Grundbucheintrag: Kosten, Dauer & Änderung der Grundbucheintragung

Der Begriff „Grundbucheintrag“ wird meistens verwendet, wenn es darum geht, dass bei einem Immobilienverkauf der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Das ist zwar korrekt, doch der Begriff ist deutlich weiter gefasst und steht für alle Informationen, die im Grundbuchblatt zum Grundstück (bebaut oder unbebaut)  enthalten sind: immoverkauf24 zeigt, welche Grundbucheinträge es gibt und was Sie zu dem Thema wissen sollten.

Laut § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist jedem Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt zugeordnet. Die darin vermerkten Angaben zu den Belastungen und Rechten sowie den Eigentumsverhältnissen werden als Grundbucheintrag bezeichnet. Oftmals wird dieser Begriff jedoch ausschließlich für Letztere verwendet, doch er umfasst insgesamt folgende Sachverhalte, die in den drei Abteilungen des Grundbuchs eingetragen werden:

• Erste Abteilung: Eigentümer

Hier sind die Eigentumsverhältnisse vermerkt: Wem gehört die Immobilie? Wie hoch ist der Anteil jedes Eigentümers? Seit wann ist wer Eigentümer (dies ist beispielsweise bei Erbschaften hinsichtlich der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf wichtig)?

• Zweite Abteilung: Lasten und Beschränkungen

Hier werden alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks eingetragen. Zu den Lasten gehören beispielsweise Wegerechte, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte, Wohnrechte, Reallasten. Zu den Beschränkungen zählen Eintragungen wie zum Beispiel dingliche Vorkaufsrechte und die Auflassungsvormerkung (zur Absicherung beim Eigentümerwechsel). Auch Verfügungsbeschränkungen werden in Abteilung II eingetragen. Dazu gehört beispielsweise die angeordnete Testamentsvollstreckung oder auch der Vermerk zur Zwangsversteigerung. 

• Dritte Abteilung: Grundschulden & Hypotheken

In diese Abteilung werden sogenannte Grundpfandrechte zugunsten eines Dritten eingetragen. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um Hypotheken und Grundschulden, die bei Aufnahme eines Immobiliendarlehens entstehen. Aber auch Zwangssicherungshypotheken, Rentenschulden werden in Abteilung III eingetragen.

In der Regel vergehen bis zu einem Grundbucheintrag nur wenige Wochen, in Einzelfällen können es aber auch mehrere Monate sein. Hier kommt es ganz stark auf die Auslastung beim zuständigen Amtsgericht an. In Zeiten von vielen Immobilientransaktionen sollten sich Immobilienkäufer auf eine längere Zeit einstellen, bis der beantragte Grundbucheintrag erfolgt ist. Wichtig ist dies für eine Kreditauszahlung, denn diese erfolgt in der Regel erst nach der Eintragung einer Grundschuld in Abt. III des Grundbuchs.

Nicht jeder ist berechtigt, Grundbucheinträge einzusehen – obwohl das Grundbuch vom Grunde her ein öffentliches Register ist. So müssen Interessierte gegenüber den beim Grundbuchamt tätigen Rechtspflegern belegen, dass sie ein „berechtigtes Interesse“ an der Grundbucheinsicht haben. Dazu können gehören:

• Mitarbeiter von Behörden
• Bei Todesfällen: Erben und Pflichtteilsberechtigte
• Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
• Notare, Rechtsanwälte
• Mieter
• Eigentümer und ihr Ehepartner/innen (auch im Scheidungsfall)
• Darlehensgeber, Gläubiger
• Alle im Grundbuch eingetragenen Rechteinhaber (beispielsweise die Person, der ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingeräumt wurde oder die Bank, zu deren Gunsten eine Grundschuld eingetragen ist)
• Kaufinteressenten

Jedes Grundbuchamt kann jedoch selbstständig und je nach Fall entscheiden, ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse vorliegt. Wer nicht zum oben genannten Personenkreis gehört oder wessen Antrag auf Einsicht in das Grundbuch abgelehnt wurde, kann sich gegebenenfalls auch vom Eigentümer eine schriftliche Vollmacht ausstellen lassen, um Einsicht ins Grundbuch nehmen zu können.

