Haus verkaufen ohne Makler: So funktioniert der private Hausverkauf

Ein privater Hausverkauf ist ein großes Projekt, das nicht nur viel Zeit in Anspruch nimmt, sondern bei dem es auch um viel Geld geht. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen möchten, hilft Ihnen diese Checkliste weiter:

• Verfügen Sie über genügend Zeit, um den privaten Hausverkauf gewissenhaft vorzubereiten und während der Vermarktung geduldig auf die Anliegen der Kaufinteressenten einzugehen?
• Sind Sie stressresistent, geduldig und kommunikativ?
• Wohnen Sie im Verkaufsobjekt oder in der Nähe, sodass Sie Besichtigungen auch kurzfristig wahrnehmen können?
• Sind Sie in der Lage, den Verkehrswert Ihrer Immobilie – also den realistisch eingeschätzten Preis, den Ihr Haus aktuell auf dem Immobilienmarkt erzielen kann –anhand von dessen Merkmalen und dem Marktgeschehen zu bestimmen und so einen marktgerechten Verkaufspreis festzulegen?  
• Haben Sie bereits Immobilien verkauft?
• Sind Sie sich darüber im Klaren, welcher Verkaufszeitpunkt der richtige ist?
• Sind Sie in der Lage, das Exposé hinsichtlich Fotografie, Bildbearbeitung und Texterstellung so zu gestalten, dass die Immobilie einen möglichst großen Interessentenkreis anspricht?
• Haben Sie rechtliche Kenntnisse, mit dessen Hilfe Sie Fallstricke beim Verkauf einer Immobilie erkennen und vermeiden können? Oder haben Sie rechtlich versierte Bekannte in Ihrem Umfeld, die Sie kostenlos beraten?
• Können Sie auch unter Druck gut mit Menschen umgehen?
• Verfügen Sie über ausreichend Verkaufstalent und Verhandlungsgeschick, um mit Kaufinteressenten den gewünschten Preis zu verhandeln?

Über die in der Checkliste aufgeführten Fähigkeiten sollten Sie verfügen, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten. Wenn Sie einige der Fragen jedoch mit „nein“ beantwortet haben, ist es wahrscheinlich, dass Sie mit der Beauftragung eines kompetenten Immobilienmaklers besser beraten sind. Dieser nimmt Ihnen viel Arbeit an und verfügt über wertvolles Marktwissen und die entsprechende Expertise.

Der Hausverkauf ohne Makler birgt sowohl eine Reihe von Vorteilen als auch einige Nachteile. Wenn Sie sich noch nicht sicher sind, ob Sie Ihr Haus privat verkaufen möchten oder nicht, kann Ihnen das Abwägen der folgenden Vor- und Nachteile bei der Entscheidung helfen:

Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen möchten, übernehmen Sie dessen Aufgaben. In folgenden Schritten durchlaufen Sie den gesamten Verkaufsprozess:

Unsere Checkliste zum Privatverkauf hilft Ihnen, sämtliche Aufgaben rund um den Immobilienverkauf ohne Makler im Blick zu behalten. Auf unserer Seite Hausverkauf Fehler finden Sie zudem Informationen zu typischen Fehlern beim Privatverkauf und wie Sie diese vermeiden können.

Bei einem Hausverkauf ohne Makler entscheiden einige Punkte darüber, wie schnell der Verkauf abgeschlossen ist und ob Sie den besten Verkaufspreis erzielen. Hier noch einmal eine Zusammenfassung zu der Vorbereitung auf den Verkauf Ihres Hauses ohne Makler:

• Richtigen Verkaufszeitpunkt finden: Zu welcher Jahreszeit kann Ihr Haus seinen vollen Charme entfalten und können Sie Kaufinteressenten alle Vorzüge im besten Licht präsentieren? Bei einem gemütlichen Wintergarten oder einem Kaminzimmer kann das der Winter sein. Ein üppig blühender Garten würde dagegen eher für den Frühling als geeigneten Verkaufszeitpunkt sprechen. Planen Sie ausreichend Zeit für die Vorbereitungen ein. Daneben sprechen auch eine hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und niedrige Zinsen für Immobiliendarlehen für einen zeitnahen Verkauf Ihres Hauses.

• Richtige Zielgruppe identifizieren: Wo Sie Ihr Objekt anbieten – ob online, in Zeitungen oder auf Social Media – hängt daher von dem Käuferkreis ab, der für Ihr Objekt infrage kommt. Analysieren Sie daher im Rahmen der Vorbereitungen für den privaten Hausverkauf, für welchen Käuferkreis Ihr Objekt hinsichtlich Größe, Lage und Bauart infrage kommt. 

• Wichtige Unterlagen aufbereiten: Diese Unterlagen benötigen Sie, wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen:
  • Energieausweis,
  • Grundbuchauszug,
  • Grundrisse,
  • Lageplan,
  • Nebenkostenabrechnungen,
  • ggf. Unterlagen zur Vermietung.

