Erbrecht: Alles Wichtige zum Erben & Vererben von Immobilien

Sie möchten die Erbfolge für Ihre Immobilie bestimmen und sich näher informieren? In diesem Zusammenhang kommen Sie nicht drumherum, sich auch mit dem Erbrecht zu befassen. Ob nun gesetzliche Erbfolge, Testament oder Erbvertrag: Es gibt viele Aspekte, die Sie in Bezug auf das Erbrecht beachten sollten. Welche das sind und was Sie dabei beachten sollten, schauen wir uns nun genauer an.

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Das Erbrecht umfasst alle gesetzlichen Regeln, die bestimmen, wer das Vermögen, die Rechte und die Pflichten einer verstorbenen Person erhält. Es ist im 5. Buch des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB, §§ 1922 – 2385) verankert und gliedert sich in neun Abschnitte: Von der gesetzlichen Erbfolge bis zum Erbschaftskauf.

Zweck des Erbrechts

Sicherstellen, dass der Nachlass lückenlos übergeht und Rechtsfrieden zwischen Erben, Gläubigern und Staat besteht.

In der Praxis bedeutet das: Haben Sie als potenzieller Erblasser keine speziellen Regelungen für Ihre Erbfolge getroffen, gelten die gesetzlichen Regelungen. Auf diese können sich alle Beteiligten verlassen.

Kerninhalte des Erbrechts

• Erbfolge (gesetzlich oder durch Testament/Erbvertrag frei bestimmt)
• Rechte und Pflichten der Erben (Beispiele: Annahme oder Ausschlagung des Erbes, Haftung für Nachlassverbindlichkeiten)
• Pflichtteilsrecht für nahe Angehörige, die enterbt werden
• Formvorschriften für Testamente und Erbverträge

Besonderheit beim Erbrecht für Immobilien

Weil Häuser und Wohnungen nicht teilbar sind, können ohne klare Regelung rasch Streitigkeiten entstehen (z. B. über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung). Eine rechtzeitige Nachlassplanung (idealerweise mit fachkundiger Beratung) beugt Konflikten und steuerlichen Nachteilen vor.

Als Immobilieneigentümer stellt sich Ihnen irgendwann zwangsläufig die Frage: Wer soll meine Immobilie erben?

Schließlich ist eine Immobilie ein großer Vermögensgegenstand. Genau diese Tatsache macht das Immobilienerbrecht jedoch auch so kompliziert.

Hierbei stehen regelmäßig folgende Fragen im Raum:

• Reicht die gesetzliche Erbfolge?
• Schließe ich ohne Testament wichtige Personen aus?
• Wie kommen mehrere Erben mit einer Immobilie im Nachlass klar?
• Ist eine vorherige Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll?

Mit den Mitteln des Erbrechts haben Sie jedoch die Möglichkeit, die Erbfolge genau so zu bestimmen, wie Sie es möchten. Kurz gesagt: Am Ende bekommt jeder das, was ihm Ihrer Meinung nach zusteht.

Wenn Sie ein Haus vererben möchten, sollten Sie sich schon zu Lebzeiten mit der Nachlassplanung beschäftigen. So kann zum Beispiel ein klug gestaltetes Testament dazu beitragen, Streit in der Erbengemeinschaft zu vermeiden.

Hauptproblem: Immobilien sind bei der Vererbung nur schwer teilbar

Leider kommt es häufig zu Streit zwischen mehreren Erben, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört. Der Grund: Sie ist nicht teilbar, sodass die Erben sich im Rahmen der Erbauseinandersetzung auf die weitere Verwendung einigen müssen.

Lösungsansätze

Um Streitigkeiten zuvorzukommen, sollten Sie folgende Möglichkeiten im Rahmen der Nachlassplanung prüfen, um einer späteren Teilungsversteigerung aufgrund von Uneinigkeit der Erben zu vermeiden:

• Schenkung zu Lebzeiten

Eine Immobilie zu verschenken kann in verschiedenen Fällen sinnvoll sein. Dies gilt etwa dann, wenn der Ehegatte sie übernehmen soll. So lässt sich die ansonsten erforderliche Bedingung, die selbst genutzte geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre weiter zu bewohnen, umgehen. Diese ist Voraussetzung dafür, das Familienheim später zu vererben, ohne dass Erbschaftssteuer anfällt.

• Spätere Erbstreitigkeiten vermeiden: Verkauf zu Lebzeiten

Ist absehbar, dass keiner der Erben die Immobilie gern selbst nutzen möchte, wäre ein Verkauf eine Möglichkeit, spätere Erbstreitigkeiten zu vermeiden. Hierbei sollte jedoch beachtet werden, inwieweit die Spekulationsfrist für die Immobilie bereits abgelaufen ist oder nicht. Läuft sie noch, wäre ein Verkauf zunächst nachteilig, da Spekulationssteuer bei einem Wertzuwachs anfallen würde.

