Immobilie verkaufen München: So gelingt der Hausverkauf in München

Teuer, teurer, München: Das zeigt ein Blick auf die Immobilienpreise in München im Vergleich zu den sechs anderen sogenannten A-Städten Berlin, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf und Köln. So durchbrachen die Quadratmeterpreise für Häuser in München im dritten Quartal 2022 die Schallgrenze von 10.000 Euro und liegen aktuell bei 10.154 Euro (diese und weitere Angaben: Stand 3. Quartal 2022, Quelle: ImmoScout24). Zum Vergleich: In der zweitteuersten A-Stadt Stuttgart ist das Kaufpreisniveau rund 3.000 Euro je Quadratmeter niedriger. In ähnlicher Größenordnung bewegen sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen, sie liegen derzeit bei durchschnittlich 9.136 Euro pro Quadratmeter.

Wer nun glaubt, dass angesichts des bereits sehr hohen Kaufpreisniveaus ein Ende der Preissteigerungen in Sicht ist, liegt möglicherweise falsch: So tendierten die Kaufpreise trotz der massiv gestiegenen Bauzinsen im zweiten und dritten Quartal weiter nach oben und legten beispielsweise für Eigentumswohnungen im dritten Quartal gegenüber dem zweiten Quartal um 1,1 Prozent zu, gegenüber dem dritten Quartal 2021 lag der Preiszuwachs bei satten 9,6 Prozent. Inwieweit sich die Kaufpreise weiter nach oben entwickeln oder möglicherweise auch zurückgehen, lässt sich nicht mit Sicherheit vorhersagen.

Klar ist aber: Je gefragter die Lage ist, desto besser stehen die Chancen, dass etwaige Preisrückgänge entweder ausbleiben oder überschaubar ausfallen. Zu diesen gesuchten Lagen gehören beispielsweise das zentral gelegene Haidhausen. Für Eigentumswohnungen in diesem Szeneviertel mit vielen Cafés und schönen Altbauten liegen die Quadratmeterpreise bei stolzen 11.592 Euro. Wer lieber im Grünen wohnt und es sich leisten kann, fühlt sich hingegen beispielsweise im idyllisch an der Würm gelegenen Obermenzing wohl, wo Häuser im Schnitt 10.440 Euro je Quadratmeter kosten.

Ob Perlach oder Pasing: In München ist das Kaufpreisniveau sehr hoch und für Wohnungen liegen die Quadratmeterpreise durchweg bei rund 8.000 Euro aufwärts (diese und weitere Angaben: Stand 3. Quartal 2022, Quelle: ImmoScout24). Die Schallgrenze von 12.000 Euro für Wohnungen wird in der Maxvorstadt und in der Ludwigvorstadt durchbrochen, Neuhausen, Schwabing und Haidhausen liegen mit Kaufpreisen ab rund 11.000 Euro knapp darunter. Beim Hausverkauf in München liegt Neuhausen mit einem Quadratmeterpreis von 14.002 Euro an der Spitze und hängt sogar das gediegene Bogenhausen ab, wo der Kaufpreis bei 11.819 Euro liegt. Unter 9.000 Euro je Quadratmeter sind Häuser in München lediglich in Aubing zu haben. Auch innerhalb der Stadtteile ist die Kaufpreisspanne sehr hoch und liegt beispielsweise in Schwabing bei 8.861 bis 19.774 Euro für Wohnungen, in Bogenhausen werden Häuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 7.996 und 19.357 Euro verkauft. Eine pauschale Aussage zum möglichen Verkaufspreis lässt sich daher nur schwer treffen.

Es gibt viele Gründe, warum ein Hausverkauf in München zum Thema werden kann:

• Senioren mit einem Haus im Grünen stehen oft aus gesundheitlichen Gründen vor der Frage, ob sie nicht lieber in eine barrierefreie Wohnung in zentraler Lage umziehen sollten.

• Wenn sich die familiäre Situation ändert, beispielsweise im Falle einer Scheidung oder wenn die Kinder ausziehen, ist die Immobilie häufig zu groß und viele Räume bleiben trotz Home-Office ungenutzt.

• Viele Hauseigentümer wünschen sich nach vielen Jahren in der Immobilie einfach eine räumliche Veränderung.

• Häufig ist auch ein beruflicher Karrieresprung der Grund für einen Umzug in eine andere Stadt.

In diesen Fällen steht die Frage nach dem optimalen Timing für den Hausverkauf in München weniger im Mittelpunkt, da der Umzug über kurz oder lang ohnehin erfolgen wird.

