verkaufen und den Erlös stufenweise an die Erben zu verschenken. Dies ist vor allem günstig, wenn es mehrere Erben geben soll. Ausschlaggebend für die Entscheidung, ob die Immobilie vererbt oder bereits zu Lebzeiten verschenkt werden soll, ist der Wert der Immobilie ein wichtiger Faktor.

Unter Berücksichtigung dieser Aspekte ist es besonders in folgenden Fällen empfehlenswert, Überlegungen zum Thema Verschenken statt Vererben anzustellen:

• Der künftige Erbe kann lediglich einen geringen Erbschaftsteuerfreibetrag nutzen. Das gilt beispielsweise für Geschwister, für die dieser nur 20.000 Euro beträgt.
• Es ist ein größeres Vermögen vorhanden, sodass die Freibeträge möglicherweise überschritten werden. In solchen Fällen kann es beispielsweise trotz des mit 400.000 Euro sehr hohen Freibetrags für Kinder sinnvoll sein, über eine Schenkung an Kinder nachzudenken.
• Es gehört eine selbst genutzte Immobilie zum Vermögen, die der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner später vermutlich nicht mindestens zehn Jahre selbst bewohnen wird.

In diesen Fällen kann eine Schenkung zu Lebzeiten eine Überlegung wert sein – obwohl die Freibeträge für die Schenkungssteuer mit denen für die Erbschaftsteuer identisch sind. Dies liegt daran, dass sie alle zehn Jahre genutzt werden können. Hinzu kommt, dass der Ehegatte bei einer Schenkung des Familienheims die ansonsten erforderliche Mindestnutzungsdauer von zehn Jahren nicht einhalten muss. Diese ist ansonsten für diesen Personenkreis Bedingung, um das Familienheim zu erben, ohne dass hierfür Erbschaftssteuer anfällt.

Die gesetzliche Erbfolge gilt immer dann, wenn ein Verstorbener keine Verfügungen über seinen Nachlass in der Form eines Testaments, eines Erbvertrags getroffen hat. Gibt es keine Angehörigen, geht das Erbe auf das Bundesland über, in dem der Erblasser seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort hatte. Andernfalls geht der Nachlass gemäß § 1936 BGB an den Bund. Dieser erbt auch dann, wenn alle Erben das Erbe ausschlagen – etwa wegen Überschuldung.

Die Vorgaben des Erbrechts bezüglich der gesetzlichen Erbfolge sind in den §§ 1924 ff. BGB definiert. Sie beinhalten eine Unterscheidung zwischen dem Verwandtenerbrecht und dem Erbrecht des Ehegatten. Letztere erhalten je nach Güterstand einen unterschiedlich hohen Teil des Nachlasses, auch wenn sie nicht mit dem Erblasser verwandt sind.

Für das Verfassen von Testamenten und Erbverträgen gilt zwar Testierfreiheit und somit auch die Möglichkeit des Enterbens von Angehörigen. Allerdings können enterbte Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, die Kinder und die Eltern des Erblassers trotzdem einen Teil des Nachlasses erhalten – indem sie ihren Pflichtteil geltend machen. Sie werden daher auch als Pflichtteilsberechtigte bezeichnet. Ein typisches Beispiel für eine gewillkürte Erbfolge, die von der gesetzlichen abweicht, stellt das Berliner Testament dar.

Wer was und wie viel erbt, hängt von der Größe der Erbengemeinschaft, dem Kreis der Erbberechtigten und dem Güterstand bei Eheleuten und eingetragenen Lebenspartnern ab.

Beispiel aus der Praxis

Angenommen, es existiert keine letztwillige Verfügung, der Ehegatte verstirbt und die Ehefrau wird mit ihren beiden Kindern Erbin. Für die Ehe bestand der Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dann erben die Kinder jeweils ein Viertel des Nachlasses und die Ehefrau insgesamt die Hälfte. Ihr Erbteil setzt sich zum einen aus dem Viertel zusammen, das ihr gemäß gesetzlichem Erbrecht zusteht und zum anderen aus dem pauschalen Zugewinnausgleich in Höhe eines Viertels des Nachlasses. Bei Gütertrennung hingegen würde jeder der drei Erben ein Drittel des Nachlasses erhalten.

