Bebauungsplan: Alle wichtigen Infos zum B-Plan | inkl. Lesehilfe

Wer ein Haus bauen will, muss sich bei der äußeren Gestaltung der Immobilie am Bebauungsplan - kurz: B-Plan - orientieren. Der Bauherr kann nicht einfach frei heraus planen und loslegen – sondern sollte zunächst einmal prüfen, wie das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Der Bebauungsplan gibt unter anderem vor, wie groß die bebaute Fläche höchstens sein darf, wo genau auf dem Grundstück gebaut werden darf und wie viele Geschosse zulässig sind. Je nach Standort enthält der Bebauungsplan auch Angaben zum Haustyp, zur Dachform oder auch zum Baumaterial. Vielfach ist über den Bebauungsplan auch definiert, wo und welche Art der Bepflanzung erfolgen darf oder muss.

Fehlen einige dieser Angaben, handelt es sich um einen einfachen B-Plan, sind sie detailliert und umfassend, ist von einem qualifizierten B-Plan die Rede. Er ist übrigens auch dann wichtig, wenn der Hauskauf aus dem Bestand geplant ist: So lässt sich herausfinden, inwieweit Um- und Anbauten möglich sind.

Der Bebauungsplan beinhaltet alle Vorgaben, die von den Gemeinden zur Bebauung von Grundstücken festgelegt werden. Er stellt beispielsweise sicher, dass in einem Wohngebiet lediglich Gebäude mit einer bestimmten Höchstzahl an Geschossen errichtet werden dürfen. Dies bietet Planungssicherheit für die Anwohner in der Umgebung: Sie können sich beispielsweise darauf verlassen, dass nicht einfach direkt nebenan ein großes Mehrfamilienhaus errichtet wird, das ihr Grundstück verschattet. So laufen Sie weniger Gefahr, dass ihr Grundstück später einmal wegen einer für sie ungünstigen angrenzenden Bebauung an Wert verliert. Beachten Sie also bei der Auswahl des Haustyps, dass vielleicht nicht jedes Bauvorhaben umgesetzt werden kann. Probleme kann es z. B. geben, wenn Sie ein Architektenhaus bauen möchten, welches nicht in die Nachbarschaft passt.

Für die Kommunen ist der B-Plan ein Instrument, den Charakter der Bebauung zu beeinflussen. So können Vorgaben zur Dachform, Bauweise und –material dazu beitragen, einen historisch gewachsenen Siedlungscharakter zu erhalten. Über den Bebauungsplan können sie zudem auch steuern, wie dicht bestimmte Gebiete bebaut werden dürfen - und wie viel Wohnraum geschaffen werden kann.

Die Bebauungspläne werden von den Kommunen anhand der Flächennutzungspläne erstellt. Der Umfang der Vorgaben in den B-Plänen variiert, ebenso die Vorgaben an sich. Teils sind sie so detailliert, dass sogar die Farben der Dachpfannen und die Art der Fassade (verputzt oder Klinker) im Rahmen der sogenannten Gestaltungssatzung festgelegt sind, teils lassen sie Bauherren große gestalterische Freiheiten. Die gesetzlichen Vorgaben für den Bebauungsplan sind in Kapitel 1, Abschnitt 3 des Baugesetzbuches (§ 8-10a BauGB) festgelegt. Wichtig sind zudem zum einen auch die sogenannte Planzeichenverordnung (PlanZV), die Definitionen zu allen darin verwendeten Farben, Signaturen und Linien enthält. Zum anderen ist auch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) von Bedeutung. Sie legt fest, welche Nutzungen erlaubt sind und wie die Vorschriften zu Maßgaben wie etwa den Abstandsflächen und der Bauweise zu interpretieren sind.

