Geerbtes Haus verkaufen: Ablauf, Steuer und Besonderheiten

Sie haben ein Haus geerbt und wissen nicht, was die nächsten Schritte sind? Verläuft der Verkauf steuerfrei, sollten Sie Ihre Immobilie vielleicht verkaufen, besser vermieten oder doch selbst einziehen? Bei der Entscheidung über die weitere Verwendung müssen viele Aspekte beachtet werden. Erfahren Sie hier, ob zum Beispiel ein Erbschein erforderlich ist, um das geerbte Haus zu verkaufen und welche Vorbereitungen vor dem Verkauf getroffen werden sollten.

Kommt es zur Situation, dass Sie ein Haus geerbt haben, tauchen mit Sicherheit viele Gedanken auf. Ob nun ein Verkauf ansteht oder die Entscheidung auf Vermietung fällt: Sie sollten sich im Vorhinein einige Fragen stellen.

• Wie sieht die Eintragung im Grundbuch aus? Müssen Sie einen Auszug anfordern?
• Sind Sie alleiniger Erbe oder gibt es Miterben?
• Befinden Sie sich noch in der sechswöchigen Ausschlagungsfrist?
• Befinden Sie sich in der Spekulationsfrist? Das würde bedeuten, dass das Haus vor mindestens zehn Jahren gekauft wurde.
• Haben Sie den Verkehrswert durch einen Immobiliengutachter ermitteln lassen?

Geerbtes Haus: Verkaufen oder vermieten und was es noch zu beachten gibt

Ein geerbtes Haus vermieten ist meist komplizierter als der Verkauf der Immobilie. Doch es gibt auch Situationen, in denen die Vermietung der naheliegende Weg ist. Etwa, wenn Sie Ihr geerbtes Haus in einigen Jahren selbst nutzen möchten. Ansonsten ist der Verkauf die praktische Lösung.

Bevor die Entscheidung für den Verkauf eines geerbten Hauses fällt, müssen grundlegende Überlegungen angestellt werden. Nur so ist sichergestellt, dass sich der Verkauf nicht im Nachhinein als unkluge Entscheidung herausstellt. Zudem muss Einigkeit unter den Miterben bestehen, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt. Nur dann ist ein Verkauf überhaupt möglich. Dabei sollten alle Beteiligten folgende Sachverhalte sorgfältig prüfen:

Ist die Vermietung eine Option?

Üblicherweise ist die Vermietung bei Einfamilienhäusern wenig sinnvoll, in Einzelfällen kann sie aber in Betracht kommen. Ob die Vermietung ertragreich möglich wäre, kann durch einen erfahrenen Immobilienmakler beurteilt werden. Bei einer Erbengemeinschaft müsste jedoch Einigkeit darüber bestehen, dass das Haus vermietet werden soll. Da die Vermietung mit laufendem Aufwand verbunden ist, der zwischen den Miterben möglicherweise nur schwer fair zu verteilen ist, könnten im Zuge der Vermietung Streitigkeiten entstehen. Ein geerbtes Haus gemeinsam vermieten ist daher meist nicht ideal.

Kommt die Eigennutzung in Betracht und können Miterben ausgezahlt werden?

Ein Alleinerbe kann frei entscheiden, ob er in das geerbte Haus einziehen möchte oder nicht. Bei einer Erbengemeinschaft muss hingegen Einigkeit darüber herrschen, dass einer der Miterben einzieht – und er muss in der Lage sein, die anderen Miterben auszuzahlen. Ist das nicht der Fall, kann das Haus eventuell an den Miterben vermietet werden oder die Auszahlung der Miterben in Raten erfolgen.

Herrscht Einigkeit zum Verkauf innerhalb der Erbengemeinschaft?

Sie würden ein geerbtes Haus gerne veräußern, gehören aber einer Erbengemeinschaft an, die ungern verkaufen möchte? Dann könnte es für Sie eine Option sein, Ihren Erbteil zu verkaufen. Unsere Experten informieren Sie kostenlos und unverbindlich über diese Möglichkeit.

