Energieausweis beim Hausverkauf: Erstellung, Kosten & Muster

2. Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

In den meisten Fällen haben Sie als Hauseigentümer die Wahl zwischen der Anfertigung eines Bedarfsausweises und eines Verbrauchsausweises. Das sieht bei Eigentümern von Wohnungen anders aus; da hier der Energieausweis meist schon bei der Hausverwaltung vorliegt, müssen sie sich hierüber keine Gedanken machen.

Verbrauchsausweis

• gibt Auskunft zum tatsächlichen Energieverbrauch des Hauses
• zur Ermittlung wird der Durchschnitt des Verbrauchs der letzten drei Jahre gebildet
• nur die abgerechneten Verbrauchswerte sind ausschlaggebend

Bedarfsausweis

• detaillierte Analyse des Hauses wird vom Aussteller des Ausweises vorgenommen
• Untersuchung der Heizung, der Fenster, der Wände und des Daches
• Beschaffenheit dieser Faktoren bildet den theoretischen Energiebedarf

Der Bedarfsausweis muss für den Hausverkauf erstellt werden, wenn das Haus vor dem 1. November 1977 gebaut wurde (Datum des Bauantrages) und über weniger als fünf Wohnungen verfügt. Bei einem vor diesem Datum gebauten Haus kann nur dann auf den Bedarfsausweis verzichtet werden, wenn beim Bau oder im Zuge von Modernisierungen das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht wurde. Ferner muss ein Bedarfsausweis erstellt werden, wenn weniger als 3 Abrechnungsperioden vorliegen (z.B. bei Neubauten).

3. Wer darf einen Energieausweis für mein Haus erstellen?

Wer ein Haus kaufen oder eine Wohnung mieten möchte, hat das Recht, den Energieausweis einzusehen. Verstoßen Sie als Verkäufer oder Mieter dagegen, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Miet- und Kaufinteressenten können diese bei der zuständigen Behörde zur Anzeige bringen – doch die Zuständigkeit ist von Bundesland zu Bundesland anders.

In den meisten Fällen kümmern sich die unteren Bauordnungsämter oder Bauaufsichtsbehörden in den Landkreisen und Kommunen um diese. Der Energieausweis bzw. Energiepass kann nur von zertifizierten Fachleuten ausgestellt werden. Hierunter befinden sich Architekten, Innenarchitekten, Bauingenieure, Bautechniker, Gebäudeenergieberater im Handwerk und ausgebildete Energieberater, Schornsteinfeger etc. Ein Erstellen des Energieausweises auf eigene Faust ist nicht zulässig. Sie dürfen als Laie keinen Energieausweis selbst erstellen. Der Energieausweis ist sonst ungültig und es droht ein Bußgeld bis zu 10.000 €.

Hier erfahren Sie mehr über die genauen Voraussetzungen für die Aussteller von Energieausweisen.

Die Berechtigung zur Ausstellung des Energiepasses haben:

• Personen mit Hochschulabschlüssen in den Bereichen Architektur, Innenarchitektur, Physik, Bauphysik, Hochbau, Bauingenieurwesen, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder einem Abschluss einer anderen naturwissenschaftlichen oder technischen Studien-Fachrichtung mit Schwerpunkt auf einem der zuvor genannten Gebiete.
• Handwerker der Bereiche Schornsteinfegerwesen, Bau, Ausbau und Anlagentechnik, die ihr Handwerk selbstständig ausführen dürfen
• Geprüfte oder staatlich anerkannte Techniker (mit Ausbildungsschwerpunkt Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen, Gebäudehülle oder Lüftungs- und Klimaanlagen)

Außerdem benötigen die Energieausweis-Aussteller eine der folgenden Zusatzqualifikationen:

• Abschluss einer Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen 
• Teilnahme an einer Weiterbildung zum Energieberater
• Studienschwerpunkt energiesparendes Bauen oder nach einem Studium ohne diesen Schwerpunkt mindestens zwei Jahre Berufserfahrung in den Bereichen Anlagentechnik oder Bau
• Öffentliche Bestellung als Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen oder Bau oder Anlagentechnik im Hochbau
• Nachweis von Kenntnissen in:
  • Anlagentechnik (etwa Heizungs- und Lüftungssysteme, regenerative Energien)
  • Wärmeschutz und Bauphysik (etwa EnEV/GEG-Regelungen, U-Wert-Berechnungen)
  • Energieeffizienzberechnungen (etwa mittels DIN-Vorschriften)

