Immobilie erben: Alle Infos & Ratgeber zur Erbschaft von Immobilien

Wenn Hinterbliebene eine Wohnung erben oder ein Haus erben, müssen sie sich möglichst rasch um die Erbangelegenheit kümmern, denn das Erbrecht lässt nur wenig Zeit für die wichtige Entscheidung, ob man das Erbe annehmen oder ausschlagen sollte. Insbesondere bei geerbten Immobilien kann es durchaus sein, dass noch hohe Schulden abzutragen sind. Daher sollte jeder, der eine Immobilie geerbt hat, sich umfassend über die Erbschaft informieren und dabei auch wichtige Aspekte wie etwa die Erbschaftssteuer und eventuell anfallende Spekulationssteuer aus dem privaten Veräußerungsgeschäft (bei einem Verkauf der geerbten Immobilie) und Kosten für die Haushaltsauflösung berücksichtigen.

Gibt es mehr als einen Erben, muss die so genannte Erbengemeinschaft außerdem eine Entscheidung darüber treffen, wie sie gemeinsam mit der Immobilie umgeht: Will ein Miterbe sie selbst nutzen? Kann dieser die anderen Erben auszahlen? Soll die Immobilie lieber an Dritte verkauft werden? Welche Kosten gehen mit der Erbschaft einher? Wir haben die Antworten auf diese und weitere wichtige Fragen rund ums Thema „Immobilie erben“ für Sie zusammengestellt. Unser kostenloser Ratgeber informiert Sie zudem umfangreich über weitere Themen bezüglich dem Erben von Immobilien. 

Mit dem Stichwort „Erbschaft“ verbinden die meisten Menschen - abgesehen von der Trauer um den Verstorbenen - etwas Positives: Nämlich einen mehr oder weniger großes Vermögen, das der Erblasser ihnen zugedacht hat. Allerdings kann eine Erbschaft sich unterm Strich auch als Belastung erweisen. Das ist immer dann der Fall, wenn der Erblasser hohe Schulden hatte oder sogar überschuldet war. Würden die Hinterbliebenen ein solches Erbe annehmen, wäre die Erbschaft für sie eher eine finanzielle Belastung als ein Gewinn. Schlimmstenfalls könnte sie sogar dazu führen, dass Erben selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Der Grund: Mit der Erbschaft übernehmen die Erben sämtliche Rechte und Pflichten – und dazu gehört auch das Tilgen von Krediten, die der Erblasser noch nicht zurückgezahlt hat. Hierfür müssen Erben mit ihrem gesamten Vermögen geradestehen.

Um Erben vor einer solch ungünstigen Situation zu schützen, sieht das Erbrecht im Rahmen des § 1944 BGB die Möglichkeit vor, dass Hinterbliebene ihr Erbe ausschlagen können. Allerdings ist die Frist hierfür gemäß mit sechs Wochen ab Kenntnis der Erbschaft sehr kurz. Eine längere Bedenkzeit von sechs Monaten haben Erben dann, wenn sie sich zum Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Erbschaft im Ausland aufhalten oder der Erblasser dort lebte. Da die Annahmefrist sehr knapp bemessen ist, kann es mitunter ratsam sein, beim Gericht einen Nachlassverwalter zu bestellen. Der Vorteil für die Hinterbliebenen: Ihre Haftung beschränkt sich lediglich auf das Erbe. Diese Vorgehensweise kann beispielsweise in Fällen ratsam sein, in denen die Vermögenslage sehr unübersichtlich ist und sich Erben eventuell nicht rechtzeitig einen vollständigen Überblick über den Nachlass des Verstorbenen verschaffen können.

Zwar kann sowohl die Annahme als auch die Ausschlagung innerhalb von sechs Wochen angefochten werden, nachdem eventuell nachträglich weitere Informationen zur Vermögenslage des Erblassers bekannt werden. Allerdings sollten Erben sich nicht einfach leichtfertig darauf verlassen, dass sie im Zweifelsfall ihre Entscheidung ändern können. Die Gerichte akzeptieren nicht immer automatisch die Gründe für eine solche Anfechtung.