Die Inhalte des Bebauungsplanes sowie die jeweiligen verwendeten Begriffskürzel im Überblick:

• Bauweise & Haustyp

Ist von „offener Bauweise“ (Kürzel: o) die Rede, sieht der B-Plan freistehende Häuser vor, wobei Vorgaben zum Abstand der Bebauung zur Grundstücksgrenze beachtet werden müssen. Für Garagen und Carports gelten Ausnahmen. Bei „geschlossener Bauweise“ (Kürzel: g) ist von Doppel- oder Reihenhäusern die Rede, bei denen der Abstand zur Grundstücksgrenze nur an der Außenseite der Gebäude eine Rolle spielt. Ein Beispiel: Bei einem Doppelhaus ist der Grenzabstand nur für die Giebelseite des Hauses relevant, nicht jedoch für andere, die Hausseite. Ist für die Bebauung ein bestimmter Haustyp vorgesehen - etwa Doppelhäuser (Kürzel: DH) – ist dies ebenfalls im Bebauungsplan vermerkt.

• Dachform & -Farbe

Der Bebauungsplan enthält oft auch Vorgaben zur Dachform oder sogar zur Farbe der Dacheindeckung. Häufig gibt bereits die Dachform und Firstrichtung der benachbarten Häuser des betreffenden Grundstücks einen Hinweis auf mögliche Vorgaben im B-Plan: Ist sie identisch, kann dies ein Indiz für eine solche Vorschrift sein, sie dient dem Erhalt des Siedlungscharakters.

Für die Planung sind folgende Details wichtig:

• Firsthöhe (FH), gemessen in Metern zwischen First und Boden
• Traufhöhe (TH), gemessen in Metern zwischen Dachhaut und Boden, bei Hanglagen enthält der B-Plan Angaben für die Hang- und Talseite.
• Dachneigung (DN), angegeben in Grad und abhängig von der Dachform

Bei den Vorgaben zur Dachform wird unterschieden zwischen:

• Flachdach (FD)
• Pultdach (PD)
• Versetztem Pultdach (vPD)
• Satteldach (SD)
• Walmdach (WD)
• Krüppelwalmdach (KWD)
• Zeltdach (ZD)
• Tonnendach (TD)

• Abstandsfläche

Die Abstandsfläche gibt vor, wie groß der Mindestabstand ist, der zum Nachbargrundstück eingehalten werden muss. Dieser ist in den Landesbauordnungen festgelegt und variiert von Bundesland zu Bundesland. Zur Ermittlung wird üblicherweise die Höhe der Außenwand des Gebäudes mit dem Faktor 0,4 multipliziert. Bei einem 10 Meter hohen Haus müsste demnach ein Mindestabstand von vier Metern beachtet werden. Die Abstandsflächen unterscheiden sich je nach Nutzungsart: Sie sind in reinen Wohngebieten üblicherweise größer als etwa in Mischgebieten.

• Nutzungsart

Der B-Plan beinhaltet auch Angaben zur Art der erlaubten baulichen Nutzung. Es gibt mehrere Abstufungen für die Nutzungsmöglichkeiten, die Spanne reicht vom reinen Wohngebiet (Kürzel: WR) bis hin zu zum Industriegebiet (Kürzel: GI) und umfasst auch Mischformen wie etwa das Mischgebiet (Kürzel MI), in dem neben der Nutzung zu Wohnzwecken auch Gewerbe erlaubt ist, sofern es nicht zu lärm- und geruchsintensiv ist.

• Umfang der Bebauung

Außerdem ist anhand von zwei Kennziffern auch definiert, welchen Umfang die bauliche Nutzung haben darf: Dies wird über die Grundflächenzahl (GRZ) festgelegt, die angibt, wie groß der Anteil der bebauten Fläche am Grundstück sein darf. So bedeutet eine GRZ von 0,4 beispielsweise, dass die Grundfläche eines Gebäudes auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück maximal 200 Quadratmeter betragen darf. Und die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt Auskunft darüber, wie viel Geschossfläche errichtet werden darf. Sie ergibt sich aus der Grundstücksgröße, multipliziert mit der GFZ. Beträgt diese beispielsweise 1,2 und ist das Grundstück 500 Quadratmeter groß, liegt die Bruttogeschossfläche bei 600 Quadratmetern. Aus dieser lässt sich auch die Anzahl der Vollgeschosse ableiten: Im Beispielfall mit 500 Quadratmetern Grundstück und einer GRZ von 0,4 ergibt sich etwa, dass drei Vollgeschosse zulässig sind. Alternativ kann deren Anzahl auch fest definiert sein. Inwieweit Keller- und Dachgeschoss hinzugezählt werden, variiert je nach Landesbauordnung.

