Erbrecht: Alles Wichtige zum Erben & Vererben von Immobilien

Deutsches Erbrecht – eine komplexe Materie, mit der sich insbesondere Immobilieneigentümer im Rahmen einer umsichtigen Nachlassplanung jedoch befassen sollten. Das gilt besonders dann, wenn die gesetzliche Erbfolge dazu führen würde, dass bestimmte Personen vom Erbe ausgeschlossen werden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein enger Freund bedacht werden soll. Dieser würde ohne Vorliegen von einem entsprechenden Testament oder einem Erbvertrag leer ausgehen, da er nicht zur Verwandtschaft zählt und gemäß Erbrecht keinen Anspruch auf einen Erbteil hat. Welches Erbrecht gilt beispielsweise für den Ehepartner bzw. die Ehepartnerin? Warum ist das Erbrecht gerade bei Immobilien im Vermögen ein wichtiges Thema? Wir haben das wichtigste, für Sie zusammengefasst!

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Die gesetzlichen Regelungen für das Erbrecht sind im BGB im fünften und letzten Buch festgelegt, das in neun Abschnitte unterteilt ist und die Paragrafen 1922 bis 2385 umfasst:

Abschnitt 1: Erbfolge (§§ 1922 – 1941 BGB)

Dieser Abschnitt enthält unter anderem Regelungen zur gesetzlichen Erbfolge – also dazu, wie das Erbe verteilt wird, wenn weder Testament noch Erbvertrag vorliegen. § 1938 BGB etwa umfasst die Möglichkeit, Angehörige zu enterben.

Abschnitt 2: Rechtliche Stellung der Erben (§§ 1942 – 2063 BGB)

Dieser Abschnitt enthält unter anderem Vorgaben dazu, wie man ein Erbe ausschlagen kann (§ 1942 BGB), wann eine Erbengemeinschaft entsteht (§ 2032 BGB) und dass jeder Miterbe die Erbauseinandersetzung fordern kann (§ 2042 BGB).

Durch den Verkauf der Immobilie und den dadurch erzielten Verkaufserlös kann das gesamte Erbe besser aufgeteilt werden und Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft können ausgeschlossen werden. Lassen Sie Ihre Immobilie vorher von unseren Experten bewerten, um zu erfahren, wie viel Ihre Immobilie wert ist und ob ein Verkauf eine gute Alternative für Sie darstellt.

Abschnitt 3: Testament (§§ 2064 – 2273 BGB)

Dieser Abschnitt enthält unter anderem Vorgaben, die das Erbrecht für das Aufsetzen eines Testaments enthält – etwa dazu, wann man ein Testament anfechten kann und dass ein Testament, bei dem der Ehegatte bedacht wurde, bei Auflösung der Ehe ungültig wird (§ 2077 BGB).

Abschnitt 4: Erbvertrag (§§ 2274 – 2302 BGB)

Dieser Abschnitt enthält unter anderem die Vorgabe, dass ein Erbvertrag immer notariell zu beurkunden ist (§ 2276 BGB).

Abschnitt 5: Pflichtteil (§§ 2303 – 2338 BGB)

Dieser Abschnitt zu Erbrecht und Pflichtteil enthält beispielsweise die Definition des Personenkreises, der pflichtteilsberechtigt ist (§ 2303 BGB) sowie Angaben dazu, was das Erbrecht bei Schenkungen hinsichtlich des Pflichtteilsergänzungsanspruchs vorsieht (§ 2325 BGB).

Abschnitt 6: Erbunwürdigkeit (§§ 2339 – 2345 BGB)

Dieser Abschnitt enthält unter anderem die Gründe für Erbunwürdigkeit.

Abschnitt 7: Erbverzicht (§§ 2346 – 2352 BGB)

Dieser Abschnitt enthält unter anderem Vorgaben dazu, wie sich ein Erbverzicht auf die gesetzliche Erbfolge auswirkt.

Abschnitt 8: Erbschein (§§ 2353 – 2370 BGB)

Dieser Abschnitt umfasst die Vorgaben, die der Gesetzgeber für das Ausstellen und das Einziehen (§ 2361 BGB) eines Erbscheins macht.

Abschnitt 9: Erbschaftskauf (§§ 2371 – 2385 BGB)

Dieser Abschnitt enthält die gesetzlichen Vorgaben für alle, die ihren Erbteil verkaufen wollen – darunter die Formvorschrift, dass der Verkauf eines Erbteils notariell zu beurkunden ist (§ 2371 BGB).

Die steuerlichen Aspekte des Erbschaftsrechts sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) definiert. Es enthält unter anderem die Einteilung der Freibeträge, die Zuordnung der Erben zu drei Steuerklassen sowie eine Tabelle mit den dazugehörigen Steuersätzen, die nach der Höhe des Vermögens gestaffelt sind. Generell gilt für die Erbschaftssteuer als auch für die Schenkungssteuer, dass sie umso höher ausfällt, je entfernter Erbe oder Begünstige mit dem Erblasser oder Schenkenden verwandt ist.

