Haus verkaufen: Ablauf & Tipps zum Hausverkauf 2025

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sind viele Fragen zu klären. Wie sieht der richtige Ablauf beim Hausverkauf aus? Welche Kosten fallen an? Wie kann ein Makler beim Hausverkauf helfen? Hier erfahren Sie alles rund um das große Projekt „Haus verkaufen“ – plus detailliertem Ratgeber mit 25 Praxistipps und hilfreichen Checklisten zum Download.

Durchschnittlich dauert der Hausverkauf von der Entschlussfassung bis zur notariellen Beurkundung etwa 6 bis 12 Monate. Am zeitaufwändigsten ist in der Regel die Vorbereitung des Hausverkaufes. Immobilienmakler können den Prozess allerdings deutlich beschleunigen.

Je nach Lage und Zustand der Immobilie sowie Angebotspreis kann die Zeitspanne bis zum letztendlichen Hausverkauf natürlich variieren. In der Regel verkauft sich ein Haus in einer guten Lage und zu einem fairen Preis schneller als ein sanierungsbedürftiges Haus mit einem überteuerten Angebotspreis.

Viele Eigentümer stellen sich die Frage: „Wie verkaufe ich mein Haus?“. Damit meinen sie vor allem, wie der richtige Ablauf beim Hausverkauf aussieht. Grundsätzlich lässt sich der Verkauf eines Hauses in drei Phasen unterteilen:

• Phase 1: Vorbereitung
• Phase 2: Vermarktung
• Phase 3: Abwicklung des Hausverkaufs

Hier der Überblick zu den einzelnen Schritten beim Hausverkauf:

Schritt 1: Unterlagen aufbereiten

Es gibt einige Unterlagen für den Hausverkauf, die Sie benötigen. Hierunter fallen:

• der Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• ein Energieausweis
• die Darstellung des Grundrisses
• die Flurkarte (nicht älter als drei Monate)
• Miet- und Pachtverträge (wenn vorhanden)
• Bauakte

Diese müssen Sie vor Beginn des Verkaufsprozesses zur Hand haben. Beauftragen Sie einen Makler mit dem Hausverkauf, hilft dieser Ihnen dabei, die relevanten bzw. gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen aufzubereiten.

Wollen Sie Ihr Haus privat verkaufen, müssen Sie sich eigenständig um die Zusammenstellung kümmern und sich u. a. an die örtlichen Baubehörden wenden.

Schritt 2: Angebotspreis festlegen

Die Ermittlung des Angebotspreises ist ein komplexes Vorhaben und gleichzeitig das Herzstück bei der Vorbereitung Ihres Hausverkaufs. Der Grund: Sie möchten Ihr Haus schließlich nicht unter Wert verkaufen. Gleichzeitig wollen Sie aber auch nicht alle potenziellen Kunden durch einen zu hohen Preis abschrecken.

Doch genau hier liegt der Knackpunkt: Wenn Sie den Wert Ihres Hauses nicht kennen, fischen Sie in Bezug auf Ihren Angebotspreis im Trüben. 

Das bedeutet: Sie kommen um eine Immobilienbewertung nicht herum!

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, spielt zunächst einmal die Art der Immobilie eine wichtige Rolle: Möchten Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus verkaufen?

Hinzu kommen viele weitere Faktoren, die Einfluss auf den Angebotspreis haben. Dazu gehören unter anderem:

• Makrolage des Hauses (Immobilienpreise in der Region)
• Mikrolage des Hauses (Bewertung des Ortsteils sowie der Infrastruktur)
• Zustand der Immobilie
• Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten
• Aktuelles Marktgeschehen (allgemeine Preisentwicklung bei Immobilien)

Als privater Verkäufer ist es schwierig, hier einen korrekten Angebotspreis zu ermitteln. Ausnahme: Sie verfügen zufällig selbst über umfassende Erfahrung am Immobilienmarkt.

