Haus erben: Alle Infos & hilfreiche Tipps zum Erbe eines Hauses

Es mag zunächst befremdlich klingen, doch es kann unter Umständen sinnvoll sein, ein Erbe auszuschlagen. Nicht ohne Grund bietet das Erbrecht laut § 1942 BGB die Möglichkeit dazu - sei es bei Immobilien oder andere Vermögensgegenständen. Denn es gilt: Wer sich entscheidet, das Erbe anzunehmen, übernimmt nicht nur das Haus, sondern auch die komplette Verantwortung dafür – und dazu gehört es auch, eventuell vorhandene Schulden zu tilgen. Übersteigen diese den Wert des Hauses, wäre die Annahme des Erbes unterm Strich mit einem Verlust verbunden. Hinzu kommt, dass die Erben auch mit ihrem Privatvermögen für Schulden des Erblasser haften – und nicht nur mit dem Erbe. Umgehen lässt sich dies allerdings mit einer Nachlassverwaltung, die beim Gericht beantragt wird. Diese empfiehlt sich immer dann, wenn es innerhalb der mit sechs Wochen recht kurzen Annahmefrist nicht gelingt, die Schuldensituation des Verstorbenen zu ermitteln. Dann beschränkt sich der Schuldendienst der Erben lediglich auf das Erbe, das Privatvermögen bleibt in Sicherheit.

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Auch ein großer Sanierungsbedarf kann mitunter dazu führen, dass das Ausschlagen des Erbes unterm Strich sinnvoll sein könnte. Gerade bei älteren Häusern in schlechtem Zustand kann es daher sinnvoll sein, einen Immobiliensachverständigen zu Rate zu ziehen. Ein weiteres Argument für das Ausschlagen des Erbes: Sind die Erben selbst verschuldet und befinden sich beispielsweise in einem Insolvenzverfahren, kann dies sinnvoll sein. Der Grund: Andernfalls würde je nach Zeitpunkt im Insolvenzverfahren die Hälfte oder sogar das gesamte Erbe an die Gläubiger gehen. Durch die Ausschlagung geht der Erbanspruch an die nächsten Angehörigen in der Erbfolge - die so genannten Nacherben - über und das Vermögen bleibt in der Familie. Gerade in solch komplexen Fällen ist ein Fachanwalt für Erbrecht der geeignete Ansprechpartner.

Aufgrund der kurzen Frist von nur sechs Wochen ab Bekanntwerden der Erbschaft (§ 1944 BGB) sollte schnell gehandelt werden, um diese Möglichkeit gegebenenfalls nutzen zu können. Lebte der Erblasser im Ausland oder hält sich der Erbe im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Theoretisch ist es so, dass die Ausschlagungsfrist beginnt, sobald Erben Kenntnis davon haben, dass der Erblasser verstorben ist und sie Erbe geworden sind. Das Problem: Die Definition führt mitunter zu Unklarheiten darüber, wann die Frist tatsächlich beginnt. Einfach ist dies bei Vorliegen eines Testaments, denn dann beginnt die Frist mit der Testamentseröffnung.

Schwieriger ist die Sachlage, wenn kein Testament existiert:

Gehen Sie als Erbe beispielsweise aufgrund schwieriger Familienverhältnisse davon aus, dass Sie enterbt wurden, beginnt die Frist erst, sobald Sie erfahren haben, als Erbe eingesetzt worden zu sein. Gibt es kein Testament, sollten Sie sich daher möglichst rasch Klarheit über die Situation verschaffen, um die Frist nicht versehentlich verstreichen zu lassen. Wer sich nicht äußert, nimmt das Erbe nach Ablauf der Frist an.

Die Erklärung über die Annahme des Erbes muss gegenüber dem Nachlassgericht oder einem Notar erfolgen. Wurde das Erbe irrtümlich angenommen, kann die Annahme nachträglich angefochten werden, ebenso die Ausschlagung. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich nach einer Ausschlagung aufgrund hoher Schulden herausstellt, dass weiteres Vermögen vorhanden ist. Umgekehrt kann sich eine Annahme nachträglich als ungünstig herausstellen, wenn unerwartet doch noch hohe Schulden ans Licht kommen. Da nicht immer sicher davon ausgegangen werden kann, dass die Anfechtung auch vom Gericht anerkannt wird, sollten Erben versuchen, sich so schnell und umfassend wie möglich einen Überblick über das Erbe zu verschaffen. So können Erben noch rechtzeitig das Erbe ausschlagen. Allerdings muss dann innerhalb von sechs Wochen nach Bekanntwerden der Gründe, die zur Anfechtung führen, reagiert werden.

