Immobilien kaufen und verkaufen: Steuern, Kosten & Tipps

Die Frage, ob es sich lohnt, eine gerade gekaufte Wohnung oder ein gerade gekauftes Haus wieder zu verkaufen, lässt sich pauschal nicht mit Ja oder Nein beantworten. Es spielen mehrere Faktoren eine Rolle, die Sie beim Handeln mit Immobilien unbedingt berücksichtigen sollten:

• Welche Steuern oder generell Kosten fallen an?
• Innerhalb welches Zeitraums wollen Sie die neu gekaufte Wohnung oder das neu gekaufte Haus wieder verkaufen?
• Handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft oder um einen gewerblichen Immobilienhandel?
• Ist das Haus oder die Wohnung vermietet oder frei lieferbar?
• Liegt die Immobilie in einer guten Lage, sodass sich leicht Käufer finden lassen?

Diese Fragen sollten Sie im Vorfeld berücksichtigen, bevor Sie versuchen, mit dem Kauf und Wiederverkauf von Immobilien einen finanziellen Gewinn zu erzielen.

Als Grundlage dient dabei natürlich das Wissen um den konkreten Wert Ihrer Immobilie. Wenn Sie bei der Wertermittlung Hilfe benötigen, können Sie sich jederzeit an immoverkauf24 wenden. Wir empfehlen Ihnen kostenlos und unverbindlich einen Experten für Ihr Vorhaben.

Nicht immer ist es eine länger geplante Angelegenheit, ein Haus zu kaufen und zu verkaufen. Es gibt manchmal Situationen, in denen Immobilienbesitzer durch äußere Umstände dazu gezwungen sind, den Traum vom Eigenheim wieder aufzugeben.

Folgende Gründe für den Wiederverkauf einer gekauften Immobilie sind möglich:

• Die Rate des Immobiliendarlehens ist zu hoch: Wenn für den Immobilienkauf eine Baufinanzierung notwendig ist, stellt sich bei einigen Eigentümern erst nach einer gewissen Zeit heraus, dass die finanzielle Belastung durch die Rate des Baudarlehens doch zu hoch ist. Denn zusätzlich müssen sie weitere Kosten für ihr Haus tragen: laufende Instandhaltungskosten, Nebenkosten wie Strom, Wasser oder Heizung sowie mögliche Ausgaben für größere Reparaturen beispielsweise an Dach oder Fassade.

• Ehepartner lassen sich scheiden: Klassischerweise sind es junge Familien, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Bricht jedoch die Ehe auseinander und kommt es zur Scheidung, sind die Ehepartner schnell gezwungen, nach dem Prinzip „Erst Haus bauen und dann verkaufen“ zu verfahren. Für einen alleine wäre die Rate des Baudarlehens schlichtweg zu hoch.

• Eigentümer wird plötzlich arbeitslos: Verliert ein Immobilienbesitzer überraschend seinen Job und kann er dadurch die laufenden Kosten für sein kürzlich gebautes Haus nicht mehr tragen, führt oftmals kein Weg daran vorbei, sein Haus zum Beispiel schon nach zwei Jahren wieder zu verkaufen.

• Ein Wohnortwechsel ist notwendig: Nicht nur Arbeitslosigkeit kann dazu führen, dass ein neu gekauftes Haus wieder verkauft werden muss, sondern auch weitere berufliche Veränderungen. Findet ein Hausbesitzer beispielsweise nur in einer anderen Stadt eine neue Arbeit oder wird er dorthin versetzt und kommt das Pendeln nicht infrage, ist der Verkauf des Hauses häufig unausweichlich.

All diese Beispiele haben gemein, dass die Hausbesitzer ihr Eigentum nicht aus freien Stücken aufgeben – und sie deshalb häufig ein nicht abbezahltes Haus verkaufen müssen. Was dabei hinsichtlich der anfallenden Kosten zu beachten ist, erfahren Sie unter Punkt 5.

Im Unterschied zum eher unfreiwilligen Hausverkauf kurz nach Immobilienerwerb handelt es sich beim gewerblichen Immobilienhandel um ein bewusstes Vorgehen zur Gewinnmaximierung. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie im Folgenden.

Anders als Immobilienbesitzer, die eher ungeplant ihr gerade gekauftes Haus wieder verkaufen (müssen), agieren professionelle Immobilienhändler beim Kauf und anschließenden Wiederverkauf ganz bewusst. Gerade in den aktuellen Niedrigzins-Zeiten sind verstärkt Häuser und Wohnungen in den Fokus von Investoren gerückt, da alternative lukrative Anlagemöglichkeiten fehlen.

Immobilienhandel im großen Stil wird als sogenannter gewerblicher Immobilienhandel bezeichnet, bei dem innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte gekauft, gebaut oder grundlegend modernisiert werden – nur um sie daraufhin wieder zu verkaufen.

