Schenkungssteuer: Freibeträge, Steuersätze & Fälligkeit

Möchten Sie eine Immobilie zu Lebzeiten an Ihre Kinder oder andere Erben verschenken, sollten Sie die Schenkungssteuer genau im Blick behalten. Abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis und dem Wert der Immobilie können mitunter erhebliche Steuerbeträge anfallen. Ein möglicher Ausweg: Sie nutzen Freibeträge und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten gezielt aus.

Doch wie funktioniert die Schenkungssteuer und wie können Sie die Belastung für die Beschenkten minimieren? Lohnt sich eine komplette Schenkung oder ist ein Verkauf und die Schenkung des Erlöses in mehreren Schritten eventuell sinnvoller? Wir haben alle wichtigen Informationen für Sie zusammengefasst.

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Eine Schenkung ist nach § 516 BGB eine unentgeltliche Übertragung von Vermögenswerten. Vereinfacht gesagt: Der Empfänger bekommt etwas, ohne dafür eine Gegenleistung erbringen zu müssen.

Wie bei Erbschaften will der Staat auch bei einer Schenkung diese Zuwendungen für die beschenkte Person besteuern. Steuerschuldner ist in diesem Fall also derjenige, der die Schenkung erhält.

Wann immer eine Schenkung vorliegt, ist diese laut § 1 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG also grundsätzlich erst einmal steuerpflichtig. Ausnahmen und Freibeträge verhindern jedoch, dass Sie wirklich jedes kleine Geschenk dem Finanzamt melden und versteuern müssen.

Grundsätzlich gilt also: Nur wenn kein Ausnahmefall (Steuerbefreiung) vorliegt und der Wert der Schenkung den jeweiligen Freibetrag überschreitet, wird Schenkungssteuer fällig. Bei Immobilien kommt dies jedoch aufgrund der zum Teil hohen Werte durchaus häufiger vor.

Die Schenkungssteuer unterscheidet sich in der Höhe meistens nicht von der Erbschaftssteuer. Dies liegt daran, dass sowohl die Steuersätze als auch die Steuerklassen und Freibeträge weitgehend identisch sind. Es gibt jedoch drei Unterschiede hinsichtlich der Besteuerung:

1. Es gibt keine Versorgungsfreibeträge (siehe § 17 ErbStG)
2. Selbstgenutztes Wohneigentum kann nicht steuerfrei durch die Schenkung an Kinder übertragen werden, die Sonderregelung für das Familienheim greift hier nicht (§ 13 Absatz 1 Nr. 4a ErbStG). Hier gilt es, Freibeträge zu beachten, die in den meisten Fällen überstiegen werden.
3. Eltern sowie Großeltern oder Urgroßeltern gehören zur Steuerklasse II und nicht zur vorteilhafteren Steuerklasse I, der Freibetrag liegt bei 20.000 und nicht 100.000 Euro wie beim Erbfall.

Neben diesen eher nachteiligen Unterschieden gibt es jedoch auch einen großen Vorteil: Bei Schenkungen kann der Freibetrag alle zehn Jahre genutzt werden. Dies ermöglicht vielfach die Übertragung von Vermögen auf Angehörige mit einer niedrigeren Steuerbelastung als im Erbfall und bietet im Ganzen diverse Möglichkeiten der Nachlassplanung.

Schenkungssteuer – wie hoch ist sie eigentlich? Eine pauschale Antwort darauf gibt es nicht, denn das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) sieht eine unterschiedlich hohe Besteuerung für Beschenkte vor. Dabei gilt: Die Regelungen fallen umso vorteilhafter aus, je enger Beschenkter und Schenkender miteinander verwandt sind.

Erreicht wird dies durch unterschiedlich hohe Freibeträge und Steuersätze, die jeweils einer bestimmten Steuerklasse zugeordnet sind. Die Steuerklassen ergeben sich aus § 15 ErbStG und die Freibeträge aus § 16 ErbStG.

Immobilien bringen als Vermögensgegenstände eine Eigenheit mit sich: Sie weisen oft hohe Werte auf. Dies kann bei späteren Erbschaften dazu führen, dass die Erben trotz Freibeträgen Erbschaftsteuer bezahlen müssen.

Es kann deshalb je nach individueller Situation sinnvoll sein, Immobilieneigentum bereits zu Lebzeiten auf Angehörige zu übertragen. Wenn Sie geplant vorgehen, können Sie so mitunter Schenkungssteuer sparen. Folgende Punkte sind dabei besonders wichtig:

Der steuerliche Immobilienwert ist keinesfalls in Stein gemeißelt

Für die Erhebung der Schenkungssteuer muss das Finanzamt zunächst den Wert Ihrer Immobilie kennen. Im Normalfall kommt bei Wohnimmobilien das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, welches Kaufpreise von vergleichbaren Objekten heranzieht. Liegen keine Vergleichswerte vor, nutzt der Fiskus jedoch das Sachwertverfahren.

Da es hier 2023 zu einigen Änderungen (höhere Sachwertfaktoren, geringere Altersminderung) kam, werden Objekte im Sachwertverfahren seitdem deutlich höher bewertet. Die Folge: Sie müssen bei einer Schenkung eventuell höhere Schenkungssteuer bezahlen.

Aus diesem Grund lohnt es sich, den Wert der eigenen Immobilie zu kennen. Nutzen Sie deshalb unsere kostenlose Immobilienbewertung. Anhand des so ermittelten Werts können Sie besser einschätzen, inwiefern möglicherweise Schenkungssteuer fällig werden könnte.

Gehören zu Wohnzwecken vermietete Immobilien zu Schenkungsobjekten, wird für sie wie bei Erbschaften ein pauschaler Abzug von zehn Prozent des Verkehrswerts vorgenommen (§ 13d ErbStG). Dies kann Steuerersparnisse bringen oder den Wert sogar unter die Freibetragsgrenzen senken, um so die Schenkungssteuer komplett zu umgehen.

Schenkungen zwischen Ehegatten und Lebenspartnern zu Lebzeiten

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner profitieren von der Möglichkeit, über eine Schenkung ihr Haus auf den Partner steuerfrei zu übertragen – und zwar ohne, dass es mindestens zehn Jahre weiter selbst genutzt werden muss.

Diese Möglichkeit gibt es auch im Rahmen der Übertragung von Todes wegen – allerdings muss der Hinterbliebene die Immobilie dann mindestens zehn Jahre weiter selbst bewohnen. Ansonsten würde im Nachhinein Erbschaftssteuer fällig werden.

Vorzeitige Schenkung mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch

Doch auch in anderen Fällen kann die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten sinnvoll sein. Wer diese jedoch weiterhin selbst nutzen will, sollte sich absichern und im Grundbuch ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eintragen lassen.

Dies hat zwei Vorteile: Zum einen ist so sichergestellt, dass Sie als Schenkender die Immobilie weiter nutzen können. Zum anderen schmälert der Gegenwert dieser Rechte den Verkehrswert der Immobilie, sodass Ihre Nachkommen weniger oder sogar überhaupt keine Schenkungssteuer zahlen müssen.

Wohnrecht und Nießbrauch sorgen hier regelmäßig für erhebliches Sparpotenzial. Die Berechnung läuft dabei folgendermaßen ab:

Schritt 1: Berechnung der möglichen Jahreskaltmiete

Eine Wohnimmobilie kann immer vermietet werden und erzielt somit Einnahmen für den Eigentümer. Da ein Wohnrecht oder Nießbrauch eine solche Vermietung verhindern, stellt die mögliche Jahreskaltmiete die jährliche finanzielle Wertminderung für den Beschenkten dar.

Die mögliche Jahreskaltmiete ergibt sich dabei aus vermieteten Objekten in ähnlicher Lage.

Schritt 2: Kapitalisierung der Jahreskaltmiete auf die Lebenserwartung des Nutznießers

Da Wohnrecht und Nießbrauch lebenslang gelten, muss die Wertminderung an die statistische Lebenserwartung des Nutznießers gekoppelt werden. Eine Kapitalisierung (Abzinsung) erfolgt, um den heutigen finanziellen Mehrwert einer zukünftigen Vergünstigung (Wohnrecht in den nächsten Jahren) zu ermitteln.

Dafür gibt das Bundesfinanzministerium regelmäßig sogenannte Vervielfältiger heraus, die auf Basis der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes für jedes Alter ermittelt werden. Die mögliche Jahreskaltmiete wird nun also mit dem passenden Vervielfältiger multipliziert und der daraus entstehende Kapitalwert stellt die Wertminderung dar.

