Erbteil verkaufen: Ohne Streit die Erbengemeinschaft verlassen

Erbt mehr als eine Person den Nachlass eines Verstorbenen, kommt eine Erbengemeinschaft zustande – und leider kommt es auch oft zum Streit. Vor allem, wenn Immobilien zur Erbmasse gehören, kann die Erbauseinandersetzung langwierig sein. Eine Möglichkeit für Erben, eher an ihren Anteil am Erbe zu kommen, besteht neben der Abschichtung oder der zumeist nachteiligen Teilungsversteigerung darin, den Erbteil zu verkaufen. Lesen Sie hier, was es dabei zu beachten gibt. Sie denken darüber nach Ihren Erbteil zu verkaufen? Lassen Sie sich jetzt von unseren Experten zu diesem Thema beraten.

Der Erbanteil (auch als Erbteil bezeichnet) ist der Anteil am Nachlass, der einem Erben zusteht. Wie hoch dieser ausfällt, hängt davon ab, ob ein Testament oder Erbvertrag vorliegt oder nicht. Existiert eine solche Verfügung von Todes wegen nicht, hängt die Höhe des gesetzlichen Erbteils von der Erbenstellung – also vom Verwandtschaftsgrad – innerhalb der gesetzlichen Erbfolge ab. In diesem Fall erhält jeder Erbe seinen gesetzlichen Erbteil. Häufig wird das gesetzliche Erbteil mit dem gesetzlichen Pflichtteil gleich gesetzt. Dies ist so jedoch nicht korrekt: Der gesetzliche Pflichtteil ist lediglich ein Geldauszahlungsanspruch aus dem Erbe. Auch die Höhe ist unterschiedlich zu betrachten. 

Ein Beispiel aus der Praxis

Existiert kein Testament und hinterlässt ein Ehemann nach seinem Tod Ehefrau und zwei Kinder, erhält die Ehefrau beim Güterstand der Zugewinngemeinschaft die Hälfte und die beiden Kinder jeweils ein Viertel des Nachlasses als gesetzlichen Erbanteil. Hat der Ehemann hingegen mit seiner Ehefrau ein Berliner Testament verfasst, ist sie Alleinerbe und die Kinder erhalten nichts. Sie erben erst, nachdem auch die Ehefrau gestorben ist.

Es ist möglich, auf den Erbteil gegen Abfindung zu verzichten. Dies wird auch als Abschichtung bezeichnet und führt dazu, dass der Erbteil der Miterben gemäß § 2094 BGB in der Erbengemeinschaft anwächst. Derjenige, der gegen Zahlung eines Ausgleichs auf sein Erbanteil verzichtet, verzichtet auch auf alle Rechte innerhalb der Erbengemeinschaft. Diese Möglichkeit setzt allerdings voraus, dass die Miterben auch in der Lage sind, eine Abfindung für diese Art von Erbteilung zu zahlen. Zudem erhöht sich damit auch ihr Aufwand bezüglich der Verwaltung des Nachlasses bis zur Erbauseinandersetzung, wofür in der Regel ein Abschlag einkalkuliert wird.

Unterm Strich fällt damit die Abfindungszahlung im Vergleich zum Verkauf des Erbteils möglicherweise geringer aus. Vorteilhaft ist bei dieser Lösung allerdings, dass keine notarielle Beurkundung erforderlich ist. Gleichwohl ist es zur Absicherung sinnvoll, die Abschichtungsvereinbarung notariell zu beurkunden.

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Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, dann kann es zu Unstimmigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft bzgl. der Aufteilung des Erbes kommen. Eine Erbteilung ist in solchen Fällen oftmals sinnvoll, und somit der Verkauf eines Erbanteil. Über den Erbanteilsverkauf können Sie auch als Miterbe alleine entscheiden, da die Zustimmung der anderen Erben nicht erforderlich ist. Geregelt ist dies im Erbrecht in § 2033 BGB. Der Paragraph regelt zudem, dass Erben nicht über einzelne Nachlassgegenstände verfügen können. Gemäß § 2317 BGB kann übrigens auch der Pflichtteil verkauft werden. Eine Ausnahme bildet hier der Verkauf einer geerbten Immobilie. Diese kann nur mit Zustimmung aller Miterben verkauft werden, da die Immobilie gemeinschaftliches Eigentum ist. In Punkt 7 gehen wir näher darauf ein. 

Wichtig ist noch zu wissen: Der Erbe haftet auch nach dem erfolgreichen Verkauf für Nachlassverbindlichkeiten. Als Beispiel ist hier die Erbschaftssteuer zu nennen. 

Erben können ihren Erbteil an Miterben verkaufen, aber auch Dritte kommen als Käufer in Betracht. Verkaufen können Sie somit an jede beliebige natürliche oder juristische Person. Ein Erbanteilsverkauf an eine Bank ist etwa auch möglich. Zudem haben sich einige Unternehmen auf den Ankauf von Erbteilen spezialisiert. Fachanwälte können mitunter ebenfalls vermitteln. Wichtig in diesem Zusammenhang zu wissen: Miterben haben ein Vorkaufsrecht und können daher den Erbteil zu den Konditionen übernehmen, zu denen ein Dritter sie kaufen würde. Hierfür müssen die Miterben lediglich innerhalb der Vorkaufsfrist eine formlose Erklärung abgeben.

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Die Besonderheit beim Verkauf des Erbteils: Der Käufer wird nicht zum Erben, sondern erwirbt lediglich die Vermögensrechte und somit alle Rechte und Verpflichtungen, die damit im Zusammenhang stehen. Dies hat zur Folge, dass Erben, die ihren Erbteil verkaufen, trotzdem weiterhin im Erbschein genannt werden. Ist ein Käufer gefunden, wird der Erbteilskaufvertrag aufgesetzt. Gemäß §2033 BGB muss der Verkauf des Erbteils notariell beurkundet werden. Wenn Sie ein Grundstück erben oder andere Immobilien gehören zum Erbteil, ist daher keine gesonderte notarielle Beurkundung erforderlich. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist die Erbengemeinschaft über den Verkauf des Erbteils zu informieren. Dies ist wichtig, da die Miterben gemäß § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht haben.

Stimmen die Miterben dem Erbteilsverkauf nicht zu und machen ihr Vorkaufsrecht geltend, dann willigen die Miterben in den Verkaufsvertrag ein und der potenzielle Käufer hat keinerlei Ansprüche mehr aus dem Erbteilskaufvertrag. 

Der Erbteilskaufvertrag sollte möglichst genaue Angaben zu den getroffenen Vereinbarungen enthalten, um Missverständnissen vorzubeugen:

1. Angaben zu Käufer und Verkäufer
2. Angaben zum Erblasser
3. Übernahme der Kosten – wer zahlt diese?
4. Haftungsübernahme bei Altlasten (z.B. Flächen, die umweltschädlich verändert wurden)
5. Angaben zum Vorkaufsrecht – welche Fristen sollen gelten?
6. Gegenleistung für den Erbteilsverkauf
7. Was wird konkret verkauft?

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Welche Kosten fallen an? 

In der Regel - wenn sich alle Miterben einig sind - fallen nur die üblichen Notargebühren für das Aufsetzen und Beurkunden des Vertrags an. Diese Kosten richten sich nach den Angaben im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Somit können insgesamt 2,0 Gebührensätze erhoben werden. Die Gebührensätze wiederum ergeben sich gemäß einer Tabelle zum GNotKG. 

Die Veräußerung von Immobilien oder Grundstücken im Rahmen des Erbteilverkaufs ist nicht möglich, solange noch kein Teilungsplan für die Erbauseinandersetzung vorliegt. Dies liegt daran, dass zum Nachlass gehörendes Grundvermögen allen Miterben gehört und somit kein Erbe allein über den Verkauf bestimmen kann.

Hat sich die Erbengemeinschaft jedoch darauf verständigt, dass ein Miteigentümer eine zur Erbmasse gehörende Immobilie erhält, kann dieser sie nach vollzogener Aufteilung problemlos veräußern.

Kann sich die Erbengemeinschaft nicht über die weitere Verwendung von Immobilien im Nachlass einigen, bleibt einzelnen Miterben der Verkauf des Erbteils oder der Abschichtung die Teilungsversteigerung als Ausweg, um die Erbengemeinschaft zu verlassen und ihren Anteil am Grundvermögen zu Geld zu machen.

Möchten Erben die Erbauseinandersetzung nicht abwarten und eher aus der Erbengemeinschaft ausscheiden, um sich den Erbteil auszahlen zu lassen, ist der Verkauf des Erbteils eine mögliche Option. Die Vor- und Nachteile im Überblick:

Neben dem Verkauf von Erbanteilen gibt noch weitere Möglichkeiten aus der Erbengemeinschaft auszutreten: 

• Die Erbauseinandersetzung: Hier wird das Gesamterbe genau unter den Miterben aufgeteilt. D. h. es wird genau geregelt, wer welchen Teil bzw. Gegenstand aus dem Nachlass erhält. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite zum Thema "Erbauseinandersetzung". 

• Erbteil verschenken: Wird ein Schenkungsvertrag aufgesetzt, erhält der Schenkende keinerlei Ausgleich für seinen Erbanteil. Vorteilhaft kann diese Variante sein, wenn man das Vorkaufsrecht der Miterben verhindern möchte. Denn dies gilt nur bei einem Verkauf des Erbteils. 

• Die Teilungsversteigerung: Erben Sie Immobilien oder Grundstücke, dann kann eine Teilungsversteigerung eine gute Alternative darstellen. Diese kann jedoch nur gemeinschaftlich beschlossen werden. Das Erbe oder eine Sache aus dem Erbe wird versteigert und der Erlös kommt der Erbengemeinschaft zugute. Die wichtigsten Informationen finden Sie auf der Seite "Teilungsversteigerung". 

Wer seinen Erbanteil verkaufen möchte, der möchte natürlich auch wissen, welchen Preis er dafür erzielen kann und wie das Erbe bewertet wird. Wichtig ist, dass es einen Unterschied gibt zwischen der Bewertung des Nachlasses hinsichtlich der Erbschaftssteuer und der Bewertung im Zusammenhang des Verkaufs. Denken Sie über den Verkauf des Nachlasses nach, dann sollte eine Bewertung zum Stichtag des gedachten Verkaufs erfolgen. 

Sind Immobilien und Grundstücke Teil des Nachlasses, dann stehen folgende Bewertungsmethoden - je nach Art und Nutzung der Immobilie -  zur Wahl:

• Das Ertragswertverfahren kommt bei Kapitalanlagen zum Tragen
• Das Vergleichswertverfahren wird meist bei Eigentumswohnungen angewandt
• Das Sachwertverfahren und Verkehrswertverfahren bei Häusern und Grundstücken.