Anders verhält es sich hingegen bei Immobilien als Kapitalanlage: Bei diesen Objekten ist es sinnvoll, nicht einfach unbedacht zu verkaufen, sondern die Marktlage zunächst sorgfältig zu prüfen. Je nach Ergebnis der Marktanalyse kann ein zügiger Verkauf bei absehbar sinkenden Kaufpreisen sinnvoll sein – oder das Abwarten, wenn sich eher ein Kaufpreisanstieg abzeichnet. Wichtig zu wissen: Prüfen Sie zunächst, ob die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist oder nicht. Diese läuft zehn Jahre nach dem Kauf ab und ermöglicht einen steuerfreien Verkaufsgewinn. Versäumen Sie diese Prüfung und verkaufen Sie beispielsweise voreilig wenige Monate vor Ablauf der Frist, müssen Sie Spekulationssteuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis zahlen.

Es kommt auch vor, dass Immobilieneigentümer aufgrund der guten Marktlage beschließen, ihr Haus in München zu verkaufen und vom Wertzuwachs zu profitieren. Wer seine Immobilie in München verkaufen will und aufs Land ziehen möchte, dürfte aufgrund des Preisgefälles einen Teil des Verkaufserlöses für andere Zwecke zur Verfügung haben. Ähnlich verhält es sich, wenn Sie sich entschließen, Ihre Immobilie zu verkaufen und in München eine deutlich kleinere Wohnung zu erwerben.

Unabhängig von den Gründen für den Hausverkauf in München stellt sich das Marktumfeld für den Verkauf in gefragten Lagen trotz der zuletzt stark gestiegenen Bauzinsen weiterhin günstig dar: So stiegen die Kaufpreise für Häuser in München trotz der schwierigeren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im zweiten und dritten Quartal um jeweils 1,2 und 2,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, gegenüber dem jeweiligen Quartal des Vorjahres stiegen sie um 11,9 und 9,7 Prozent (Quelle: ImmoScout24, Stand 3. Quartal 2022). Diese Entwicklung hat damit zu tun, dass München als Wohnort unter anderem aufgrund des hohen Freizeitwerts des Alpenvorlands sowie wegen der guten Jobaussichten attraktiv ist – und das befeuert die Nachfrage nach Wohnraum. Daher gehen Experten auch weiterhin von steigenden Kaufpreisen aus, auch wenn diese möglicherweise geringer als in den letzten Jahren ausfallen. Das dürfte umso eher der Fall sein, je gefragter die Lage und je attraktiver die Immobilie ist. Bei Objekten in weniger gesuchten Lagen oder mit ungünstigen energetischen Eckdaten kann ein Rückgang der Kaufpreise nicht gänzlich ausgeschlossen werden.

Sei es eine Eigentumswohnung in Schwabing oder ein Haus im Münchner Umland: Wollen Sie Ihre Immobilie in München verkaufen, müssen Sie vieles bedenken und gut vorbereiten. Das gilt umso mehr, wenn sich die Immobilie nicht in einer der Top-Lagen wie der Isarvorstadt oder Nymphenburg befindet oder sich der Verkauf beispielsweise wegen ungünstiger Rahmenbedingungen wie einer hinter dem Grundstück verlaufenden S-Bahnstrecke etwas schwieriger gestalten könnte. Insbesondere dann gilt es nämlich, die Immobilie in München möglichst professionell zu vermarkten und Fehler beim Hausverkauf zu vermeiden. Am besten gelingt der Hausverkauf in München mit einem Profi an Ihrer Seite, den wir Ihnen gerne vermitteln. Nutzen Sie hierfür einfach unser Formular und erhalten Sie kostenlos und unverbindlich eine Empfehlung für einen Makler, der sich mit den lokalen Gegebenheiten auf dem Münchner Immobilienmarkt auskennt.

Haben Sie sich für einen Makler entschieden, kann es mit dem Verkauf losgehen. Der Ablauf gestaltet sich wie folgt:

• Verkauf vorbereiten

Am Anfang der Verkaufsaktivitäten steht eine sorgfältige Vorbereitung. Dazu gehört das Zusammenstellen der wichtigsten Informationen rund um die Immobilie, die Sie verkaufen wollen. Sollten Sie nicht bereits alle Unterlagen für den Hausverkauf vorliegen haben, unterstützt unser Experte Sie dabei, diese zu beschaffen. Das können zum Beispiel folgende Dokumente sein:

• Grundriss
• Aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Flurkarte

Sobald alle Unterlagen vorliegen, nimmt unser Experte die Wertermittlung vor und bereitet ein aussagekräftiges und ansprechendes Exposé vor.