Wie bei der Erbschaftssteuer gibt es auch hinsichtlich der Schenkungssteuer Möglichkeiten, die Steuerbelastung für die Begünstigten – in diesem Fall die Beschenkten – zu verringern. Folgende Optionen gibt es:

Schenkung in mehreren Schritten

Bei dieser Variante erfolgt die Vermögensübertragung im Abstand von jeweils zehn Jahren. Ein Beispiel: Großeltern möchten ihrem Enkelkind 300.000 Euro zukommen lassen, die Kinder leben noch. Somit liegt der Freibetrag bei 200.000 Euro. Erfolgt die Schenkung auf einmal, müsste das Kind für 100.000 Euro elf Prozent Schenkungssteuer zahlen – also 11.000 Euro. Erfolgt die Schenkung in zwei Stufen, wären beide Schenkungen steuerfrei, weil sie mit jeweils 150.000 Euro unterhalb des Freibetrags liegen.

• Eignung für Immobilienbesitzer: Vor allem bei einem vorherigen Verkauf der Immobilie oder der Aufteilung in mehrere Wohneinheiten sinnvoll nutzbar.

Selbst genutzte Immobilie auf den Ehegatten übertragen

Diese Variante kommt auch für eingetragene Lebenspartner in Betracht. Beide Personenkreise profitieren davon, dass keine Schenkungssteuer auf selbst genutzte Immobilien anfällt.

• Eignung für Immobilienbesitzer: Sehr gut. Ein Standardfall, der häufig genutzt wird.

Kettenschenkung

Bei der Kettenschenkung erfolgt die Übertragung von Vermögen über mehrere Angehörige. Dies bewirkt, dass ein höherer Freibetrag genutzt werden kann. Im Beispielfall könnten die Großeltern die 300.000 Euro auch auf das Enkelkind übertragen, indem sie den Betrag zunächst auf ihr Kind übertragen, das einen Freibetrag von 400.000 Euro hat. Das Kind kann die 300.000 Euro dann wiederum an sein Kind – also den Enkel – übertragen. Die Schenkung würde auf diesem Wege ebenfalls steuerfrei bleiben.

• Eignung für Immobilienbesitzer: Gut, da die Art des verschenkten Vermögens unerheblich ist.

Geschenke zu verschiedenen Anlässen (Gelegenheitsgeschenke)

§ 13 Absatz 1 Nr. 14 ErbStG bietet die Möglichkeit, Teile des Vermögens zu bestimmten Anlässen in Form von Gelegenheitsgeschenken zu verschenken. Im Beispielfall könnten die Großeltern etwa zum Abitur und zum Examen jeweils 10.000 Euro und zur Hochzeit 20.000 Euro schenken, sofern diese Summen in einem angemessenen Verhältnis zum vorhandenen Vermögen steht (feste Vorgaben hierzu gibt es nicht). Dann wären noch 60.000 Euro zu versteuern, was zu einer Schenkungssteuer von 4.200 Euro führen würde.

• Eignung für Immobilienbesitzer: Nur bei sehr vermögenden Personen sinnvoll, wenn zum Beispiel das Verschenken einer Eigentumswohnung in einem angemessenen Verhältnis zum restlichen Vermögen steht.

Wurde eine Schenkung notariell beurkundet, muss das Finanzamt nicht informiert werden. Hier meldet der Notar die Schenkung. Ist dies nicht der Fall, müssen die Beteiligten - also auch der Schenkende – die Schenkung gemäß § 30 ErbStG innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt melden. Hierfür kann ein formloses Schreiben aufgesetzt werden, das folgende Angaben enthält:

• Angaben zur Person des Schenkenden und Beschenkten
• Gegenstand der Schenkung – was wurde übertragen?
• Zeitpunkt der Schenkung
• Wert der Schenkung (z. B. Verkehrswert der Immobilie)
• Angaben zum Verwandtschaftsverhältnis
• Angaben zu früheren Zuwendungen des Schenkers (inklusive Art, Wert und Zeitpunkt)

Anhand dieser Angaben prüft das Finanzamt, ob und in welcher Höhe Schenkungssteuer vom Beschenkten zu entrichten ist. Zudem erfolgt gegebenenfalls die Aufforderung zur Abgabe einer Schenkungssteuererklärung gemäß § 31 ErbStG, die sich je nach Bundesland leicht voneinander unterscheidet (der Link dient somit lediglich der Veranschaulichung). Das Finanzamt erlässt auf Basis der angegebenen Informationen einen Schenkungssteuerbescheid und setzt die Schenkungssteuer fest, sofern der Freibetrag überschritten wurde.