In welcher Höhe könnte Erbschaftssteuer auf die Erben zukommen?

Diese Frage ist wichtig, da es in bestimmten Fällen steuerlich vorteilhaft sein kann, das geerbte Haus selbst zu nutzen. Beachten Sie diesbezüglich persönliche Freibeträge und die Erbschaftssteuer-Klassen (später mehr dazu).

Welche weiteren Kosten sind zu berücksichtigen?

Insbesondere Kosten für die Haushaltsauflösung sind nicht zu vernachlässigen und unbedingt bei einem Verkauf oder der Vermietung einzukalkulieren. Möbel müssen entfernt werden und je nach Zustand und Planung der künftigen Nutzung kann eine Sanierung des Hauses nötig sein.

Möchten Sie das geerbte Haus verkaufen, können sowohl die Erbschaftssteuer als auch die Spekulationssteuer für Sie anfallen. Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab: Erbschaftssteuer fällt für den Erben an, wenn der Wert des geerbten Hauses den jeweils geltenden Freibetrag übersteigt. Liegt der Wert innerhalb des Freibetrages, fallen keine Steuern beim Hausverkauf für den Erben an.

Geerbtes Haus verkaufen: Fällt eine Spekulationssteuer an?

Bei einer geerbten Immobilie fällt Spekulationssteuer an, wenn der Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist erfolgt. Wie sind also die Fristen hinsichtlich der Spekulationssteuer? Diese Frage sollten Erben klären, denn davon hängt ab, ob der Verkauf steuerpflichtig ist oder nicht. Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre für vermietete Immobilien. Bei einer eigengenutzten Immobilie sind Steuern auf den Veräußerungsgewinn der Immobilie hingegen nur dann zu zahlen, wenn sie vor Ablauf von zwei Kalenderjahren nach dem Jahr des Verkaufs den Eigentümer wechselt.

Sie erben mit dem Haus sozusagen auch die Spekulationsfrist mit. Die Zeit läuft mit dem Erbfall also nicht neu an, sondern es bleibt weiterhin der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser relevant. Hat dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, fällt für Sie beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Wurde das Haus im Jahr des Erbfalls und in den beiden Kalenderjahren zuvor vom Erblasser selbst genutzt, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei möglich.

Geerbtes Haus verkaufen: Beispiel Spekulationssteuer

Gehen wir davon aus, dass der Erblasser ein Haus erworben hat, dieses vermietet, aber bereits ein Jahr nach dem Ankauf verstirbt. Sie möchten sich nicht mit der Immobilie beschäftigen, sondern beauftragen einen Makler damit, das geerbte Haus zu verkaufen. Folgendes fiktives Rechenbeispiel zeigt, wie die Kalkulation in diesem Szenario aussehen kann.

Dieser Verkaufsgewinn wird anschließend besteuert. Entscheidend für die Höhe der Steuer ist Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz.

Angenommen, der Erblasser hätte das Haus bereits vor neun Jahren erworben, müssten Sie somit nur noch kurze Zeit warten (10-Jahres-Frist), um ohne Spekulationssteuer verkaufen zu können. Durch das Abwarten der Frist können Sie somit eine sehr hohe Summe sparen.

Wann fallen Erbschaftssteuern an?

Sobald Sie von einer Erbschaft erfahren, müssen Sie das Finanzamt binnen drei Monaten darüber informieren. Für die Erbschaftssteuer können Freibeträge genutzt werden, abhängig davon, in welchem Verhältnis Sie zum Erblasser stehen:

• Ehegatten bzw. Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder, Stief- und Adoptivkinder (auch Enkelkinder, sofern die Kinder des Erblassers verstorben sind): 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
• Stiefeltern: 20.000 Euro
• Geschwister und deren Kinder: 20.000 Euro
• Sonstige Erben: 20.000 Euro

Für die Höhe des Erbes werden immer alle Vermögenswerte addiert, egal ob Immobilie, Bargeld oder Aktien. Selbstverständlich können auch Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer kombiniert anfallen.