Wer nach reiflicher Überlegung und Prüfung des Nachlasses zu dem Schluss kommt, dass das Ausschlagen des Erbes sinnvoll ist, muss sich beim Nachlassgericht am Wohnsitz des Verstorbenen vorstellen und folgende Unterlagen vorlegen:

1. Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung
2. Sterbeurkunde oder Name / Geburtsname / Geburts- und Todesdatum sowie Adresse des letzten Aufenthaltsorts des Erblassers

Zudem müssen Namen / Adressen / Geburtsdaten weiterer Verwandter sowie eigener Kinder genannt werden.

Alternativ kann ein Notar damit beauftragt werden, die Erklärung an das zuständige Nachlassgericht zu übermitteln. Für beides wird jeweils eine Gebühr fällig, die sich nach der Höhe des Erbes richtet. War der Erblasser überschuldet, beträgt die Gebühr pauschal 30 Euro, ansonsten sind die Gebühren abhängig vom Nachlasswert gestaffelt.

Wer eine Immobilie geerbt hat, muss sich unter anderem darum kümmern, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt. Dies ist entweder unter Vorlage des öffentlichen Testaments mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts oder durch Vorlegen eines Erbscheins möglich. Nur so lässt sich der Eigentumsübergang aus Sicht des Grundbuchamts zweifelsfrei nachvollziehen und dokumentieren. Dieser weist aus, wer die Erben des Verstorbenen sind und muss beim Amtsgericht am Wohnsitz des Verstorbenen beantragt werden.

Doch damit nicht genug: Die Erben sollten sich auch darum kümmern, die Substanz des Hauses zu erhalten. Dazu gehört es beispielsweise, auch im Winter die Heizungsanlage nicht abzustellen und regelmäßig zu lüften. Außerdem muss sichergestellt werden, dass bei Schnee und Glatteis gestreut und geräumt wird. Auch regelmäßige Wartungsarbeiten – etwa an Heizkesseln – müssen weiterhin durchgeführt werden.

Diese Arbeiten sind auch deshalb wichtig, weil es gerade bei einer Erbengemeinschaft länger dauern kann, bis über die weitere Verwendung des geerbten Hauses entschieden wird. Und auch dann kann es noch eine Weile dauern, bis beispielsweise der Hausverkauf erfolgt oder ein Mieter gefunden ist.

Es kommt häufig vor, dass ein Nachlass an mehrere Hinterbliebene vererbt wird. Dies ergibt sich unter anderem auch daraus, dass bestimmten Personen ein Pflichtteil zusteht.

Ein Beispiel aus der Praxis

Angenommen, ein Ehepaar hat zwei Kinder. Ein Ehepartner stirbt. Wer erbt das Haus? Sofern kein Berliner Testament verfasst wurde, erbt nicht allein der Ehepartner. Stattdessen gehen 50 Prozent an ihn und die andere Hälfte zu gleichen Teilen an die Kinder. Dann wäre von einer Erbengemeinschaft die Rede, die drei Personen umfasst. Das Erbrecht erweist sich daher im Falle eines Hauses als schwierig, da es nicht teilbar ist. Daher müssen sich alle Erben einig darüber sein, wie nach dem Tod des Erblassers mit dem Haus verfahren wird. Wer ist dafür, das geerbte Haus zu verkaufen, wer möchte es lieber vermieten? Möchte einer der Miterben selbst in das Haus einziehen? Diese Fragen müssen gemeinsam geklärt werden, was auch deshalb schwierig sein kann, weil es sich nicht um eine freiwillige Gemeinschaft handelt.

Zudem sollte gemeinsam mit den anderen Erben ein Sachverständiger für die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie bestellt werden. So lässt sich im Nachhinein Ärger vermeiden. Der Grund: So kann keiner der Beteiligten sagen, dass er mit dem bestellten Experten und seiner Einschätzung zum Wert des Hauses nicht einverstanden war.

