Wohnung erben: Alles Wichtige zu Kosten, Steuer & Verkauf

Oft gehört auch eine Wohnung zum Nachlass Verstorbener. Mitunter sind mit Immobilien aber auch hohe Schulden verbunden und es kann sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Die Problematik: Das Erbrecht sieht eine Frist vor, um über Annahme oder Ausschlagung des Erbes zu entscheiden. Was müssen Hinterbliebene sonst noch beachten? Welche Steuern und Kosten fallen an? Soll die geerbte Wohnung verkauft, vermietet oder selbst genutzt werden? Bei uns erhalten Sie einen kostenlosen Ratgeber mit zusätzlichen Informationen und welche Option die beste für Sie ist.

Eine Wohnung erben, was nun? Das Erbe ausschlagen und die Wohnung nicht übernehmen? Das kann mitunter die bessere Wahl sein. Und daher lässt der Gesetzgeber diese Möglichkeit im Rahmen des § 1942 BGB auch zu. Warum das so ist? Wenn Hinterbliebene ein Erbe annehmen, übernehmen sie das gesamte Vermögen – aber auch die Schulden des Erblassers. Sind diese sehr hoch und übersteigen die Schulden den Wert der Wohnung und des restlichen Vermögens, wäre es sinnvoll, das Erbe auszuschlagen. Denn beim Erbrecht gilt, dass sich die Erben aus dem Nachlass nicht einfach einen Vermögensgegenstand herauspicken können, sondern alles erben – und dazu können eben auch Schulden gehören. Zudem müssen Hinterbliebene beachten, dass sie mit ihrem gesamten Privatvermögen haften und nicht nur mit dem Erbe für Schulden des Erblassers.

Es gibt allerdings eine Möglichkeit, diese umfassende Haftung zu vermeiden: Wird ein Nachlassverwalter beim Gericht beantragt und eingesetzt, reduziert sie sich auf das Erbe und das Privatvermögen bleibt außen vor. Da die Frist für die Annahme oder Ausschlagung des Erbes mit sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls sehr knapp bemessen ist, kann dieser Schritt eine Lösung sein, wenn es den Erben nicht gelingt, sich zügig einen Überblick über das Erbe sowie die damit verbundenen Schulden zu verschaffen. Lediglich bei Erbfällen mit Auslandsbezug erhöht sich die Frist auf sechs Monate. Sie gilt immer dann, wenn sich entweder der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhielt oder der Erblasser dort seinen Wohnsitz hatte.

Aufgrund der kurzen Ausschlagungsfrist sollten Erben sich so schnell wie möglich Einblick ins Grundbuch verschaffen. Aus dem Grundbuchauszug geht hervor, inwieweit die Wohnung eventuell (noch) mit einer Grundschuld belastet ist. Weitere Auskünfte zum Vermögen – etwa in Form von Sparguthaben und Wertpapierdepots – können die Banken geben, mit denen der Erblasser zu tun hatte.

Neben hohen Schulden oder gar einer Überschuldung kann auch großer Sanierungsbedarf bei der Wohnung dazu führen, dass die Ausschlagung des Erbes sinnvoll sein könnte. Hierzu ist es ratsam, sich die Unterlagen zur Wohnung genau anzusehen. So enthält beispielsweise das Protokoll der Eigentümerversammlung Informationen zu erforderlichen, geplanten oder sogar schon vergebenen Sanierungsarbeiten. Auch liefern die Unterlagen Anhaltspunkte dafür, inwieweit für solche Arbeiten die Instandhaltungsrücklage ausreicht oder ob eine Sonderumlage zu zahlen ist.

Sind die Erben verschuldet, kann es ebenfalls ratsam sein das Erbe auszuschlagen. Der Grund: Bei Insolvenz fällt entweder die Hälfte oder sogar das gesamte Erbe in die Insolvenzmasse. In solchen Fällen ist ein Ausschlag des Erbes klüger. Es geht dann an die nächsten Angehörigen in der Erbfolge über und so kann erreicht werden, dass das Vermögen in der Familie bleibt.

Informieren Sie sich am besten rechtzeitig über den Wert Ihrer Wohnung, um herauszufinden, ob sich eine Ausschlagung oder die Annahme des Erbes für Sie lohnt. Unser Service der Wohnungsbewertung ist kostenlos & unverbindlich.

Kommen nach Ablauf der Frist neue Fakten zur Vermögenslage des Verstorbenen ans Licht, kann die Annahme oder Ausschlagung des Erbes innerhalb einer Frist von sechs Wochen ab Kenntnis der neuen Sachlage angefochten werden. Stellt sich beispielsweise heraus, dass der Erblasser hoch verschuldet war, kann die Annahme angefochten werden. Allerdings sollten Erben sich darauf nicht einfach blind verlassen und voreilig entscheiden.

Wer eine Wohnung geerbt und sich für die Annahme des Erbes entschieden hat, muss die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen, denn dieses muss aufgrund des Erbfalls berichtigt werden. Hierfür muss beim Grundbuchamt ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorgelegt werden. Auch ein Erbvertrag berechtigt dazu, ebenso wie ein Erbschein. Dieser sollte aber nicht voreilig beantragt werden, da er nicht immer benötigt wird.

Neben der Grundbuchberichtigung gehört auch die Mitteilung über den Eigentümerwechsel an alle Versorger und Versicherer sowie das Finanzamt (wegen der Grundsteuer) zu den Aufgaben, die Erben einer Wohnung zügig erledigen sollten. Auch der Hausverwalter sollte zeitnah informiert werden. Schließlich übernehmen Erben alle Rechte und Pflichten, die sich im Zusammenhang mit der geerbten Wohnung ergeben. Und dazu gehört eben auch, alle laufenden Kosten - etwa für eine bestehende Wohngebäudeversicherung, die Müllabfuhr, Strom und Heizung - weiter zu zahlen.

Gibt es einen Alleinerben für eine vererbte Wohnung, kann dieser frei entscheiden, wie er mit der Wohnung verfährt. Anders bei Erbengemeinschaften: Sie müssen sich darüber verständigen, was mit der geerbten Wohnung passieren soll, denn sie lässt sich nicht aufteilen. Im Rahmen der Erbauseinandersetzung kommen für die weitere Verwendung der Wohnung folgende Möglichkeiten in Betracht, sofern sich alle Miterben einig sind:

(Weiter-)Vermietung der geerbten Wohnung

Die Wohnung ist vermietet? Dann könnte das Mietverhältnis einfach fortgeführt werden. Dies ist möglich, weil Hinterbliebene nicht nur die Wohnung, sondern auch einen eventuell bestehenden Mietvertrag erben. Handelt es sich um eine bislang vom Erblasser selbst genutzte Wohnung, könnte sie an einen der Miterben oder an Dritte vermietet werden. Allerdings besteht die Erbengemeinschaft bei allen Varianten fort, was zu Konflikten führen kann, wenn die Miterben nicht gut miteinander auskommen.

Verkauf der geerbten Wohnungen

Die Wohnung kann verkauft werden. Dann kann der Verkaufserlös entsprechend der Quoten auf die Erben verteilt werden.

Selbstnutzung der geerbten Wohnung durch einen Erben, Auszahlen der Miterben

Möchte einer der Erben in die Wohnung einziehen, muss er seine Miterben auszahlen. Insbesondere in diesen Fällen macht es Sinn, zunächst den Verkehrswert der Wohnung zu ermitteln. Nur so kann der Erbe, der selbst einziehen möchte, überhaupt einschätzen, ob er sich die Auszahlung seiner Miterben leisten kann.

Teilungsversteigerung der geerbten Wohnung

Einen - wenn auch unvorteilhaften - Ausweg bietet die Teilungsversteigerung. Sie wird von demjenigen Erben beim Amtsgericht beantragt, der die Wohnung gegen den Willen der anderen verkaufen möchte. Die Miterben können sich dagegen nicht zur Wehr setzen, sie können allerdings mitbieten. Diese Lösung ist finanziell gesehen nicht attraktiv, da der erzielte Verkaufserlös oftmals niedriger als beim freihändigen Verkauf ausfällt. Außerdem fallen im Zusammenhang mit der Versteigerung Kosten an.

Ein Ausweg bei Uneinigkeit der Erbengemeinschaft kann es sein, wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen. Unsere Experten informieren Sie gern dazu.

Es ist immer empfehlenswert gemeinsam mit den anderen Erben einen Sachverständigen für die Verkehrswertermittlung bestellen. Dies verhindert späteren Ärger, denn dann kann sich keiner der Beteiligten darauf berufen, dass er mit dem bestellten Immobilienmakler und seiner Wohnungsbewertung nicht einverstanden war.

Wer erbt, muss sich – zumindest bei größeren Vermögenswerten – auch mit der Erbschaftssteuer befassen. Sie fällt grundsätzlich umso höher aus, je entfernter die Beziehung zwischen Erblasser und Erben war. So liegt der Steuersatz auf das Vermögen, das über dem jeweiligen Freibetrag liegt, zwischen sieben und 50 Prozent, die Freibeträge variieren zwischen 20.000 und 500.000 Euro. Wie sehr die Stellung der Beteiligten zueinander die Höhe der Erbschaftssteuer beeinflusst, zeigt auch folgendes Beispiel, bei dem einmal der Ehegatte und einmal die Nichte Alleinerbe werden:

Angenommen, es geht um einen Nachlass mit einem Wert von insgesamt 800.000 Euro, zu dem eine vom Erblasser selbst genutzte Wohnung mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro gehört. Der Erbe bewohnt die Wohnung mindestens zehn Jahre.

Wer eine Wohnung erbt, muss sich darauf einstellen, dass er auch etwas zu zahlen hat: Zum einen die laufenden Kosten wie zum Beispiel die Grundsteuer, zum anderen Steuern und Gebühren, die sich aus dem Erbfall ergeben können.

Folgende Kosten und Steuern müssen Erben im Blick haben:

• Erbschaftssteuer: Je nachdem, ob es sich um das Familienheim handelt und wer wie lange in die geerbte Wohnung einzieht, fällt die Erbschaftssteuer eventuell weg. Gleiches gilt, wenn der Wert der Wohnung den Freibetrag des jeweiligen Erben nicht überschreitet. Andernfalls ist je nach Beziehung zum Erblasser eine unterschiedlich hohe Erbschaftssteuerzahlung fällig. Sie ist umso höher, je entfernter Erbe und Erblasser zueinander in Beziehung standen.

• Kosten für den Erbschein: Hat der Erblasser ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit seinen Erben vereinbart, ist kein Erbschein erforderlich. Auch beim Vorliegen einer Vorsorgevollmacht, die über den Tod hinaus gilt, können Erben auf das Beantragen dieses Dokuments verzichten. Ansonsten kommen Erben um den Erbschein nicht herum. Die Kosten setzen sich aus den Gebühren für die Erteilung des Erbscheins sowie die eidesstattliche Versicherung zusammen. Dabei ist jeweils die volle Gebühr auf den Nachlasswert abzüglich der Schulden gemäß Tabelle B in Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fällig.

• Kosten für die Berichtung des Grundbuchs: Wer die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall vornimmt, zahlt hierfür keine Gebühren. Ansonsten ergeben sich die Gebühren anhand der bereits genannten Anlage 2 zu § 34 Absatz 3 GNotKG, wobei der Vermögenswert in Spalte B herangezogen wird.

• Entrümpelungskosten: Je nachdem, ob die Erben selbst Hand anlegen können und wollen, kommen Kosten für die Wohnungsauflösung nach dem Todesfall auf sie zu. Nicht jeder mag die Arbeiten selbst übernehmen, da sie aufgrund der Erinnerungen an den Verstorbenen emotional fordernd sein können. Für die Kosten sollten mindestens 25 Euro pro Stunde veranschlagt werden, um ein seriöses Angebot zu erhalten. Haben Sie eine Wohnung geerbt, die Sie verkaufen wollen und müssen diese nun entrümpeln, sollten Sie einen von uns empfohlenen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen. immoverkauf24 schenkt Ihnen bei erfolgreicher Maklervermittlung einen Entrümpelungsgutschein im Wert von 300 Euro.

• Spekulationssteuer: Eine Wohnung zu erben kann auch mit der Spekulationssteuer einhergehen – nämlich immer dann, wenn eine geerbte, nicht ausschließlich selbstgenutzte Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes mit Gewinn verkauft wird. Die Spekulationsfrist bemisst sich danach, wann der Erblasser die Wohnung erworben hat. Hat er beispielsweise vor zwölf Jahren eine Wohnung gekauft und dann vermietet, können die Erben sie steuerfrei verkaufen. Gleiches gilt, wenn er sie beispielsweise vor drei Jahren gekauft und selbst bewohnt hat.

Wer eine Wohnung erbt, weiß zunächst einmal nur, dass ihm die Wohnung nun ganz oder teilweise gehört – je nachdem, ob es noch weitere Miterben gibt. Unklar ist aber, wie viel diese Erbschaft eigentlich wert ist. Daher ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Wohnung, um diesen dann für die Festsetzung der Erbschaftssteuer zu verwenden. Dieser Wert kann mitunter vom tatsächlichen Wert abweichen, da das Finanzamt diesen standardisiert ermittelt. Es kann daher sinnvoll sein, selbst aktiv zu werden und ein eigenes Gutachten in Auftrag zu geben, wenn der Eindruck entsteht, dass der Verkehrswert aufgrund der Unkenntnis nachteiliger Faktoren zu hoch angesetzt wurde.

Der Verkehrswert ist jedoch nicht nur wichtig, um die Erbschaftssteuer zu ermitteln. Von seiner Höhe kann auch abhängen, ob und in welchem Umfang Spekulationssteuer bei einem Verkauf anfällt, sofern dieser innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt. Außerdem dient der Verkehrswert auch der Entscheidungsfindung, wenn es beispielsweise darum geht, dass ein Mitglied einer Erbengemeinschaft die Wohnung selber nutzen möchte. Anhand des Werts ist eine Einschätzung dazu möglich, ob die Miterben ausgezahlt werden können.

Wohnung geerbt - Was Erben wissen sollten

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert anhand eines standardisierten Verfahrens selbst, dieser wird auch als „gemeiner Wert“ bezeichnet. Aktiv werden müssen die Erben nach der Meldung der Erbschaft jedoch nur, wenn das Finanzamt sie zur Abgabe einer Erbschaftssteuererklärung auffordert, der sie unter anderem die „Anlage Angaben zu Bedarfswerten“ beilegen müssen. Die Erbschaftssteuer wird von den Bundesländern erhoben, sodass es keine bundesweit einheitliche Möglichkeit gibt, die entsprechenden Formulare abzurufen.

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Weil das Finanzamt für die Bewertung keine Ortsbesichtigung vornimmt, kann es vorkommen, dass es den gemeinen Wert zu hoch veranschlagt. Dazu kommt es beispielsweise bei wertmindernden Faktoren wie einer schlechten Belichtung im Erdgeschoss. In solchen Fällen können Erben gemäß § 198 BewG versuchen, anhand eines Sachverständigengutachtens den so genannten „niedrigeren gemeinen Wert“ nachzuweisen. Dies kann zu einer Erbschaftssteuerersparnis führen, wobei die Kosten für das Sachverständigengutachten gegengerechnet werden müssen.

Um diese Frage beantworten zu können, müssen viele Aspekte berücksichtigt werden. So sollte zunächst der Verkehrswert der Wohnung ermittelt werden. Außerdem müssen die steuerlichen Vorgaben bedacht werden, denn die haben erheblichen Einfluss darauf, welche der Varianten am sinnvollsten ist. Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, muss auch bedacht werden, dass unter den Miterben Einigkeit über die weitere Vorgehensweise bezüglich der Wohnung geschaffen werden muss.

Die nachfolgende Grafik stellt eine kurze Übersicht über die wichtigsten Vor- und Nachteile zu den drei Varianten dar:

Generell ist es sinnvoll, wenn Sie eine Immobilie erben, auf professionellen Rat zurückzugreifen: So kann beispielsweise ein Steuerberater darüber Auskunft erteilen, was es hinsichtlich der Erbschaftssteuer und der Spekulationssteuer zu beachten gilt. Auch sollte ein Immobilienmakler konsultiert werden. Er informiert darüber, welche Vermarktungschancen er für die geerbte Wohnung hinsichtlich eines Verkaufs oder einer Vermietung sieht und wie gut sich die Immobilie als Kapitalanlage eignet.

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