Wohnung vererben: Das müssen Sie wissen [Inkl. Steuertipps]

Wer eine Eigentumswohnung besitzt und über das Thema Vererbung nachdenkt, wird sich zwangsläufig auch die Frage stellen, was aus der Wohnung werden soll – insbesondere dann, wenn es mehrere Erben gibt. Wie lassen sich Streitigkeiten im Vorfeld vermeiden? Was muss in puncto Erbschaftssteuer beachtet werden? Kann das Vererben der Wohnung zu Lebzeiten oder der Verkauf sinnvoll sein? Wie kann sichergestellt werden, dass der überlebende Ehepartner in der Wohnung bleiben kann, ohne dass andere Erben ihren Erbteil einfordern? Wir zeigen, wie Sie Ihre Wohnung richtig vererben.

Eine Wohnung vererben oder verschenken? Das kann durchaus eine wichtige Fragestellung sein. Der Grund: Auch wenn Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer der Höhe nach identisch sind, gibt es einen entscheidenden Unterschied: Die jeweiligen Freibeträge können bei Übertragung zu Lebzeiten alle zehn Jahre genutzt werden. Daher kann es vor allem in folgenden Fällen eine Überlegung wert sein, die Immobilie zu verschenken:

• Wenn der Freibetrag der Nutznießer eher gering ist
• Wenn die Freibeträge von künftigen Erben voraussichtlich ausgeschöpft werden
• Wenn die Wohnung selbst genutzt wird und später voraussichtlich nicht vom Ehegatten, eingetragenen Lebenspartner oder Kindern für mindestens zehn Jahre selbst genutzt wird.

Die drei Situationen können jeweils dazu führen, dass die künftigen Erben möglicherweise hohe Erbschaftssteuern zahlen müssen. Zwar fällt auch bei einer Übertragung zu Lebzeiten Schenkungssteuer an, aber aufgrund der mehrfach nutzbaren Freibeträge kann diese je nach Fallgestaltung reduziert werden. Detaillierte Informationen zu diesem und weiteren Themen finden Sie in unserem kostenlosen PDF-Ratgeber "Immobilie vererben".

Beispiel aus der Praxis

Angenommen, ein Witwer möchte seinem Neffen eine vermietete Wohnung zukommen lassen. Der Verkehrswert beläuft sich auf 200.000 Euro. Da die Eigentumswohnung vermietet ist, würde das Finanzamt 90 Prozent des Verkehrswerts, also 180.000 Euro als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer heranziehen. Weiteres Vermögen ist nicht vorhanden.

Werden keine Vorkehrungen in Form eines Testaments oder Erbvertrags getroffen, geht der Nachlass im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge an die Angehörigen über. Gemäß § 1924 BGB in den folgenden Paragrafen sieht diese wie folgt aus:

• Erben erster Ordnung: Kinder und Enkel
• Erben zweiter Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen
• Erben dritter Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousine/n
• Erben vierter Ordnung: Urgroßeltern

Darüber hinaus regelt § 1931 BGB, dass Ehegatten und eingetragene Lebenspartner als Erben erster Ordnung behandelt werden.

Stirbt ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner und wurde kein Testament oder Erbvertrag aufgesetzt, ist es keineswegs automatisch so, dass der überlebende Partner Alleinerbe wird. Gemäß der gesetzlichen Erbfolge wird er zum Erben erster Ordnung. Wie groß sein Erbteil ist, hängt dann vom gesetzlichen Güterstand ab:

• Zugewinngemeinschaft: Hat das Ehepaar Kinder oder gibt es andere Erben erster Ordnung, erbt der Ehegatte die eine Hälfte. Die andere Hälfte verteilt sich auf die weiteren Eben erster Ordnung. Gibt es beispielsweise zwei Kinder, erhalten diese jeweils ein Viertel des Erbes. Gibt es ausschließlich Erben dritter oder niedrigerer Ordnung, wird der Ehegatte als Alleinerbe die Wohnung erben. Gibt es Erben zweiter Ordnung, erbt er drei Viertel.

• Gütertrennung: Hat das Paar bis zu zwei Kinder, erbt der verwitwete Partner ebenso viel wie die Kinder. Bei zwei Kindern würde also jeder der drei Erben ein Drittel erhalten. Bei mehr als zwei Kindern erhält der Partner ein Viertel des Erbes.

• Gütergemeinschaft: Bei diesem Güterstand erbt der Partner die Hälfte. Gibt es Kinder, geht zudem ein Viertel der Hälfte des Partners an die Hinterbliebenen. Gibt es Erben zweiter Ordnung oder Großeltern, geht die Hälfte des Erbes an den Partner, andernfalls wird er zum Alleinerben.