Ist das nicht der Fall, beauftragen Sie besser einen Experten mit der Hausbewertung. So riskieren Sie weder einen zu niedrigen noch einen zu hohen Angebotspreis und stellen so sicher, dass Sie Ihr Haus schnell verkaufen können.

Schritt 3: Haus vermarkten

Wer ein Haus verkaufen möchte, benötigt für die Immobilienvermarktung zuallererst ein aussagekräftiges Exposé. Dies gilt als die erste Visitenkarte Ihrer Immobilie. Schon bei der Formulierung des Exposés sollten Sie sich zudem Gedanken um die mögliche Zielgruppe Ihres Hausverkaufs machen.

Dazu gehören folgende Überlegungen:

• Für welche Käufergruppe ist mein Haus besonders geeignet?
• Welche Käufergruppe verfügt über die nötigen finanziellen Möglichkeiten?

Durch die Erstellung eines Käuferprofils kennen Sie die speziellen Wünsche und Bedürfnisse der potenziellen Käufer. Diese können Sie sowohl im Exposé als auch später in Verkaufsanzeigen auf einem Immobilienportal oder in passenden Lokalzeitungen besonders adressieren. 

Durch das gezielte Adressieren von Familien mit mehreren Kindern erkennen diese Ihr zu verkaufendes Haus gleich als potenziell interessantes Heim. Sie fühlen sich zudem verstanden, so dass sich gleich eine Art Bindung erzeugen lässt. Diese macht wiederum später den Hausverkauf wahrscheinlicher.

Makler sind gerade bei der Vermarktung eine große Hilfe!

Makler verfügen bei der Vermarktung oft über besondere Möglichkeiten. So können sie ihr eigenes Netzwerk an Kontakten anzapfen. Dort finden sich mitunter die idealen Käufer. Im besten Fall verkaufen Sie Ihre Immobilie also schnell und ohne lange Vermarktungsphase.

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, kommen Sie in der Vermarktungsphase zudem nicht um Besichtigungstermine mit potenziellen Käufern herum. Dies kann sehr anstrengend werden, da es nicht selten zu sogenanntem Besichtigungstourismus kommt. Es melden sich also Interessenten, die aber eigentlich keine echte Kaufabsicht haben. Versuchen Sie, diese nach Möglichkeit herauszufiltern. Erfahrene Immobilienmakler können hierbei durchaus eine Hilfe sein.

Schritt 4: Verkaufsgespräch führen

Haben sich nach den Besichtigungen ernsthafte Interessenten herauskristallisiert, steht als nächstes das Verkaufsgespräch an. Mit den folgenden Tipps erhöhen Sie Ihre Erfolgschancen auf einen guten Verkaufspreis:

• Eigene Priorität festlegen: Fragen Sie sich vorher, ob Sie Ihr Haus möglichst schnell verkaufen wollen oder es Ihnen auf einige Wochen oder Monate nicht ankommt. Ein schneller Verkauf verlangt von Ihnen beim Verkaufspreis jedoch oft (außer in sehr beliebten Lagen) mehr Bereitschaft für Kompromisse. Haben Sie hingegen Zeit, können Sie häufig auf einem höheren Verkaufspreis beharren.

• Kaufmotive kennen: Oft teilen Ihnen die Interessenten schon bei der Besichtigung mit, was ihnen bei einer Immobilie besonders wichtig ist. Wenn Sie die Vorteile Ihres Hauses mit den Wünschen der Interessenten verbinden können, haben Sie positive Argumente im Verkaufsgespräch.

• Emotionen minimieren: Nicht selten wächst uns unser Haus richtig ans Herz – es wird über die Jahre zu einem echten Heim. Wenn Interessenten dann bei der Besichtigung oder im Verkaufsgespräch eher salopp bestimmte Änderungen planen oder den Zustand kritisieren, kann dies bei Hausbesitzern Emotionen auslösen. Versuchen Sie nach Möglichkeit, sich von diesen Emotionen im Verkaufsgespräch nicht leiten zu lassen. Bei Preisverhandlungen ist ein kühler Kopf erforderlich, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.

