Teilungsversteigerung: Kosten, Ablauf, Tipps & Muster-Antrag

Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Genutzt wird sie häufig von Immobilieneigentümern, die sich nicht auf einen Umgang mit Haus oder Wohnung einigen können -  z. B. bei Scheidung oder Erbengemeinschaften. immoverkauf24 gibt einen Überblick über Voraussetzungen, Antrag, Ablauf und Kosten bei der Teilungsversteigerung.

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Teilungsversteigerungen sind eine spezielle Form der Zwangsversteigerung und werden auch als Auseinandersetzungsversteigerung bezeichnet. Ziel der Teilungsversteigerung ist es, das in Haus oder Wohnung gebundene Vermögen in einen teilbaren Geldbetrag umzuwandeln und so die Eigentümergemeinschaft aufzuheben. Notwendig wird das, wenn sich die Beteiligten über den Umgang mit der gemeinsamen Immobilie nicht einigen können. Häufig ist das bei Erbengemeinschaften oder Scheidungen der Fall. Die Teilungsversteigerung stellt eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung dar und erfolgt öffentlich durch das Vollstreckungsgericht.

Die Teilungsversteigerung ist meist das letzte Mittel der Wahl, da mit einem freihändigen Immobilienverkauf in der Regel ein höherer Ertrag erzielbar ist. Zudem bringt die Teilungsversteigerung viele gesetzliche Auflagen mit sich. Jedoch bietet sie verkaufswilligen Miteigentümern die Möglichkeit, ihren Willen auch gegen die Miteigentümer durchzusetzen, die ggf. nicht verkaufen wollen. Zwar kann ein Miteigentümer das Haus oder die Wohnung bei der Teilungsversteigerung auch selbst ersteigern. Jedoch besteht dabei das Risiko, von anderen überboten zu werden. Denn ein Vorkaufsrecht haben Miteigentümer bei Antrag auf Teilungsversteigerung nicht. Ein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB besteht nur dann, wenn ein Miterbe den Verkauf seines Erbteils an einen Dritten, also nicht zur Erbengemeinschaft gehörigen Kaufinteressenten, anstrebt. In diesem Fall haben die anderen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht für diesen Anteil. So soll die Erbengemeinschaft vor dem Eintreten fremder Personen in den Kreis der Miterben geschützt werden. 

Den Antrag zur Teilungsversteigerung stellt ein Miteigentümer der Immobilie – sei es ein Ehegatte aufgrund einer Scheidung oder ein Miterbe im Rahmen eines Erbfalls. Meistens können sich die Eigentümer über die weitere Verwendung von Haus oder Wohnung nicht einigen, etwa, weil ein Miteigentümer verkaufen, der andere jedoch im Haus verbleiben möchte. In einem solchen Fall kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung bei Gericht beantragen. Im Scheidungsfall ist dafür eine Anteilshöhe von 10 Prozent an der Immobilie notwendig, im Erbfall reicht ein Erbteil von einem Prozent aus. Die Zustimmung der anderen Eigentümer muss der Antragssteller nicht einholen, es reicht der Antrag des einzelnen.

Miteigentümer können nur in wenigen Fällen gegen eine Teilungsversteigerung vorgehen, deshalb können verkaufswillige Eigentümer auf diesem Wege häufig einen Verkauf erreichen. Bei der Teilungsversteigerung ist allerdings mit einem Abschlag auf den Verkaufspreis zu rechnen. Zudem ist diese Vorgehensweise mit einigen Kosten verbunden, sodass diese Lösung häufig nachteilig für alle Beteiligten ist. Falls ein Miteigentümer selbst als Käufer mitbieten möchte – was möglich ist –, spekuliert er in der Regel auf einen günstigen Preis.

Einige Voraussetzungen müssen bei Erbschaft und Scheidungen jedoch gegeben sein, damit ein Miteigentümer eine Teilungsversteigerung beantragen kann.

Voraussetzungen für eine Teilungsversteigerung im Scheidungsfall:

• Im Grundbuch sind beide Partner als Eigentümer eingetragen. Einem der Partner müssen mindestens 10 Prozent der Immobilie gehören.
• Die Zustimmung des anderen Ehegatten ist nötig, wenn noch der Güterstand der Zugewinngemeinschaft/Gütergemeinschaft besteht und die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen darstellt (§ 1365 BGB). Andernfalls ist auch eine Teilungsversteigerung ohne Zustimmung des Mitbesitzers möglich.
• Die Eheleute konnten sich auf keinen anderen Umgang mit Wohnung oder Haus im Scheidungsfall einigen.
• Eine Teilungsversteigerung ist nur möglich, wenn die Teilung des Versteigerungsgegenstandes in Natur ausgeschlossen ist: Das trifft bei bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen, Erbbaurechten usw. in der Regel zu.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Ein in Trennung lebendes oder geschiedenes Paar, das im Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebte, kann sich nicht über den Umgang mit dem gemeinsam erworbenen Haus einigen: Er möchte verkaufen, sie möchte mit den gemeinsamen Kindern im Haus verbleiben. Zwar ist die Miteigentümerin bereit, dem Ex-Partner Miete zu zahlen, jedoch können sich die beiden nicht über die Höhe einigen. Um einen Verkauf durchzusetzen, beantragt der Ehemann die Teilungsversteigerung.