Die Kosten für einen Grundbucheintrag richten sich nach den Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Die Bemessungsgrundlage hängt davon ab, worum es beim Grundbucheintrag geht: Beim Hauskauf und dem damit erforderlichen Eintrag des neuen Eigentümers ist der Kaufpreis der Immobilie maßgeblich für die Ermittlung der Grundbuchkosten. Gleiches gilt für die Auflassungsvormerkung, mit der Notare sicherstellen, dass der Eigentümer die Immobilie nicht an mehrere Interessenten gleichzeitig verkaufen kann.

Bei einer Grundschuld hingegen ist ihre Höhe und nicht der Kaufpreis maßgeblich für die Ermittlung der Grundbuchkosten. Und bei einem Wohnrecht hängen die Kosten für den Grundbucheintrag wiederum vom Wert des eingeräumten Rechts ab.

Steht die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung für das mit einer Grundschuld abgesicherte Darlehen an und wird ein Bankwechsel in Erwägung gezogen, gibt es zwei Möglichkeiten: Erstens die kostengünstige Grundschuldabtretung und zweitens die aufwändige und teure Löschung und Neueintragung der Grundschuld. Bei der ersten Variante überträgt die bisherige Bank die Grundschuld auf die neue, wofür bei einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro und Vollzug durch einen Notar insgesamt 496,32 Euro anfallen (davon 237,50 Euro Grundbuchkosten und 258,82 Euro Notarkosten). Für die Löschung der alten Grundschuld fallen 476,32 Euro an (217,50 Euro Grundbuchkosten und 258,82 Euro Notarkosten), hinzu kommen noch 1.470,30 Euro (davon 435 Euro Grundbuchkosten und 1.035,30 Euro Notarkosten) für den Grundbucheintrag zur neuen Grundschuld. Insgesamt belaufen sich die Kosten bei dieser teuren Variante somit auf 1.966,62 Euro.

• Eintragung Ehepartner: Die Kosten für die Eintragung des Ehepartners im Grundbuch hängen vom Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung und der Höhe des Anteils ab, die er erhalten soll. Ist die Immobilie beispielsweise 500.000 Euro wert und soll der Ehegatte die Hälfte erhalten, fallen hierfür Kosten in Höhe von 1.808,30 Euro (535 Euro Grundbuchkosten und 1.273,30 Euro Notarkosten) an.

• Eintragung nach Schenkung: Im Fall einer Schenkung müssen für den Grundbucheintrag Kosten einkalkuliert werden, die sich am aktuellen Wert der Immobilie orientieren. Zudem ist ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag für die Umschreibung erforderlich. Bei einem Wert von 500.000 Euro belaufen sich die Kosten für die Umschreibung auf 4.740,45 Euro (davon 1.402,50 Euro Grundbuch- und 3.337,95 Euro Notarkosten).
  

• Eintragung nach Erbfall: Bei Erbschaften fallen beim Grundbucheintrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gemäß Nr. 14110 Nr. 2 Absatz 1 KV GNotKG keine Kosten für die Grundbuchänderung an. Allerdings ist hierfür ein notarielles Testament, ein notarieller Erbvertrag oder ein Erbschein erforderlich. Liegen diese Dokumente nicht vor, muss der Erbschein gegen Gebühr beantragt werden. Nach Ablauf der Zweijahresfrist werden generell Umschreibungsgebühren gemäß Nr. 12210 KV GNotKG fällig.
  

Wer die Kosten für den Grundbucheintrag trägt, hängt von der Art des Eintrags ab: Bei einem Hausverkauf zahlt üblicherweise der Käufer einer Immobilie die Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Auflassungsvormerkung, sofern dies der Kaufvertrag vorsieht. Dabei fallen für die Umschreibung etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises an Grundbuchkosten an, hinzu kommen die Notarkosten in Höhe von rund einem Prozent, die zwar damit nicht direkt zu den Grundbuchkosten zählen, jedoch unumgänglich sind für Grundbucheinträge. Diese variieren je nach Bundesland, daher dienen diese Werte lediglich als grobe Richtschnur.

Ein Grundbucheintrag wird immer dann vorgenommen, wenn sich an den im Grundbuch vermerkten Eintragungen etwas ändert. Dabei folgt der Ablauf einem festen Schema, hier dargestellt anhand des Grundbucheintrags beim Eigentümerwechsel und des Eintrags einer Grundschuld:

Eigentümerwechsel: Der Ablauf beim Grundbucheintrag

1.  Notarielle Kaufvertragsbeurkundung: Ein Immobilienkaufvertrag muss immer notariell beurkundet werden. Das bedeutet, dass der Notar den Kaufvertrag vollständig während eines gemeinsamen Termins mit Käufer und Verkäufer vorliest und eventuell auftretende Fragen beantwortet
2.  Eintrag einer Auflassungsvormerkung: Damit wird verhindert, dass jemand anders bis zum Eigentumsübergang die Immobilie erwerben kann. Zudem sorgt der Notar dafür, dass die Grundschulden des Vorbesitzers gelöscht werden.
3.  Informieren des Finanzamts: Der Notar informiert das Finanzamt über den Immobilienverkauf. Dieses fordert dann den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf und sendet dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zu, sobald der Käufer die Steuerschuld beglichen hat.
4.  Eigentumsumschreibung: Hat der Verkäufer sein Geld erhalten, kann der Notar die Eigentumsumschreibung veranlassen. Damit ist der Eigentümerwechsel auch amtlich vollzogen.
5.  Eintragung einer Grundschuld: Wird für die Baufinanzierung der Immobilie auch ein Immobiliendarlehen benötigt, erfolgt außerdem die Eintragung der Grundschuld für die Bank. 

In der Regel wird der Grundbucheintrag innerhalb weniger Wochen vorgenommen, mitunter kann es aber auch einige Monate dauern, bis er erfolgt.

Grundschuldbestellung: Der Ablauf beim Grundbucheintrag

Damit die für einen Immobilienkredit erforderliche Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden kann, benötigt der Kreditnehmer vom Verkäufer eine Belastungsvollmacht und von der Bank ein Grundschuldbestellungsformular. Beides geht an den Notar, der sich im nächsten Schritt um die Grundschuldbestellung kümmert. Hierfür erstellt er eine Grundschuldbestellungskurkunde, die vom Darlehensnehmer im Rahmen der Beurkundung unterschrieben wird. Zusammen mit der so genannten Belastungsvollmacht reicht der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde ans Grundbuchamt weiter, das den Grundbucheintrag üblicherweise innerhalb von drei bis vier Wochen vornimmt und den Notar dann informiert. Sobald er der Bank den Grundschuldbestellungsurkunde sowie den aktualisierten Grundbuchauszug zugesendet hat, kann sie die Auszahlung des Immobilienkredits veranlassen.

Um einen Grundbucheintrag zu löschen oder zu ändern - etwa aufgrund einer Heirat und der Aufnahme des Ehegatten ins Grundbuch - müssen die Vorgaben der Grundbuchordnung (GBO) eingehalten werden. Diese beinhalten, dass die Angaben durch eine öffentlich beglaubigte oder eine notarielle Urkunde nachzuweisen sind. Daher kann beispielsweise die Eigentumsumschreibung auf den Käufer einer Immobilie nur unter Vorlage des notariellen Kaufvertrags erfolgen, worum sich der jeweilige Notar kümmert. Denkbar ist in Erbfällen auch die Eigentumsumschreibung anhand eines Erbscheins.

Soll der Grundbucheintrag einer Grundschuld erfolgen, benötigt das Grundbuchamt eine Bewilligungserklärung des Eigentümers in Form einer Grundschuldbestellungsurkunde, die von einem Notar beurkundet werden muss.

Grundbucheintrag löschen - nur mit Bewilligung des Betroffenen

Für die Löschung einer Grundschuld ist wiederum eine Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank erforderlich.

Für die Löschung anderer Grundbucheinträge sind ebenfalls entsprechende Dokumente erforderlich, in denen der jeweils Betroffene sich mit der Löschung einverstanden erklärt: Soll beispielsweise ein eingetragenes Vorkaufsrecht gelöscht werden, ist hierfür eine Vorkaufsrechtsverzichtsbescheinigung erforderlich. Und die Löschung eines Wohnrechts ist nur mit Zustimmung des Berechtigten möglich.

Übrigens bleibt jeder Grundbucheintrag auch nach seiner Löschung noch im Grundbuchblatt sichtbar – allerdings durchgestrichen und mit Löschungsvermerk.