• Keine übereilten Zusagen: Gibt ein Interessent ein Angebot ab, sollten Sie dies zur Kenntnis nehmen und sich Bedenkzeit erbitten. Auf diesem Weg können Sie noch einmal darüber nachdenken und bei Bedarf auch ein für Sie besseres Gegenangebot abgeben.

Auch beim Verkaufsgespräch unterstützen Immobilienmakler Sie gern! Sie sind Experten für Preisverhandlungen und können auch in hitzigeren Situationen einen kühlen Kopf bewahren.

Schritt 5: Kaufvertrag aufsetzen

Meist handelt es sich bei Kaufverträgen um Standardwerke, die auf die jeweiligen Objekte angepasst werden. Trotzdem ist es wichtig, dass Käufer und Verkäufer genau prüfen, ob alle getroffenen Vereinbarungen korrekt enthalten sind.

• Auf unserer Seite Kaufvertrag für ein Haus finden Sie alle wichtigen Informationen zu Vertragsinhalten sowie einen Mustervertrag zum kostenlosen Download.

Schritt 6: Notartermin vorbereiten

Der Hausverkauf ist nur gültig, wenn ein Notar den Kaufvertrag beurkundet. Dabei gilt: Der Käufer hat das Recht zu bestimmen, welcher Notar den Kaufvertrag beurkunden soll. Käufer oder auch Verkäufer teilen dem Notar vor Erstellung des Vertragsentwurfs bereits folgende Informationen mit:

• persönliche Daten der Vertragsparteien,
• die Anschrift des Hauses,
• die Nummer des Grundbuchblattes,
• den vereinbarten Kaufpreis,
• den geplanten Übergabetermin und
• weitere getroffene Vereinbarungen, die im Kaufvertrag enthalten sein sollen.

Vor der notariellen Beurkundung sendet der Notar im Regelfall beiden Parteien einen Kaufvertragsentwurf zur Prüfung zu. Der Vertrag wird also bereits vor der tatsächlichen Beurkundung abgestimmt.

Schritt 7: Übergabe des Hauses

Als Letztes stellt sich die Frage „Haus verkauft – was jetzt beachten?“ Hierbei ist wichtig, dass das Objekt am Tag der Hausübergabe vertragsgemäß vorbereitet sein muss. Wurde etwa eine Übergabe frei von Mobiliar vereinbart, so muss der Verkäufer sich bis dahin um die Räumung bzw. Entrümpelung der Immobilie kümmern. Gleiches gilt für eine etwaige vereinbarte Mängelbeseitigung oder Renovierung durch Sie als Verkäufer.

Weiterhin sollten alle für den Käufer relevanten Unterlagen bezüglich des Hauses bereitliegen. Hierzu zählen zum Beispiel:

• Versicherungsunterlagen,
• Handwerkerrechnungen,
• Garantiescheine und Bedienungsanleitungen für die Haustechnik.

Bei der Übergabe des Hauses wird dann ein Übergabeprotokoll erstellt, welches unter anderem die Zählerstände für Gas, Wasser und Strom beinhaltet.

Ob Sie Ihr Haus privat verkaufen, ohne einen Makler einzuschalten oder den Hausverkauf mit Makler abwickeln wollen, hängt im Wesentlichen von folgenden Faktoren ab: Ihrer Erfahrung mit dem Immobilienverkauf beziehungsweise Ihren Kenntnissen des Immobilienmarkts und Ihrer verfügbaren Zeit.

Es gibt viele sachliche Gründe für den richtigen Zeitpunkt, das eigene Haus zu verkaufen. In erster Linie möchten Sie dabei einen möglichst guten Verkaufspreis erzielen. Hierfür ist ein Blick auf das aktuelle Marktgeschehen sehr wichtig. Schauen wir uns einen der entscheidenden Faktoren genauer an:

Die jeweils aktuelle Lage am Immobilienmarkt in Deutschland

Die wichtigste Frage für Sie als Hausverkäufer lautet hierbei: Wie steht es aktuell um das allgemeine Preisniveau?

