Abgeschlossenheitsbescheinigung: Kosten, Definition & Muster

Wer eine Immobilie in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohneinheiten aufteilen möchte, benötigt eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das sehen die Paragrafen 3 und 7 des Wohnungseigentumsgesetzes - kurz: WEG – vor. Dafür ist beispielsweise erforderlich, dass jede Einheit über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügt. Nur wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung samt Aufteilungsplan vorliegt, kann die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen beim Grundbuchamt erfolgen. Wir beantworten Ihnen im Folgenden die 9 wichtigsten Fragen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient als Nachweis, dass die Wohneinheiten eines Gebäudes baulich hinreichend von anderen Gebäudeteilen getrennt sind und jeweils einen eigenen verschließbaren Zugang haben. Sie muss ferner belegen, dass jede Wohnung auch als solche benutzt werden kann und über Bad und Küche verfügt.

Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und dieses in Eigentumswohnungen aufteilen will, benötigt hierfür eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Auch wer eine Eigentumswohnung kaufen will und hierfür ein Immobiliendarlehen benötigt, braucht in einigen Fällen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Grund: Viele Banken verlangen die Vorlage der Bescheinigung, bevor sie eine Finanzierungszusage erteilen. Sie wollen sichergehen, dass die Wohnung in sich abgeschlossen ist und im Ernstfall problemlos verkauft werden kann, falls der Darlehensnehmer seinen Kredit nicht ordnungsgemäß zurückzahlt.

Beantragt wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde. Seit der Änderung des WEG im Jahr 2007 können die Bundesländer per Rechtsverordnung jedoch bestimmen, dass öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für Bauwesen die Genehmigung ebenso erteilen dürfen. Der Antrag ist formlos möglich, allerdings müssen verschiedene Unterlagen eingereicht werden, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten. Informieren Sie sich bei Ihrer Bauaufsichtsbehörde, ob in Ihrer Region auch die Erteilung über einen Sachverständigen möglich ist.

Für die Genehmigung ist es erforderlich, dass die Wohneinheiten durch Wände und Decken getrennt sind und Schall- sowie Wärmeschutz gewährleistet sind. Zudem müssen sie jeweils einen eigenen abschließbaren Zugang haben. Dokumentiert wird dies über den Aufteilungsplan, der unter anderem die Grundrisse der Wohneinheiten enthält.

Damit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt wird, sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Antrag: Der Antrag muss unter anderem folgende Angaben enthalten: Name und Anschrift des Antragstellers, Bezeichnung des Grundstücks. Er muss außerdem vom Eigentümer unterschrieben sein.
• Lageplan: Eine Flurkarte reicht, falls alle Gebäude daraus ersichtlich sind
• Aktueller Grundbuchauszug
• Aufteilungsplan: Mit Grundrissen und Gebäudeansichten

Der Aufteilungsplan – manchmal auch als Teilungsplan bezeichnet - ist Bestandteil der Teilungserklärung. Er wird von einem Architekten oder Statiker im Maßstab 1:100 erstellt und enthält nicht nur die Grundrisse der Wohneinheiten, sondern auch die dazugehörigen Abstellräume sowie Gebäudeansichten und Schnitte. Die Wohneinheiten müssen durchnummeriert sein, die Nummerierung muss ferner mit den Nummern der dazugehörigen Abstellräume oder PKW-Stellplätze übereinstimmen.

Soll beispielsweise eine in sich abgeschlossene Wohnung in einem bislang als Einfamilienhaus genutzten Gebäude im Rahmen der Aufteilung in Teileigentum eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten, so ist dies prinzipiell auch dann möglich, wenn für die Wohnung im Haus keine Baugenehmigung vorliegt. Soll hingegen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein noch zu errichtendes Gebäude erstellt werden, muss eine Baugenehmigung vorliegen.

Das Beantragen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für nicht baurechtlich genehmigte Wohneinheiten kann im ungünstigen Fall dazu führen, dass das Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung zwar ausstellt, aber mit dem Vermerk „bauaufsichtlich nicht genehmigt“ versieht. Dies dürfte sich sehr ungünstig auf den späteren Wohnungsverkauf auswirken. Doch auch ohne diesen Vermerk kann es zu Problemen kommen, denn der Käufer einer solchen Wohnung könnte den Verkäufer haftbar machen, wenn im Kaufvertrag nicht ausdrücklich auf die fehlende Baugenehmigung hingewiesen und ein Haftungsausschluss vereinbart wurde.

Die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung variieren je nach Bundesland und teils auch je nach Kommune. In Hamburg liegen sie zum Beispiel bei 29 Euro je Nutzungseinheit bei Neubauten und bei 116 Euro für Wohnungen aus dem Bestand.

In Bayern sind es landesweit 25 bis 150 Euro je Einheit, in Hessen liegen die Gebühren je nach Wohnungsgröße bei 65 bis 325 Euro pro Einheit, auf kommunaler Ebene kann es jedoch Abweichungen geben.

Zur Veranschaulichung haben wir für Sie ein Muster für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zum Download bereitgestellt.