• Lage des Gebäudes: Baugrenze, Baufenster, Baulinie

Die Baugrenze im Bebauungsplan dient dazu, den Bereich des Grundstücks einzugrenzen, der überbaut werden darf. Der Bereich innerhalb der Baugrenze wird auch als Baufenster bezeichnet. Je nach Grundstück ist es auch möglich, dass ein bestimmter Teil des Grundstücks grundsätzlich nicht bebaut werden darf. Diese Flächen sind im Bebauungsplan schraffiert markiert. Beinhaltet der B-Plan eine Baulinie, ist das Baufenster eingeschränkt, denn das Gebäude muss entlang der Linie errichtet werden. Ob der Bebauungsplan eine solche Vorgabe enthält, lässt sich oft bereits anhand der Bebauung auf den benachbarten Grundstücken erkennen. Stehen die Häuser in einer gedachten Linie, dürfte dies in der Regel auch auf das dazwischen liegende Grundstück zutreffen.

• Baulast

Existiert für das Grundstück eine Baulast – etwa weil Nachbarn nur über das Grundstück zu ihrem Haus zu gelangen – ist dies (außer in Bayern und Brandenburg) ebenfalls im Bebauungsplan sowie im sogenannten Baulastenverzeichnis vermerkt. Dabei handelt es sich um sogenannte Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, wie zum Beispiel ein Wegerecht.

Ob ein Bebauungsplan existiert, kann im zuständigen Amt vor Ort erfragt oder teils auch online recherchiert werden. Auch der Grundstückseigentümer wird dazu Auskunft geben können. Um sicherzugehen, empfiehlt sich für Bauherren jedoch ein Besuch im Amt und die Inanspruchnahme einer Bauberatung. So lässt sich zum einen ausschließen, dass der Verkäufer falsche Angaben gemacht hat. Und zum anderen lässt sich so auch direkt klären, wie die Bebauung aussehen darf, falls kein B-Plan existiert. Die Einsichtnahme empfiehlt sich auch dann besonders, wenn beispielsweise eine spätere Bebauung in zweiter Reihe angedacht ist oder das Grundstück später geteilt und mit einem weiteren Haus bebaut werden soll. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Glossar zur Realteilung.

Wer den Grundstückskauf plant, sollte unbedingt Einsicht in den entsprechenden Bebauungsplan nehmen. Dies ist – anders als beim Grundbuch – für jedermann möglich. Teils können B-Pläne mittlerweile auch online abgerufen werden, ansonsten ist das zuständige Bauordnungsamt bei der Gemeinde beziehungsweise das Stadtplanungsamt die richtige Anlaufstation. Erfolgt der Kauf über einen Immobilienmakler, kann dieser in der Regel Auskunft dazu geben, wo genau der B-Plan eingesehen werden kann. Auch wenn mit der Einsichtnahme Gebühren verbunden sind, lohnt der Besuch vor Ort, da die Mitarbeiter Auskunft zu Detailfragen geben können.

Der Bebauungsplan ist für Laien zunächst einmal schwer zu interpretieren. Mithilfe einer Übersicht, die alle Begriffskürzel und verwendeten Symbole enthält, lassen sich die Angaben relativ leicht entschlüsseln. Diese sind in der Planzeichenverordnung (PlanZV) definiert.

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Der Bebauungsplan setzt sich aus mehreren Teilen zusammen: Er enthält üblicherweise einen oder sogar mehrere Pläne (Teil A) sowie einen beschreibenden Text (Teil B). Die Flächen sind darin entsprechend der Vorgaben für die jeweiligen Grundstücke mit unterschiedlichen Farben und Linien markiert. Auch enthält der B-Plan eine sogenannte Nutzungsschablone: Diese Tabelle enthält Angaben zu Art und Maß der Bebauung sowie weiteren Angaben, etwa zu Haustyp und Dachform. Die Planzeichenverordnung (PlanZV) gibt vor, welche Planzeichen in Form von Symbolen und Abkürzungen zu verwenden sind.