Gehört eine von den Ehegatten selbst genutzte Wohnung zum Vermögen, sollten sich beide darum kümmern, dass der verwitwete Partner später möglichst nicht gezwungen sein wird, die Wohnung zu verkaufen, um andere Erben auszuzahlen. Hierfür gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Teilungsanordnung: Mit einer Teilungsanordnung kann festgelegt werden, welche Vermögensgegenstände an welche Erben gehen sollen. So kann etwa festgeschrieben werden, dass die Wohnung an den Ehegatten geht, während weiteres Vermögen beispielsweise auf die Kinder verteilt werden kann. Auch eine Vermächtnisanordnung enthält Vorgaben zur Aufteilung des Erbes. Es muss jeweils festgelegt werden, wie ein Ausgleich unter den Erben stattfinden soll, denn die Vermögensgegenstände können unterschiedlich viel wert sein.

• Teilungsverbot: Über ein Teilungsverbot kann im Testament beispielsweise vereinbart werden, dass die selbst genutzte Wohnung nicht unter den Erben aufgeteilt werden soll. Allerdings können Erben solche Vorgaben umgehen, sofern sie sich einig sind. Lassen Sie Ihre Wohnung von uns bewerten, bevor Sie sich über ein Erbe Gedanken machen, um mögliche Alternativen bezüglich des Testaments oder einer anteiligen Schenkung des Verkaufserlöses zu Lebzeiten abwägen zu können.

• Berliner Testament: Über ein sogenanntes Berliner Testament – eine Sonderform des gemeinschaftlichen Testaments – können sich Ehegatten gegenseitig als Alleinerben, Vermächtnisnehmer oder Vorerben einsetzen. Dabei können die Verfügungsrechte des Hinterbliebenen unterschiedlich ausfallen, zudem führen diese drei Varianten auch in puncto Erbschaftssteuer zu unterschiedlichen Konsequenzen. Die Grundidee des Berliner Testaments: Das Vererben an die Kinder erfolgt erst nach dem Tod des überlebenden Ehegatten. Zwar können sie trotzdem ihren Pflichtteil einfordern, doch mit entsprechenden Klauseln lässt sich dafür sorgen, dass dies für sie nachteilig wird. Bei Scheidung sind Ehegatten so lange erbberechtigt, bis die Scheidung beantragt oder ihr zugestimmt wurde sowie die Voraussetzungen für die Scheidung gegeben sind.

Weitere rechtliche Rahmenbedingungen finden Sie auf unserer Seite Erbrecht.

Wer sein Vermögen und damit auch seine Wohnung vererben und Einfluss auf die Verteilung des Nachlasses nehmen möchte, sollte ein Testament oder einen Erbvertrag in Erwägung ziehen. Andernfalls greifen die Vorgaben der gesetzlichen Erbfolge. Die beiden Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung einer Nachlassregelung im Überblick:

Eine Wohnung steuerfrei vererben? Möglich ist dies durchaus, aber eine pauschale Aussage darüber lässt sich nicht treffen. Folgende Aspekte sind dafür maßgeblich, ob das Vererben steuerfrei möglich ist oder nicht:

• Anzahl der Erben: Erben mehrere Personen eine Wohnung, verteilt sich deren Verkehrswert auf mehrere Freibeträge. Ein Beispiel: Erben zwei Kinder eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro und werden sie diese nicht selbst nutzen, würde für beide aufgrund des Freibetrags von jeweils 400.000 Euro keine Erbschaftssteuer anfallen, sofern es keine weiteren größeren Vermögenswerte gibt. Erbt nur ein Kind allein, müsste es 100.000 Euro versteuern und elf Prozent Erbschaftssteuern in Höhe von 11.000 Euro zahlen.

• Verwandtschaftsgrad zu den Erben: Stehen sich Erblasser und Erben verwandtschaftlich näher, sind die Freibeträge höher, während entferntere Verwandte nur geringe Freibeträge nutzen können. Erbt beispielsweise ausschließlich eine Nichte eine Wohnung, kann sie lediglich einen Freibetrag von 20.000 Euro nutzen. Ein Kind hingegen erbt 400.000 Euro steuerfrei und kann eventuell sogar eine zuvor von den Eltern bewohnte Wohnung steuerfrei erben, sofern es diese mindestens zehn Jahre selbst nutzt und sofern die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Ist sie größer, muss die Nichte lediglich für die darüber hinausgehende Wohnfläche Steuern zahlen, falls der Freibetrag ausgeschöpft ist.

• Nutzungsart der Wohnung: Bei einer vermieteten Wohnung nimmt das Finanzamt im Zuge der Ermittlung des Verkehrswerts einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent vor. Dieser kann dazu führen, dass der angesetzte Verkehrswert unterhalb des Freibetrags für den oder die Erben liegt. Dann wäre es möglich, die Wohnung steuerfrei zu vererben. 

Beispiel aus der Praxis

Angenommen, es wird eine vermietete Wohnung mit einem Verkehrswert von 520.000 Euro an den Ehegatten vererbt. Dann wäre die Bemessungsgrundlage mit 468.000 Euro niedriger als der Freibetrag von 500.000 Euro. Sofern er diesen nicht anderweitig ausgeschöpft hat, erbt der Ehegatte die Wohnung steuerfrei. Handelt es sich um das Familienheim, könnte der Ehegatte die Wohnung sogar dann steuerfrei erben, wenn der Verkehrswert weitaus höher läge – sofern dieser die Wohnung mindestens zehn Jahre selbst bewohnt.

• Höhe des Vermögens/Verkehrswert der Wohnung: Je höher das vererbte Vermögen insgesamt ist, desto eher sind auch die Freibeträge der Erben ausgeschöpft. Gleiches gilt für die Wohnung: Je höher der Verkehrswert der vererbten Wohnung ist, desto eher könnte Erbschaftssteuer fällig werden.

• Eintrag von Wohnrechten im Grundbuch: Wurde beispielsweise ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, ist der Verkehrswert der vererbten Wohnung geringer als ohne diesen Eintrag. Dies kann dazu führen, dass der (anteilige) Verkehrswert der Wohnung geringer ist als der jeweilige Freibetrag der Erben. Dann kann die Wohnung steuerfrei vererbt werden.

Je nachdem, in welcher Art und Weise der künftige Nachlass an die Erben verteilt werden soll, gelten unterschiedliche Vorgaben in puncto Form und Inhalt. Die wichtigsten Aspekte zu den Varianten gesetzliche Erbfolge, Testament, Erbvertrag und Schenkung im Überblick:

Da eine Wohnung nur im Ganzen und nicht geteilt vererbt werden kann, stellt sich die Frage, wie sich Streit vermeiden lässt, wenn es eine Erbengemeinschaft geben wird. Das gilt umso mehr, je wahrscheinlicher es ist, dass es für einen der Erben schwierig werden könnte, die anderen auszuzahlen – insbesondere dann, wenn es um den Ehegatten geht, der später weiterhin die Möglichkeit haben soll, in der Wohnung zu leben. Folgende Gestaltungsmöglichkeiten bieten sich an, um Streit um die Wohnung als Nachlass zu verhindern:

• Wohnung zu Lebzeiten verschenken oder die Wohnung verkaufen
• Testamentsvollstrecker bestimmen
• Ehegatten zum Vorerben bestimmen
• Teilungsanordnung/Teilungsverbot/Vermächtnisanordnung
• Verzichtserklärung durch die Erben

Die Probleme, die sich aus dem Vererben einer Wohnung an eine Erbengemeinschaft ergeben können, lassen sich durch einen Verkauf zu Lebzeiten von vornherein vermeiden. Doch diese Option sollte vom Erblasser zunächst geprüft werden. So ist sie beispielsweise dann vorteilhaft, wenn im Rahmen des Verkaufs keine Spekulationssteuer mehr anfällt. Das ist der Fall, wenn die Wohnung nach Ablauf der Spekulationsfrist im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes verkauft wird. Das zu vererbende Vermögen würde somit höher ausfallen.

Eine Alternative kann darin bestehen, die Wohnung an Familienangehörige zu verkaufen anstatt sie ihnen zu vererben. Handelt es sich um eine selbst genutzte Wohnung, kann über den Eintrag eines Nießbrauch- oder Wohnrechts im Grundbuch sichergestellt werden, dass der Verkäufer die Wohnung weiterhin selbst nutzen kann. Die Käufer profitieren davon, dass sie Sanierungskosten steuerlich geltend machen können, wenn sie die Wohnung an den bisherigen Eigentümer vermieten.

Ein weiterer Vorteil: Erbschaft- oder Schenkungssteuer fällt bei dieser Variante nicht an – sie ist daher vor allem dann eine Überlegung wert, wenn der oder die Angehörige im Fall einer Erbschaft oder Schenkung nur geringe Freibeträge nutzen kann. Ein gravierender Nachteil besteht bei dieser Option allerdings darin, dass der Verkaufspreis unter diesen Umständen deutlich niedriger ausfallen dürfte als bei der Veräußerung an Dritte. Wer nicht an Angehörige, sondern an Fremde verkauft, kann daher einen größeren Geldbetrag vererben – und davon würden letztlich auch die Erben profitieren. Sie können dann beispielsweise den Betrag verwenden, um ihre Wunschimmobilie zu finanzieren.

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