Energieausweis beim Hausverkauf: Erstellung, Kosten & Muster

2. Für welche Immobilien brauche ich einen Energieausweis?

Energieausweis Haus

Sowohl beim Hausverkauf als auch bei der Vermietung eines Hauses benötigen Sie immer einen Energieausweis. Die Verpflichtung gilt sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäuden (z.B. Bürogebäude).

Ausnahmen von der Energieausweis Pflicht:

• Bei sehr kleinen Gebäuden (maximale Nutzfläche von 50 qm)
• Bei einem Hausverkauf eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses
• Bei einem „Abrisshaus“, d.h. wenn Sie bzw. der Käufer das Haus abreißen wollen, ist kein Energieausweis erforderlich

Energieausweis Eigentumswohnung

Auch wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten wollen, benötigen Sie einen Energieausweis. Der Energieausweis für Ihre Eigentumswohnung ist in der Regel bei der Hausverwaltung hinterlegt. Fragen Sie dort einfach nach!

Aber: Der Energieausweis wird nicht für eine spezielle Wohnung erstellt, sondern immer für das Gesamtgebäude, in dem sich die Wohnung befindet.

• Beispiel: Beim Verkauf einer Erdgeschosswohnung und dem Verkauf einer Dachgeschosswohnung im selben Haus muss jeweils der gleiche Energieausweis vorgelegt werden, auch wenn der Energieverbrauch in beiden Fällen sehr unterschiedlich sein kann.

4. Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

In den meisten Fällen haben Sie als Hauseigentümer die Wahl zwischen der Anfertigung eines Bedarfsausweis und eines Verbrauchsausweises. Das sieht bei Eigentümern von Wohnungen anders aus, da hier der Energieausweis meist schon bei der Hausverwaltung vorliegt, müssen sie sich hierüber keine Gedanken machen.

Der Verbrauchsausweis gibt Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch eines Hauses. Zur Ermittlung des Energieverbrauchs wird ein Durchschnitt aus den Verbrauchswerten der letzten 3 Jahre gebildet. Ausschlaggebend sind die abgerechneten Verbrauchswerte.

Der Bedarfsausweis wird anhand einer Analyse des Hauses erstellt. Der Aussteller des Energieausweises beurteilt das Dach, die Wände, die Heizung und die Fenster des Gebäudes und errechnet aus der Beschaffenheit der Gebäudeteile den theoretischen Energiebedarf des Hauses.

Ein Bedarfsausweis muss für den Hausverkauf erstellt werden, wenn das Haus vor dem 1.11.1977 erstellt wurde (Datum des Bauantrages) und über weniger als 5 Wohnungen verfügt. Bei einem vor diesem Datum gebauten Haus kann nur dann auf den Bedarfsausweis verzichtet werden, wenn beim Bau oder im Zuge von Modernisierungen das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht wurde. Ferner muss ein Bedarfsausweis erstellt werden, wenn weniger als 3 Abrechnungsperioden vorliegen (z.B. bei Neubauten).

Kritik an den Energieausweisen:

Beim Bedarfsausweis spielen die tatsächlichen Energieverbräuche KEINE Rolle. Häuser werden unabhängig von Standort, Wetterverhältnissen, etc. „gleich“ vermessen. Es werden Gebäudeteile von außen betrachtet, aber kein Experte kann den tatsächlichen Dämmeffekt auf diese Weise genau ermitteln. Dazu kommt, dass je nach Aussteller die Berechnungsmethoden variieren. Der Bedarfsausweis stellt nur einen sehr groben Näherungswert zum tatsächlichen Energieverbrauch dar.

Beim Verbrauchsausweis wird zwar der tatsächliche Verbrauch gemessen, aber es bleibt unberücksichtigt, ob ein Bewohner das Haus z.B. bei durchschnittlich 19 oder 22 Grad Temperatur bewohnt hat oder bei 25 Grad, welche Zimmer er wann genutzt hat, etc. Auch der Verbrauchsausweis hat Schwächen aufgrund der unterschiedlichen Nutzbarkeit eines Gebäudes.

• Fazit: Trotz Energieausweis kann nicht eindeutig auf die künftig zu erwartenden Energiekosten zur Bewirtschaftung eines Gebäudes geschlossen werden.

5. Was bedeuten die Energieausweis Werte für den Hausverkauf?

Die Energieausweise Werte sollen helfen, die Energieeffizienz eines Hauses besser zu beurteilen. Damit schon mit bloßem Auge erkennbar ist, ob der energetische Zustand eines Hauses als gut oder schlecht eingestuft werden kann, wird der Energiebedarf bzw. –verbrauch anhand einer Skala abgebildet:

Beispiel Energieausweis Werte bei einem Verbrauchsausweis

Liegt der Endenergieverbrauch eines Gebäudes im grünen Farbbereich ist das Haus sehr energieeffizient (z.B. Neubau, Niedrigenergiehaus). Liegen die Werte im roten Bereich ließe sich die Energieeffizienz durch Modernisierungsmaßnahmen verbessern. Gemessen werden die Werte in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Beim Bedarfsausweis ist die Skala identisch, allerdings wird nicht der Verbrauch, sondern der Bedarf dargestellt.

6. Welcher Energieausweis ist bei Hausverkauf zu empfehlen?

Grundsätzlich ist bei jedem Hausverkauf individuell festzulegen, welcher Energieausweis die besseren Verkaufschancen beziehungsweise den besseren Verkaufspreis mit sich bringt. Es gibt jedoch Untersuchungen, die interessante Ergebnisse hervorbringen:

Abweichungen bei unterschiedlichen Ausstellern

Bei identischen Gebäuden werden je nach Aussteller des Energieausweises sehr unterschiedliche Werte ermittelt. Bei Verbrauchsausweisen gibt es Unterschiede von bis zu 26%, bei Bedarfsausweisen von bis zu 108% je Aussteller. Folglich ist der Bedarfsausweis in den vielen Fällen eine unzuverlässige Informationsquelle.