Ein kleines Beispiel soll verdeutlichen, wie sich die allgemeine Immobilienpreisentwicklung auswirkt. Dazu schauen wir uns den Häuserpreisindex für Deutschland an:

Gehen wir nun davon aus, dass Sie bei einem Verkauf Ihres Hauses im Jahr 2015 einen Verkaufspreis von 250.000 Euro erzielt hätten. Angesichts der Preisentwicklung wären in den folgenden Jahren deutlich höhere Preise möglich gewesen:

Sie hätten also für die gleiche Immobilie unter sonst gleichen Bedingungen im Jahr 2021 einen Verkaufspreis erzielt, der um mehr als 50 Prozent höher liegt als im Jahr 2015. Hier zeigt sich, dass Abwarten mitunter hilft. Doch Achtung: Die Immobilienpreise lassen sich nicht zu 100 Prozent zuverlässig voraussagen. Wenn Sie hier pokern, könnte es auch passieren, dass Sie am Ende schlechter dastehen als bei einem früheren Verkauf.

Grundsätzlich gilt allerdings: Wenn die Immobilienpreise sich gerade auf einem niedrigen Grundniveau bewegen, kann es sich lohnen, das eigene Haus etwas später zu verkaufen.

Weitere wichtige Faktoren in Bezug auf die Preisentwicklung sind:

• Immobilienmarkt in der eigenen Region: Steigt die Nachfrage nach Wohnraum in Ihrer Region oder ist eher mit geringerem Interesse zu rechnen? Hier hilft auch ein Blick auf Zukunftseinschätzungen von Experten.

• Aktuelle Bauzinsentwicklung: Niedrige Bauzinsen sorgen dafür, dass mehr Menschen eine Immobilie kaufen wollen. Steigende Nachfrage sorgt im Normalfall wiederum für steigende Immobilienpreise.

Grundsätzlich läuft also alles auf die Frage hinaus: Wird mein Haus in Zukunft im Wert weiter steigen oder eher sinken?

Wenn sachliche Argumente nebensächlich werden: Individuelle Gründe für einen Hausverkauf

Die „Jagd“ nach dem bestmöglichen Verkaufspreis ist eher ein Idealfall. Im wahren Leben gibt es jedoch noch viele weitere Gründe, das eigene Haus zu verkaufen. Diese individuellen Faktoren spielen in der eigenen Lebenswirklichkeit eine deutlich wichtigere Rolle. Sie drängen die finanziellen Überlegungen nicht selten in den Hintergrund.

Hier einige mögliche Situationen und Überlegungen in Bezug auf den richtigen Verkaufszeitpunkt:

„Unser großes Haus überfordert uns“

Ist das Haus zu groß und die Pflege zu aufwändig, da beispielsweise die Kinder ausgezogen sind, sollten Sie den Hausverkauf nicht zu lange hinauszögern. Oftmals ist eine Anschlussimmobilie nötig und diese würde durch steigende Immobilienpreise während der Wartezeit ebenfalls teurer. Ein möglicher Gewinn würde also zu einem großen Teil wieder aufgezehrt.

„Wir können das geerbte Haus nicht bewirtschaften“

Es passiert mittlerweile ziemlich häufig, dass ein Nachlass zumindest zum Teil auch aus Immobilien besteht. Da die Erben in solchen Situationen oft schon selbst im mittleren Alter (ab 35 Jahren) sind, verfügen sie in vielen Fällen bereits über eigenes Wohneigentum. Die Immobilie wird also zu Wohnzwecken nicht benötigt. Wenn Sie als Erbe zudem keine Energie oder Zeit für die Vermietung des Objekts haben, kommt wohl nur ein Verkauf infrage. In diesem Fall können Sie aber durchaus die Marktgegebenheiten einbeziehen und so den Verkaufszeitpunkt optimieren.

„Finanzielle Gründe zwingen uns zum Hausverkauf“

Wenn Sie aufgrund finanzieller Schwierigkeiten zum Hausverkauf gezwungen sind, ist dies finanziell oft die ungünstigste Lösung. Die Zeit drängt und bei einem Notverkauf müssen Sie preislich fast immer Kompromisse machen. Aus diesem Grund sollten Sie vor einem Hausverkauf erst alle anderen Optionen prüfen:

• Können Sie die Immobilie eventuell beleihen und mit dem Darlehen die finanziellen Schwierigkeiten beseitigen?
• Haben Sie die Möglichkeit, die Schulden durch Umschuldungen zu strecken und so einen Hausverkauf zu vermeiden?
• Gibt es noch irgendwelche anderen Vermögenswerte, die Sie verwenden könnten?

Gründe, die für einen Hausverkauf 2025 sprechen

Spielen individuelle Gründe keine gewichtige Rolle, können Sie den Hausverkauf zeitlich an die Lage auf dem Immobilienmarkt anpassen. So erzielen Sie einen möglichst guten Verkaufspreis.

Doch wie sieht die Lage im Jahr 2025 aus? Lohnt es sich, aktuell das eigene Haus zu verkaufen oder sollten Sie besser noch warten? Hier einige Einflussfaktoren in Bezug auf den Hausverkauf im Jahr 2025:

• Immobilienknappheit in den Ballungsräumen

Wenn Ihr Haus in beliebten Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg oder im Rhein-Main-Gebiet steht, können Sie sich nach wie vor über attraktive Immobilienpreise freuen. Der Grund: Die Nachfrage nach neuem Wohnraum ist ungebrochen und trifft nach wie vor auf ein eher knappes Angebot.

• Steigendes Mietniveau

Auch wenn die Immobilienpreise im Jahr 2023 gesunken sind, zeigt sich auf dem Mietmarkt ein anderes Bild: Die Mieten stiegen insbesondere in den beliebten Ballungsräumen weiter. So sind die Angebotsmieten in Berlin laut dem Wohnungsmarktbericht 2024 der IBB um 12,5 % angestiegen. Eine solche Mietsituation könnte die Nachfrage nach Kaufobjekten steigen lassen und somit noch bessere Verkaufspreise ermöglichen.

• Aktuelle Preisentwicklung

Die Kaufpreise für Immobilien sind schon im Jahr 2024 wieder leicht angezogen. So zeigte der German Real Estate Index (GREIX) für Einfamilienhäuser im Jahresvergleich (3. Quartal 2023 vs. 3. Quartal 2024) um ca. 0,1% nach oben. Dies lässt sich durchaus als leicht positives Verkaufssignal deuten.

• Bauzinsentwicklung

Die Entwicklung Bauzinsen lässt sich aufgrund der noch unklaren politischen Lage (Stand: 13. März 2025) aktuell nur schwer voraussagen. Sollte die neue Bundesregierung jedoch ein großes schuldenfinanziertes Investitionsprogramm auflegen, könnten die Bauzinsen trotz gesunkener Leitzinsen weiter steigen. Schon die Ankündigung des Schuldenprogramms durch CDU/CSU und SPD hat die Zinsen Anfang März 2025 stark steigen lassen.

Historisch betrachtet liegen die Bauzinsen jedoch nach wie vor auf einem moderaten Niveau. Für Verkäufer gilt deshalb: Die Finanzierungsseite ist aktuell weder ein Grund für noch gegen einen Hausverkauf im Jahr 2025.

• Allgemeine politische und wirtschaftliche Unsicherheit

Viele Menschen in Deutschland sind aktuell mit den politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten überfordert. Gerade die Verwerfungen in der Automobilindustrie und das niedrige Wirtschaftswachstum halten viele potenzielle Immobilienkäufer ab. Zudem weiß niemand, wie sich die politischen Rahmenbedingungen in der Welt und speziell in Deutschland verändern werden. Solche Unsicherheiten sorgen häufig dafür, dass Menschen wichtige finanzielle Entscheidungen wie einen Hauskauf aufschieben.