• Realistischen Kaufpreis festlegen: Sie müssen vor der Vermarktung Ihres Objektes einen Preis festlegen, zu dem Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Eine Online-Immobilienbewertung liefert Ihnen einen ungefähren Verkehrswert Ihres Objektes. Eine fundierte Festsetzung des Marktwertes kann jedoch nur ein Immobilienprofi vornehmen – sofern Sie nicht über das nötige Fachwissen verfügen. 

• Immobilie für den Verkauf vorbereiten: Welchen Kaufpreis Sie erzielen, wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen, hängt maßgeblich von dem Zustand Ihres Objektes ab. Ein frischer Anstrich für die Wände, ein gepflegter Garten oder auch Home Staging können sich bei späteren Verhandlungen über den Verkaufspreis für Sie auszahlen.

Beim privaten Hausverkauf spielen zwei Kontakte mit dem Käufer eine herausragende Rolle. Denn: Wenn Sie Ihr Objekt nicht gerade einem Investor anbieten, der sich nahezu ausschließlich für Renditen interessiert, wecken Immobilien Emotionen. Je angenehmer diese sind, desto größer ist die Kaufbereitschaft. Das sorgfältige Aufsetzen eines Exposés und die Besichtigung Ihres Hauses sind daher besonders wichtige Schritte im Laufe des Verkaufsprozesses. Es gibt jedoch noch weitere Dinge zu beachten.

• Exposé: Das Exposé sollte nicht nur ansprechend aufbereitet, sondern auch aussagekräftig sein. Es vereint also wichtige Informationen zu Ihrem Haus mit qualitativ hochwertigen Bildern oder auch Videos, die optische Eindrücke vermitteln. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit zum Erstellen des Exposés und vergleichen Sie Ihren Entwurf mit Exposés von professionellen Immobilienmaklern.

• Vermarktung: Für die Vermarktung – also die Art, wie Sie Ihr Haus der Öffentlichkeit präsentieren und zum Kauf anbieten – können Sie eine oder mehrere Kanäle als Medium nutzen. Zu den erfolgversprechendsten gehören Online-Inserate in den gängigen Immobilien-Portalen sowie Social Media-Anzeigen. Aber auch Anzeigen in Print-Medien wie Lokalzeitungen können zum Erfolg führen.

• Besichtigung: Bei der Organisation und Durchführung von Besichtigungen mit potenziellen Käufern sollten Sie alle Unterlagen parat haben und das Haus im bestmöglichen Zustand präsentieren. Im Rahmen der Besichtigung zeigen Sie den Kaufinteressenten nicht nur Ihr Haus, sondern sprechen mit diesen intensiv über das Objekt, aber auch das weitere Vorgehen hinsichtlich eines möglichen Verkaufs. Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen, müssen Sie sich rechtzeitig zum Besichtigungstermin auf spezielle Fragen vorbereiten. Zu diesen gehören:
  • Wie ist Ihr Haus an die öffentlichen Verkehrsmittel und das Straßennetz/Autobahn angeschlossen?
  • Welche wichtigen Adressen wie Ärzte, Apotheken, Supermärkte, Schulen, Kindergärten, Spielplätze und Bäcker gibt es in der Umgebung?
  • Gibt es Lärmquellen in der näheren Umgebung, wie beispielsweise Bahntrassen? Ist die Höhe des Geräuschpegels von der Windrichtung abhängig?
  • Wie ist die Parkplatzsituation vor Ort? In Metropolen ist diese häufig angespannt. In diesem Fall sollten Sie herausfinden, welche Möglichkeiten es gibt, Garagen oder Stellplätze in der Nähe anzumieten und die Kontaktdaten des Vermieters recherchieren.
  • Wie ist das Verkaufsobjekt zur Sonne ausgerichtet? Wann scheint sie auf Balkon/Terrasse/im Garten?

In der Abschlussphase Ihres privaten Hausverkaufs geht es um taktisches Geschick und juristische Feinheiten. Mit diesen Tipps für den Vertragsabschluss und der Abwicklung des Verkaufs schließen Sie Ihren privaten Hausverkauf sicher ab:

• Preisverhandlung: Bei einem Hausverkauf ohne Makler bringen die meisten Eigentümer nicht zu unterschätzenden Ballast mit in die Verkaufsverhandlungen: die eigenen Emotionen. Anders als ein professioneller Makler besitzen Sie eine Verbindung zu Ihrer Immobilie und sehen diese dadurch mit einem anderen Blick. Doch Emotionen sind am Verhandlungstisch fehl am Platze. Arbeiten Sie daher im Vorfeld eine klare Verkaufsstrategie aus und legen Sie einen minimalen Verkaufspreis für sich fest. Ansonsten laufen Sie Gefahr, im Verhandlungsstress Zusagen zu machen, die Sie im Nachhinein bereuen.  