• Vermarktung

Im nächsten Schritt kümmert sich unser Experte um die Vermarktung Ihrer Immobilie. Hierfür nimmt er zunächst eine Zielgruppenanalyse vor und prüft, für wen sich Ihr Haus oder Ihre Wohnung in München besonders gut eignet. So kommt beispielsweise eine Altbauwohnung im zentral gelegenen Glockenbachviertel eher für junge, finanziell gut gestellte Paare und weniger für Ruhe-suchende Senioren in Betracht. Bei einem Haus im grüneren Nymphenburg hingegen wären eher wohlhabende Familien die Zielgruppe. Die jeweilige Zielgruppe berücksichtigt unser Experte dann nicht nur beim Erstellen des Exposés, sondern auch bei der Auswahl der Verkaufskanäle. Das müssen keineswegs nur die bekannten Immobilienportale sein, je nach Objekt kann auch die Interessentenkartei die erste Wahl sein.

• Besichtigungen

Bevor die Besichtigungen anstehen, gibt unser Experte Ihnen Tipps, wie Sie Ihre Immobilie optimal für die Termine vorbereiten können, damit sie im bestmöglichen Licht präsentiert werden kann. Sobald sich die ersten Interessenten melden, kümmert er sich um die weitere Organisation und stimmt die Besichtigungstermine mit Ihnen und den Interessenten ab. Dazu gehört auch das Durchführen der Besichtigungstermine vor Ort und das Nachfassen nach den Terminen. Zudem beantwortet unser Experte weiterführende Fragen der Interessenten und versendet auf Anfrage hin auch weitere Unterlagen zur Immobilie.

• Abwicklung des Verkaufs

Hat sich ein Käufer für Ihre Immobilie gefunden, kümmert sich unser Experte um die weitere Abwicklung und unterstützt Sie bei den Kaufpreisverhandlungen, der Organisation des Notartermins, dem Entwurf des Kaufvertrags sowie bei der Übergabe an den Käufer.

Geht es darum, eine Wohnung oder ein Haus in München zu verkaufen, müssen Käufer und Verkäufer diverse Kosten im Blick haben. So setzen sich die Erwerbsnebenkosten wie folgt zusammen:

• Immobilienbewertung (Verkäufer): Wenn Sie einen Makler damit beauftragen, Ihre Immobilie in München zu verkaufen, übernimmt dieser in der Regel die Wertermittlung, ohne dass für Sie Kosten anfallen. Benötigen Sie jedoch ein gerichtsfestes Wertgutachten – etwa wegen eines Erbfalls oder einer Scheidung – fallen hierfür Kosten an, die Sie tragen müssen.

• Energieausweis (Verkäufer): Die Kosten für den Energieausweis übernimmt der Verkäufer. Je nachdem, ob Sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis benötigen, müssen Sie hierfür entweder 50 bis 100 Euro oder 400 bis 500 Euro einkalkulieren.

• Grunderwerbsteuer (Käufer): Beim Immobilienkauf in München fallen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis an. Damit ist der Steuersatz im Vergleich zu anderen Metropolen eher niedrig - in Berlin etwa liegt er bei 6,5 Prozent.

• Maklerprovision (Käufer und Verkäufer je zur Hälfte): In München zahlen Käufer und Verkäufer insgesamt 7,14 Prozent Maklercourtage auf den Kaufpreis, jede Partei zahlt somit 3,57 Prozent. Mit der Einführung des neuen Maklergesetzes Ende 2020 hat sich somit nichts geändert. Dieses sieht vor, dass Käufer und Verkäufer die Maklercourtage je zur Hälfte zahlen. Diese Regelung war in Bayern bereits zuvor üblich, in Hamburg oder Berlin hingegen zahlte zuvor allein der Käufer die Maklerprovision.

• Löschung der Grundschuld (Verkäufer): Bei einem Hausverkauf wird die im Grundbuch eingetragene Grundschuld in der Regel gelöscht. Hierfür fallen Kosten an, die der Verkäufer trägt. Es ist auch möglich, die Grundschuld auf den Käufer zu übertragen, wodurch für den Verkäufer jedoch ähnliche Kosten entstehen.