Weitere wichtige Punkte, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vererben wollen:

• Einräumung von Wohnrecht / Nießbrauchrecht
• Ehegatten bestimmen sich gegenseitig zu Vorerben
• Bestimmung eines Testamentsvollstreckers
• Teilungsanordnung / Teilungsverbot / Vermächtnisanordnung
• Verzichtserklärung durch die Erben

Eine Immobilie zu erben ist komplexer als eine Erbschaft in Form von Barvermögen. Dies liegt unter anderem auch daran, dass sich die Erbauseinandersetzung bei mehreren Erben aufwändiger gestaltet.

Der Ablauf einer Immobilienerbschaft im Überblick:

Der Erbfall ist eingetreten – wer erbt was?

Stirbt ein Angehöriger, stellt sich für die Hinterbliebenen zunächst die Frage, ob der Erblasser eine Verfügung von Todes wegen (Testament oder Erbvertrag) aufgesetzt hat.

Lassen sich diese Unterlagen nicht im Haushalt des Verstorbenen ausfindig machen, ist das Nachlassgericht die richtige Anlaufstelle. Dort werden notariell beurkundete Testamente ebenso verwahrt wie handschriftliche, die vom Erblasser dort hinterlegt wurden.

Was gehört zum Nachlass?

Die Frage, was alles zum Nachlass gehört, ist von großer Wichtigkeit – insbesondere dann, wenn auch eine Immobilie zum Erbe gehört. Der Grund: Vielfach sind Haus oder Wohnung noch mit einer Grundschuld belastet und ein Immobilienkredit ist noch nicht getilgt. Da Erben auch für Verbindlichkeiten die Rechtsnachfolge antreten, sollten sie den Wert des Vermögens möglichst zügig und exakt ermitteln.

Erbe annehmen oder ausschlagen?

Steht fest, wer was geerbt hat und wie hoch das Vermögen ist, müssen die Erben entscheiden, ob sie das Erbe annehmen oder das Erbe ausschlagen. Diese Möglichkeit besteht gemäß § 1942 BGB, allerdings gibt § 1944 BGB hierfür eine sehr kurze Frist von nur sechs Wochen vor. Wird das Erbe ausgeschlagen, geht der Erbteil gemäß  § 1953 BGB an die nächste Person in der Erbfolge.

Erbe angenommen – Grundbuch berichtigen

Wurde das Erbe angenommen, muss das Grundbuch korrigiert werden, denn die Erben sind nun Eigentümer der Immobilie. Liegt ein notarielles Testament vor, kann der Grundbucheintrag problemlos erfolgen, da dies als Eigentumsnachweis anerkannt ist. Ein Erbschein muss in diesem Fall nicht beantragt werden.

Erbauseinandersetzung

Eine Erbauseinandersetzung entzündet sich regelmäßig an folgenden Fragen:

• Was soll mit der geerbten Immobilie passieren?
• Soll sie an Dritte verkauft oder vermietet werden?
• Möchte ein Miterbe sie selbst nutzen?

Hierüber muss sich die Erbengemeinschaft einig werden. Dabei ist zu beachten, dass das Erbrecht zum Beispiel beim Haus erben die Auszahlung an die Geschwister vorsieht, wenn diese zur Erbengemeinschaft gehören und auf die Selbstnutzung verzichten.

Nicht selten kann es dabei zur Erbauseinandersetzung kommen. Steht fest, wie die Immobilie weiterverwendet werden soll, erfolgt die notarielle Beurkundung und die Erbengemeinschaft ist damit aufgelöst.

Zudem sind auch noch die Themen Erbschaftssteuer und Pflichtteil zu beachten. So kann es beispielsweise für Kinder des Erblassers, die das Familienheim gern selbst bewohnen möchten, auch steuerlich sinnvoll sein, es zu übernehmen und die Miterben auszuzahlen.

Der Pflichtteil wird wiederum dann zum Thema, wenn das Testament beispielsweise vorsieht, dass ein Pflichtteilsberechtigter enterbt wurde und dieser seinen Anspruch geltend macht. So sieht das Erbrecht beispielsweise einen Pflichtteil für Kinder vor. Dies kann im ungünstigen Fall beispielsweise dazu führen, dass ein hinterbliebener Ehegatte die Immobilie verkaufen muss, weil das Erbe nicht ausreicht, um den Pflichtteil an die Kinder zu zahlen.

