Geerbtes Haus vermieten: Steuer, Selbstnutzung & Tipps für Erben

Eine Immobilie wird häufig auch als Kapitalanlage genutzt und vermietet. Wie verhält es sich damit, ein geerbtes Haus zu vermieten? Lohnt sich das oder wäre es sinnvoller, wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen? Diese wichtigen Fragen müssen sich Erben oftmals stellen. Wann lohnt die Vermietung oder die Selbstnutzung? Welche Kosten und Steuern fallen beim Vermieten eines geerbten Hauses an? Wir haben die Antworten auf diese wichtigen Fragen zum Thema und geben wertvolle Tipps. Sichern Sie sich auch unseren kostenlosen Ratgeber "Praxistipss zu Immobilie erben" und erhalten eine nützliche Zusammenfassung und detaillierte Zusatzinformationen, ob eine Vermietung oder ein Verkauf, die bessere Option für Sie ist!

Viele Immobilieneigentümer nutzen ihr Eigentum nicht selber, sondern vermieten es. Sollte man dann nicht auch eine geerbte Immobilie vermieten? Die Antwort: Es kommt darauf an, denn es macht einen Unterschied, ob Hinterbliebene ein Haus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung erben. Für die beiden letztgenannten Immobilientypen kann die Vermietung eine ebenso sinnvolle Option sein wie ein Verkauf. Anders sieht es bei der Frage aus, ob man ein geerbtes Haus verkaufen oder vermieten sollte: Hier ist der Hausverkauf in der Regel eindeutig sinnvoller.

Wenn Sie einen Verkauf Ihres geerbten Hauses in Erwägung ziehen, sollten Sie dies unbedingt mit Hilfe eines Immobilienmaklers, der Fachkenntnisse und Erfahrung besitzt tun, um den bestmöglichen Verkaufserlös für Ihr Haus zu erzielen.

Doch warum ist der Verkauf der geerbten Immobilie oft sinnvoller? Fallen bei Objekten umfangreiche Sanierungskosten an, verteilen sich diese auf mehrere Parteien. Anders sieht es beim Haus aus: Muss etwa das Dach gedeckt werden, kommen erhebliche Kosten auf einmal auf den Vermieter zu, die sich nur schwer auf einen einzelnen Mieter umlegen lassen. Hinzu kommt, dass mit der Verwaltung eines Einfamilienhauses relativ viel Zeitaufwand bei vergleichsweise geringen Mieteinnahmen einhergeht. Der Grund: In der Regel fällt die Miete pro Quadratmeter bei größeren Objekten geringer aus, daher kann es sich beispielsweise eher lohnen, zwei kleine Wohnungen anstatt einer großen Wohneinheit zu vermieten.

Es kann in seltenen Fällen dennoch eine Überlegung wert sein, ein geerbtes Haus zu vermieten – beispielsweise dann, wenn es sich um ein gefragtes Ferienhaus mit hoher Tagesmiete handelt. Sollte dies nicht der Fall sein, bliebe noch die Überlegung, in das Haus selbst einzuziehen, sofern ein Hausverkauf keine Option darstellt. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt und der Verkauf mehrheitlich nicht gewollt ist – etwa weil es sich um das Elternhaus handelt, von dem sich keines der Kinder endgültig trennen mag.

Weitere Rahmenbedingungen, die es zu beachten gilt, finden Sie in unserem kostenlosen PDF-Ratgeber "Immobilie erben".

Wer vorhat, sein geerbtes Haus zu vermieten, sollte sich auch mit den Kosten und Steuern befassen, die im Zusammenhang mit der Erbschaft und den geplanten Mieteinnahmen stehen. In puncto Erbschaftssteuer gilt beispielsweise eine Regelung, die bei vermieteten Immobilien für die Erben von Vorteil ist. In diesem Fall kürzt das Finanzamt den Verkehrswert des Hauses um zehn Prozent. Auch die Einkommensteuer ist ein wichtiger Aspekt bei der Frage, inwieweit sich die Vermietung lohnt.

So können beispielsweise Kosten für die Erbauseinandersetzung anfallen. Diese können bei einem unentgeltlichen Erwerb seit einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 9. Juli 2013 (AZ: IX R 43/11) im Rahmen der Abschreibungen für die Immobilie geltend gemacht werden. Wichtig zu wissen: Bei einem unentgeltlichen Erwerb, wie er bei einem Erbfall vorliegt, sieht das Steuerrecht gemäß der sogenannten Fußstapfentheorie vor, dass für die Erben die Anschaffungs- und Herstellungskosten relevant sind, die für den Erblasser galten. Zudem bemisst sich der Abschreibungszeitraum danach, wann das Haus vom Erblasser fertiggestellt oder erworben wurde.

Wenn Sie als Miterbe die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft auszahlen, liegt für diesen Anteil ein entgeltlicher Erwerb vor. Diese Anschaffungskosten führen zu separaten Abschreibungen, die mit dem Zeitpunkt des Erwerbs beginnen.

Ein Haus erben – steuerfrei? Das geht dank einer Sonderregelung bei der Erbschaftssteuer für das Familienheim, wenn Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder Kinder ein Haus geerbt haben und einziehen. Die Regelung sieht vor, dass für die eigengenutzte Immobilie keine Steuer anfällt, sofern die Erben diese mindestens zehn Jahre selber nutzen. Kinder müssen lediglich die Wohnfläche anteilig versteuern, die 200 Quadratmeter übersteigt. Haben sie ihre Freibeträge anderweitig noch nicht ausgeschöpft, können auch sie ein größeres Haus mitunter steuerfrei erben.

Auch wenn die Selbstnutzung aus erbschaftssteuerlicher Sicht von Vorteil sein kann, sollten folgende Aspekte bedacht werden:

• Das geerbte Haus muss in jeder Hinsicht zu den Bedürfnissen des Erben passen – und das möglichst langfristig. Der Grund: Wer aus erbschaftssteuerlichen Gründen zunächst ein- und vor Ablauf von zehn Jahren wieder auszieht, muss nachträglich Erbschaftssteuer zahlen. Dieser Punkt sollte daher besonders dann sorgfältig überdacht werden, wenn bei vorzeitigem Auszug eine hohe Erbschaftssteuerzahlung fällig werden würde.
• Eventuell erforderliche Sanierungskosten müssen finanziert werden können.
• Der Selbstnutzer in spe muss in der Lage sein, seine Miterben auszuzahlen, falls es sich um eine Erbengemeinschaft handelt.
• Soweit vorhanden, muss sich die Erbengemeinschaft darüber einig sein, wer das geerbte Haus zur Selbstnutzung erhält und wie hoch die Auszahlung an die Miterben ausfällt.