Immobilie verkaufen Stuttgart: Tipps für den Hausverkauf in Stuttgart

Sie wollen Ihre Immobilie in Stuttgart verkaufen? Dann stellen Sie sich möglicherweise viele Fragen zum Hausverkauf – beispielsweise, wann der richtige Zeitpunkt für den Verkauf gekommen ist. Wir haben die wichtigsten Fragen rund um den Hausverkauf in Stuttgart für Sie zusammengestellt und zeigen, wie Sie den Verkauf stressfrei abwickeln und einen hohen Verkaufspreis erzielen können.

Mit rund 630.000 Einwohnern ist Stuttgart keineswegs die größte der sieben A-Städte in Deutschland, sondern liegt hinter Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main auf Platz 6. Was allerdings das Kaufpreisniveau angeht, mischt die Landeshauptstadt Baden-Württembergs mit Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 6.587 Euro für Häuser ganz vorn mit und liegt hinter München auf Platz 2 (diese und weitere Angaben: Stand 3. Quartal 2022, Quelle: ImmoScout24). Dabei präsentiert sich das Kaufpreisgefüge sehr breitgefächert: So liegen die Kaufpreise je Quadratmeter für Häuser zwischen 4.663 und 12.487 Euro, bei Wohnungen beträgt die Spanne 4.315 bis 10.892 Euro. Dabei gilt wie in den anderen Metropolen, dass eine gute Anbindung an die Innenstadt und ausreichende Infrastruktur vor Ort wesentliche Faktoren für einen erfolgreichen Verkauf darstellen und das Kaufpreisniveau stark beeinflussen.

Die Marktlage stellt sich aktuell wie überall komplex dar: So lässt sich derzeit keine klare Aussage dazu treffen, ob die Kaufpreise weiter steigen, stagnieren oder sinken werden. Bislang erwies sich der Markt trotz stark gestiegener Bauzinsen recht robust und die Kaufpreise legten im Schnitt in den vergangenen beiden Quartalen weiter zu – wenn auch teils mit geringeren Zuwachsraten, was vor allem auf die Hauspreise zutrifft. Unterm Strich kletterten die Wohnungspreise seit dem 4. Quartal 2021 bis zum 3. Quartal 2022 dennoch um fast sechs Prozent auf durchschnittlich 5.495 Euro. Egal wie sich die Marktlage künftig entwickelt: Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, sieht es gut aus. Die Chancen für einen erfolgreichen Hausverkauf in Stuttgart dürften vor allem in den beliebten Halbhöhenlagen und anderen begehrten Lagen wie den Degerlocher Ortsteilen Waldau und Haigst besser stehen als in einfacheren Lagen.

Der Immobilienmarkt in Stuttgart hat gegenüber anderen Metropolen wie etwa Berlin oder München eine geografisch bedingte Besonderheit: Aufgrund der Lage in einem Talkessel ist es möglich, mit Blick über die ganze Stadt zu wohnen. Diese sogenannten Halbhöhenlagen sind in Stuttgart entsprechend begehrt und teuer. Dazu gehören unter anderem der Killesberg in Stuttgart-Nord, wo Häuser im Schnitt 8.529 Euro je Quadratmeter kosten und der Spitzen-Kaufpreis bei 12.487 Euro liegt (diese und weitere Angaben: Stand 3. Quartal 2022, Quelle: ImmoScout24). Deutlich niedriger – aber im Bundesvergleich immer noch hoch – sind die Kaufpreise für Häuser unter anderem in Hedelfingen im Süden der Stadt. Dort liegt der Quadratmeterpreis aktuell bei 5.236 Euro für Häuser, in ähnlicher Größenordnung bewegen sich die Kaufpreise im benachbarten Wangen. Zu den eher teureren Außenbezirken gehört hingegen Botnang im Westen der Stadt mit Hauspreisen von 7.249 Euro. Wie heterogen sich der Markt mitunter innerhalb eines Stadtbezirks darstellt, zeigt ein Blick auf Sillenbuch: So liegen die Kaufpreise für Häuser in Riedenberg bei 7.980 Euro je Quadratmeter, während es im benachbarten Heumaden 6.322 Euro sind.  

Wann der richtige Zeitpunkt gekommen ist, eine Wohnung oder ein Haus in Stuttgart zu verkaufen, lässt sich pauschal nicht beantworten. So können beispielsweise private oder berufliche Gründe einen Umzug und somit den Immobilienverkauf erfordern. Für Senioren kommt mitunter das Problem auf, dass ihr Haus nicht altersgerecht umgebaut werden kann oder sie aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr alleine in der Immobilie leben können. In diesen Fällen ist der Immobilienverkauf in Stuttgart weniger abhängig von der Frage, ob die Marktlage gerade günstig für den Verkauf ist.