Voraussetzungen für eine Teilungsversteigerung im Erbfall:

• Eine Teilungsversteigerung kommt für mehrere Erben einer Immobilie infrage, also für eine Erbengemeinschaft.
• Es ist kein Testament vorhanden, das festlegt, wer Haus oder Wohnung zu welchen Teilen erhält.
• Folglich greift die gesetzliche Erbfolge bzw. die Erbquoten aller Erben.
• Die Erbengemeinschaft kann sich nicht auf Verbleib und Aufteilung der Immobilie einigen – etwa auf einen freien Immobilienverkauf -, sodass die Teilungsversteigerung als letztes Mittel bleibt.
• Die Teilung der Immobilie in Natur, also etwa eine Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Teilgrundstücke, ist nicht möglich.

Ein Beispiel aus der Praxis:

Haben drei Personen ein Einfamilienhaus geerbt, bilden sie eine Erbengemeinschaft und müssen sich zwecks Erbauseinandersetzung darauf einigen, ob das geerbte Haus verkauft, vermietet oder von einem der Miterben, gegen Auszahlung der anderen Erben, selbst genutzt wird. Ein Testament liegt nicht vor. Gelingt die Einigung nicht und möchte ein Miterbe verkaufen, während die beiden anderen lieber vermieten möchten, kann er die Teilungsversteigerung beantragen.

Jeder Miteigentümer einer Immobilie kann die Teilungsversteigerung formlos beim zuständigen Amtsgericht beantragen, das den Antrag dann prüft. Laden Sie sich jetzt unser kostenloses Muster im PDF-Format herunter, um sich einen Überblick darüber zu verschaffen, wie ein Antragsschreiben zur Teilungsversteigerung aussehen kann. Diese Vorlage können Sie dann als Orientierung zum Verfassen Ihres eigenen Antrags zur Hand nehmen.

Um nachzuweisen, dass der Antrag berechtigt ist, ist ein aktueller Grundbuchauszug erforderlich, der nicht älter als sechs Monate sein darf. Handelt es sich um eine geerbte Immobilie und ist der Erblasser noch im Grundbuch eingetragen, kann auch ein Erbschein oder – sofern vorhanden – ein notarielles Testament sowie das Protokoll der Testamentseröffnung vorgelegt werden.

Die Teilungsversteigerung wird gem. §§ 180 Abs. 1, 15 ZVG durch Antrag eines Antragsberechtigten, also eines Miteigentümers, beim zuständigen Gericht eingeleitet. Zuständig ist grundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück liegt. In einigen Bundesländern ist es möglich, dass ein Amtsgericht die Zuständigkeit für mehrere Amtsgerichtsbezirke übernimmt: in Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen. Hier ist deshalb ggf. durch Anfrage beim Amtsgericht zu prüfen, welches zuständig ist.

Hat das Gericht den Antrag auf Teilungsversteigerung geprüft, informiert es anschließend die Miteigentümer zur Stellungnahme. Ein Rechtspfleger – ein hoher Beamter, der Aufgaben bei Gericht wahrnimmt – ordnet die Teilungsversteigerung durch Beschluss an. Zudem lässt er die Teilungsversteigerung im Grundbuch vermerken und beauftragt einen Gutachter, der den Immobilienwert ermittelt. Während bei der Zwangsversteigerung das Gericht einen Sachverständigen mit dem Erstellen eines Verkehrswertgutachtens beauftragt, können Antragsteller bei der Teilungsversteigerung auch selbst ein Wertgutachten in Auftrag geben. Allerdings benötigen sie hierfür die Zustimmung der Miteigentümer. Liegt bereits ein Gutachten vor, kann das Amtsgericht auch dieses heranziehen.

Als Nächstes werden das sogenannte geringste Gebot und der Versteigerungstermin festgelegt. Über Aushänge, Zeitungsanzeigen und Internetportale wird die Versteigerung samt Daten zum Versteigerungsobjekt bekannt gegeben. Das Verkehrswertgutachten kann beim Amtsgericht eingesehen werden. Willigen die Miteigentümer ein, können Interessenten die Immobilie nicht nur von außen, sondern auch von innen besichtigen.

