Vorfälligkeitsentschädigung Hausverkauf: Rechner, Infos & Tipps

Hausverkauf und den Kredit ablösen: Wann darf die Bank keine Vorfälligkeitsgebühr verlangen? Wie wird dieses Entgelt an die Bank richtig berechnet? immoverkauf24 gibt Ihnen wichtige Informationen. Nutzen Sie auch unseren Vorfälligkeitsrechner direkt online! 

Einen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung tilgen und dafür eine Strafgebühr zahlen – gibt es das wirklich? Die Antwort lautet: Leider ja – und zwar in Form der Vorfälligkeitsentschädigung, die beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf von Banken erhoben wird. Der Grund: Die Bank erleidet in diesem Fall je nach Zinssituation einen mehr oder weniger großen finanziellen Schaden. Das kann zum einen durch die für die Folgejahre eingeplanten entgangenen Zinszahlungen (Margenschaden) der Fall sein, zum anderen durch eine Wiederanlage zu ungünstigeren Konditionen (Refinanzierungsschaden). Für diese Nachteile verlangen Banken von Darlehensnehmern die Vorfälligkeitsentschädigung als Kompensation.

In der Regel ist eine vorzeitige Kündigung eines Immobiliendarlehens lediglich wegen des Verkaufs der Immobilie möglich, die als Sicherheit dient. Dazu kommt es beispielsweise im Rahmen einer Scheidung oder Trennung. Eine Umschuldung wegen zwischenzeitlich gesunkener Zinsen ist hingegen üblicherweise nicht möglich und die Bank wird einer Kündigung in der Regel nicht zustimmen. Die genauen Modalitäten zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung listet die Bank im Darlehensvertrag auf. Diese müssen transparent und nachvollziehbar sein. So muss die Bank bei ihrer Berechnung beispielsweise nachweisen, dass der im Kreditvertrag genannte Darlehenszins höher als der aktuell geltende für einen ersatzweise abgeschlossenen Darlehensvertrag ist. Dennoch gibt es häufig rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Kreditnehmern und Banken über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Pauschal lässt sich sagen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung umso höher ausfällt, je mehr Zinseinnahmen die Bank durch die vorzeitige Tilgung des Immobilienkredits verliert. Dabei spielen zwei Faktoren eine Rolle: das Zinsniveau zum Zeitpunkt der Kündigung und der Zeitpunkt der Kündigung. Der Grund: Sind die Zinsen unter das im Kreditvertrag vereinbarte Niveau gesunken, liegt ein sogenannter Zinsverschlechterungsschaden für die Bank vor, da ihnen kalkulierte Zinsen entgehen. Hinzu kommt, dass die Bank einen umso höheren Zinsschaden hat, je länger die vereinbarte Restlaufzeit des gekündigten Vertrags ist. Treffen beide Faktoren zusammen, wird es daher besonders teuer für Sie, wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen wollen.

Um die Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen, gibt es zwei Methoden:

1. Den Aktiv-Aktiv-Vergleich: Bei dieser Methode berechnen die Banken die Zinsen für die Aufnahmen eines Ersatzdarlehens. Der Zinsschaden ergibt sich in nächsten Schritt aus der Differenz zwischen dem für die Bank vorteilhafteren Zins bei Darlehensaufnahmen und dem Zins zum Kündigungszeitpunkt.
2. Den Aktiv-Passiv-Vergleich: In diesem Fall berechnet die Bank die Einnahmen für die Anlage des zurückgezahlten Darlehensbetrags am Kapitalmarkt. Üblicherweise nutzen sie hierfür Hypothekenpfandbriefe. Der Zinsschaden ergibt sich aus der Differenz des Kreditzinssatzes und der Verzinsung des Pfandbriefs.

Wichtig zu wissen: Der Zinsschaden fällt bei der Aktiv-Passiv-Methode üblicherweise höher als bei der Aktiv-Aktiv-Methode aus. Banken nutzen sie daher bevorzugt zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Finanzieren Sie nach dem Hausverkauf Ihre neue Immobilie bei der gleichen Bank, muss sie hingegen die Aktiv-Aktiv-Methode nutzen. In beiden Fällen darf die Bank zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr für die Ermittlung des Zinsschadens verlangen. Diese liegt in der Regel bei 100 bis 300 Euro.

Folgendes Beispiel zeigt, wie sich die Kompensationszahlung für die vorzeitige Kündigung zusammensetzt: Angenommen, Sie verkaufen Ihre erst vor zwei Jahren gekaufte Immobilie aufgrund persönlicher Umstände bereits wieder, die Darlehenshöhe belief sich auf 300.000 Euro, der Sollzins auf drei Prozent. Bei einem Tilgungssatz von drei Prozent beträgt die Restschuld bei Verkauf 281.473 Euro, im Kreditvertrag sind Sondertilgungsmöglichkeiten in Höhe von bis zu fünf Prozent jährlich vereinbart. Im aktuellen Zinsumfeld beliefe sich die Vorfälligkeitsentschädigung auf 1.919,11 Euro (Stand 22. März 2024) und setzt sich zusammen aus:

Wie sich unterschiedliche Zinsniveaus auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung auswirken können, zeigen zwei Varianten der Beispielrechnung: Bei einem Sollzins von vier Prozent wäre die Vorfälligkeitsentschädigung mit rund 18.860 Euro weitaus höher, bei einem Sollzins von zwei Prozent würde lediglich die Bearbeitungsgebühr anfallen. Der Grund: Die Bank hätte keinerlei Zinsschaden, sondern würde sogar von einer vorzeitigen Kündigung profitieren.

