Bauvoranfrage: Alle Infos zu Kosten, Unterlagen & Ablauf

Wer in Deutschland bauen will, braucht in zahlreichen Fällen eine Baugenehmigung. Mit einer Bauvoranfrage lässt sich schon vor der detaillierten Bauplanung und der Anfertigung eines Bauantrages abklären, ob das Bauvorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

Die Bauvoranfrage ist ein Verfahren, um die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens möglichst umfassend und rechtssicher schon vor Baubeginn und Erstellung detaillierte Planungs- und Genehmigungsunterlagen von offizieller Seite abklären zu lassen. Dabei geht es nicht darum, lediglich die Bebaubarkeit eines Grundstückes festzustellen, sondern vielmehr die Machbarkeit eines konkreten Bauvorhabens in einer geplanten Art und einem geplanten Maß der baulichen Nutzung.

Vor Verkauf eines unbebauten Grundstücks bzw. auch bei Grundstücksverkauf mit Altsubstanz sollte der Verkäufer daher die Bebaubarkeit überprüfen. Sinnvoll ist eine Voranfrage vor allem, wenn kein Bebauungsplan vorliegt. In diesem Fall muss sich das Gebäude in Art und Maß der baulichen Nutzung nach der Umgebungsbebauung richten, was immer der Betrachtung des Einzelfalls bedarf.

Sehr häufig soll mit der Bauvoranfrage daher geklärt werden, ob eine bestimmte Art und ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung an einem konkreten Bauplatz zulässig sind. Entscheidungsträger ist die zuständige Baubehörde, die auf Grundlage der eingereichten Unterlagen prüft, ob das Bauvorhaben mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist und damit aus rechtlicher Sicht realisierbar wäre. Je präziser die Formulierung in der Bauvoranfrage gestellt wird, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der anschließend zu stellende Bauantrag auch so genehmigt wird.

Die Bauvoranfrage ist in Deutschland ein offizielles Genehmigungsverfahren, das aus der Einreichung der Unterlagen, der Prüfung durch die zuständige Behörde und der Zustellung des Genehmigungsbescheides, dem sogenannten Bauvorbescheid besteht. Schon bei der Zusammenstellung der Unterlagen sollte der potenzielle Bauherr bzw. ein durch ihn beauftragter Dritte sorgfältig vorgehen, denn je präziser das Vorhaben formuliert ist, desto genauer ist die Auskunft der Behörde darüber, in welcher Form die Planung realisierbar ist.

Die erste Phase des Bauvoranfrageverfahrens besteht also zu einem großen Teil aus der Vorplanung der Baumaßnahme. Diese sollte zumindest die Gebäudeabmessungen und Kubatur sowie den genauen Bauplatz auf dem Grundstück umfassen. Eventuelle Unterlagen wie eine Liegenschaftskarte und Auszüge aus dem Grundbuch müssen ebenfalls jetzt besorgt werden.

Die Beteiligten an der Bauvoranfrage sind grundsätzlich nur der Bauherr und die Baubehörde. Schon vor Stellung des Bauvorbescheides lohnt es sich für den potenziellen Bauherrn, mit der Baubehörde Kontakt aufzunehmen, um Besonderheiten anzufragen bzw. festzustellen, welche Unterlagen im Detail benötigt werden. Sind die Unterlagen bei der Baubehörde eingereicht, kann es vorkommen, dass die Baubehörde weitere Nachweise und Dokumente nachfordert. Die Behörde prüft, ob die Bauvorlagen vollständig und in Ordnung sind und, ob das Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht. Daraufhin erteilt die Baubehörde den Vorbescheid. Dieser kann auch mit Hinweisen über mögliche Auflagen und Nebenbestimmungen versehen sein.

Eine Bauvoranfrage besteht aus zahlreichen Dokumenten und Nachweisen, die in bis zu dreifacher Ausfertigung bei der für den Bauplatz zuständigen Baubehörde einzureichen sind. Der Umfang einer Bauvoranfrage fällt dabei deutlich geringer aus als bei einem offiziellen Bauantrag, weshalb die Bauvoranfrage auch kleines Genehmigungsverfahren genannt wird.

Bei einer förmlichen Bauvoranfrage sind folgende Unterlagen einzureichen:

• das ausgefüllte Antragsformular (meist auf der Internetseite der zuständigen Behörde downloadbar) bilden das Deckblatt
• auf diesem Blatt sind unter anderem das Grundstück und das Bauvorhaben nach Art, Maß und Gebäudeklasse einzutragen sowie die Bauherrenschaft und der Entwurfsverfasser zu benennen
• in einem weiteren Dokument sind die zu klärenden Fragen explizit in einem Katalog aufzulisten und der Anfrage beizufügen
• ein aktueller Liegenschaftsplan ist erforderlich, indem die Umrisse des geplanten Gebäudes auf dem Grundstück maßstäblich eingetragen werden
• weitere Bauzeichnung wie Grundriss, Schnitte und Ansichten, die das Gebäude wenigstens schematisch und mit den wichtigsten Maßen darstellen
• eine formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung
• eine Berechnung des Bruttorauminhalts

Während es teilweise möglich ist, die Bauvoranfrage eher formlos zu verfassen und Skizzen sowie eine grobe Baubeschreibung ausreichend sind, fordern einige Behörden spezielle Nachweise. Welche Unterlagen konkret benötigt werden, sollte daher in jedem Fall mit der Behörde vor Ort geklärt werden. Oft genügt ein Anruf, um über den Ablauf und die Form der Bauvoranfrage Auskunft zu bekommen.