Je nach Region kann sich die dadurch sinkende Nachfrage negativ auf den Preis auswirken, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen.

Fazit: Auch 2025 können Sie Ihr Haus sinnvoll verkaufen!

Ein Hausverkauf im Jahr 2025 ist aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen durchaus eine Überlegung wert. Steigende Mieten und knapper Wohnraum sorgen vor allem in den beliebten Ballungsgebieten für weiter steigende Immobilienpreise.

Lediglich die aktuelle wirtschaftliche sowie politische Lage könnte Unsicherheiten fördern und Kaufentscheidungen aufschieben. Dies wirkt sich vor allem in weniger beliebten Immobilienlagen eventuell nachteilig auf den möglichen Verkaufspreis aus.

Auch als Verkäufer müssen Sie beim Hausverkauf mit gewissen Kosten rechnen. Zum einen sind das Ausgaben, die indirekt mit dem Verkauf des Hauses und dessen Vorbereitung zusammenhängen.

Dazu gehören

• Kosten für Renovierungen oder Instandsetzungen, um das Haus gut verkaufen zu können,
• die Immobilienbewertung, die bei einem Privatverkauf kostenpflichtig ist,
• die Erstellung eines Energieausweises, sofern kein gültiges Exemplar vorliegt,
• die Vermarktung des Hauses in kostenpflichtigen Immobilienportalen.

Zum anderen fallen direkte Kosten bei einem Hausverkauf an:

• Notar- und Grundbuchkosten, die jedoch standardmäßig zu 100 % vom Käufer getragen werden.
• Die Maklerprovision, die mindestens zur Hälfte der Verkäufer übernimmt. Eine detaillierte Aufstellung zu allen entstehenden Kosten beim Hausverkauf erhalten Sie bei uns.

Steuern beim Hausverkauf? Nur in bestimmten Fällen relevant

Steuern beim Hausverkauf fallen zum Glück nur in wenigen Fällen an. Haben Sie Ihre Immobilie bislang immer selbst bewohnt und wollen dann Ihr Haus verkaufen, müssen Sie in der Regel auf den Verkaufserlös keine Steuern zahlen.

Nur in den folgenden Szenarien müssen Sie die sogenannte Spekulationssteuer bezahlen, bei der der Verkaufsgewinn (Verkaufspreis minus Kosten) zu Ihrem Einkommen addiert und entsprechend besteuert wird:

• Szenario 1: Vermietete Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist

Wenn Sie Ihr Haus bislang vermietet haben und zwischen dem Erwerb oder dem Bau und dem Verkauf weniger als 10 Jahre liegen, greift die Spekulationssteuer. Die Spekulationsfrist gilt sowohl für vermietete Wohnimmobilien als auch für gewerbliche Objekte.

• Szenario 2: Mischnutzung innerhalb der Spekulationsfrist

Haben Sie Ihr Haus sowohl selbst bewohnt als auch zeitweise vermietet, fällt bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren Spekulationssteuer an. Es gibt hier jedoch eine Sonderregelung:

Wenn Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren bewohnt haben, müssen Sie keine Spekulationssteuer bezahlen.

Die Checkliste für den Hausverkauf gibt Ihnen eine erste Orientierung, was Sie beachten sollten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen.

Unser Ratgeber enthält einen konkreten Leitfaden zum Verkauf des Hauses inklusive 25 Praxistipps. Zudem finden Sie weitere Checklisten sowie Antworten auf Fragen wie:

• Welche Faktoren bestimmen den Wert Ihres Hauses?
• Was ist bei der Beauftragung eines Maklers zu beachten?
• Was sollte in einem Kaufvertrag stehen und was nicht?

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