Bieterverfahren: So funktioniert es bei Immobilienverkauf

Das Bieterverfahren ist eine moderne Alternative zum klassischen Immobilienverkauf, die zu einem schnellen Vertragsabschluss und einem hohen Verkaufserlös führen kann. Bei dieser Variante obliegt die Preisbildung den Kaufinteressenten. In der folgenden Übersicht finden Sie die wichtigsten Informationen zum Bieterverfahren.

Das Bieterverfahren erweist sich als innovative Verkaufsstrategie beim Immobilienverkauf, bei der die potentiellen Käufer ähnlich wie bei einer Auktion Gebote abgeben. Üblicherweise gibt es im Vorfeld keinen festgelegten Mindestpreis, damit die Bieter ihre Entscheidung möglichst unbeeinflusst treffen. Im Einzelfall können Sie jedoch als Eigentümer in Absprache mit Ihrem Immobilienmakler einen Mindestpreis ansetzen und im Exposé nennen. Durch eine größere Anzahl an Bietern entsteht eine Wettbewerbssituation, die zu einem Anstieg des Kaufpreises führen kann. Beim Bieterverfahren bilden sich die Preise über den Markt, der von den Geboten der Interessenten bestimmt wird.

Ursprünglich kam dieses Verfahren vordergründig bei Immobilien zum Einsatz, die über einen längeren Zeitraum erfolglos zum Kauf angeboten wurden. Tatsächlich kann das Bieterverfahren, das in Deutschland noch wenig gebräuchlich ist, auch in anderen Fällen zielführend sein.

Das Bieterverfahren beginnt mit der Vermarktung der Immobilie in einer Anzeige und endet mit der Ermittlung des Höchstgebotes, das innerhalb einer festlegten Frist abgegeben worden ist. Das Bieterverfahren unterteilt sich in die folgenden Teilschritte:

1. Der Immobilienmakler veröffentlicht auf Immobilienportalen im Internet oder in den Printmedien ein Inserat über die Immobilie, um das Bieterverfahren und den Besichtigungstermin anzukündigen.
2. Die Besichtigung der Immobilie findet in der Regel in Form einer Sammelbesichtigung statt. In Einzelfällen sind nach Absprache mit dem Immobilienmakler auch Einzelbesichtigungen möglich.
3. Die Kaufinteressenten geben innerhalb einer festlegten Frist ihre Gebote ab.
4. Ob der Immobilienmakler die Interessenten über den aktuellen Stand des Bieterverfahrens und das Höchstgebot informiert, richtet sich nach dem gewählten Verfahren.
5. Der Immobilienmakler wertet die Gebote aus und verständigt den Höchstbietenden.
6. Der Immobilieneigentümer erhält eine Liste mit den unverbindlichen Geboten der Kaufinteressenten.

Je nach gewählter Verfahrensart wickelt der Immobilienmakler das Bieterverfahren im Offline-Bereich, per E-Mail-Korrespondenz oder in Form eines Online-Verfahrens ab. Bei der Offline-Variante geben die Kaufinteressenten ihre Gebote idealerweise entweder persönlich, auf dem Postweg oder per Telefax ab, um die Fehlerquellen eines Telefongesprächs zu umgehen. Für die Abgabe der Gebote ist eine Frist von mehreren Tagen oder Wochen üblich.

Im Falle der E-Mail-Korrespondenz gibt es ebenfalls einen Stichtag, bis zu dem der Immobilienmakler die Gebote der Kaufinteressenten entgegennimmt. Die teilnehmenden Bieter werden per E-Mail über das aktuelle Höchstgebot informiert und können innerhalb der Frist in der Regel nur ein Angebot einreichen. Sollten mehrere Gebote in gleicher Höhe eingegangen sein, kann eine zweite Gebotsrunde eingeläutet werden. In diesem Fall werden die Bieter über das bisher höchste Gebot informiert und können wieder ein Gebot abgeben. Das Verfahren kann solange wiederholt werden bis das höchste Gebot ermittelt wurde bzw. der Verkäufer einem Bieter den Zuschlag erteilt.

Beim Online-Bieterverfahren bieten die Kaufinteressenten in einem festlegten Zeitfenster über eine Internetplattform mit. Sie loggen sich mit den erhaltenen Zugangsdaten in den geschützten Plattformbereich ein und können innerhalb der Frist jederzeit auf die Gebote der Mitbietenden reagieren. Da die Kaufinteressenten das jeweilige Höchstgebot sehen und die Änderungen mitverfolgen, erweist sich ein Online-Bieterverfahren als sehr transparent. Das Zeitfenster zur Gebotsabgabe ist in der Regel sehr kurz und nur wenige Stunden geöffnet.