Für die Prüfung einer Bauvoranfrage entstehen Gebühren. Diese sind bei der Bauaufsichtsbehörde zu bezahlen und richten sich unter anderem nach dem Prüfungsumfang und der Größe des geplanten Bauvorhabens. Erstellt ein Architekt die Genehmigungsunterlagen, kommt noch sein Honorar (nach HOAI - Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure) zu den Kosten hinzu.

Während die Genehmigungsgebühren für ein Einfamilienhaus mehrere Hundert Euro betragen können, kommt man mit einer Voranfrage deutlich günstiger weg. Auch im Hinblick auf die Kosten, die bis zur Ablehnung eines Bauantrags auflaufen können, wie Planungskosten und Genehmigungsgebühren für den Bauantrag, ist die Investition in eine Bauvoranfrage häufig sinnvoll.

Grundsätzlich ist es sinnvoll, eine Bauvoranfrage von einem Architekten erstellen und bei der Behörde einreichen zu lassen. Er kennt sich mit dem Planungs- und Bauordnungsrecht aus und kann durch seine Fachkenntnis die Bebaubarkeit eines Grundstücks beurteilen und eine entsprechende Vorplanung hierzu anfertigen.

Es ist allerdings nicht verpflichtend, die Bauvoranfrage durch einen Architekten anfertigten zu lassen, denn eine Bauvorlageberechtigung ist für das Verfahren nicht notwendig. Auch, ob sich das Grundstück in Besitz des Antragstellers befindet, ist nicht entscheidend. Ein Kaufinteresse muss allerdings vorliegen. Stellt nicht der Bauherr bzw. Grundstückseigentümer die Voranfrage, muss er bei der Beauftragung eines Dritten diesen mit einer Vollmacht zu Durchführung des Verfahrens ausstatten.

Welche Zeit sich die jeweilige Baubehörde für die Prüfung der Bauvoranfrage nehmen darf, regeln die jeweiligen Landesbauordnungen. Meist ist mit einer Bearbeitungszeit von bis zu drei Monaten zu rechnen.

Zumindest für das Deckblatt zum Antrag, also das Antragsformular zur Bauvoranfrage, gibt es Vordrucke. Diese können in der Regel auf den Internetportalen der am jeweiligen Standort zuständigen Baubehörde heruntergeladen werden.

• Hier erfahren, welche Behörde zuständig ist: https://www.behoerdenfinder.de/opencms/search.do

Ein Vorbescheid gilt nicht auf unbestimmte Zeit, sondern ist in seiner Geltungsdauer beschränkt. In vielen Bundesländern gilt hier eine Frist von drei Jahren. Die Verlängerung der Gültigkeit kann auf Antrag gewährt werden.

Genehmigt das Bauamt die Vorschläge in der Bauvoranfrage, so kann der Verkäufer potentiellen Interessenten für die nächsten 3 Jahre verbindlich eine konkrete Bebaubarkeit zusagen. Mit einer höheren Planungssicherheit bezüglich der Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks steigt die Wahrscheinlichkeit, einen guten Verkaufspreis zu bekommen.

Ein einmal erteilter Bauvorbescheid kann durch die Baubehörde im Zeitraum seiner Gültigkeit nicht zurückgezogen werden. Dies bedeutet aber noch nicht, dass auch der Bauantrag in jedem Fall durchgeht. Nur wenn das beantragte Bauvorhaben genau den Angaben aus der Bauvoranfrage entspricht und auch sonst nicht gegen das Bauordnungsrecht verstößt, hat man die Sicherheit, dass die Planung genehmigt wird. Sinnvoll ist es daher, schon die Bauvoranfrage sehr konkret und durchgeplant im Hinblick auf die spätere Umsetzung anzufertigen.

Eine Bauvoranfrage ist eine verbindlich befristete Feststellung über die Genehmigungsfähigkeit eines konkret beschriebenen Bauvorhabens. Welche Anforderungen ein Bauvorhaben hinsichtlich öffentlich und sicherheitstechnisch relevanter Aspekte erfüllen muss, das regeln die einzelnen Bauordnungen der Bundesländer. Dementsprechend bilden diese auch die Rechtsgrundlagen zur Bauvoranfrage. Welche Rechtsnatur im Sinne einer Rechtsverbindlichkeit die Bauvorlage hat, wird in den einzelnen Bundesländern teilweise unterschiedlich aufgefasst.