Registrierungsnummern auf dem Energieausweis

Alle Ausweise, die nach 2014 ausgestellt wurden, enthalten eine Registrierungsnummer. Zuständige Behörden können mithilfe dieser Nummer Kontrollen durchführen, die in den meisten Fällen stichprobenartig erfolgen. Ziel ist es, die Qualität der Dokumente zu verbessern. Daher müssen Ausstellungsbehörden die Energieausweise zwei Jahre lang aufbewahren, damit sie auch im Nachgang noch kontrolliert werden können.

4. Für welche Immobilien brauchen Sie einen Energieausweis?

Energieausweis Haus

Sowohl beim Hausverkauf als auch bei der Vermietung eines Hauses benötigen Sie immer einen Energieausweis. Die Verpflichtung gilt sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäuden (z. B. Bürogebäude oder Gewerbeimmobilien). Auch für Neubauten und von der Öffentlichkeit genutzte Gebäude (Schulen, Bibliotheken etc.) ist stets ein Energieausweis erforderlich.

Energieausweis Eigentumswohnung

Auch wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten wollen, benötigen Sie einen Energieausweis. Der Energieausweis für Ihre Eigentumswohnung ist in der Regel bei der Hausverwaltung hinterlegt (oder beim Sprecher der Eigentümergemeinschaft). Allerdings wird der Energieausweis nicht für eine spezielle Wohnung erstellt, sondern immer für das Gesamtgebäude, in dem sich die Wohnung befindet. Dementsprechend müssen Sie als Verkäufer oder Vermieter immer den Energieausweis des gesamten Hauses vorlegen können.

• Beispiel: Beim Verkauf einer Erdgeschosswohnung und dem Verkauf einer Dachgeschosswohnung im selben Haus muss jeweils der gleiche Energieausweis vorgelegt werden, auch wenn der Energieverbrauch in beiden Fällen sehr unterschiedlich sein kann.

Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht:

• sehr kleine Gebäuden (maximale Nutzfläche von 50 Quadratmeter)
• Hausverkauf eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses
• „Abrisshaus“, d.h. wenn Sie bzw. der Käufer das Haus abreißen wollen, ist kein Energieausweis erforderlich
• provisorische Bauten mit einer auf höchstens zwei Jahre angelegten Nutzungsdauer
• Lagerhallen und Schuppen, die nicht beheizt werden

6. Was bedeuten die Energieausweis-Werte für den Hausverkauf?

Die Energieausweise Werte sollen helfen, die Energieeffizienz eines Hauses besser zu beurteilen. Damit schon mit bloßem Auge erkennbar ist, ob der energetische Zustand eines Hauses als gut oder schlecht eingestuft werden kann, wird der Energiebedarf bzw. –verbrauch anhand einer Skala abgebildet:

Beispiel Energieausweis Werte bei einem Verbrauchsausweis

Liegt der Endenergieverbrauch eines Gebäudes im grünen Farbbereich, ist das Haus sehr energieeffizient (z. B. Neubau, Niedrigenergiehaus). Liegen die Werte im roten Bereich, ließe sich die Energieeffizienz durch Modernisierungsmaßnahmen verbessern. Gemessen werden die Werte in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Beim Bedarfsausweis ist die Skala identisch, allerdings wird nicht der Verbrauch, sondern der Bedarf dargestellt.

7. Welcher Energieausweis ist bei Hausverkauf zu empfehlen?

Grundsätzlich ist bei jedem Hausverkauf individuell festzulegen, welcher Energieausweis die besseren Verkaufschancen beziehungsweise den schlussendlich für Sie als Eigentümer besseren Verkaufspreis mit sich bringt. Es gibt jedoch Untersuchungen, die interessante Ergebnisse hervorbringen.