• Bonität der potenziellen Käufer: Sie haben sich mit dem Käufer auf eine Verkaufssumme geeinigt? Prima! Jetzt müssen Sie noch prüfen, ob dieser die Summe auch aufbringen kann. Daher steht im nächsten Schritt nach den Preisverhandlungen die Bonitätsprüfung des Käufers an. Diese verrät, ob der Käufer fähig ist, die Verkaufssumme aufzubringen und von den Banken als kreditwürdig eingeschätzt wird. Einblicke in die finanzielle Situation des Kaufinteressenten erhalten Sie über Auskunfteien wie die Schufa, Arvato Infoscore und Creditreform.

• Kaufvertrag aufsetzen: Mit dem Unterzeichnen des Kaufvertrags gehen Sie eine rechtlich bindende Geschäftsbeziehung mit dem Käufer ein. Was in dem Dokument steht, gilt – sofern es mit der deutschen Gesetzgebung vereinbar ist. Sofern Sie nicht selbst über entsprechendes Fachwissen verfügen, sollten Sie sich beim Aufsetzen des Kaufvertrags in jedem Fall juristisch von einem Anwalt für Vertragsrecht beraten lassen. Dessen Leistung kostet zwar Geld, kann Ihnen aber nach Vertragsabschluss sehr viel Ärger ersparen.

• Notartermin: Beim Notartermin wird der Verkauf Ihres Hauses durch Abschluss des Kaufvertrags unter notarieller Aufsicht rechtsgültig. In der Regel bestimmt der Käufer den Notar, denn dieser muss auch dessen Honorar begleichen. Beim Notartermin wickelt der Notar den vorbereiteten Kaufvertrag ab. Dabei geht er die einzelnen Klauseln des Vertrags mit den beiden Parteien durch, fragt Einzelheiten wie Name, Adresse und Geburtsdatum der beiden Kaufvertragsparteien ab, stellt Fragen zu dem Verkaufsobjekt und dem vereinbarten Verkaufspreis.

• Objektübergabe: Der letzte Schritt bei einem privaten Hausverkauf ist die Objektübergabe. Diese findet in der Regel mehrere Wochen nach dem Termin beim Notar statt. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Kaufpreis eingegangen und die Grunderwerbssteuer von dem Käufer gezahlt worden ist. Nach der Schlüsselübergabe ist der neue Eigentümer für alle Kosten verantwortlich, die durch das Haus entstehen, wie die Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung. Mit der Objektübergabe ist Ihr privater Hausverkauf vollständig abgeschlossen.

Beim privaten Hausverkauf sparen Sie zwar die Maklerprovision, dennoch müssen Sie einige Kosten während des Verkaufsprozesses tragen. Zu den Kosten beim Hausverkauf, die auf Sie zukommen, gehören:

• Immobiliengutachten: Wenn Ihnen das nötige Fachwissen fehlt, sollten Sie bei einem privaten Hausverkauf unbedingt ein professionelles Immobiliengutachten erstellen lassen, das einen realistischen Verkaufspreis für Ihr Objekt festlegt. In der Regel belaufen sich die Kosten eines solchen Gutachtens zwischen 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswerts Ihres Objektes.
• Fotograf: Das Exposé ist das wichtigste Dokument, um Kaufinteressenten anzulocken. Die Qualität der eingefügten Fotos spielt eine wesentliche Rolle, welchen Eindruck die Visitenkarte Ihres Hauses beim Leser hinterlässt. Daher lohnt es sich, einen Profi mit dem Erstellen von Fotos zu beauftragen. Wie hoch hier die Kosten liegen, hängt von der individuellen Preisgestaltung Ihres Fotografen ab. Grob können Sie aber mit mindestens 300 Euro rechnen.
• Unterlagen: Für manche Dokumente wie etwa einen gültigen Energieausweis (Verbrauchsausweis zwischen 50 und 100 Euro, Bedarfsausweis 300 – 500 Euro) oder einen aktuellen Grundbuchauszug (10 - 50 Euro) fallen Kosten an.
• Präsentation der Immobilie: Möchten Sie Ihr Haus von seiner besten Seite präsentieren, sollten Sie Kosten für Renovierungen oder für die Beauftragung einer Home Staging-Firma einplanen.
• Rechtliche Beratungen: Wenn Ihr Kaufvertrag von einem Anwalt aufgesetzt werden soll, stellt dieser Ihnen ein Honorar für seine Arbeit in Rechnung. Wie hoch dieses ausfällt, hängt von der Preisgestaltung der beauftragten Kanzlei ab. Häufig liegen diese jedoch bei einem Stundensatz um 250 Euro.
• Fahrtkosten: Sofern Sie nicht in dem Haus leben, das Sie verkaufen, können Fahrtkosten für die Hin- und Rückfahrt zu Besichtigungsterminen hinzukommen.