Generell gilt, dass der Grundstückseigentümer für alles verantwortlich ist, was mit seinem Grundstück im Zusammenhang steht. Daher ist zunächst zu unterscheiden, in welcher Art und Weise der Neubau errichtet wird: Wer ein Grundstück erwirbt und sich für einen Anbieter schlüsselfertiger Häuser entscheidet oder mit einem Architekten baut, ist als Eigentümer somit auch für die Einhaltung des B-Plans verantwortlich. Dabei ist aber davon auszugehen, dass die beteiligten Baupartner die Vorgabe gemäß B-Plan auch umsetzen, da dies zu ihrem Leistungsumfang gehört. Anders sieht es beim Kauf vom Bauträger aus: Hier erfolgt der Erwerb von Grundstück und Haus vom Bauträger, dieser haftet als Bauherr daher für die Einhaltung der Vorgaben im B-Plan.

Wird beispielsweise die Baugrenze nicht beachtet und der Neubau abweichend von den Vorgaben des B-Plans errichtet, drohen je nach Fall ein Bußgeld, ein Baustopp oder die Bauaufsichtsbehörde verlangt im Extremfall den Rückbau. Inwieweit derartige Sanktionen verhängt werden, hängt auch vom Umfang der Abweichung vom B-Plan ab. Ärger mit der Bauaufsicht kann es übrigens auch Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes noch geben: So kommt es durchaus vor, dass Nachbarn im Zuge von Streitigkeiten das Bauamt einschalten. Spätestens dann fliegt in der Regel auf, was bisher möglicherweise von der Bauaufsicht übersehen wurde. Das kann zum Beispiel ein nachträgliche errichteter Anbau sein, der zu nah an der Grundstücksgrenze steht oder dazu führt, dass die Grundflächenzahl überschritten wird. Je nach Einzelfall kann dann noch eine (kostenpflichtige) Nachgenehmigung beantragt werden, allerdings liegt es im Ermessen der Bauaufsicht, ob diese auch erteilt wird.

Um sicherzugehen, dass die Vorgaben des Bebauungsplans mit dem geplanten Neubau eingehalten werden, empfiehlt es sich, eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt einzureichen. Das Amt prüft dann, ob alle Vorschriften für das Bauvorhaben berücksichtigt wurden. Eine solche Anfrage - auch als „kleines Genehmigungsverfahren“ bezeichnet – ist bereits vor dem geplanten Grundstückskauf sinnvoll. So können Bauherren davon ausgehen, dass ihr geplantes Projekt nicht an den Vorgaben des B-Plans scheitert und haben diesbezüglich bereits vor dem Kauf Planungssicherheit.

Generell ist eine Bauvoranfrage vor allem dann sinnvoll, wenn folgende Fragen nicht zweifelsfrei anhand des Bebauungsplans geklärt werden können:

1. Welche Grundstücksbereiche dürfen überbaut werden und welche nicht?
2. Sind die Maße der Nutzung klar definiert, ist eindeutig festgelegt, wie hoch gebaut werden darf und wie groß die Grundfläche des Gebäudes sein darf?
3. Welche Nutzung ist erlaubt – ausschließlich Wohnen oder auch Kleingarten, Landwirtschaft, Gewerbe?

Für die Bauvoranfrage sind unter anderem die Baubeschreibung, Zeichnungen und Berechnungen zum Vorhaben erforderlich. Die Gebühren fallen unterschiedlich hoch aus, üblich ist ein Tausendstel der gesamten Baukosten. Bei einem Projekt mit 200.000 Euro Baukosten würde die Gebühr in diesem Fall bei 200 Euro liegen. Kostengünstiger ist eine formlose Bauvoranfrage, für die im Schnitt 15 Euro Gebühren anfallen. Allerdings ist diese rechtlich nicht verbindlich, sodass eher zur teureren Variante zu raten ist.