Üblicherweise gilt das Stichwort Erben als positiv besetzt. Die meisten Menschen verbinden damit – abgesehen von der Trauer um den Verstorbenen - einen unvorhergesehenen Geldsegen. Doch eine Erbschaft kann sich auch als große Belastung erweisen, da sie sehr wohl auch Schulden beinhalten kann. Und für diese müssen Erben geradestehen, dass sie mit der Erbschaft sämtliche Rechte und Pflichten des Erblassers übernehmen.

Das Erbrecht bietet jedoch die Möglichkeit, im Rahmen des § 1944 BGB die Möglichkeit, dass man ein Erbe ausschlagen kann. Mit sechs Wochen ab Kenntnis der Erbschaft ist die Frist hierfür allerdings sehr knapp bemessen. Lediglich wenn der Erblasser seinen Wohnsitz im Ausland hatte oder der Erbe zum Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Erbschaft im Ausland aufhält, verlängert sie sich auf sechs Monate. Aufgrund der sehr kurzen Frist ist es oftmals nicht möglich, die Vermögensverhältnisse des Erblassers zu klären. Dann kann es sinnvoll sein, beim Gericht eine Nachlassverwaltung zu beantragen. Sie dient dazu, die Ansprüche der Nachlassgläubiger zu befriedigen. Zudem führt dies dazu, dass die Erbenhaftung auf das Erbe begrenzt wird und das private Vermögen der Erben außen vor bleibt. Wer einen Nachlassverwalter bestellen möchte, sollte dem formlosen Antrag ein Nachlassverzeichnis mit einer Aufstellung der bekannten Vermögenswerte beifügen.

Wann eine Erbausschlagung angeraten sein könnte, hängt von diversen Faktoren ab:

1. Der Erblasser war hoch verschuldet oder sogar überschuldet.
2. Großer Sanierungsbedarf, um die Immobilie angemessen weiter nutzen zu können. Wenn sich die Erben diese Sanierung nicht leisten können, kann die Ausschlagung sinnvoll sein.
3. Die Erben sind selbst verschuldet. Insbesondere bei einer Privatinsolvenz kann das Ausschlagen des Erbes unterm Strich die bessere Wahl sein, da es ansonsten teilweise oder sogar vollständig an die Gläubiger geht. In solchen Fällen wäre die Ausschlagung vorteilhaft, da dann die nächsten Angehörigen in der gesetzlichen Erbfolge (oder die in einem Testament genannten Ersatzerben) von der Erbschaft profitieren würden.

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, muss der Alleinerbe oder die Erbengemeinschaft sich zunächst ein Bild vom gesamten Vermögen des Erblassers machen. Was gehört noch zum Nachlass, hat der Verstorbene möglicherweise hohe Schulden hinterlassen, weil er einen Immobilienkredit zur Finanzierung von Haus oder Wohnung aufgenommen hat? In welchem Zustand ist die Immobilie, wären zunächst aufwändige Sanierungsarbeiten erforderlich, um sie nutzen zu können? Ist noch eine Wohnungsauflösung bzw. Haushaltauflösung erforderlich? Diese Fragen sollten rasch geklärt werden, denn das Erbrecht lässt Erben lediglich sechs Wochen ab Kenntnis der Erbschaft Zeit, wenn sie das Erbe ausschlagen wollen. Lediglich bei Auslandsbezug verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Dies ist dann der Fall, wenn der Erbe zum Zeitpunkt des Erbfalls sich im Ausland aufhält oder der Erblasser dort seinen Wohnsitz hatte.