Gelingt es bei einem geerbten Haus der Erbengemeinschaft nicht, sich im Rahmen der Erbauseinandersetzung über die weitere Verwendung zu einigen, bleibt erstens die Möglichkeit der Teilungsversteigerung. Sie kommt dann in Betracht, wenn einer der Miterben den Verkauf des Hauses wünscht und die anderen nicht. Er kann dann die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Diese Lösung gilt allerdings als nachteilig, da in der Regel ein niedrigerer Verkaufspreis als bei einem freihändigen Verkauf erzielt wird. Die zweite Möglichkeit - der Verkauf eines Erbteils -kann daher eine sinnvolle Alternative sein. Unsere Experten beraten Sie gerne dazu – kostenlos & unverbindlich!

Folgende Möglichkeiten im Rahmen der Erbauseinandersetzung kommen für die weitere Verwendung des Hauses in Betracht, sofern sich alle Miterben einig sind:

Verkauf des geerbten Hauses

Sind sich alle Miterben einig, stellt der Hausverkauf eine Option dar. Der Verkaufserlös abzüglich aller bis dahin seit dem Tod des Erblassers angefallenen Kosten wird dann anteilig jedem Miterben ausgezahlt. Nach dem Verkauf wird die Erbengemeinschaft aufgelöst.

Vermietung des geerbten Hauses

Es wäre denkbar, entweder an einen der Miterben oder an Dritte zu vermieten. Der Haken besteht allerdings darin, dass die Erbengemeinschaft dann weiter fortbesteht. Dies kann auf Dauer problematisch sein. Einigen sich die Erben auf diese Art der weiteren Verwendung des Hauses, ist angeraten, die Erbengemeinschaft in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) umzuwandeln.

Ausgleichszahlung und Selbstnutzung durch einen Erben

Wenn einer der Erben in das Haus einziehen möchte, muss er seine Miterben finanziell entschädigen. Um eine Einschätzung für die Größenordnung eines angemessenen Auszahlungsbetrags zu erhalten, muss zunächst der Verkehrswert des geerbten Hauses ermittelt werden. Diese Möglichkeit setzt allerdings voraus, dass der Miterbe über die erforderlichen Mittel verfügt (oder einen entsprechenden Kredit stemmen kann), um seine Miterben auszuzahlen. Die Erbengemeinschaft endet mit der Auszahlung.

Zwar unterliegen Erbschaften grundsätzlich der Steuerpflicht, doch je nach Höhe und Art des Vermögens kann es auch sein, dass Freibeträge für den Nachlass ein steuerfreies Erbe ermöglichen. Diese liegen je nach Verhältnis zum Erblasser zwischen 20.000 und 500.000 Euro, für darüber hinausgehendes Vermögen liegt der Steuersatz zwischen 7 und 50 Prozent. Am günstigsten ist die Besteuerung für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, da die Freibeträge für diese Personengruppen am höchsten und die Steuersätze am niedrigsten sind.

Beispiel aus der Praxis

Erbt ein Kind von der verstorbenen Mutter 500.000 Euro, beträgt der Steuerfreibetrag 400.000 Euro. Für die darüber hinausgehenden 100.000 Euro beläuft sich die Erbschaftsteuer auf insgesamt 8.000 Euro, die sich aus sieben Prozent Steuern für 75.000 Euro sowie elf Prozent auf 25.000  Euro ergibt.

Da der Vermögenswert maßgeblich für die Ermittlung der Erbschaftsteuer ist, muss der Verkehrswert für ein geerbtes Haus zunächst ermittelt werden. Hierfür sollte ein Sachkundiger mit der Bewertung beauftragt werden, damit diese dem Finanzamt übermittelt werden kann. Eine Besonderheit gilt für vermietete Häuser und Wohnungen: Bei diesen nimmt das Finanzamt einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent vor, maßgeblich für die Besteuerung sind also 90 Prozent des Verkehrswerts.

Eine weitere Besonderheit sieht das Steuerrecht für geerbte Häuser vor, die von den Erblassern bis zum Tod selbst genutzt wurden. Dann fällt keine Erbschaftsteuer an, wenn...

1. ...die Immobilie direkt nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre vom Ehepartner, einem eingetragenen Lebenspartner oder ein Kind bewohnt wird (andernfalls droht eine nachträgliche Besteuerung).
2. ...ein Kind das Haus erbt und die Wohnfläche höchstens 200 m² beträgt. Die darüber hinausgehende Wohnfläche wird anteilig besteuert.