Der Bebauungsplan wird von den Gemeinden erstellt, bei denen die Planungshoheit im Rahmen ihres Selbstverwaltungsrechts liegt. Dabei müssen sie sich an die Vorgaben des BauGB und der jeweiligen Landesbauordnung halten. Beurteilt sie einzelne Bauvorhaben als unproblematisch, kann die Gemeinde auf einen Bebauungsplan verzichten, Neubauten müssen dann entsprechend der Vorgaben aus § 34 BauGB (siehe auch Frage 14) errichtet werden. Soll die Gemeinde um ein Neubaugebiet erweitert werden, ist sie hingegen verpflichtet, auf der Grundlage des Flächennutzungsplans einen Bebauungsplan zu erstellen. Dabei muss die Gemeinde laut BauGB eine Reihe von städtebaulichen Zielen beachten – darunter etwa die städtebauliche Gestaltung. Ziele der Raumordnungsplanung wie etwa Denkmalschutz und gesunde Wohnverhältnisse müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Erstellt werden die Entwürfe entweder von einem Planungsbüro oder dem Planungsamt.

Bei der Entwicklung von Bebauungsplänen spielen drei Aspekte eine wichtige Rolle:

Die Entwicklung eines Bebauungsplans erfolgt im Rahmen diverser Beschlüsse durch die Gemeindegremien:

• Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans
• Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
• Beschluss über den Entwurf
• Beschluss zur öffentlichen Auslegung, Beteiligung von Trägern öffentlicher Belange
• Beschluss über Änderungen, ggf. erneute Auslegung und Beteiligung
• Beschluss über die Abwägung von Bedenken
• Beschluss über die Satzung

Mit der Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses wird der Bebauungsplan letztlich rechtskräftig. Üblicherweise geht die Initiative für einen Bebauungsplan vom Bau- beziehungsweise Planungsamt aus. Es ist aber auch möglich, dass beispielsweise ein Investor an die Gemeinde herantritt und in Zusammenarbeit mit der Gemeinde einen vorhabensbezogenen Bebauungsplan entwickelt (siehe Frage 13).

Die Bauleitplanung gilt als das wichtigste Planungsinstrument der Gemeinden für die städtebauliche Entwicklung. Sie erfolgt gemäß §§ 1-13a BauGB in zwei Stufen: Zunächst erstellt die Gemeinde einen Flächennutzungsplan. Er wird auch als vorbereitender Bebauungsplan bezeichnet und enthält Angaben dazu, welche Art der Nutzung wo auf dem Gemeindegebiet vorgesehen ist. Auch gibt er unter anderem Auskunft über landwirtschaftliche Flächen, Parkanlagen und Verkehrsflächen. Im zweiten Schritt erfolgt die Ausarbeitung von Bebauungsplänen für die einzelnen Teilbereiche, die unter anderem Art und Umfang der Bebauung vorgeben.

Diese unterliegt der kommunalen Selbstverwaltung. Dabei müssen die Gemeinden jedoch die Ziele der Raumordnung berücksichtigen, die sich aus Raumordnungsplänen ergeben. Zudem gilt eine sogenannte Abwägungspflicht in Bezug auf private und öffentliche Belange. Ebenso müssen sie übergeordnete Vorgaben, wie etwa Naturschutzvorschriften, beachten. Gleiches gilt für den Umweltschutz und die Landschaftspflege. Aus diesem Grund beinhaltet die Bauleitplanung stets auch einen Umweltbericht.

Das Verfahren läuft folgendermaßen ab: Beschließt eine Gemeinde, eine Bauleitplanung aufzustellen, muss sie dies bekannt machen und dazu auch einen Umweltbericht vorlegen. Dann wird ein Entwurf ausgearbeitet, über den die Einwohner informiert werden. Anschließend holt die Gemeinde Stellungnahmen von Behörden und Planungsträgern ein und überprüft diese. Es wird ein Auslegungsbeschluss gefasst und bekannt gegeben. Es folgt eine Auslegung, einschließlich eines Erläuterungsberichts. Im nächsten Schritt wird über etwaige Anregungen ein Beschluss gefasst und das Ergebnis bekannt gegeben. Dann folgen Feststellungsbeschluss und das Genehmigungsverfahren, bevor die Bauleitplanung in Kraft tritt.

Gemäß § 31 Absatz 1 BauGB können im Bebauungsplan Ausnahmen vorgesehen sein. Diese können sich beispielsweise aus der Nutzungsart ergeben. Damit behält sich die Gemeinde vor, eine vom B-Plan abweichende Nutzung im Einzelfall zunächst zu prüfen und zu entscheiden, ob sie eine Ausnahme genehmigt. Sind dabei keine Konflikte mit Anliegern zu erwarten, stehen die Chancen gut, dass das Bauamt die Ausnahme genehmigt. Sieht der B-Plan diesbezüglich keine Ausnahmen vor, ist eine abweichende Nutzung hingegen nicht möglich. Generell ist hierbei zu beachten, dass die Gemeinden den Gebietscharakter erhalten müssen. Dieser würde beispielsweise beeinträchtigt, wenn die Gemeinde in besonderen Wohngebieten zu viele Ausnahmegenehmigungen für die gewerbliche Nutzung erteilt.

Gemäß § 31 Absatz 2 BauGB besteht auch die Möglichkeit, sich von den Festsetzungen im B-Plan befreien zu lassen. Die Grundzüge der Planung dürfen von dem Vorhaben allerdings nicht berührt werden. Zudem muss eine der folgenden drei Bedingungen für das Abweichen erfüllt sein:

• Es ist aus Gründen des Allgemeinwohls erforderlich
• Es ist städtebaulich vertretbar
• Es käme andernfalls zu einer nicht beabsichtigten Härte

Generell sind die Gemeinden bestrebt, keine Präzedenzfälle zu schaffen, weshalb die Chancen auf eine Ausnahmegenehmigung als eher gering einzuschätzen sind.

Es gibt sowohl einfache als auch qualifizierte Bebauungspläne. Der Unterschied liegt im Detail: Der qualifizierte B-Plan enthält alle Vorgaben, die für die Planung von Bedeutung sind – beispielsweise Angaben zur Firstrichtung, zur Art der Bebauung und zu Baugrenze. Insgesamt müssen Details zu vier Bereichen enthalten sein:

• Art der baulichen Nutzung
• Zulässiges Maß der baulichen Nutzung
• Angaben zu überbaubaren Grundstücksflächen
• Örtliche Verkehrsflächen

Fehlt einer dieser vier Bereiche, ist von einem einfachen Bebauungsplan die Rede und es greifen für die fehlenden Vorgaben wie bei einem fehlenden B-Plan die Regelungen des § 34 BauGB. Die Vorschriften leiten sich dann aus der Bebauung der Nachbargrundstücke ab, der Neubau muss sich also in diese Umgebung einfügen. Ein Beispiel: Existiert nur ein einfacher B-Plan und handelt es sich um eine Siedlung mit vorgegebener Firstrichtung, gilt diese üblicherweise auch für einen Neubau, auch wenn dies nicht explizit im Bebauungsplan vorgegeben ist.

Ist kein Bebauungsplan vorhanden, kann ein Grundstücksinteressent – beispielsweise ein Bauträger, von sich aus aktiv werden und in Zusammenarbeit mit der zuständigen Gemeinde einen Erschließungs- und Vorhabensplan ausarbeiten. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan orientiert sich in bereits bebauten Gebieten üblicherweise an der Umgebung und muss generell ins städtebauliche Konzept der Gemeinde passen. Darüber hinaus schließt der Bauträger mit der Gemeinde einen Durchführungsvertrag ab, der die Umsetzung der Pläne innerhalb einer bestimmten Frist vorsieht. Details zum vorhabenbezogenen B-Plan sind in § 12 BauGB geregelt.

Es gibt auch Grundstücke, für die kein Bebauungsplan existiert. Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Bauherr beliebig schalten und walten kann, denn dann greifen die Vorgaben gemäß § 34 BauGB. Sie beinhalten beispielsweise, dass die Art und das Ausmaß der Nutzung und die Bauweise der unmittelbaren Nachbarschaft angepasst sein müssen. Ist etwa die Baulücke ausschließlich von Einfamilienhäusern umgeben, ist die Nutzung also nicht beliebig möglich, sondern beschränkt sich aufs Wohnen und möglicherweise Gewerbe ohne große Beeinträchtigungen. Auch dürften dann keine beliebig hohen Gebäude errichtet werden.