Wann ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei?

Es gibt verschiedene Punkte, an die sie gemäß Einkommensteuergesetz (§ 23 EstG) denken sollten und die bedingen, dass der Hausverkauf steuerfrei wird:

• Wenn der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hat.
• Wenn der Erblasser das Haus die letzten zwei Kalenderjahre vor seinem Tod und im Jahr des Erbfalls selbst genutzt hat.
• Wenn Sie als Erbe das Haus die letzten zwei Kalenderjahre sowie im Jahr des Erbfalls einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen haben und es dort gewohnt hat.
• Wenn Sie die geerbte Immobilie ohne Gewinn verkaufen.
• Wenn Sie die geerbte Immobilie unter 600 Euro verkaufen und auch sonst keine Erlöse durch private Veräußerungsgeschäfte in dem Jahr erzielt haben.
• Wenn Sie nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft haben.

Haben Sie die Fragen für sich beantwortet, folgen daraufhin in den meisten Fällen immer die gleichen Schritte. Den groben Ablauf haben wir für Sie heruntergebrochen, sodass Sie einen Überblick über die Situation bekommen:

1. Sobald Sie von dem Erbe erfahren haben, beginnt die sogenannte Sechs-Wochen-Frist für eine Erbausschlagung. Als Erbe sind Sie dazu berechtigt, innerhalb dieser Zeit zu entscheiden, ob Sie die Erbschaft annehmen möchten.
2. Vor dem Verkauf muss der Erbe im Grundbuch eingetragen sein. Ein Erbschein ist nicht nötig, aber der Grundbuchstand muss korrekt hergestellt werden.
3. Sollte es Miterben geben, muss vorab geklärt werden, ob alle mit dem Verkauf einverstanden sind und wie der Erlös aufgeteilt wird.
4. Lassen Sie den Wert der Immobilie ermitteln. Die Werteinschätzung kann beispielsweise durch einen regional tätigen, erfahrenen Immobilienmakler erfolgen. Sie können unsere Makler-Empfehlung nutzen, um einen geeigneten Makler zu finden.
5. Gemeinsam mit dem Makler legen Sie fest, zu welchem Kaufpreis das geerbte Haus vermarktet werden soll. Anschließend beginnt der Makler mit der Käufersuche.
6. Sobald ein Kaufangebot vorliegt, das Ihren Erwartungen entspricht, einigen Sie sich mit dem Interessenten hinsichtlich aller Modalitäten und Details. Der Kaufvertrag kann unterschrieben und der Verkauf notariell abgewickelt werden.

Ein geerbtes Haus bringt oft emotionale Herausforderungen und finanzielle Entscheidungen mit sich. Ob eine Selbstnutzung oder ein Verkauf die bessere Option ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die Möglichkeiten und deren Vor- und Nachteile:

Selbstnutzung des geerbten Hauses: Vorteile und Herausforderungen

• Vorteile:

• Steuerliche Vorteile für Kinder: Steuerfreies Erben ist bei Selbstnutzung und Einhaltung der Zehnjahresfrist möglich, da Kinder beim Einhalten der Zehnjahresfrist das Haus steuerfrei erben, sofern die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt (darüber hinausgehende Fläche wird besteuert). Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt diese Begrenzung nicht.
• Ersparnis von Erwerbsnebenkosten: Es fallen keine Grunderwerbsteuer oder Notarkosten, die sonst beim Kauf anfallen (bis zu 15 Prozent des Kaufpreises).

• Herausforderungen:

• Emotionaler Bezug: Besonders bei einem Elternhaus entsteht oft eine starke Bindung.
• Finanzielle Belastung: Offene Kredite des Hauses müssen übernommen werden, eine mögliche Auszahlung aus dem Nachlass von Miterben kann hohe Summen erfordern.
• Persönliche Situation: Möglich ist, dass gar kein Interesse an der Rückkehr in die Region besteht. Außerdem kann ein großes Haus für Einzelpersonen unpraktisch sein.