Wer ein Haus geerbt hat, muss sich sofort um den Unterhalt des Hauses kümmern – unabhängig davon, ob das Haus selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden soll. So müssen die Erben zunächst einmal dafür sorgen, dass alle laufenden Kosten weiter gezahlt werden, denn mit dem Erbe gehen auch diese Zahlungsverpflichtungen an sie über. Zu diesen Kosten gehören unter anderem:

• Grundsteuer
• Abschlagszahlungen für Strom, Wasser, Heizung
• Gebühren für die Müllabfuhr
• Kosten für Internet und Telefon
• Wohngebäudeversicherung
• Laufende Darlehensraten, falls das Haus noch nicht schuldenfrei ist.

Wie hoch die laufenden Kosten sind, lässt sich den Unterlagen zum Haus entnehmen. Auch die Kosten für eine eventuell notwendige Haushaltsauflösung sind nicht unerheblich und sollten mit einkalkuliert werden. 

Diese weiteren Kosten können teilweise vermieden werden:

• eventuell vermeidbar: Kosten für den Erbschein: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch anhand dieser Dokumente sowie der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts erfolgen. Gleiches gilt bei einer Vorsorgevollmacht, die über den Tod hinaus geht. Andernfalls muss ein Erbschein vorgelegt werden. Die Kosten hierfür setzen sich aus den Gebühren für die Erteilung des Erbscheins sowie die eidesstattliche Versicherung zusammen. Hierfür ist jeweils die volle Gebühr auf den Wert des Nachlasses abzüglich der Schulden gemäß Tabelle B in Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fällig. Liegt der Nachlasswert beispielsweise bei insgesamt 100.000 Euro, betragen die Gesamtkosten für den Erbschein zweimal 273 Euro und belaufen sich somit auf 576 Euro.

• Vermeidbar: Kosten für die Umschreibung im Grundbuch: Wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall vorgenommen, fallen hierfür keine Kosten an. Ansonsten fallen Gebühren gemäß der bereits genannten Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 GNotKG an, wobei der Vermögenswert in Spalte B maßgeblich ist. Beträgt der Wert des geerbten Hauses beispielsweise 350.000 Euro, lassen sich bei einer Umschreibung innerhalb der Zwei-Jahres-Frist 685 Euro sparen.

• Beim Verkauf eventuell fällig: Einkommensteuer: Ein Haus zu erben kann auch mit Steuern auf den Verkaufserlös einhergehen. Wird ein geerbtes Haus innerhalb der Spekulationsfrist veräußert, unterliegt der Gewinn aus dem Hausverkauf der Einkommensteuer. Wichtig: Als Stichtag für die Fristen bei Verkauf nach Selbstnutzung oder Vermietung dient der Tag des Erwerbs durch den Erblasser. Wurde ein Haus beispielsweise vor 12 Jahren vom Erblasser gekauft und vermietet, entfällt die Spekulationssteuer. Wurde es vor 3 Jahren gekauft und selbst genutzt, kann das geerbte Haus ebenfalls einkommensteuerfrei verkauft werden.

Wer ein Haus erbt, weiß zunächst einmal nur, dass die Immobilie an ihn übergeht. Was noch zu ermitteln ist: Der Verkehrswert des Hauses. Dieser ist aus mehreren Gründen von Bedeutung:

• Er ist maßgeblich für die Höhe der Erbschaftsteuer.
• Er kann für Überlegungen zur eventuell anfallenden Spekulationssteuer relevant sein.
• Er dient grundsätzlich als Entscheidungsgrundlage für die weitere Verwendung des Hauses.
• Er ist bei Erbengemeinschaften sinnvoll – beispielsweise wenn mehrere Kinder ein Haus erben und die Geschwister ausgezahlt werden sollen.

Aufgrund dieser Aspekte ist es wichtig, sich möglichst früh mit dem Thema auseinanderzusetzen und zu ermitteln, wie hoch der Wert des Hauses ist.

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert anhand eines standardisierten Verfahrens selbst, dieser wird auch als „gemeiner Wert“ bezeichnet. Da das Finanzamt für die Bewertung keine Ortsbesichtigung vornimmt, kann es durchaus sein, dass der gemeine Wert zu hoch angesetzt wurde. Erben können dann gemäß § 198 BewG versuchen, anhand eines Sachverständigengutachtens den so genannten „niedrigeren gemeinen Wert“ nachzuweisen. Dies ist immer dann eine Überlegung wert, wenn das Haus wertmindernde Faktoren aufweist. Dafür muss eine Immobilienbewertung vorgenommen werden. Wenn Sie mit dem Gedanken spielen Ihr geerbtes Haus zu verkaufen, führen die Experten von immoverkauf24 eine kostenlose & unverbindliche Hausbewertung für Sie durch. 