Abweichungen bei unterschiedlichen Ausstellern

Gebäude, die nach Bau- und Nutzungsart nahezu identisch sind, weisen je nach Aussteller völlig unterschiedliche Werte im Energieausweis auf. So wurden im Rahmen von Untersuchungen teils enorme Abweichungen identifiziert:

• Bei Verbrauchsausweisen wurden Unterschiede von bis zu 26 Prozent festgestellt.
• Bei Bedarfsausweisen wurden sogar Unterschiede von bis zu 108 Prozent ermittelt.

Das lässt den Rückschluss zu, dass der Bedarfsausweis die – im Durchschnitt – unzuverlässigere Informationsquelle ist. Allerdings muss das nicht zwingend für den Einzelfall gelten.

Niedrigere Werte beim Verbrauchsausweis

Eine weitere Erkenntnis dieser Untersuchungen: Der Verbrauchsausweis kommt im Schnitt zu niedrigeren Energiekennwerten als der Bedarfsausweis. Für Verkäufer ist das interessant, kann die Verkaufsimmobilie dadurch schließlich mit einer besseren Energiebilanz beworben werden. Ein weiterer Pluspunkt ist, dass sich Käufer beim Verbrauchausweis nicht auf theoretische Kennzahlen verlassen müssen.

8. Energieausweis online erstellen, oder nicht? Die Energieausweis-Kosten für Ihr Haus

Die Kosten für einen Energieausweis unterscheiden sich stark zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Da zur Erstellung eines Bedarfsausweises zahlreiche Informationen über das Gebäude hinsichtlich des Daches, der Heizung, der Dämmung und der Fenster bei einem Besichtigungstermin vor Ort eingeholt werden müssen, ist ein Bedarfsausweis vergleichsweise teuer. Zwar müssen auch beim Verbrauchsausweis einige Informationen zusammengetragen werden, aber sofern der Energieausweis online erstellt wird, ist er relativ günstig.

10. Was passiert, wenn Sie beim Hausverkauf keinen Energiepass vorlegen?

Legen Sie als Verkäufer oder Vermieter keinen rechtsgültigen Energieausweis vor, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Es droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 €. Auch wenn nicht jeder Interessent bei einer Besichtigung nach dem Energieausweis fragt, sollten Sie die Energieausweis-Pflicht nicht auf die leichte Schulter nehmen. Rechtsgültig bedeutet, dass der Ausweis vollständig und fehlerlos vorliegen muss.

• Vorsicht vor der Abmahnfalle!

Gleich nach Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 verschickten spezialisierte Firmen Abmahnungen an Makler, Verkäufer und Vermieter. Ihnen wurde in den Schreiben vorgeworfen, nicht die erforderlichen Angaben aus dem Energieausweis veröffentlicht zu haben, wie es Pflicht ist. Hier wurde seitens der Kläger argumentiert, dass gegen das „Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb“ (UWG) verstoßen wurde.

Auch wenn sich die Abmahnungen häufig nicht als juristisch haltbar erweisen, können Sie eine Menge Ärger verursachen. Und schließlich: Spätestens beim Notar kommt es immer öfter zum bösen Erwachen, wenn kein Energieausweis vorliegt.

• Beurkundung eines Kaufvertrags ohne Energieausweis?

Viele Eigentümer und Käufer haben bis vor kurzem versucht, die Informations- und Übergabeverpflichtung durch einen Trick zu umgehen. So wurde beim Verkauf einer Immobilie im Kaufvertrag beispielsweise folgender Passus festgehalten:

„Verkäufer und Käufer sind sich einig, dass kein Energieausweis vorliegt. Beide Parteien schließen den Kaufvertrag in Kenntnis dieses Mangels.“

Die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises ist allerdings eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Immer mehr Notare sind inzwischen der Ansicht, dass bei einem derartigen Verzicht nicht beurkundet werden darf. Den damit verbundenen juristischen Ärger können Sie sich ersparen, indem Sie sich rechtzeitig um die Ausstellung eines Energieausweises kümmern.

12. Makler beauftragen & kostenloser Energieausweis für den Hausverkauf

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