"Eine Immobilie in München verkaufen - das sollte doch ein Selbstläufer sein, wenn die Lage stimmt." So oder so ähnlich denken viele Immobilieneigentümer zunächst, wenn sich ihr Objekt in einer gefragten Lage wie zum Beispiel Schwabing oder der Maxvorstadt befindet. Das kann durchaus der Fall sein, doch eine Garantie hierfür gibt es nicht. So kann sich der Verkauf beispielsweise durch eine schlecht vorbereitete Vermarktung oder überhöhte Preisvorstellung durchaus lange hinziehen. Es ist daher empfehlenswert, sich schon frühzeitig Gedanken zu machen, wie Sie Ihre Immobilie in München verkaufen wollen – privat oder mit Makler. Wir haben drei Fragen für Sie zusammengestellt, die Sie im Rahmen der Entscheidungsfindung prüfen sollten:

• Sie haben neben beruflichen und privaten Verpflichtungen ausreichend freie Zeit?

Diese Frage sollten Sie sich ehrlich stellen und nichts beschönigen. Haben Sie neben Job, Familie und Hobbys noch genügend Zeit, um sich auch mit zeitaufwändigen Themen wie dem Immobilienverkauf zu befassen? Dann könnte der private Hausverkauf in München für Sie eine Option sein. Ist Ihr Terminkalender hingegen prall gefüllt, sind Sie mit einem Makler an Ihrer Seite gut beraten, da er Ihnen die aufwändige Vorbereitung und Vermarktung Ihrer Immobilie abnimmt.

• Sie kennen sich bestens mit dem Thema Immobilienverkauf in München aus oder haben Zeit und Interesse, sich Wissen hierzu anzueignen?

Trifft dies zu, können Sie durchaus einen privaten Hausverkauf in München in Erwägung ziehen. Fehlt Ihnen hingegen das Fachwissen und sind Sie zeitlich sehr eingespannt, bietet sich eher der Immobilienverkauf mit Makler an. So sparen Sie nicht nur viel Zeit, sondern vermeiden auch Fehler bei der Vermarktung, die Sie schlimmstenfalls teuer zu stehen kommen könnten.

• Sie haben keinen zu starken emotionalen Bezug zur Immobilie?

Von ihrem Bezug zur Immobilie hängt mitunter sehr stark ab, wie neutral Immobilieneigentümer ihr Objekt bewerten. So fällt es beispielsweise älteren Hauseigentümern schwer, sich von ihrem Zuhause zu trennen, wenn gesundheitliche Gründe einen Umzug erfordern. Der emotionale Bezug zum Haus kann schlimmstenfalls dazu führen, dass der Wert des Hauses viel zu hoch eingeschätzt wird und die Vermarktung sich somit unnötig hinzieht. Um dieses für den Verkaufspreis sehr nachteilige Szenario zu vermeiden, empfiehlt es sich, mit einem Makler Ihre Immobilie in München zu verkaufen. Haben Sie hingegen beispielsweise eine vermietete Eigentumswohnung geerbt, käme der private Wohnungsverkauf für Sie infrage, sofern Sie genug Zeit und Fachwissen mitbringen.

Um eine realistische Einschätzung zum Marktwert Ihrer Immobilie zu erhalten, sollten Sie einen Experten, beispielsweise einen Immobilienmakler oder einen Sachverständigen, hinzuziehen, der eine präzise Wertermittlung vornehmen kann. Dies ist auch deshalb wichtig, weil die Immobilienbewertung für das Festlegen eines angemessenen Angebotspreises von elementarer Bedeutung ist – und von der Festsetzung des Angebotspreises hängt wiederum ab, wie gut sich Ihre Immobilie vermarkten lässt und wie schnell sich ein Käufer findet.

Wie hoch der Wert Ihrer Immobilie letztlich ist, hängt von diversen Faktoren ab, die den Kaufpreis positiv oder negativ beeinflussen.

Die wichtigsten Einflussfaktoren im Überblick:

• Die Lage: In welchem Stadtteil befindet sich Ihre Immobilie und wie begehrt ist dieser bei der Zielgruppe, für die Ihr Haus oder Ihre Wohnung besonders infrage kommt?

• Die Mikrolage: Mitunter kann sich der Wert von Immobilien in ein und derselben Straße deutlich voneinander unterscheiden. Auch die Etage spielt eine wichtige Rolle. So ist beispielsweise eine Wohnung im 4. Stock mit Fahrstuhl begehrter als eine vergleichbare Wohnung in einem Haus ohne Aufzug.

• Der Zustand der Immobilie: Welche Sanierungsarbeiten wurden bereits erledigt, welche stehen noch an? Wie ist der energetische Zustand des Hauses, sind möglicherweise hohe Heizkosten oder Modernisierungskosten zu erwarten?

• Die Immobilie im Detail: Bietet der Grundriss gute Nutzungsmöglichkeiten oder lässt er sich problemlos verändern? In welchem Zustand befinden sich Bäder und Küche?