Das Kernstück des Teilungsversteigerungsverfahrens ist der Versteigerungstermin. Dieser ist öffentlich und in drei Phasen unterteilt:

1. Bekanntmachungsteil
2. Bietstunde
3. Verhandlung über den Zuschlag

Der Bekanntmachungsteil

Während des Versteigerungstermins werden zunächst Informationen zum Versteigerungsobjekt bekannt gegeben: darunter etwa der Grundbuchstand, der festgesetzte Verkehrswert, Erklärungen der Mieter oder Pächter. Anschließend verliest der Rechtspfleger das vom Gericht festgesetzte geringste Gebot sowie weitere Versteigerungsbedingungen.

Zudem belehrt der Rechtspfleger Beteiligte und Biet Interessenten über die Bedeutung eines Gebotes, den Gefahrenübergang, die zu leistende Sicherheit und wichtige Verfahrensvorschriften. Im Rahmen dieser Bedingungen fordert der Rechtspfleger schließlich zur Abgabe von Geboten auf.

Die Bieterstunde

Im Rahmen der sogenannten Bieterstunde können Biet Interessenten, aber auch Miteigentümer sowie der Antragsteller Gebote abgegeben. Diese dauert in der Regel 30 Minuten. Für Bieter zu beachten: Die bestehen bleibenden Rechte, gilt es zusätzlich zu dem Bargebot zu zahlen. Erfolgen auch nach Aufforderung des Gerichts keine weiteren Gebote mehr, ist die Bieterstunde beendet.

Die Zuschlagsverhandlung

In diesem dritten Abschnitt des Versteigerungstermins entscheidet das Gericht sofort im Anschluss oder in einem zeitnah anberaumten Zuschlagverkündungstermin über den Zuschlag. Entweder erteilt das höchste Gebot den Zuschlag oder das Gericht versagt dies. Wird kein oder kein wirksames Gebot abgegeben, etwa, weil 50 Prozent des Verkehrswertes nicht erreicht werden, stellen die Richter das Verfahren einstweilen ein oder heben es im Wiederholungsfall auf.

Wurde das geringste Gebot jedoch erreicht, ist die Versteigerung beendet. Der Erlös aus der Teilungsversteigerung wird dann im Zuge der Erlösverteilung auf die Miterben verteilt. Die Auszahlung des Versteigerungserlöses erfolgt erst, wenn sich alle Miteigentümer über den Teilungsplan einig sind. Erst, wenn die Auszahlung erfolgt ist, kann die Eigentümergemeinschaft aufgelöst werden.

Im Zusammenhang mit einer Teilungsversteigerung fallen folgende Kosten an:

• Kosten für den Antrag
• Kosten für das Verfahren
• Kosten für ein Verkehrswertgutachten
• Eventuell Anwaltskosten
• Kosten für die Bekanntmachung der Versteigerung (Anzeigen)

Findet die Teilungsversteigerung erfolgreich statt, werden die Kosten für Antrag, Verfahren und ggf. Gutachten vom Verkaufserlös abgezogen.

Und wer trägt die Kosten für Teilungsversteigerung?

• Bei einer Erbengemeinschaft zahlt nicht der Antragsteller allein, sondern alle Miterben müssen sich an den Kosten beteiligen: Und zwar jeder Miteigentümer entsprechend seines Anteils am Erbe. Auch dann, wenn sie den Antrag auf Teilungsversteigerung nicht gestellt haben oder sogar dagegen waren. Die zu zahlenden Gebühren werden von dem Erlös der Teilungsversteigerung abgezogen.
• Im Scheidungsfall tragen beide Ex-Partner die Kosten je zur Hälfte.

Verläuft die Teilungsversteigerung erfolglos, muss der Antragsteller allein für die Kosten aufkommen. Zudem hat er die Kosten für einen von ihm eingeschalteten Anwalt immer allein zu tragen. Ohne Anwalt sind beispielsweise bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro rund 5.000 Euro an Kosten für die Versteigerung einzukalkulieren, mit Anwalt kommen in etwa rund 2.000 Euro hinzu.

Ist in Abteilung II des Grundbuchs ein Nießbrauchrecht für das Grundstück eingetragen, hängt die weitere Vorgehensweise bei einer Teilungsversteigerung davon ab, wie dieses Recht konkret ausgestaltet ist:

• Bezieht es sich auf das gesamte Grundstück, bleibt es auch nach der Versteigerung bestehen
• Betrifft es den Grundstücksanteil des Antragsgegners, erlischt es mit der Versteigerung und der Nießbraucher ist gemäß § 92 Absatz 2 ZVG mit einer entsprechenden Geldrente abzufinden. Eine Zustimmung des Nießbrauchers ist nicht erforderlich.
• Betrifft es den Grundstücksanteil des Antragstellers, erlischt es mit der Versteigerung ebenfalls. Allerdings muss der Nießbraucher dem Antrag gemäß § 1066 Absatz 2 BGB zustimmen und hat Anspruch auf eine Abfindung.