Voraussetzung all dessen sollte immer sein, dass die Lage und Größe des Hauses zu den eigenen Bedürfnissen und Wünschen passen. Außerdem sollte eine langfristige Nutzung möglich sein, sodass Sie nicht zwingend in den nächsten Jahren wieder ausziehen.

Geerbtes Haus verkaufen: Vorteile und Herausforderungen

• Vorteile:

• Finanzielle Flexibilität: Der Verkaufserlös ermöglicht Tilgung von Schulden oder Investitionen in andere Projekte.
• Auflösung von Erbengemeinschaften: Es werden Konflikte unter Miterben reduziert und jede Person erhält ihren Anteil des Verkaufserlöses.
• Zeitnahe Abwicklung: Die Erbschaft kann schnell geregelt werden.

Es gibt jedoch auch viele Konstellationen, in denen die Selbstnutzung als Option ausscheidet und zur Herausforderung wird– etwa dann, wenn Kinder längst im Ausland leben und nicht vorhaben, zurück ins Elternhaus zu ziehen. Ist eine Hausfinanzierung noch lange nicht getilgt, stellt sich zudem die Frage, ob der Selbstnutzer die entsprechenden monatlichen Darlehensraten überhaupt leisten kann und will.

Für den Hausverkauf an sich ist kein Erbschein erforderlich. Allerdings muss vor dem Verkauf zunächst das Grundbuch berichtigt werden, da sich mit dem Erbfall die Eigentumsverhältnisse geändert haben. Nur so ist sichergestellt, dass der Käufer des Hauses einen aktuellen Grundbuchauszug erhält, der vor dem Kauf immer eingesehen werden sollte. Um die Grundbuchberichtigung vornehmen zu können, müssen Erben nachweisen, dass sie der rechtmäßige neue Eigentümer sind. Das kann beispielsweise mit einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag belegt werden. Liegt hingegen lediglich ein handschriftliches Testament vor, reicht dies als Nachweis nicht aus. Weitere Informationen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen finden Sie auf unserer Seite Erbrecht.

Das Elternhaus zu verkaufen, ist keine leichte Aufgabe. Die Umstände, die zum Verkauf des Elternhauses führen, sind häufig psychisch sehr belastend: Nicht nur, wenn die Eltern oder ein Elternteil gerade verstorben sind, sondern, auch wenn sie noch leben, der Gesundheitszustand sich allerdings so sehr verschlechtert hat, dass sie nicht mehr in den eigenen vier Wänden wohnen können. Zwischen emotionaler Bindung zum Haus und den Eltern sowie wirtschaftlichen Interessen fällt es vielen Kindern schwer, den Immobilienverkauf professionell abzuwickeln. Oft muss der Verkaufserlös einen Platz im Pflegeheim finanzieren und der Druck erfolgreich zu verkaufen ist hoch.

Im Idealfall ist der Verkauf des Elternhauses nicht erforderlich, weil es innerhalb der Familie weiter genutzt werden kann. Häufig jedoch passt das Haus oder die Lage des Hauses nicht zu den Wohnbedürfnissen der Kinder bzw. Erben oder es gibt Erbstreitigkeiten bzw. Erbauseinandersetzungen unter Geschwistern bzw. Erben, die den Verkauf erschweren. Die Option „Haus erben und dann selbst einziehen“ entfällt häufig aus rein praktischen Gründen.

Wem gehört das Haus, wer darf das Elternhaus verkaufen?

Der erste Schritt besteht darin, zunächst einmal abzuklären, wie es um die Eigentumsverhältnisse steht und wer über den Verkauf des Elternhauses entscheiden darf. Es muss festgestellt werden, wer im Grundbuch steht bzw. wer genau das Haus erbt. In den meisten Fällen stehen beide Elternteile zu gleichen Teilen als Eigentümer im Grundbuch.