Das Erbrecht sieht für Kinder des Erblassers einen Freibetrag von 400.000 Euro vor, während Enkelkinder lediglich 200.000 Euro steuerfrei erben können (sofern noch Kinder leben). Das Erbrecht ist für Enkel als nachteiliger zu betrachten, da sie entfernter mit dem Erblasser verwandt sind.

Wer ein Haus vererben möchte, sollte sich schon zu Lebzeiten mit der Nachlassplanung beschäftigen. So kann beispielsweise ein klug gestaltetes Testament dazu beitragen, Streit in der Erbengemeinschaft zu vermeiden. Hierzu kommt es häufig, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört. Der Grund: Sie ist nicht teilbar, sodass die Erben sich im Rahmen der Erbauseinandersetzung auf die weitere Verwendung einigen müssen. Um Streitigkeiten zuvorzukommen, sollten folgende Möglichkeiten im Rahmen der Nachlassplanung geprüft werden, um einer späteren Teilungsversteigerung aufgrund von Uneinigkeit der Erben zu vermeiden:

Schenkung zu Lebzeiten

Eine Immobilie zu verschenken kann in verschiedenen Fällen sinnvoll sein – etwa dann, wenn der Ehegatte sie übernehmen soll. So lässt sich die ansonsten erforderliche Bedingung, die selbst genutzte geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre weiter zu bewohnen, umgehen. Diese ist Voraussetzung dafür, das Familienheim später zu vererben, ohne dass Erbschaftssteuer anfällt.

• Einräumung von Wohnrecht / Nießbrauchrecht
• Ehegatten bestimmen sich gegenseitig zu Vorerben
• Bestimmung eines Testamentsvollstreckers
• Teilungsanordnung / Teilungsverbot / Vermächtnisanordnung
• Verzichtserklärung durch die Erben
• Verkauf der Immobilie zu Lebzeiten

Ist absehbar, dass keiner der Erben die Immobilie gern selbst nutzen möchte, wäre ein Verkauf eine Möglichkeit, spätere Erbstreitigkeiten zu vermeiden. Hierbei sollte jedoch beachtet werden, inwieweit die Spekulationsfrist für die Immobilie bereits abgelaufen ist oder nicht. Läuft sie noch, wäre ein Verkauf zunächst nachteilig, da Spekulationssteuer bei einem Wertzuwachs anfallen würde.

Eine Immobilie zu erben ist komplexer als beispielsweise eine Erbschaft in Form von Barvermögen. Dies liegt unter anderem auch daran, dass sich die Erbauseinandersetzung bei mehreren Erben aufwändiger gestaltet. Der Ablauf einer Immobilienerbschaft im Überblick:

Der Erbfall ist eingetreten – wer erbt was?

Stirbt ein Angehöriger, stellt sich für die Hinterbliebenen zunächst die Frage, ob der Erblasser eine Verfügung von Todes wegen (Testament oder Erbvertrag) aufgesetzt hat. Lassen sich diese Unterlagen nicht im Haushalt des Verstorbenen ausfindig machen, ist das Nachlassgericht die richtige Anlaufstelle. Dort werden notariell beurkundete Testamente ebenso verwahrt wie handschriftliche, die vom Erblasser dort hinterlegt wurden.

Was gehört zum Nachlass?

Die Frage, was alles zum Nachlass gehört, ist von großer Wichtigkeit – insbesondere dann, wenn auch eine Immobilie zum Erbe gehört. Der Grund: Vielfach sind Haus oder Wohnung noch mit einer Grundschuld belastet und ein Immobilienkredit ist noch nicht getilgt. Da Erben auch für Verbindlichkeiten die Rechtsnachfolge antreten, sollten sie den Wert des Vermögens möglichst zügig und exakt ermitteln.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Steht fest, wer was geerbt hat und wie hoch das Vermögen ist, müssen die Erben entscheiden, ob sie das Erbe annehmen oder das Erbe ausschlagen. Diese Möglichkeit besteht gemäß § 1942 BGB, allerdings gibt § 1944 BGB hierfür eine sehr kurze Frist von nur sechs Wochen vor. Wird das Erbe ausgeschlagen, geht der Erbteil gemäß  § 1953 BGB an die Person über, die erben würde, wenn der Ausschlagende nicht leben würde.

Erbe angenommen – Grundbuch berichtigen

Wurde das Erbe angenommen, muss das Grundbuch korrigiert werden, denn die Erben sind nun Eigentümer der Immobilie. Liegt ein notarielles Testament vor, kann der Grundbucheintrag problemlos erfolgen, da dies als Eigentumsnachweis anerkannt ist. Ein Erbschein muss in diesem Fall nicht beantragt werden.

Erbauseinandersetzung

Was soll mit der geerbten Immobilie passieren? Soll sie an Dritte verkauft oder vermietet werden, möchte ein Miterbe sie selbst nutzen? Hierüber muss sich die Erbengemeinschaft einig werden. Dabei muss beachtet werden, dass das Erbrecht beispielsweise beim Haus erben die Auszahlung an die Geschwister vorsieht, wenn diese zur Erbengemeinschaft gehören und auf die Selbstnutzung verzichten. Nicht selten kann es dabei zur Erbauseinandersetzung kommen. Steht fest, wie die Immobilie weiter verwendet werden soll, erfolgt die notarielle Beurkundung und die Erbengemeinschaft ist damit aufgelöst.

Zudem sind auch noch die Themen Erbschaftssteuer und Pflichtteil zu beachten. So kann es beispielsweise für Kinder des Erblassers, die das Familienheim gern selbst bewohnen möchten, auch steuerlich sinnvoll sein, es zu übernehmen und die Miterben auszuzahlen. Der Pflichtteil wird wiederum dann zum Thema, wenn das Testament beispielsweise vorsieht, dass ein Pflichtteilsberechtigter enterbt wurde und dieser seinen Anspruch geltend macht. So sieht das Erbrecht beispielsweise einen Pflichtteil für Kinder vor. Dies kann im ungünstigen Fall beispielsweise dazu führen, dass ein hinterbliebener Ehegatte die Immobilie verkaufen muss, weil das Erbe nicht ausreicht, um den Pflichtteil an die Kinder zu zahlen.

Wie sieht ein Vertrag zum Erbverzicht aus? Laden Sie unser kostenloses Muster Erbverzicht herunter, um sich ein Bild von einer solchen Erklärung zu machen. Beachten Sie aber, dass dieser lediglich der Veranschaulichung dient und ein Erbverzichtsvertrag individuell mit Einbindung eines Fachanwalts für Erbrecht gestaltet werden sollte.

Die gesetzlichen Vorgaben zum Erbverzicht sind in Abschnitt sieben des fünften Buches im BGB in den Paragrafen 2346 bis 2352 festgelegt. Demnach können Angehörige sowie der Ehegatte bzw. eingetragene Lebenspartner des Erblassers durch Abschluss eines Vertrages auf ihr gesetzliches Erbrecht verzichten. Damit ergibt sich eine gesetzliche Erbfolge, die auch entstanden wäre, wenn der Verzichtende gar nicht gelebt hätte. Eine weitere Konsequenz des Erbverzichts: Der Anspruch des Erben auf den Pflichtteil entfällt.

Geschiedenen Ehegatten steht kein Erbrecht mehr zu, denn das gesetzliche Erbrecht für Ehegatten macht eine bestehende Ehe zur Bedingung. Läuft zum Zeitpunkt des Todes ein Scheidungsantrag, muss folgendes beachtet werden:

• Wurde der Antrag vom verstorbenen Noch-Ehegatten gestellt oder hat er einem solchen Antrag des überlebenden Noch-Ehegatten zugestimmt und waren die Voraussetzungen für die Ehescheidung gegeben, steht dem überlebenden Ehegatten kein Erbrecht mehr zu.
• Wurde der Scheidungsantrag vom überlebenden Noch-Ehegatten gestellt und lag die Zustimmung des Verstorbenen nicht vor, steht dem überlebenden Ehegatten das Erbrecht noch zu. Das gilt auch, wenn die Voraussetzungen für die Ehescheidung zum Zeitpunkt des Todes noch nicht erfüllt waren.

Paare ohne Trauschein sind erbrechtlich gegenüber verheirateten Paaren und eingetragenen Lebenspartnerschaften erheblich schlechter gestellt. Der Grund: Für sie gilt das Erbrecht des Ehegatten nicht, das für diese automatisch einen Anteil am Nachlass für die Erben erster und zweiter Ordnung vorsieht. Ein Beispiel: Angenommen, ein Paar mit Kind lebt in wilder Ehe zusammen und der Partner stirbt – dann hat die Partnerin im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge keinerlei Anspruch auf den Nachlass, da das Kind Alleinerbe wäre. Wäre das Paar verheiratet, würde das Erbrecht der Ehefrau und dem Kind bei Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung jeweils die Hälfte des Nachlasses zuweisen, bei Gütergemeinschaft würde der Ehegatte ein Viertel des Nachlasses erben.

Gemäß § 2339 BGB ist die gesetzliche oder über ein Testament beziehungsweise einen Erbvertrag festgelegte gewillkürte Erbfolge ausgeschlossen, wenn der Erbe erbunwürdig ist. Dieser Sachverhalt liegt immer dann vor, wenn

• versucht wurde, den Erblasser vorsätzlich und widerrechtlich zu töten oder dieser getötet wurde.
• der Erblasser vorsätzlich und widerrechtlich daran gehindert wurde, eine Verfügung von Todes wegen zu errichten oder aufzuheben.
• der Erblasser durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich bedroht wurde, eine Verfügung von Todes wegen zu errichten oder aufzuheben.
• wer sich in Ansehung einer Verfügung von Todes wegen einer Straftat nach den §§ 267, 271 bis 274 BGB des Strafgesetzbuches schuldig gemacht hat.