Stellt ein Miteigentümer den Antrag auf Teilungsversteigerung, sorgt dies in der Regel für Unmut unter den anderen Eigentümern. Folgende Möglichkeiten gibt es, um die Teilungsversteigerung zu blockieren oder zumindest zu verzögern:

• Vorkaufsrecht ausüben: Gemäß § 2034 BGB haben Miterben ein Vorkaufsrecht, wenn ein anderes Mitglied der Erbengemeinschaft aus dieser mittels Abschichtung ausscheidet oder seinen Erbteil verkaufen will. Geht es um eine Teilungsversteigerung bei Ehegatten oder einer GbR, muss ein Vorkaufsrecht im Ehe- oder Gesellschaftsvertrag vereinbart sein, sonst ist diese Option nicht möglich. Bei der Teilungsversteigerung selbst haben Miteigentümer kein Vorkaufsrecht. Sie können nur als Mitbieter versuchen, Haus oder Wohnung selbst zu ersteigern.

• Widerspruchsklage: Gemäß § 771 Zivilprozessordnung (ZPO) können sich Miteigentümer gegen eine unberechtigte Teilungsversteigerung zur Wehr setzen. Ist sie erfolgreich, wird die Teilungsversteigerung für unzulässig erklärt. Dieser Weg gestaltet sich in der Regel kompliziert und ist nur in seltenen Fällen erfolgreich. Er wird daher eher als Verzögerungstaktik in Anspruch genommen.

• Beitritt zur Teilungsversteigerung: In diesem Fall stellen Miteigentümer ebenfalls einen Antrag an das zuständige Amtsgericht und treten so der Teilungsversteigerung bei. Dies ist spätestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin möglich. Über die Einstellungsbewilligung kann so beispielsweise der Zuschlag unwirksam werden. Diese Entscheidung muss dann gemeinsam von den Beteiligten getroffen werden.

• Einstweilige Einstellung des Verfahrens: Gemäß § 180 Absatz 2 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) können Miteigentümer die Einstellung des Verfahrens erreichen, wenn dies "bei Abwägung der widerstreitenden Interessen mehrerer Miteigentümer angemessen erscheint". Etwa dann, wenn der Termin für die Teilungsversteigerung sich mit einem Termin für eine Verhandlung zum Versteigerungsobjekt überschneidet. Die Teilungsversteigerung kann dann für maximal sechs Monate ausgesetzt werden. Sind Kinder bei einer Scheidung betroffen, kann § 180 Absatz 3 ZVG greifen: Würden, die unter den Konsequenzen der Teilungsversteigerung leiden, können sich Miteigentümer auch darauf berufen und eine Einstellung von bis zu fünf Jahre erwirken. In beiden Fällen ist die Einstellung "einstweilig", das heißt die Teilungsversteigerung ist damit nicht aufgehoben, sondern nur zeitweise nicht durchführbar.

Woran kann eine Teilungsversteigerung außerdem scheitern?

Eine Teilungsversteigerung kann an Unzulässigkeit scheitern, wenn die Auseinandersetzung, also die Auflösung der Gemeinschaft, durch Vertrag oder Gesetz ausgeschlossen ist. Das kann etwa der Erblasser durch letztwillige Verfügung so festgelegt haben. Zudem können die Teilhaber einer Gemeinschaft durch Vertrag das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen für immer oder auf Zeit ausschließen.

Dem Antrag auf Teilungsversteigerung kommt das Amtsgericht zudem nur nach, wenn die Teilung des Versteigerungsgegenstandes in Natur ausgeschlossen ist. Gemeint ist damit die tatsächliche Aufteilung des Streitobjekts. Im Regelfall ist die Teilung von bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen, Erbbaurechten usw. in Natur nicht möglich. Selbst bei unbebauten Grundstücken ist dies nur selten möglich. Denn auch wenn nur zwei Personen ein unbebautes Grundstück von 2.000 Quadratmetern erben, scheitert eine Aufteilung in Natur meist an Streitigkeiten darüber, welcher Teil von der Lage, der Bodenqualität oder vom Zugang etc. der bessere ist. Aus diesem Grunde geht die Rechtsprechung von der Unteilbarkeit von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten in Natur aus.

Eine Teilungsversteigerung zieht sich mitunter über mehr als ein Jahr hin – unter anderem, weil vom Gericht oftmals zunächst ein Verkehrswertgutachten angefordert werden muss. Zudem wird meist ein vergleichsweise geringer Verkaufspreis erzielt und es fallen Kosten für die Versteigerung an. Folgende Alternativen stehen zur Wahl, wenn Miterben von Immobilien möglichst rasch an ihren Erbteil in Form von Geld kommen wollen: