Haus vererben: So geht's & so sparen Sie bares Geld!

Immobilieneigentümer sollten sich bereits zu Lebzeiten Gedanken darüber machen, was nach ihrem Tod mit ihrem Grundbesitz passieren soll. So stellt sich auch aus steuerlicher Sicht die Frage: Das Haus zu vererben oder verkaufen? Im Idealfall kann es gelingen, die Immobilie oder den Verkaufserlös steuerfrei zu vererben und gleichzeitig das Streitpotenzial bei Erbengemeinschaften gering zu halten. Unser kostenloser PDF-Ratgeber "Immobilie vererben" beinhaltet detaillierte Zusatzinformationen, die Ihnen Entscheidungen vereinfachen sollen und wie Sie die beste Lösung für sich finden.

Ob Haus, Aktiendepot oder Bankguthaben – wer Vermögen besitzt, kann darüber bestimmen, ob er sein gesamtes Vermögen erst nach seinem Tod seinen Angehörigen überlässt oder es ihnen - eventuell auch nur teilweise - im Rahmen einer Schenkung bereits zu Lebzeiten überträgt. Oft spielen steuerliche Aspekte eine wesentliche Rolle dafür, sich überhaupt die Frage „Haus vererben oder verschenken?“ zu stellen. Die beiden Varianten im Überblick:

Haus vererben

Wer ein Haus vererbt, verfügt bis zu seinem Tod darüber und kann es beliebig nutzen. Auch die damit verbundenen laufenden Kosten gehen erst mit dem Tod auf den oder die Erben über. Bis dahin findet kein Eigentümerwechsel statt und alle Rechten und Pflichten bleiben bis zu seinem Tod beim Erblasser. Das Einschalten eines Notars ist nicht zwingend erforderlich, ein Haus kann auch ohne einen schriftlich festgelegten letzten Willen vererbt werden. Dann greift die gesetzliche Erbfolge. Inwieweit beim Haus vererben Steuern anfallen, hängt vom Verwandtschaftsgrad zu den Erben und den entsprechenden Freibeträgen ab.

Haus verschenken

Wird ein Haus zu Lebzeiten vererbt, ist von einer Schenkung die Rede. Das bedeutet, alle Rechte und Pflichten gehen ebenfalls im Rahmen der Schenkung an die Begünstigten über. Wichtig: Soll eine Immobilie im Rahmen einer Schenkung übertragen werden, muss dies notariell beurkundet werden. Ob für das überschriebene Haus Schenkungssteuer anfällt, hängt ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad zwischen Schenkenden und Beschenkten ab. Dabei gelten ähnliche Steuersätze und Freibeträge wie bei der Erbschaftssteuer – mit einer vorteilhaften Besonderheit: Die Freibeträge können alle 10 Jahre genutzt werden, was die Übertragung zu Lebzeiten steuerlich attraktiv machen kann. Allerdings sollten diese Überlegungen möglichst nicht zu spät angestellt werden, da eine mehrfache Nutzung des Freibetrags durch die Beschenkten mit steigendem Alter zunehmend unrealistisch wird. Wer beispielsweise ein Haus mit einem Wert von 800.000 Euro besitzt, könnte es seinem Kind über zwei Schenkungen innerhalb von 20 Jahren steuerfrei überschreiben.

Eine Beispielrechnung zeigt den vorteilhaften Effekt dieser Regelung: Angenommen, ein alleinstehender Immobilieneigentümer möchte seine Kapitalanlageimmobilie mit einem Verkehrswert von 150.000 Euro seinem Bruder zukommen lassen. Da es sich um eine vermietete Immobilie handelt, würde das Finanzamt bei der Ermittlung des Verkehrswerts pauschal zehn Prozent abziehen. Dieser würde daher bei 135.000 Euro liegen. Der künftige Erblasser könnte nun einfach gar nichts tun – oder beispielsweise über eine zweistufige Schenkung dafür sorgen, dass der Bruder weniger Steuern zahlen muss:

Möglichkeit 1: Haus vererben – 23.000 Euro Erbschaftssteuer

Stirbt der Wohnungseigentümer, müsste der Bruder auf 135.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen. Er wird in Steuerklasse II eingestuft, der Steuersatz beträgt 20 Prozent. Die Erbschaftssteuer würde sich dann auf 23.000 Euro belaufen.

Möglichkeit 2: Schenkung in zwei Schritten – 12.210 Euro Schenkungssteuer

Bei einer Übertragung in zwei Schritten würde die Nichte zunächst eine Schenkung mit einem Wert von 67.500 Euro erhalten, nach zehn Jahren würde die zweite Schenkung erfolgen. Wird ein gleichbleibender Verkehrswert unterstellt, würde sie jeweils entsprechend der Steuerklasse II mit 15 Prozent beziehungsweise 6.105 Euro besteuert. Insgesamt beläuft sich die Schenkungssteuer für die Immobilie somit auf 12.210 Euro.

Allerdings sollten diese Überlegungen möglichst nicht zu spät angestellt werden, da eine mehrfache Nutzung des Freibetrags durch die Beschenkten mit steigendem Alter zunehmend unrealistisch wird. Wer beispielsweise ein Haus mit einem Wert von 800.000 Euro besitzt, könnte es seinem Kind über zwei Schenkungen innerhalb von 20 Jahren steuerfrei überschreiben.

Will der Eigentümer das Haus nach der Schenkung weiter bewohnen oder weiterhin die Mieteinnahmen aus einer vermieteten Immobilie erhalten, kann er zu seiner Absicherung ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen. Auch ein eingetragenes Wohnrecht dient der Absicherung, allerdings in eingeschränkterem Umfang. Darüber hinaus können im Rahmen eines Übergabevertrags auch weitere Vereinbarungen getroffen werden: So ist es beispielsweise möglich, bei einem frühzeitigen Tod des Beschenkten zu regeln, dass die Immobilie wieder an den Schenker zurückfällt.

Generell ist es umso sinnvoller, über eine Schenkung des eigenen Hauses nachzudenken, je höher das Vermögen insgesamt ist. Dann lassen sich über den Weg der Stückelung möglicherweise hohe Erbschaftssteuerzahlungen vermeiden. Für Ehegatten hat die Schenkung einen weiteren Vorteil: Wird das Haus auf diesem Wege übertragen, muss der verwitwete Ehegatte es nicht noch weitere zehn Jahre bewohnen, um die Erbschaftssteuer zu umgehen. Er kann das geschenkte Haus dann sofort steuerfrei verkaufen - vorausgesetzt die Schenkung ist nicht an bestimmte Auflagen gebunden, die den sofortigen Verkauf unterbinden.

Hat der Erblasser kein Testament verfasst und auch keine Schenkung vorgenommen, greift die gesetzliche Erbfolge, die gemäß § 1924 BGB und den folgenden Paragraphen geregelt ist. Dabei wird wie folgt unterschieden:

1. Erben erster Ordnung: Kinder, Enkel
2. Erben zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichte/Neffe
3. Erben dritter Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousin/e
4. Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern

Darüber hinaus sieht § 1931 BGB vor, dass auch Ehegatten und eingetragene Lebenspartner zu den Erben erster Ordnung gezählt werden.

Zunächst einmal gilt, dass Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gemäß § 1931 BGB hinsichtlich der gesetzlichen Erbfolge den Erben erster Ordnung gleichgestellt sind. Außerdem ist zu beachten, dass die Höhe des Erbteils bei Ehegatten vom Vorhandensein anderer Erben sowie dem Güterstand abhängt:

Gütertrennung

Bei Gütertrennung erbt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner zu gleichen Teilen mit seinen Kindern – sofern die Anzahl der Kinder höchsten zwei beträgt. Bei mehr als drei Kindern erhält der Ehegatte ein Viertel des Erbes.

Zugewinngemeinschaft

Bei einer Zugewinngemeinschaft hingegen erbt der Ehegatte die eine Hälfte und die Kinder oder andere Erben erster Ordnung gemeinsam die andere Hälfte. Gibt es ansonsten nur Erben der zweiten Ordnung, geht ein Viertel des Erbes an sie, während der Ehegatte drei Viertel erbt. Gibt es außer dem Ehegatten nur Erben dritter oder niedrigerer Ordnung, ist er Alleinerbe.

Gütergemeinschaft

Bei Gütergemeinschaft erbt der Ehegatte die Hälfte. Gibt es Kinder, erbt er von der anderen Hälfte des Erblassers ein Viertel. Gibt es Erben zweiter Ordnung oder Großeltern, erbt er die Hälfte, ansonsten wird er Alleinerbe.

Mit einer umsichtigen Gestaltung eines notariellen oder selbst erstellten Testaments lässt sich zudem erreichen, dass der Ehegatte das ihm vererbte Haus nicht verkaufen muss, um die Miterben auszuzahlen. Folgende Möglichkeiten gibt es:

Berliner Testament

Bei dem Berliner Testament als Variante eines gemeinschaftlichen Testaments, das von beiden unterzeichnet werden muss, setzen sich beide Ehegatten gegenseitig als

• Alleinerben,
• Vorerben oder
• Vermächtnisnehmer ein.

Mit den drei Varianten gehen unterschiedliche Verfügungsmöglichkeiten des Ehegatten über das Erbe einher, auch hinsichtlich der Erbschaftssteuer haben die Varianten unterschiedliche Konsequenzen für die Erben. Die Kinder erhalten ihren Erbteil jeweils erst nach dem Tod des Ehegatten. Allerdings können sie trotzdem ihren Pflichtteil einfordern. Mit entsprechenden Straf- beziehungsweise Pflichtteilsklauseln lässt sich zumindest teilweise erreichen, dass dies weniger attraktiv für die Kinder wird und sie davon abgehalten werden.

Teilungsanordnung

Mit einer Teilungsanordnung wird konkret festgelegt, wer was aus dem Erbe erhalten soll – beispielsweise kann das Haus an den Ehegatten vererbt werden, während das Aktiendepot an die Kinder gehen soll. Unterscheiden sich die Werte dieser Nachlassgegenstände, müssen die Erben eine Lösung finden, um einen Ausgleich herzustellen. Ähnlich funktioniert eine Vermächtnisanordnung.

Teilungsverbot

Über ein Teilungsverbot lässt sich vorgeben, dass das Haus unter den Erben nicht aufgeteilt wird. Der Nachteil: Die Erben können dies umgehen, sofern sie sich einig sind.

Inwieweit eine Immobilie steuerfrei vererbt werden kann, hängt entscheidend von mehreren Faktoren ab, die sich wiederum aus den gesetzlichen Vorgaben zur Erbschaftssteuer ableiten lassen:

• Höhe des Vermögens: Je höher das Gesamtvermögen ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Erben ihre Freibeträge voll ausschöpfen und damit auch das vererbte Haus ganz oder teilweise der Erbschaftssteuer unterliegt.

• Anzahl der Erben: Je weniger Erben es gibt, desto eher kann es passieren, dass der Freibetrag überschritten wird. Ein Beispiel: Wird eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro an zwei Kinder vererbt, fällt für beide keine Erbschaftssteuer an, da der Freibetrag bei jeweils 400.000 Euro liegt. Erbt ein Einzelkind hingegen alles und nutzt es das geerbte Familienheim nicht mindestens zehn Jahre selbst, muss es auf 400.000 Euro insgesamt 15 Prozent bzw. 60.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen. Informieren Sie sich auch über die Schenkung an Kinder als Alternative zum Vererben. Weitere Informationen zum Thema erhalten Sie auch in unserem kostenlosen PDF-Ratgeber „Immobilie vererben“.

• Spekulationsfrist: Zu beachten ist auch, inwieweit die Erben Spekulationssteuer zahlen müssen, wenn sie das geerbte Haus verkaufen wollen. Hier gilt, dass das Haus immer dann steuerfrei vererbt werden kann, wenn die Erben es außerhalb der geltenden Spekulationsfrist veräußern. Die Erben erben die Frist vom Erblasser – das heißt für die Ermittlung der Spekulationsfrist werden Erblasser und Erbe wie eine Person behandelt. Waren Erblasser und Erben eines Hauses vor Verkauf insgesamt 10 Jahre in dessen Besitz, so ist der Verkauf unabhängig von Vermietung steuerfrei. War das Haus vom Erblasser und den Erben seit Anschaffung oder Hausbau ausschließlich selbst genutzt, ist der Verkauf ebenso steuerfrei. War das Haus zwar zwischenzeitlich vermietet, wurde aber im Jahr des Verkaufs und den zwei Kalenderjahren davor ausschließlich selbst genutzt, so ist der Verkauf auch steuerfrei.

• Verwandtschaftsgrad zu den Erben: Je nahestehender die Erben sind, desto höher ist der Freibetrag, den sie nutzen können. Da dieser je nach Beziehung zwischen Erblasser und Erben mit 20.000 bis 500.000 Euro höchst unterschiedlich ausfällt, sind die Möglichkeiten, ein Haus steuerfrei zu vererben umso günstiger, je enger der Verwandtschaftsgrad ist.

• Verkehrswert: Je höher der Verkehrswert des Hauses ist, desto eher kann es passieren, dass die Erben hierfür Erbschaftssteuern zahlen müssen.

• Wohnrecht/Nießbrauchrecht: Eine Immobilie zu vererben, für das ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist, geht mit einer niedrigeren Steuerlast oder sogar überhaupt keiner Erbschaftssteuer einher, da der Verkehrswert der Immobilie sich um den Wert des Wohn- oder Nießbrauchrechts reduziert.

• Nutzungsart: Für das selbst genutzte Familienheim gelten Sonderregeln, die es ermöglichen, das Haus steuerfrei zu vererben: Sofern Ehegatten, eingetragene Lebenspartner oder Kinder das Haus mindestens zehn Jahre selbst bewohnen, zahlen sie keine Erbschaftssteuer, wobei für Kinder die Einschränkung gilt, dass sie maximal 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei erben können. Ist das Haus kleiner oder können sie den Freibetrag für die anteilige größere Wohnfläche nutzen, erben auch sie das Haus steuerfrei. Bei vermieteten Immobilien gilt wiederum, dass das Finanzamt vom Verkehrswert zehn Prozent abzieht. Erbt der Ehegatte beispielsweise ein vermietetes Haus mit einem Verkehrswert von 550.000 Euro und nutzt er den Freibetrag nicht anderweitig, kann das Haus erbschaftssteuerfrei vererbt werden, weil das Finanzamt dann lediglich 495.000 Euro ansetzt.

Gerade bei größerem Vermögen, das an wenige Erben gehen wird, kann es sinnvoll sein, die Immobilie einmalig oder in mehreren Schritten im Rahmen einer Schenkung schon zu Lebzeiten zu übertragen. Das gilt besonders dann, wenn die Erben nur von einem geringen Freibetrag profitieren.

Wer sein Haus nicht im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge vererben möchte, kann alternativ ein Testament oder einen Erbvertrag verfassen, um Verfügungen von Todes wegen zu treffen. Die wichtigsten Punkte zu beiden Varianten im Überblick:

Haus vererben mit Testament

Ein Testament kann sowohl notariell beurkundet (öffentliches oder notarielles Testament) oder handschriftlich verfasst werden (privates oder eigenhändiges Testament). Ein am Computer verfasstes Testament mit eigenhändiger Unterschrift ist jedoch nicht zulässig. Das öffentliche Testament hat den Vorteil, dass es den Erbschein ersetzt und die Erben die damit verbundenen mitunter hohen Gebühren sparen. Handelt es sich um ein gemeinschaftliches Testament, muss es von beiden Beteiligten unterschrieben werden, ansonsten ist von einem Einzeltestament die Rede.