Mit einem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner finden Sie heraus, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung Ihres Kredits ausfällt. Die meisten Online-Rechner - auch der Rechner auf dieser Seite - nutzen die Aktiv-Passiv-Methode, da diese von den meisten Banken gewählt wird. 

Nicht immer darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn Sie den Darlehensvertrag kündigen. Folgende fünf Ausnahmen sind möglich:

1. Sonderkündigungsrecht: Wenn Sie einen Darlehensvertrag mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung vorzeitig kündigen, können Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dies ist in § 489 Absatz 1 Nr. 2 BGB festgelegt, Sie müssen lediglich die Kündigungsfrist von sechs Monaten beachten. Dieser Passus ist für alle Darlehensnehmer interessant, die sich angesichts der enorm niedrigen Zinsen im Zeitraum vor 2022 für Kredite mit einer Zinsbindung von 15, 20 oder mehr Jahren entschieden hatten.
2. Kredit mit variabler Verzinsung: In diesem Fall hat die Bank keinen Zinsschaden und kann somit auch keine Entschädigung fordern.
3. Bauspardarlehen vorzeitig kündigen: Bauspardarlehensverträge beinhalten ein Sonderkündigungsrecht.
4. Fehlerhafte Angaben im Darlehensvertrag: Seit 2016 müssen Banken im Darlehensvertrag korrekt darüber aufklären, wie sie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Für die Prüfung der entsprechenden Klauseln empfiehlt es sich, einen Fachanwalt zu engagieren.
5. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag: Auch hier benötigen Sie in der Regel einen Anwalt, der die entsprechenden Passagen im Vertrag prüft.

Sie haben zwar kein Anrecht darauf, dass die Bank sich auf Verhandlungen zum Umgehen der Vorfälligkeitsentschädigung einlässt, aber einen Versuch kann es wert sein. Folgende Möglichkeiten haben Sie, um beim Verkauf Ihrer Immobilie die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden:

• Der Käufer übernimmt den Darlehensvertrag: Sie können mit der Bank vereinbaren, dass sie den bestehenden Kreditvertrag mit dem Käufer Ihrer Immobilie fortführt. In diesem Fall muss sich zum einen die Bank auf den sogenannten Schuldnertausch einlassen. Das wird sie nur tun, wenn der Käufer eine gute Bonität vorweisen kann. Zum anderen muss auch der Käufer an der Übernahme des Kreditvertrags Interesse haben. Das wird in der Regel nur der Fall sein, wenn der vereinbarte Sollzins niedriger ist als die aktuellen Zinskonditionen.
• Sie finanzieren Ihre neue Immobilie mit dem vorhandenen Darlehen: Bei sogenanntem Objekttausch oder Pfandtausch führen Sie den Darlehensvertrag fort, allerdings dient die neue anstelle der bisherigen Immobilie als Sicherheit für die Bank. Diese muss daher einverstanden sein. Das wird sie jedoch nur tun, wenn die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht.

Wollen Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen und sich lediglich attraktivere Zinsen für Ihren Hauskredit sichern, wird die Bank Ihren Kündigungswunsch wahrscheinlich ablehnen. Sie haben aber dennoch eine Möglichkeit, sich zumindest für eine in bis zu drei Jahren anstehende Anschlussfinanzierung günstige Konditionen zu sichern. Nutzen Sie ein solches Forward-Darlehen, zahlen Sie für die planbaren Konditionen einen kleinen Zinsaufschlag, die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen Sie damit. Der Grund: Sie entfällt bei diesem Modell, weil Sie den laufenden Kredit bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht kündigen.

Heraufsetzen der Tilgungsraten

Haben Sie beispielsweise unverhofft geerbt und könnten damit die Restschuld Ihres Hauskredits auf einen Schlag tilgen, wird die Bank eine Kündigung Ihres Darlehens wahrscheinlich ebenfalls ablehnen. Sie können die Erbschaft jedoch einsetzen, um die Restlaufzeit erheblich zu reduzieren: Lässt Ihr Darlehensvertrag das Heraufsetzen der Tilgungsraten zu, können Sie diese auf den höchstmöglichen Satz ändern und zusätzlich Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen. Wie Sie damit den Tilgungsturbo zünden und die Zinszahlungen deutlich herunterfahren können, zeigt folgende Beispielrechnung:

Wer 10.000 oder 15.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss, kommt schnell ins Grübeln, ob der Hausverkauf unter diesen Bedingungen Sinn ergibt. Allerdings sollte man bedenken, dass man mit der Kreditablösung künftig keine Zinszahlungen leisten muss und somit einen Betrag einspart, der über den Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung liegt. Auch ein möglicher künftiger Kredit lässt sich in einem niedrigen Zinsumfeld günstiger abschließen. Und schließlich und vor allem: Im Vordergrund der Entscheidung sollte die Frage stehen, ob das Haus noch benötigt wird und welcher Verkaufspreis erzielbar ist.