Haben sich die Erben für die Annahme des Erbes entschieden, übernehmen sie damit auch alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Immobilie. Dazu gehört beispielsweise die Zahlung aller Rechnungen, die für Strom und Wasser anfallen. Auch erforderliche Reparaturen gehören dazu. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, erben sie auch den Mietvertrag und müssen den Mieter über den Eigentümerwechsel informieren. Zudem muss der Grundbucheintrag berichtigt werden, was innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls kostenfrei möglich ist.

Hat eine Erbengemeinschaft die Immobilie geerbt, müssen sich die Beteiligten darauf verständigen, was mit der Immobilie passieren soll. Möchte einer der Erben sie selbst nutzen? Soll sie vermietet oder verkauft werden? Hier gilt es, alle Interessen auf einen Nenner zu bringen und auch die Erbschaftssteuer zu berücksichtigen. Diese sieht beispielsweise eine vorteilhafte Sonderregelung für Ehegatten und Kinder des Erblassers vor, wenn sie die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst nutzen und es sich um das Familienheim des Erblassers handelt.

Umfangreiche Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem kostenlosen PDF-Ratgeber "Immobilie erben".

Gelingt die Einigung nicht und möchten einzelne Miterben beispielsweise lieber verkaufen als vermieten, können sie über die Teilungsversteigerung ihren Willen durchsetzen oder ihren Erbteil verkaufen. Beides ist ohne Zustimmung der Miterben möglich.

Gehört eine Immobilie zum Nachlass und gibt es keinen Alleinerben, sondern eine Erbengemeinschaft, gestaltet sich die Erbauseinandersetzung nicht immer einfach. Sie setzt voraus, dass sich die Erben darauf einigen müssen, was mit der Immobilie passieren soll – denn das Haus oder die Wohnung gilt als Gesamthandeigentum. Dies bedeutet, dass keiner der Erben allein über die Immobilie verfügen kann. Hinzu kommt, dass die Immobilie im Rahmen der Nachlassverwaltung auch bewirtschaftet werden muss – etwa, indem dringende Reparaturen durchgeführt und alle im Zusammenhang mit der Immobilie stehenden laufenden Kosten beglichen werden.

Sie gehören einer Erbengemeinschaft an, die eine Immobilie geerbt hat? Informieren Sie sich zunächst darüber, welchen Verkaufspreis die Erbengemeinschaft erzielen könnte. So können Sie beispielsweise prüfen, ob Sie die Immobilie übernehmen und die Miterben auszahlen könnten oder ein Immobilienverkauf sinnvoller ist. Nutzen Sie hierfür unsere kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung.

Sind sich alle Erben einig, dass sie die geerbte Immobilie verkaufen wollen, kann die Erbauseinandersetzung problemlos durchgeführt werden und die Erbengemeinschaft kann zügig aufgelöst werden. Einfach ist die Erbauseinandersetzung auch, wenn einer der Miterben die Immobilie selbst nutzen will, die anderen Erben damit einverstanden sind und er sie problemlos auszahlen kann.

Schwieriger wird die Erbauseinandersetzung, wenn ein Miterbe verkaufen möchte und die anderen nicht. Er hat dann drei Möglichkeiten:

Erbteil verkaufen

Die Möglichkeit den Erbteil zu verkaufen steht jedem Mitglied einer Erbengemeinschaft offen, allerdings wird dann der gesamte Erbteil und nicht nur der dazugehörende Anteil an der Immobilie veräußert. Ein solcher Schritt sollte also vorher gut abgewägt werden. 

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung kann von jedem Miterben beantragt werden. Sie birgt allerdings das Risiko, dass die Immobilie zu einem eher ungünstigen Verkaufspreis versteigert wird und ein freihändiger Verkauf vorteilhafter für alle Beteiligten gewesen wäre. Zudem ist die Versteigerung mit Kosten verbunden.

Abschichtung

Die Abschichtung ist eine Variante bei der, der Erbe gegen Zahlung einer Abfindung aus der Erbengemeinschaft ausscheidet.