Das Erbrecht gehört sicherlich nicht zu den einfachsten Regelungen im BGB. Nachfolgend finden Sie einige wichtige Begriffe, die für Sie auch beim Immobilienerbrecht wichtig sein können:

Die steuerlichen Aspekte des Erbschaftsrechts sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) definiert. Es enthält unter anderem die Einteilung der Freibeträge, die Zuordnung der Erben zu drei Steuerklassen sowie eine Tabelle mit den dazugehörigen Steuersätzen, die nach der Höhe des Vermögens gestaffelt sind. Generell gilt für die Erbschaftssteuer als auch für die Schenkungssteuer, dass sie umso höher ausfällt, je entfernter Erbe oder Begünstige mit dem Erblasser oder Schenkenden verwandt ist.

Das Erbrecht sieht für Kinder des Erblassers einen Freibetrag von 400.000 Euro vor, während Enkelkinder lediglich 200.000 Euro steuerfrei erben können (sofern noch Kinder leben). Das Erbrecht ist für Enkel als nachteiliger zu betrachten, da sie entfernter mit dem Erblasser verwandt sind.

Wie sieht ein Vertrag zum Erbverzicht aus? Laden Sie unser kostenloses Muster zum Erbverzicht herunter, um sich ein Bild von einer solchen Erklärung zu machen. Beachten Sie aber, dass dieser lediglich der Veranschaulichung dient und ein Erbverzichtsvertrag individuell mit Einbindung eines Fachanwalts für Erbrecht gestaltet werden sollte.

Die gesetzlichen Vorgaben zum Erbverzicht sind in Abschnitt sieben des fünften Buches im BGB in den Paragrafen 2346 bis 2352 festgelegt. Demnach können Angehörige sowie der Ehegatte bzw. eingetragene Lebenspartner des Erblassers durch Abschluss eines Vertrages auf ihr gesetzliches Erbrecht verzichten. Damit ergibt sich eine gesetzliche Erbfolge, die auch entstanden wäre, wenn der Verzichtende gar nicht gelebt hätte. Eine weitere Konsequenz des Erbverzichts: Der Anspruch des Erben auf den Pflichtteil entfällt.

Geschiedenen Ehegatten steht kein Erbrecht mehr zu, denn das gesetzliche Erbrecht für Ehegatten macht eine bestehende Ehe zur Bedingung. Läuft zum Zeitpunkt des Todes ein Scheidungsantrag, muss folgendes beachtet werden:

• Wurde der Antrag vom verstorbenen Noch-Ehegatten gestellt oder hat er einem solchen Antrag des überlebenden Noch-Ehegatten zugestimmt und waren die Voraussetzungen für die Ehescheidung gegeben, steht dem überlebenden Ehegatten kein Erbrecht mehr zu.

• Wurde der Scheidungsantrag vom überlebenden Noch-Ehegatten gestellt und lag die Zustimmung des Verstorbenen nicht vor, steht dem überlebenden Ehegatten das Erbrecht noch zu. Das gilt auch, wenn die Voraussetzungen für die Ehescheidung zum Zeitpunkt des Todes noch nicht erfüllt waren.

Paare ohne Trauschein sind erbrechtlich gegenüber verheirateten Paaren und eingetragenen Lebenspartnerschaften erheblich schlechter gestellt. Der Grund: Für sie gilt das Erbrecht des Ehegatten nicht, das für diese automatisch einen Anteil am Nachlass für die Erben erster und zweiter Ordnung vorsieht.

Ein Beispiel: „Wilde Ehe mit Kind“

Angenommen, ein Paar mit Kind lebt in wilder Ehe zusammen und der Partner stirbt – dann hat die Partnerin im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge keinerlei Anspruch auf den Nachlass, da das Kind Alleinerbe wäre.

Wäre das Paar verheiratet, würde das Erbrecht der Ehefrau und des Kindes bei Zugewinngemeinschaft oder Gütertrennung jeweils die Hälfte des Nachlasses zuweisen, bei Gütergemeinschaft würde der Ehegatte ein Viertel des Nachlasses erben.

Gemäß § 2339 BGB ist die gesetzliche oder über ein Testament beziehungsweise einen Erbvertrag festgelegte gewillkürte Erbfolge ausgeschlossen, wenn der Erbe erbunwürdig ist. Dieser Sachverhalt liegt immer dann vor, wenn

• versucht wurde, den Erblasser vorsätzlich und widerrechtlich zu töten oder dieser getötet wurde.
• der Erblasser vorsätzlich und widerrechtlich daran gehindert wurde, eine Verfügung von Todes wegen zu errichten oder aufzuheben.
• der Erblasser durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich bedroht wurde, eine Verfügung von Todes wegen zu errichten oder aufzuheben.
• wer sich in Ansehung einer Verfügung von Todes wegen einer Straftat nach den §§ 267, 271 bis 274 BGB des Strafgesetzbuches schuldig gemacht hat.