Folgende Fälle müssen unterschieden werden:

• Beide Eltern sind verstorben: In diesem Fall müssen sich die Kinder als Erben darüber einigen, was mit dem Elternhaus passieren soll, sofern das Testament nicht eine andere Verteilung des Erbes vorsieht.

• Ein Elternteil ist verstorben, der andere noch geschäftsfähig: Ist ein Elternteil verstorben, hängt es vom Testament ab, wer über das Elternhaus entscheiden darf. Haben die Eltern das verbreitete Berliner Testament vereinbart, ist der hinterbliebene Ehegatte Alleinerbe und kann über den Umgang mit dem Haus bestimmen. Er muss jedoch dafür sorgen, dass der Wert des Erbes erhalten bleibt, da der Pflichtteilsanspruch bzw. der Pflichtteilsergänzungsanspruch der Kinder in jedem Fall bestehen bleibt.

• Liegt keine derartige Regelung vor, erben auch die Kinder und sind auch direkt Rechtsnachfolger des Erblassers und somit Entscheidungsträger. Hat ein Ehepaar z.B. (im Güterstand der Zugewinngemeinschaft) zwei Kinder und stirbt einer der Ehegatten, erbt der andere die Hälfte und die Kinder jeweils ein Viertel. Dies kann dazu führen, dass sich die Erbengemeinschaft - bestehend aus dem hinterbliebenen Ehepartner und seinen Kindern – einigen muss, ob sie das Elternhaus verkaufen will oder nicht.

• Ein Elternteil ist verstorben, der andere nicht mehr geschäftsfähig: Komplizierter kann es werden, wenn beispielsweise ein Elternteil noch lebt und nicht mehr geschäftsfähig ist. Für einen solchen Fall ist es hilfreich, wenn eine Generalvollmacht oder eine Verkaufsvollmacht vorliegt, die das Kind in die Lage versetzt, für die Eltern zu handeln. Sie greift dann, wenn diese nicht mehr in der Lage sind, selbst wichtige Entscheidungen zu treffen. Liegt keine derartige Vollmacht vor, muss das Vormundschaftsgericht eingeschaltet werden.

• Beide Elternteile leben noch, sind aber nicht mehr geschäftsfähig: Auch in diesem Fall ist eine notariell beurkundete Generalvollmacht oder Verkaufsvollmacht hilfreich. Ohne entsprechende Vollmacht wird auch hier das Vormundschaftsgericht tätig, das einen Betreuer für Rechtsgeschäfte wie etwa den Hausverkauf bestimmt. Das können auch die Kinder des Betreuten sein.

Informieren Sie sich deswegen auch rechtzeitig über Vollmachten und Verfügungen, um gewünschte medizinischen Maßnahmen festzuhalten und abzuklären, wie im Falle einer Geschäftsunfähigkeit mit dem Vermögen und den Geschäften verfahren werden darf und wer diese Aufgabe übernimmt.

Der Verkauf eines geerbten Hauses ist eine Entscheidung, die gut durchdacht sein will. Sowohl finanzielle und steuerliche Aspekte als auch emotionale Bindungen spielen dabei eine wichtige Rolle. Es ist entscheidend, den Verkehrswert der Immobilie genau zu kennen und rechtliche sowie organisatorische Grundlagen wie Eigentumsverhältnisse oder Vollmachten zu klären. Eine professionelle Hausbewertung und frühzeitige Gespräche innerhalb der Familie können dabei helfen, den Prozess reibungslos zu gestalten. Nutzen Sie die Chance, sich umfassend zu informieren, um die beste Entscheidung für Ihre Situation zu treffen.

Um den bestmöglichen Preis beim Hausverkauf zu erzielen, sollte dieser sorgfältig vorbereitet werden. Dazu sollten Sie alle wichtigen Unterlagen für den Hausverkauf – beispielsweise Grundrisse – zusammentragen. Eine besonders wichtige Rolle kommt dem Verkaufspreis zu: Er sollte weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Daher sollte vor dem Verkauf eines geerbten Hauses immer eine Immobilienbewertung durch Experten erfolgen.

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