Für den Immobilienverkäufer kann ein Online-Bieterverfahren daher innerhalb einer kurzen Zeitspanne einen hohen Verkaufspreis bringen. Gegenüber den anderen Bieterverfahren, die ohne Beteiligung einer Internetplattform ablaufen, punktet dieses onlinebasierte Prozedere mit der schnellen Durchführbarkeit.

Beim Bieterverfahren haben Verkäufer die Möglichkeit, den Wettbewerb unter den potentiellen Käufern zu fördern und so den Kaufpreis in die Höhe zu treiben. Es lohnt sich insbesondere dann, wenn:

• Sie als Eigentümer an einem raschen Hausverkauf, Grundstücksverkauf oder Wohnungsverkauf interessiert sind, weil Sie den Verkaufserlös dringend benötigen.
• Eine Immobilienbewertung schwierig ist, weil die Immobilie zwar einen guten Standort bietet, aber sanierungsbedürftig ist.
• Ihre Immobilie sehr beliebt ist und eine hohe Nachfrage zu erwarten ist, zumal durch das Bieterverfahren der Immobilienpreis steigen kann.
• Bisherige Verkaufsversuche erfolglos waren. Durch das Bieterverfahren kann der Immobilienmakler einen größeren Interessentenkreis anziehen und so das Erfolgspotential erhöhen.

Selbst wenn das Bieterverfahren nicht mit einem erfolgreichen Vertragsabschluss endet, kann es für den Verkäufer dennoch einen Vorteil bieten. Anhand der Gebote können Sie als Eigentümer den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie einschätzen.

Beim Bieterverfahren trägt der Verkäufer das Risiko, dass der Kaufinteressent sein Angebot zurücknimmt und der Immobilienverkauf deshalb nicht zustande kommt. Außerdem gibt es Kaufinteressenten, die dieses Verfahren wegen der Wettbewerbssituation ablehnen und daher als Käufer ausscheiden. Ferner ist es ungewiss, ob der Besichtigungstermin genügend Interessenten anzieht, die ernsthafte Kaufabsichten haben und somit ansprechende Gebote abgeben. So kann der Besichtigungstermin vermeintliche Interessenten ansprechen, welche zwar mitbieten, aber keinen Immobilienkauf anstreben.

Wichtig: Das Risiko, dass ein Immobilienverkauf nicht zustande kommt, gibt es auch beim üblichen Verkaufsverfahren. Eine Baufinanzierung kann platzen, es können zum Beispiel noch Mängel am Objekt entdeckt werden und der Kaufinteressent springt ab etc. Somit gibt in jedem Fall nur die notarielle Beurkundung Sicherheit.

Im Gegensatz zum Ergebnis einer Auktion oder Zwangsversteigerung ist das Höchstgebot im Bieterverfahren rechtlich nicht bindend. Beim Bieterverfahren steht es Ihnen als Eigentümer daher frei, das Höchstgebot anzunehmen oder aber den Verkauf abzulehnen. Wenn Ihnen der erzielbare Preis zu niedrig ist, trifft Sie keine Verpflichtung, den Immobilienverkauf abzuwickeln. Theoretisch haben Sie aber auch die Möglichkeit, ein Angebot mit einem niedrigeren Preis vorzuziehen. Dies ist insbesondere dann möglich, wenn Ihnen die Vorhaben eines bestimmten Interessenten zusagen und der materielle Erfolg nicht an erster Stelle steht. Alternativ können Sie den Gebotspreis als Richtwert ansehen und den Immobilienmakler beauftragen, mit dem Interessenten weiter zu verhandeln. Umgekehrt ist auch der Meistbietende nicht an sein Gebot gebunden und kann daher den Immobilienkauf ablehnen. Bei Auktionen und Versteigerungen führt hingegen der erteilte Zuschlag zwingend zu einem Verkauf der Immobilie.

Der Immobilienmakler kümmert sich um den Ablauf des Bieterverfahrens und verfasst vorab ein ausführliches Exposé für die Immobilie, um die Kaufinteressenten zu einer Gebotsabgabe zu veranlassen. Bei dieser Verkaufsstrategie entfallen in der Regel zwar die zeitaufwändigen Preisverhandlungen, allerdings fällt im Vorfeld des Verkaufs ein größerer Arbeitsaufwand an. Es geht insbesondere darum, die Immobilie werbewirksam zu präsentieren und genügend Bieter anzusprechen. Immobilienexperten können hierbei von ihren Kontakten profitieren und in ihren Kundenkarteien potentielle Kaufinteressenten finden. Der Immobilienmakler legt außerdem den Ablauf des Bieterverfahrens fest, informiert die Kaufinteressenten über das Prozedere und sammelt die abgegebenen Gebote. Als potentieller Verkäufer erhalten Sie von Ihrem beauftragten Immobilienmakler eine Liste mit den unverbindlichen Kaufangeboten der Interessenten.