Auf die Erben kommt das Finanzamt jedoch nur dann zu, wenn sich nach Melden der Erbschaft durch die Erben herausstellt, dass möglicherweise Erbschaftsteuer zu zahlen ist. Dann fordert das Finanzamt die Erben zur Abgabe einer Erbschaftsteuererklärung auf, der unter anderem auch die „Anlage Angaben zu Bedarfswerten“ beizufügen ist. Da die Erbschaftsteuer von den Bundesländern erhoben wird, gibt es keine bundesweit einheitliche Möglichkeit, die Formulare abzurufen.

Man kann ein geerbtes Haus vermieten, ein geerbtes Haus verkaufen oder es selbst nutzen. Was am sinnvollsten ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollte zunächst der Verkehrswert der Immobilienerbschaft ermittelt werden. Auch Aspekte wie steuerliche Konsequenzen bei Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung gilt es zu berücksichtigen. Komplexer ist die Entscheidungsfindung bei Erbengemeinschaften, da hier unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen können.

Die nachfolgende Grafik zeigt eine kurze Übersicht über die wichtigsten Vor- und Nachteile zu den drei Varianten auf:

Unabhängig von den genannten Aspekten ist der Verkauf in folgenden Fällen möglicherweise die bessere Wahl für Sie:

• Bestehende Immobilienschulden: Erben, die bereits eine Immobilie besitzen und einen Immobilienkredit abzahlen, sollten durchrechnen, welche Vorteile die sofortige Tilgung des Immobiliendarlehens hätte. Hier muss aber beachtet werden, dass die Bank eventuell eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Tilgung berechnet.

• Lage mit wenig Potenzial/schlechte Vermietbarkeit: Es gibt Regionen, in denen mehr Menschen abwandern als zuziehen. Hier besteht die Gefahr, dass sich die Situation auf dem Immobilienmarkt eher nachteilig entwickelt. Ein zügiger Verkauf wäre daher sinnvoll, um einen weiteren Wertverlust zu vermeiden. Auch die Vermietung kann in solchen Lagen problematisch sein.

• Hoher Sanierungsbedarf: Müsste das Haus zunächst aufwändig saniert werden, um es selbst zu nutzen oder zu vermieten, sollten Erben abwägen, ob sie zunächst in Vorleistung treten wollen, um das geerbte Haus besser verwerten zu können.

• Keine Zeit, sich um das Haus zu kümmern: Selbst wenn eine Hausverwaltung beziehungsweise ein Hausmeister sich um die Belange der Mieter kümmert: Es fällt immer auch Arbeit für den Vermieter an – beispielsweise im Rahmen eines Mieterwechsels. Wer das nicht möchte, sollte lieber verkaufen.

• Fehlende Fachkenntnisse: Als Vermieter sollte man sich mit den Themen Immobilien und Vermietung wenigstens in Grundzügen auskennen oder sich fachkundigen Rat holen. Andernfalls sollte ebenfalls über einen Verkauf nachgedacht werden.

Hilfreich ist es auch, sich professionellen Rat zu holen. So kann ein Steuerberater detailliert Auskunft zu den steuerlichen Vor- und Nachteilen der verschiedenen Optionen geben. Er weiß auch, in welchen Fällen im Rahmen des privaten Veräußerungsgeschäftes Spekulationssteuer fällig wird. Ebenfalls sinnvoll: Das Hinzuziehen eines Immobilienmaklers. Er kann eine Einschätzung dazu abgeben, welche Preisvorstellungen beim Verkauf realistisch sind und auch darüber informieren, welche Miete für das Haus angemessen wäre und wie gut die Vermietungschancen stehen.

Wenn man sich mit dem Verbleib des geerbten Hauses auseinandersetzt, ob nun innerhalb einer Erbengemeinschaft oder als Alleinerbe, ist es vorab immer ratsam den Verkehrswert der Immobilie durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen, da dieser Wert die optimale Entscheidung bezüglich der Immobilie beeinflusst. Lassen Sie jetzt den Verkehrswert durch einen qualifizierten Makler ermitteln!