Wie viel die geerbte Immobilie eigentlich wert ist, können Erben oftmals nur schwer einschätzen. Das müssen sie aber auch nicht unbedingt, denn das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert, um die Erbschaft besteuern zu können. Dieser so genannte "gemeine Wert" wird nach einem standardisierten Verfahren ermittelt, bei dem unter anderem Daten der Gutachterausschüsse verwendet werden. Eine Besichtigung vor Ort erfolgt üblicherweise nicht. Dies führt dazu, dass Faktoren, die den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen können, nicht berücksichtigt werden. Liegt beispielsweise eine geerbte Wohnung im Erdgeschoss und ist sehr schlecht belichtet, würde dieser wertmindernde Faktor außen vor bleiben und ein zu hoch angesetzter gemeiner Wert wäre die Folge.

Bei Immobilien, die wertmindernde Aspekte aufweisen, kann es sinnvoll sein, ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen in Auftrag zu geben, der dann eine Verkehrswertermittlung durchführt. Gemäß § 198 BewG haben Erben die Möglichkeit, den so genannten „niedrigeren gemeinen Wert“ auf diesem Weg nachzuweisen. Wird das Gutachten vom Finanzamt akzeptiert, lässt sich aufgrund der geringeren Bemessungsgrundlage Erbschaftsteuer sparen.

Übersteigt der anteilige Wert des Nachlasses den Freibetrag des Erben, muss er auf den darüber hinausgehenden Vermögenswert Erbschaftssteuer zahlen. Fällig wird der Betrag allerdings erst, sobald der Erbe den Steuerbescheid erhalten hat.

Gut zu wissen: Auf Antrag gewährt das Finanzamt auch eine Steuerstundung von bis zu zehn Jahren. Eine Stundung ist gemäß § 28 Absatz 3 ErbStG beispielsweise möglich, wenn es um eine geerbte vermietete Wohnung geht.

Wie hoch die Erbschaftssteuer ausfällt, lässt sich pauschal nicht sagen, denn dies hängt von diversen Faktoren ab:

• Wert der Immobilie
• Nutzungsart
• Anzahl der Erben
• Verwandtschaftsgrad

Folgendes Beispiel zeigt, wie etwa die Nutzungsart die Besteuerung beeinflussen kann: Angenommen, das selbst genutzte Haus mit einem Wert von 700.000 Euro wird vererbt, weiteres Vermögen hat der Verstorbene nicht hinterlassen. Ist beispielsweise die Ehefrau des Erblassers Alleinerbin, müsste sie 200.000 Euro versteuern, da der Freibetrag von 500.000 überschritten wird. Unterm Strich wären dies 22.000 Euro (ohne Berücksichtigung des Versorgungsfreibetrags). Bewohnt sie das Haus hingegen mindestens zehn Jahre weiter, muss sie keine Erbschaftssteuer zahlen.

Erben mehrere Personen eine Immobilie, führt dies oftmals zu Unstimmigkeiten innerhalb dieser Erbengemeinschaft. Möchten beispielsweise zwei von drei Kindern als Erben das Familienheim zwecks Vermietung behalten und würde das Dritte wegen Geldbedarf lieber das geerbte Haus verkaufen, ist Streit vorprogrammiert.

Das verkaufswillige Kind könnte dann beschließen, die Teilungsversteigerung zu beantragen, ohne dass sich die Geschwister dagegen wehren können. Allerdings wird über eine Teilungsversteigerung oftmals ein niedrigerer Verkaufspreis als beim freihändigen Verkauf erzielt.

Alternativ kann das Kind auch seinen Erbteil im Rahmen der Abschichtung gegen Zahlung einer Abfindung auf die Miterben übertragen oder seinen Erbteil an Dritte verkaufen, um an Geld zu kommen. Sollten Sie die letztere Option bevorzugen, können Sie sich auch gerne von uns zum Thema "Erbteil verkaufen" beraten lassen.