Ist das der Fall, muss auf den Verkaufserlös neben der sogenannten Spekulationssteuer – also der Besteuerung von Gewinnen beim Verkauf von nicht selbst genutzten Immobilien, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen – höchstwahrscheinlich auch Gewerbesteuer gezahlt werden. Hintergrund ist, dass der Gesetzgeber auf diese Weise vor allem verhindern möchte, dass nicht vom Eigentümer bewohnte, sondern vermietete oder gar leerstehende Immobilien zur Spekulationsware werden. Nur so kann letztlich genügend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung stehen.

Wenn Sie als Eigentümer also vorhaben, im größeren Stil nach dem Modell „Wohnung kaufen und wieder verkaufen“ zu agieren, sollten Sie ganz genau kalkulieren, ob dieses Modell auch wirklich lohnenswert ist und Rücksprache mit Ihrem Steuerberater halten. 

Wer mit Immobilien handeln möchte, erhofft sich davon Gewinne. Da Immobilien aber in erster Linie als Wohn- oder Arbeitsraum für Menschen dienen sollen, hat der Gesetzgeber bestimmte Grenzen gesetzt. So gilt bei nicht selbst bewohnten Immobilien, die in der Regel vermietet sind, eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Nur wenn diese Frist eingehalten wird, kann die Immobilie gewinnbringend steuerfrei verkauft werden. Wird die Immobilie hingegen ab Kauf oder Bau bzw. Erbschaft oder Schenkung durchgängig selbst bewohnt oder mindestens im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorhergehenden Jahren, fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an.

Wer also vorhat, eine Immobilie zu kaufen, um sie anschließend zu verkaufen, sollte genau wissen, welche Kosten auf ihn zukommen. Fallen sie zu hoch aus, ist schnell fraglich, ob sich das Vorhaben überhaupt lohnt.

Im Folgenden erläutern wir anhand dreier Beispiele, mit welchen Kosten Sie in den unterschiedlichen Situationen rechnen müssen und welche Besonderheiten zu beachten sind.

Grundstück kaufen, Haus bauen und verkaufen

Wer sich für dieses Modell entscheidet, sollte ein echter Profi im Immobiliengeschäft sein. Allein der Hausbau erfordert gute Nerven und viel Sachkenntnis, damit alles einigermaßen reibungslos läuft.

Was die Kosten angeht, so fallen sie zunächst für den Grundstückskauf und dann für den Hausbau an. Ein pauschaler Wert für das Bauland kann dabei nicht genannt werden, je nach Lage, Größe der Fläche, Nutzungsmöglichkeit, Bebaubarkeit und Erschließungsgrad können sie stark variieren. Allein in einer Großstadt wie Hamburg reicht die Bandbreite von 778 Euro pro Quadratmeter in weniger attraktiven Lagen über 1500 Euro/qm in beliebten Lagen bis zu 3900 Euro/qm in sehr guten Lagen.

Die Preise für den Hausbau fallen ebenfalls sehr unterschiedlich aus. Sie hängen von der Art des Hauses (Ein- oder Mehrfamilienhaus), von der Ausstattung sowie dem Standort ab. Durchschnittlich sollten Sie von Baukosten von etwa 1000 bis 1800 Euro pro Quadratmeter ausgehen. Hinzu kommen außerdem die allgemeinen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklergebühren.

Was den späteren Hausverkauf angeht, so ist insbesondere die Spekulationssteuer zu beachten. In diesem Fall beginnt die Spekulationsfrist nämlich mit dem Datum des Grundstückskaufs und nicht mit dem Datum des anschließenden Hausbaus.

Wenden Sie das Modell „Grundstück kaufen, Haus bauen und verkaufen“ bei mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren an, sollten Sie zudem mit den steuerlichen Regelungen des gewerblichen Immobilienhandels vertraut sein, die wir weiter oben erläutert haben. Bei kreditfinanzierten Käufen könnte hingegen die Vorfälligkeitsentschädigung Ihren Gewinn schmälern. Was hierbei zu beachten ist, führen wir weiter unten unter Punkt 5 aus.

Haus kaufen, renovieren und verkaufen

Dieses Modell ist ebenfalls mit einigem Arbeitsaufwand verbunden und sollte gut durchdacht sein. Hinzukommt, dass es sich bei einem renovierungsbedürftigen Haus um eine regelrechte Wundertüte handeln kann. Zwar kann sich der Käufer in der Regel über einen relativ niedrigen Kaufpreis freuen. Dafür sind die Ausgaben für die Renovierung oftmals schwer zu kalkulieren. Es ist möglich, dass der Käufer Glück hat und die Kosten im Rahmen bleiben. Es ist aber auch möglich, dass sich nachträglich ein viel größerer Renovierungsaufwand als gedacht herausstellt und die Kosten geradezu explodieren. Sie sollten sich deshalb umfassend bei einem Experten informieren, wie er den Zustand des Hauses einschätzt und welche Renovierungsarbeiten er in Angriff nehmen würde.