Geht es hingegen um den Verkauf einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage, rückt diese Frage in den Vordergrund. Denn dann ist das Erzielen eines möglichst hohen Verkaufserlöses aus Renditegesichtspunkten ein wichtiger Aspekt. Und sofern das Kapital nicht zeitnah für andere Zwecke benötigt wird, können Sie bei sich abzeichnenden sinkenden Kaufpreisen entweder zügig handeln oder abwarten, bis sich die Marktlage bessert.

Generell lässt sich sagen, dass der Hausverkauf in Stuttgart derzeit zu guten Konditionen möglich ist und Sie damit von den erheblichen Kaufpreissteigerungen der letzten Jahre profitieren. So legten beispielsweise die Kaufpreise für Häuser nach Angaben von ImmoScout24 im 3. Quartal 2022 gegenüber dem 3. Quartal 2019 um 36 Prozent zu, bei Eigentumswohnungen waren es sogar 41 Prozent. Gegenüber dem 2. Quartal 2022 fällt der Kaufpreiszuwachs mit 0,2 beziehungsweise 0,7 Prozent jedoch deutlich verhaltener als bisher aus. Inwieweit sich eine Trendumkehr hin zu sinkenden Kaufpreisen abzeichnet, lässt sich aktuell schwer vorhersagen. Fest steht jedoch: Je besser die Lage und der Zustand der Immobilie, desto günstiger sind die Rahmenbedingungen generell für einen Verkauf – unabhängig vom jeweiligen Marktumfeld. Andernfalls kann ein Kaufpreisrückgang in weniger gefragten Lagen nicht vollständig ausgeschlossen werden.

Beim Immobilienverkauf in Stuttgart geht es angesichts des hohen Kaufpreisniveaus in der Regel um einen sehr hohen Betrag, der durchaus auch siebenstellig sein kann. Dementsprechend sorgfältig sollte der Verkauf organisiert werden. Sie treffen daher eine gute Entscheidung, wenn Sie einen Immobilienmakler mit dieser Aufgabe beauftragen. Er hat die erforderlichen Kenntnisse und weiß, welche Besonderheiten der Immobilienmarkt in Stuttgart hat. immoverkauf24 hilft Ihnen bei der Abwicklung Ihres Hausverkaufs, Sie müssen lediglich unser Formular ausfüllen. Hierfür reichen bereits wenige Angaben wie etwa das Baujahr, die Adresse und die Wohnfläche. Wir vermitteln Ihnen zügig einen geeigneten Immobilienexperten, der den Hausverkauf in Stuttgart begleitet. Der Ablauf gestaltet sich dabei wie folgt:

• Schritt 1: Verkaufsvorbereitungen

Bevor die Vermarktung Ihres Hauses beginnen kann, sind einige Vorbereitungen erforderlich. Wollen Sie Ihre Immobilie in Stuttgart verkaufen, müssen Sie zunächst aktiv werden und möglichst viele Unterlagen zum Objekt wie etwa Grundrisse und Bauunterlagen heraussuchen und dem Experten aushändigen. Diese benötigt er zunächst für eine möglichst präzise Wertermittlung und auch für das Erstellen des Exposés. Zudem hilft er Ihnen dabei, folgende wichtige Dokumente zu beschaffen, die für den Immobilienverkauf in Stuttgart benötigt werden:

• Flurkarte
• Aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis

Anhand aller vorliegenden Dokumente erstellt der Experte dann ein informatives Exposé mit ansprechenden und aussagekräftigen Bildern.

• Schritt 2: Vermarktung der Immobilie

Sind alle Vorbereitungen erledigt, übernimmt der Experte die Vermarktungsaktivitäten. Dazu gehört zunächst die Zielgruppenanalyse, um die Verkaufskanäle optimal auf diese Interessenten abzustimmen. Im Rahmen der Vermarktung übernimmt der Experte auch sämtliche organisatorischen Aufgaben rund um die Besichtigungstermine, führt diese durch und steht Interessenten für Fragen zur Verfügung.

• Schritt 3: Verkauf abwickeln

Ist ein Käufer für Ihre Immobilie in Stuttgart gefunden, begleitet der Experte auch den Verkauf. So unterstützt er Sie gegebenenfalls bei den Kaufpreisverhandlungen, dem Entwurf des Kaufvertrags sowie dem Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrags. Auf Wunsch gibt er auch eine Empfehlung für einen Notar ab und organisiert den Beurkundungstermin für Sie. Auch die Übergabe der Immobilie gehört zu den Aufgaben des Experten.

Beim Immobilienverkauf in Stuttgart müssen sowohl Sie als Verkäufer als auch der Käufer Kosten berücksichtigen. Die Erwerbsnebenkosten setzen sich in Stuttgart wie folgt zusammen:

• Grunderwerbsteuer (Käufer): In Baden-Württemberg zahlen Immobilienkäufer fünf Prozent Grunderwerbsteuer. Dieser Satz ist im Vergleich zu anderen Metropolen wie etwa Hamburg oder Berlin moderater, aber auch höher als in München.

• Notarkosten (Käufer): Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags trägt der Käufer, sie belaufen sich in Baden-Württemberg, einschließlich der Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, üblicherweise auf 1,5 Prozent des Kaufpreises.

• Maklerprovision (zahlen Käufer und Verkäufer je zur Hälfte): In Stuttgart beläuft sich die Maklerprovision auf 7,14 Prozent des Kaufpreises. Dabei war es bereits vor dem Inkrafttreten des neuen Maklergesetzes Ende 2020 üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklercourtage teilen und jeweils 3,57 Prozent zahlen. Insofern hat sich für Sie als Verkäufer mit dieser neuen Gesetzeslage nichts geändert.

• Spekulationssteuer (Verkäufer): Wollen Sie Ihre vermietete Immobilie in Stuttgart verkaufen und ist die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, müssen Sie Spekulationssteuer auf den Gewinn zahlen.

• Kosten für die Herrichtung der Immobilie zum Verkauf (Verkäufer): Es kann mitunter sinnvoll sein, zumindest kleinere optische Renovierungsmaßnahmen vorzunehmen oder beim Hausverkauf den Garten herrichten zu lassen. Bei einem bereits leerstehenden Haus gibt es zudem die Möglichkeit des Home Stagings. Diese Kosten können sich auszahlen, da Sie Ihre Immobilie in Stuttgart dann optimal präsentieren können und die Chance auf einen höheren Verkaufspreis besteht.

• Energieausweis (Verkäufer): Das Erstellen eines Energieausweises kann erforderlich sein, wenn der aktuelle nicht mehr gültig ist. Die Kosten belaufen sich auf 50 bis 100 Euro für einen Verbrauchsausweis und 400 bis 500 Euro für einen Bedarfsausweis. Wenn Sie allerdings einen von uns empfohlenen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, erhalten Sie den Energieausweis kostenlos.

• Immobilienbewertung (Verkäufer): Die Kosten für eine präzise Wertermittlung gehen zulasten des Verkäufers. Wollen Sie Ihr Haus in Stuttgart verkaufen und einen Makler hinzuziehen, erstellt dieser in der Regel kostenlos eine Immobilienbewertung.

• Löschung der Grundschuld (Verkäufer): Es ist nicht zwingend notwendig, dass Sie eingetragene Grundschulden im Grundbuch löschen lassen. Entscheiden Sie sich dafür, fallen hierfür Kosten an, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richten. Alternativ können Sie die Grundschuld auch auf den Käufer übertragen, was für diesen preiswerter ist und für Sie kostentechnisch keinen Unterschied macht.

Den Hausverkauf in Stuttgart privat oder mit Makler abwickeln? Diese Frage stellen sich viele Immobilieneigentümer angesichts der Kosten, die in Form der Maklercourtage in Höhe von 3,57 Prozent des Kaufpreises auf sie zukommen. Da es beim Immobilienverkauf jedoch um eine sehr hohe Summe geht, wäre es voreilig, ausschließlich anhand der Kosten eine Entscheidung zu treffen. Es empfiehlt sich daher, die Argumente für und gegen den privaten Hausverkauf beziehungsweise den Verkauf mit Makler gegeneinander abzuwägen und erst dann zu entscheiden. Die wichtigsten Argumente pro und contra Hausverkauf von privat/mit Makler:

Privater Hausverkauf

• Vorteile

• Die Maklercourtage in Höhe von 3,57 Prozent des Kaufpreises entfällt für Sie, sodass der Verkaufserlös unterm Strich höher ausfällt. Dieses Argument zieht allerdings nur, wenn Sie ausreichend Marktkenntnis besitzen, um den Verkaufspreis marktgerecht festzulegen und zu verhandeln.

• Sollten Sie im Verwandten- und Bekanntenkreis einen Käufer kennen, profitiert dieser von geringeren Kaufnebenkosten. Beim Verkauf an Dritte haben Sie bei einer Immobilie in gefragter Lage etwas mehr Spielraum für einen höheren Kaufpreis.