Niedrigere Werte beim Verbrauchsausweis

Der preiswertere Verbrauchsausweis liefert im Durchschnitt geringere Energiekennwerte als der teure Bedarfsausweis. Ein Pluspunkt für den Verkäufer, da er seine Immobilie mit einer besseren Energiebilanz bewerben kann als beim Bedarfsausweis. Zudem muss sich ein Käufer beim Verbrauchsausweis nicht auf theoretische Werte verlassen.

7. Wer darf einen Energieausweis für mein Haus erstellen?

Der Energieausweis bzw. Energiepass kann nur von zertifizierten Fachleuten ausgestellt werden. Hierunter befinden sich Architekten, Innenarchitekten, Bauingenieure, Bautechniker, Gebäudeenergieberater im Handwerk und ausgebildete Energieberater, Schornsteinfeger etc. Ein Erstellen des Energieausweises auf eigene Faust ist nicht zulässig. Sie dürfen als Laie keinen Energieausweis selbst erstellen. Der Energieausweis ist sonst ungültig und es droht ein Bußgeld bis zu 10.000 €.

Hier erfahren Sie mehr über die genauen Voraussetzungen für die Aussteller von Energieausweisen. Die Regelung, wer den Energiepass ausstellen darf, ist sehr umfangreich gestaltet und setzt voraus, dass es sich um

• Personen mit Hochschulabschlüssen in den Bereichen Architektur, Innenarchitektur, Physik, Bauphysik, Hochbau, Bauingenieurwesen, Maschinenbau oder Elektrotechnik oder einem Abschluss einer anderen naturwissenschaftlichen oder technischen Studien-Fachrichtung mit Schwerpunkt auf einem der zuvor genannten Gebiete.
• Handwerker der Bereiche Schornsteinfegerwesen, Bau, Ausbau und Anlagentechnik, die ihr Handwerk selbstständig ausführen dürfen
• Geprüfte oder staatlich anerkannte Techniker (mit Ausbildungsschwerpunkt Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen, Gebäudehülle oder Lüftungs- und Klimaanlagen)

handelt.

Außerdem benötigen die Energieausweis-Aussteller eine der folgenden Zusatzqualifikationen:

• Abschluss einer Fortbildung im Bereich energiesparendes Bauen 
• Studienschwerpunkt energiesparendes Bauen oder nach einem Studium ohne diesen Schwerpunkt mindestens 2 Jahre Berufserfahrung in den Bereichen Anlagentechnik oder Bau
• Öffentliche Bestellung als Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen oder Bau oder Anlagentechnik im Hochbau

8. Was kostet ein Energieausweis für mein Haus?

Die Kosten für einen Energieausweis unterscheiden sich stark zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Da zur Erstellung eines Bedarfsausweises zahlreiche Informationen über das Gebäude hinsichtlich Dach, Heizung, Dämmung und Fenster bei einem Besichtigungstermin vor Ort eingeholt werden müssen, ist ein Bedarfsausweis vergleichsweise teuer. Zwar müssen auch beim Verbrauchsausweis einige Informationen zusammengetragen werden, aber sofern der Energieausweis online erstellt wird, ist er relativ günstig.

So kostet ein Verbrauchsausweis 50 – 100 € und ein Bedarfsausweis ca. 400 – 500 €. Die Kosten stellen nur grobe Schätzwerte dar, da je nach Größe des Gebäudes und eventuellen Besonderheiten der Aufwand variieren kann. 

Möchten Sie Ihre Immobilie durch einen von immoverkauf24 empfohlenen Makler verkaufen, ist der Energieausweis für Sie als Verkäufer kostenfrei.

10. Was passiert, wenn ich beim Hausverkauf keinen Energiepass vorlege?

Legen Sie als Verkäufer oder Vermieter keinen Energieausweis vor, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit. Es droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Auch wenn nicht jeder Interessent bei einer Besichtigung nach dem Energieausweis fragt, sollten Sie die Energieausweis-Pflicht nicht auf die leichte Schulter nehmen.

• Vorsicht vor der Abmahnfalle!

Gleich nach Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 verschickten spezialisierte Firmen Abmahnungen an Makler, Verkäufer und Vermieter. Ihnen wurde in den Schreiben vorgeworfen, nicht die erforderlichen Angaben aus dem Energieausweis veröffentlicht zu haben, wie es Pflicht ist.

Auch wenn die Abmahnungen sich häufig nicht als juristisch haltbar erweisen, können Sie eine Menge Ärger verursachen. Und schließlich: Spätestens beim Notar kommt es immer öfter zum bösen Erwachen, wenn kein Energieausweis vorliegt.

• Beurkundung Kaufvertrag ohne Energieausweis?

Noch bis vor kurzem haben Eigentümer und Käufer versucht, der Informations- und Übergabeverpflichtung durch einen Trick zu entgehen. So wurde beim Verkauf einer Immobilie im Kaufvertrag z. B. folgender Passus festgehalten:

„Verkäufer und Käufer sind sich einig, dass kein Energieausweis vorliegt. Beide Parteien schließen den Kaufvertrag in Kenntnis dieses Mangels.“

Die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Immer mehr Notare sind inzwischen der Ansicht, dass bei einem derartigen Verzicht nicht beurkundet werden darf.

11. Makler beauftragen & kostenloser Energieausweis für den Hausverkauf

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