Die häufigsten und lohnendsten Maßnahmen sind:

• ein neuer Bodenbelag
• ein neuer Wandanstrich
• eine neue Küche
• ein neu gestaltetes Bad

Sie sollten auch in diesem Fall beachten, dass darüber hinaus auch die „klassischen“ Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer sowie unter Umständen Maklergebühren anfallen.

Beim anschließenden Verkauf sollten Sie vor allem diese drei Fragen im Blick behalten:

1. Was ist hinsichtlich der Spekulationssteuer zu beachten?
2. Greifen die Regelungen des gewerblichen Immobilienhandels?
3. Fällt Vorfälligkeitsentschädigung an?

Haus nach zwei Jahren wieder verkaufen

In manchen Situationen kann es dazu kommen, dass frisch gebackene Immobilienbesitzer ihr Haus bereits nach zwei Jahren wieder verkaufen. Das kann aufgrund von Scheidung der Fall sein oder weil es eine unvorhergesehene berufliche Versetzung in eine andere Stadt gab. Haben Sie Ihr Haus seit Kauf oder Bau ausschließlich selbst bewohnt, brauchen Sie keine Spekulationssteuer auf den Verkaufserlös zu zahlen. Dasselbe gilt für Häuser, die in dieser Zeit nicht vom Eigentümer, sondern von dessen Kindern bewohnt worden sind. Auch der Verkauf von Ferienimmobilien, Zweitwohnsitzen sowie Immobilien, die für doppelte Haushaltsführung genutzt werden, unterliegt bei der Spekulationssteuer den gleichen Regeln wie der Verkauf des Hauptwohnsitzes.

Wollen Sie hingegen gerade gekaufte und vermietete Immobilien nach zwei Jahren wieder verkaufen, ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen. Sie müssen dann auf den erzielten Gewinn Einkommenssteuer entrichten. Auch die oben bereits mehrfach erwähnten Regelungen zum gewerblichen Immobilienhandel sowie zur Vorfälligkeitsentschädigung bei kreditfinanzierten Objekten sollten Sie beachten.

Selbstverständlich ist es möglich, ein kreditfinanziertes, aber nicht abbezahltes Haus zu verkaufen. In vielen Fällen führt kein Weg daran vorbei, etwa wenn sich Ehepartner trennen und sie das gemeinsame Haus aufgeben wollen oder wenn ein Umzug in eine andere Stadt ansteht.
Allerdings ist in diesen Fällen die Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten, die die Bank erhebt, weil das langfristig angelegte Immobiliendarlehen vorzeitig gekündigt wird. Dabei handelt es sich um eine Entschädigung für entgangene Zinseinnahmen, die der Darlehensnehmer an die Bank zahlen muss. Sie kann einen vier- bis fünfstelligen Betrag ausmachen.

Angesichts dieser nicht unerheblichen Summe sollten Sie genau prüfen, ob es nicht doch einen Weg gibt, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Denkbar wären zum Beispiel folgende Möglichkeiten:

• Sie halten die Zehn-Jahres-Frist bei Baufinanzierungen ein. Das heißt, sie kündigen das Immobiliendarlehen erst zehn Jahre nach Abschluss, wie es Ihnen per Kündigungsrecht zusteht. Bis Ablauf dieser Frist könnten Sie ein nicht mehr selbst bewohntes Haus beispielsweise vermieten. Aber Achtung: Der Verkauf einer Immobilie „mit Mieter“ bringt starke Werteinbußen!

• Sie erwerben eine neue Immobilie und schlagen der Bank einen „Objekttausch“ vor. In diesem Fall würden Sie Ihren bestehenden Kreditvertrag nicht kündigen, sondern die neue Immobilie statt der alten als Sicherheit in den Vertrag einbringen. Die Grundschuld würde somit ausgetauscht werden. Dieses Modell funktioniert allerdings nur, wenn der Wert der beiden Immobilien in etwa vergleichbar ist.

• Sie nutzen den sogenannten Widerrufsjoker. Er bedeutet, dass Darlehensverträge, die fehlerhafte Widerrufsbelehrungen enthalten, auch Jahre später widerrufen werden können. Dazu sollten Sie die Formulierungen in Ihrem Vertrag genauestens prüfen. Mehr dazu auf unserer Seite EuGH-Urteil zu Immobilienkrediten führt zum Comeback des Widerrufjokers.

Um eine Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens treffen zu können, sollten Sie jedoch grundsätzlich wissen, wie hoch die Zahlung beim Verkauf Ihres nicht abbezahlten Hauses überhaupt ausfallen würde. Hilfe kann Ihnen unser Vorfälligkeitsrechner auf der Seite Vorfälligkeitsentschädigung bieten.