Wenn Sie ein Testament aufsetzen wollen, sollten Sie nicht einfach ein Muster herunterladen und dieses 1:1 übernehmen. Klüger ist es, ein Muster zur Orientierung zu verwenden und die Details dann mit einem Experten zu besprechen – etwa einem auf Erbrecht spezialisierten Anwalt. Nutzen Sie unseren Service und laden Sie sich unser kostenloses Muster-Testament herunter, bevor Sie einen Termin vereinbaren. Für den Fall, dass Ihre Kinder zu gleichen Teilen erben sollen, ist das Testament Kinder zu gleichen Teilen interessant für Sie. Laden Sie sich unser Testament Alleinerbe als Muster-PDF herunter für den Fall, dass nur eine Person als "Alleinerbe" erben soll.

Haus vererben mit Erbvertrag

Ein Erbvertrag muss immer notariell beurkundet werden. Zudem müssen sowohl die Erblasser als auch die Erben den Vertrag unterzeichnen – anderes als beim Testament müssen sie also den Vereinbarungen zustimmen. Bei einem einseitigen Erbvertrag regelt lediglich ein Erblasser mit den Erben seinen Nachlass, bei einem zweiseitigen Erbvertrag treffen beispielsweise Ehegatten Vereinbarungen mit ihren Erben. Ein wichtiger Unterschied zum Testament besteht darin, dass ein Erbvertrag auch unter nicht miteinander verwandten Personen geschlossen werden kann – beispielsweise von unverheirateten Paaren.

Je nachdem, welche Variante Erblasser für die Aufteilung des Nachlasses nach ihrem Tod wählen, müssen sie bestimmte Vorgaben beachten. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Gibt es mehrere Erben, müssen diese sich als Erbengemeinschaft mit dem Nachlass auseinandersetzen. Als problematisch erweist sich häufig ein vererbtes Haus, da dieses nicht einfach aufgeteilt werden kann, um alle Erben auszuzahlen. Dies kann mitunter Streit verursachen – etwa, wenn es darum geht, eine Entscheidung über die Verwendung eines geerbten Hauses zu treffen. Ehegatten sollten daher dafür sorgen, dass der verwitwete Partner später im gemeinsamen Haus wohnen kann, ohne dass die Miterben die Auszahlung ihres Erbteils wünschen. Folgende Möglichkeiten bieten sich an, um eine Erbauseinandersetzung um das vererbte Haus zu vermeiden:

Gerade bei mehreren Erben und einem größeren Vermögen kann es sinnvoll sein, eine Person zum Testamentsvollstrecker zu bestimmen. Gleiches gilt für den Fall, dass die Erben mit ihrer Aufgabe überfordert sein könnten, den Nachlass wunschgemäß unter sich aufzuteilen. Aufgabe des Testamentsvollstreckers ist es, die Nachlassregelung umzusetzen und an der Erbauseinandersetzung bei Erbengemeinschaften mitzuwirken.

Es ist vergleichsweise einfach, ein Haus an nur ein Kind zu vererben, wenn es keine Geschwister hat. Schwieriger ist es hingegen, wenn beispielsweise zwei oder mehr Kinder das Haus erben: Dann muss die Erbengemeinschaft einstimmig darüber entscheiden, was mit dem Haus passieren soll. Und anders als Geldvermögen kann ein Haus nicht einfach geteilt werden.

Es kann daher eine Überlegung wert sein, das Haus bereits zu Lebzeiten zu verkaufen. Das geerbte Haus zu verkaufen wäre sowohl an Dritte möglich, aber auch innerhalb der Familie. Allerdings müssen Hauseigentümer zunächst entscheiden, inwieweit sie das Haus weiterhin bewohnen möchten oder ob sie künftig zur Miete wohnen wollen. Wollen sie das Haus nicht verlassen, können sie verkaufen und sich ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eintragen lassen. Inwieweit ein Verkauf zu Lebzeiten sinnvoll ist, sollte mit der Möglichkeit verglichen werden, das Haus zu übertragen. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Verkauf an Dritte nicht in Betracht gezogen wird.

Der Verkauf innerhalb der Familie kann unter anderem dann sinnvoll sein, wenn größere Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind und der bisherige Eigentümer es mietet. Die Angehörigen können diese Kosten dann steuerlich geltend machen.

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