• Nachteile

• Sie müssen sehr viel Zeit für die Verkaufsaktivitäten einplanen. Der Zeitaufwand wird oftmals unterschätzt – insbesondere dann, wenn sich der Verkauf hinzieht.

• Kennen Sie sich nicht gut mit Immobilien und der aktuellen Marktlage aus, setzen Sie möglicherweise den Verkaufspreis viel zu hoch oder zu niedrig an. Beides kann dazu führen, dass sich die Vermarktung in die Länge zieht, weil Kaufinteressenten abgeschreckt werden. Dies wiederum kann für Sie mit hohen Kosten verbunden sein, wenn Sie beispielsweise noch länger die Kreditraten für das Verkaufsobjekt zahlen müssen und bereits in eine neue Immobilie eingezogen sind.

• Sie erhalten möglicherweise nicht den optimalen Verkaufserlös. So kann nicht jeder so gut verhandeln wie Profis.

Hausverkauf mit Makler

• Vorteile

• Erhebliche Zeitersparnis: Wenn Sie Ihre Immobilie in Stuttgart verkaufen und einen Makler ins Boot holen, haben Sie einen Profi an Ihrer Seite, der Ihnen sämtliche Aufgaben rund um die Vermarktung abnimmt – angefangen bei der Wertermittlung über die Besichtigungstermine bis hin zur Übergabe.

• Makler in Stuttgart können den Marktwert realistisch einschätzen und haben das erforderliche Gespür dafür, den Verkaufspreis optimal festzulegen. Das erhöht die Chance, schnell einen Käufer zu finden. Für Sie als Verkäufer kann damit eine erhebliche Kostenersparnis einhergehen, da Sie unnötige doppelte Kosten für Wohnen vermeiden.

• Da Makler in Stuttgart Sie auch bei den Kaufpreisverhandlungen unterstützen, haben Sie gute Chancen, einen angemessenen Verkaufspreis zu erzielen.

• Sie müssen sich nicht ins Thema „Immobilie in Stuttgart verkaufen“ einarbeiten, falls Sie sich mit der Materie nicht auskennen.

• Wenn Sie emotional eng mit Ihrer Immobilie verbunden sind, erleichtert ein Makler an Ihrer Seite Ihnen den Verkauf, da Sie sich nicht mit dem Thema befassen müssen.

• Nachteile

• Die Maklercourtage schmälert den Verkaufserlös. Allerdings sollten Sie dabei bedenken, dass die Chance auf einen überdurchschnittlichen Verkaufserlös beim Verkauf mit Makler höher ist. Im Idealfall erlösen Sie somit trotz der Maklerprovision unterm Strich mehr, als wenn Sie Ihr Haus in Stuttgart verkaufen und keinen Makler hinzuziehen.

Erwägen Eigentümer den Verkauf ihrer Immobilie in Stuttgart, stellt sich für viele in der Regel als Erstes die Frage nach dem möglichen Verkaufserlös. Um diese fundiert beantworten zu können, ist eine detaillierte Wertermittlung erforderlich. Eine präzise Immobilienbewertung ist außerdem eine wichtige Grundlage für den erfolgreichen Hausverkauf in Stuttgart. Der Grund: Anhand der Wertermittlung lässt sich der Kaufpreis marktgerecht festlegen – und das erhöht die Chance auf einen zügigen Hausverkauf zu einem angemessenen Verkaufspreis. Wie hoch der Wert einer Immobilie ausfällt, hängt von diversen Faktoren ab.

Die wichtigsten Aspekte im Überblick:

• In welchem Stadtteil befindet sich die Immobilie und wie beliebt ist diese Lage?
• Wo genau im Stadtteil befindet sich das Haus oder die Wohnung? Die sogenannte Mikrolage ist sehr wichtig, da das Kaufpreisniveau teils sogar in ein und derselben Straße deutlich variieren kann.
• Wie steht es um den Grundriss der Immobilie? Passt er zu den heutigen Anforderungen oder lässt er sich problemlos verändern?
• Wie ist der Zustand der Immobilie? Ist sie renovierungsbedürftig oder können Käufer sofort einziehen? Wie steht es um den Energieverbrauch - wurden energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt oder handelt es sich beispielsweise um einen Neubau, der hohe energetische Standards erfüllt?

Sie haben weitere Fragen zum Hausverkauf in Stuttgart? 

Dann wenden Sie sich gerne an unseren Kundenservice. Unser Team aus über 30 qualifizierten Immobilienfachleuten beantwortet Ihnen gerne all Ihre Fragen rund um Ihre Immobilie - und das natürlich kostenfrei. Wir freuen uns auf Ihren Anruf!