Wann das Erbe lieber ausgeschlagen werden sollte, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Erblasser war hoch verschuldet oder sogar überschuldet.
• Großer Sanierungsbedarf, um die Immobilie angemessen weiter nutzen zu können. Wenn sich die Erben diese Sanierung nicht leisten können, kann die Ausschlagung sinnvoll sein.
• Erben sind selbst verschuldet. Insbesondere bei einer Privatinsolvenz kann das Ausschlagen des Erbes unterm Strich die bessere Wahl sein, da es ansonsten teilweise oder sogar vollständig an die Gläubiger geht. In solchen Fällen wäre die Ausschlagung vorteilhaft, da dann die nächsten Angehörigen in der gesetzlichen Erbfolge (oder die in einem Testament genannten Ersatzerben) von der Erbschaft profitieren würden.

Wenn sich nach sorgfältiger Überprüfung des Nachlasses herausstellt, dass es sinnvoller ist, das Erbe auszuschlagen, muss dies dem Nachlassgericht mitgeteilt werden. Alternativ kann auch ein Notar damit beauftragt werden. Die Kosten für die Erbausschlagung hängen von der Höhe des Erbes ab, bei Überschuldung beträgt die Gebühr 30 Euro.

Folgende Unterlagen sind hierfür erforderlich:

1. Sterbeurkunde oder Name/Geburtsname/Geburts- und Todesdatum sowie Adresse des letzten Aufenthaltsortes des Erblassers
2. Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung

Gibt es weitere Verwandte und eigene Kinder, müssen diese mit Namen, Adressen und Geburtsdaten genannt werden.

Nehmen die Hinterbliebenen des Verstorbenen das Erbe an, muss der Grundbucheintrag zur Immobilie berichtigt werden. Hierfür ist es erforderlich, dass die Erben beim Grundbuchamt ein notarielles Testament einschließlich des Eröffnungsprotokolls des Nachlassgerichts vorlegen. Auch ein Erbvertrag gilt als Nachweis, damit die Eigentumsumschreibung erfolgen kann. Ein Erbschein ist also nicht in jedem Fall erforderlich.

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Da Erben mit der Immobilie auch die dazugehörigen Zahlungsverpflichtungen übernehmen, die mit dem Objekt einhergehen, müssen sie alle relevanten Zahlungsempfänger über den Eigentumswechsel informieren. Dazu gehören etwa die Versorger, das zuständige Finanzamt hinsichtlich der Grundsteuer und auch der Versicherer, bei dem der Verstorbene beispielsweise eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen hat. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, ist auch der Hausverwalter zu informieren. Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, ist auch der Mieter zu informieren.

Anders als beim Alleinerbe müssen sich Mitglieder einer Erbengemeinschaft - die so genannten Miterben – im Rahmen der Erbauseinandersetzung darüber verständigen, was mit der geerbten Immobilie passieren soll.

Folgende Möglichkeiten gibt es, sofern sich alle Miterben einig sind:

1. Verkauf
2. Vermietung/Fortsetzen eines bestehenden Mietverhältnisses
3. Selbstnutzung durch einen Erben/Auszahlung der Miterben

Folgende Optionen kommen dann in Betracht, wenn mindestens einer der Miterben den Verkauf der Immobilie wünscht und andere Miterben keine Veräußerung wünschen:

• Erbteil verkaufen: Seinen eigenen Erbteil verkaufen - Diese Möglichkeit bietet eine Alternative zur eher nachteiligen Teilungsversteigerung. Unsere Experten informieren Sie kostenlos und unverbindlich darüber, wie Sie Ihren Erbteil verkaufen können.

• Teilungsversteigerung: Erbt eine Erbengemeinschaft beispielsweise ein Haus und können sich die Miterben partout nicht über die weitere Verwendung einigen, bietet die Teilungsversteigerung einen Ausweg für diejenigen Miterben, die den Verkauf vorziehen. Allerdings ist diese Option nicht empfehlenswert, da im Rahmen einer Teilungsversteigerung meist ein niedrigerer Verkaufspreis als beim freihändigen Verkauf erzielt wird.

Für eine Immobilie kann aufgrund ihres hohen Werts - der in der Regel mindestens sechsstelligen Bereich liegt - eine mitunter hohe Erbschaftssteuer anfallen. Wie hoch diese ist, hängt zum einen vom Verkehrswert der Immobilie ab und zum anderen vom Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen. Der Grund: Das Erbschaftssteuerrecht sieht unterschiedlich Steuersätze vor, die umso höher ausfallen, je entfernter Verstorbener und Erbe miteinander verwandt waren. Wie bei der gesetzlichen Erbfolge wird also eine Abstufung vorgenommen.

Zudem steigt der Steuersatz mit zunehmendem Vermögenswert an. Hinzu kommen die unterschiedlich hohen Freibeträge, die zwischen 20.000 und 500.000 Euro liegen. So können beispielsweise Nichten und Neffen lediglich den geringen Freibetrag ansetzen, während Ehegatten 500.000 Euro steuerfrei erben können.

Hinzu kommt, dass Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder von einer Sonderregelung profitieren, denn das Erbrecht sieht für ein Haus oder eine Wohnung bei vorheriger Selbstnutzung durch den Erblasser eine Begünstigung vor: So fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn das Haus oder die Wohnung mindestens zehn Jahre selbst bewohnt wird. Kinder müssen beachten, dass sie für die Wohnfläche, die 200 Quadratmeter übersteigt, Erbschaftssteuer zahlen müssen. Durch eine geplante Schenkung an Kinder lassen sich bereits vor dem Erbfall hohe Steuern sparen. Der erste Schritt ist allerdings eine Bewertung der geerbten Immobilie vornehmen zu lassen. Bei Verkaufsabsicht ist bewertet immoverkauf24 Ihre Immobilie kostenlos & unverbindlich!

Folgendes Beispiel zeigt, wie sehr die Höhe der Erbschaftssteuer für ein und dieselbe Immobilie von der Stellung der Erben zum Verstorbenen beeinflusst wird und dass es möglich ist, eine Immobilie steuerfrei zu erben. Angenommen wird dabei ein Verkehrswert von 380.000 Euro, die Immobilie wurde zuvor vom Erblasser bewohnt. Ferner wird unterstellt, dass kein Angehöriger sich gemäß Erbrecht auf seinen Pflichtteil beruft.

Fall 1: Kind erbt Immobilie– keine Erbschaftssteuer

Angenommen, ein Kind wird zum Alleinerben einer Immobilie. Dann kann es die Wohnung steuerfrei erben, sofern der Freibetrag von 400.000 Euro nicht für weitere größere Vermögenswerte genutzt wird. Würde der Verkehrswert den Freibetrag übersteigen, könnte das Kind die Immobilie trotzdem steuerfrei erben, sofern es die Immobilie mindestens zehn Jahre bewohnt und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt.

Fall 2: Bruder erbt Immobilie – 90.000 Euro Erbschaftssteuer

Angenommen, der Bruder des Verstorbenen wird Alleinerbe. Dann liegt der Freibetrag bei nur 20.000 Euro. Dann gilt ein Steuersatz gemäß der Steuerklasse II von 25 Prozent auf 360.000 Euro, die Erbschaftssteuer beläuft sich in diesem Fall auf 90.000 Euro.

• Fazit: Vor allem Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder haben gute Chancen, eine Immobilie steuerfrei zu erben, da sie die Ausnahmeregelung für ein selbst genutztes Familienheim nutzen können. Doch Achtung: Ziehen sie vor Ablauf der Zehnjahresfrist aus der geerbten Immobilie aus, fällt die Erbschaftssteuer rückwirkend an.

Mit der Erbschaft einer Immobilie gehen auch Kosten einher - allerdings nicht in jedem Fall. Hinterbliebene, die ein Haus erben, müssen beispielsweise Kosten für die laufende Gartenpflege berücksichtigen, sofern sie diese Arbeiten nicht selber übernehmen wollen. Solche Kosten gehören ebenso wie die Grundsteuer sowie das Entgelt für Strom und Heizung zu den laufenden Kosten. Darüber hinaus können eventuell folgende Kosten im Rahmen des Eigentumsübergangs anfallen:

• Erbschaftssteuer: Ob Erbschaftssteuer für die geerbte Immobilie zu zahlen ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Die Wahrscheinlichkeit dafür ist generell umso höher, je größer das vererbte Vermögen ist und je entfernter der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ist.

• Spekulationssteuer: Wollen die Hinterbliebenen die geerbte Immobilie verkaufen und ist die Spekulationsfrist für das Objekt noch nicht abgelaufen, ist der Gewinn aus dem Verkauf einkommensteuerpflichtig.

• Kosten für den Erbschein: Ein Erbschein wird nur gegen Gebühr ausgestellt, die sich aus den Kosten für die Erteilung des Erbscheins sowie den Kosten für die eidesstattliche Versicherung zusammensetzen. Allerdings wird dieser häufig gar nicht benötigt: Liegt beispielsweise ein notarielles Testament vor, kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auch ohne Erbschein erfolgen.

• Kosten für die Grundbuchberichtigung: Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist zwar kostenpflichtig, doch es gilt für Erben eine besondere Regelung: Für sie entfallen diese Gebühren, wenn die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren erfolgt. Andernfalls gilt die Gebührenstaffel gemäß Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 GNotKG.

• Kosten für ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen: Das Finanzamt setzt den Verkehrswert der geerbten Immobilie fest, sodass im Prinzip kein Gutachten in Auftrag gegeben werden muss. Ein Verkehrswertgutachten kann jedoch sinnvoll sein, falls die Immobilie Eigenschaften aufweist, die bei einer pauschalen Bewertung, wie sie das Finanzamt vornimmt, nicht berücksichtigt werden. Ergibt sich daraus ein geringerer Verkehrswert, können die Erben auf diesem Wege Erbschaftssteuer sparen. Allerdings muss das Finanzamt das Gutachten auch anerkennen.

• Kosten für die Entrümpelung: Möchten Erben die Wohnungsauflösung nach dem Tod ihres Angehörigen nicht selbst durchführen, müssen sie hierfür ein Entrümpelungsunternehmen beauftragen. Hierfür sollten mindestens 25 Euro pro Stunde einkalkuliert werden, günstigere Angebote stammen häufig von unseriösen Anbietern.

Wie viel ist die geerbte Immobilie eigentlich wert? Das können Erben in der Regel nicht beurteilen. Das Finanzamt muss daher den Verkehrswert berechnen, um die Erbschaft besteuern zu können. Ermittelt wird dieser nach einem standardisierten Verfahren. Faktoren, die den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen, bleiben daher außen vor. Die Crux dabei: Das Finanzamt ermittelt den so genannten „gemeinen Wert“ unter anderem anhand von Daten der Gutachterausschüsse, nimmt aber keine Ortsbesichtigung vor. Handelt es sich bei der geerbten Immobilie beispielsweise um eine Erdgeschosswohnung mit wenig Tageslichteinfall, ist es gut möglich, dass die Bewertung des Finanzamts zu hoch ausfällt.

Was die geerbte Immobilie wert ist, spielt jedoch nicht nur hinsichtlich der Erbschaftssteuer eine Rolle, sondern auch hinsichtlich der bei einem Verkauf anfallende Spekulationssteuer, sofern die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Ferner ist der Verkehrswert auch dann wichtig, wenn beispielsweise eine Erbengemeinschaft besteht und einer der Erben die Immobilie allein nutzen möchte. Dann muss er die Miterben auszahlen – und hierfür wird ebenfalls der Verkehrswert benötigt.

Wer eine Immobilie geerbt hat, muss entscheiden, was mit dem Objekt passieren soll. Wie zügig diese Entscheidung getroffen werden sollte, hängt auch davon ab, wie hoch die laufenden Kosten sind, die mit dem Eigentumsübergang auf den Erben übergehen. Mitunter kann es aber auch sinnvoll sein, eine endgültige Entscheidung noch hinauszuzögern. Dies wäre beispielsweise sinnvoll, wenn Hinterbliebene die geerbte Immobilie verkaufen wollen und die Spekulationsfrist noch ein halbes Jahr läuft.

Welche der drei Optionen - Immobilienverkauf, Vermietung oder Selbstnutzung - am sinnvollsten ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Generell gilt jedoch, dass es in der Regel sinnvoller ist, ein geerbtes Haus zu verkaufen. Anders sieht es aus, wenn die Selbstnutzung angedacht ist: Wenn beispielsweise mehrere Kinder ein Haus erben und eines die Geschwister auszahlen kann, wäre kein Verkauf erforderlich.

Gerade wenn es um eine wertvolle Immobilie geht, sollten Erben fachlichen Rat einholen und beispielsweise einen Steuerberater konsultieren, der über die Details zur Erbschafsteuer und Spekulationssteuer Auskunft gibt. Ebenfalls sinnvoll: Das Kontaktieren eines Immobilienmaklers. Er kann eine Einschätzung dazu abgeben, ob sich die geerbte Immobilie gut für die Vermietung eignet und mit welchen Mieteinnahmen in etwa zu rechnen ist. Kann sich die Erbengemeinschaft nicht über den Hausverkauf einigen, kann es für Miterben mitunter auch eine Überlegung wert sein, ihren Erbteil zu verkaufen. Dies bietet sich immer dann an, wenn sie das geerbte Haus lieber veräußern würden.

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