Grundsteuer & Grundsteuerreform: Höhe, Fälligkeit & Berechnung

Hier erfahren Sie, wie derzeit und ab 2025 die Grundsteuer berechnet wird, welche Auswirkungen die Grundsteuerreform hat und was Eigentümer beachten sollten. Nutzen Sie zudem unsere kostenlose Immobilienbewertung, um zu erfahren, wie sich die Reform der Grundsteuer auf Ihre Immobilie auswirkt.

Wer Eigentum besitzt, muss dafür die Grundsteuer als jährliche Abgabe entrichten. Die Höhe der Grundsteuer wird den Eigentümern vom zuständigen Finanzamt im Grundsteuerbescheid mitgeteilt. Weil gleichartige Grundstücke aber aufgrund veralteter Einheitswerte regional sehr unterschiedlich besteuert werden, hat das Bundesverfassungsgericht in einem Urteil aus dem Jahre 2018 die Grundsteuer in Deutschland in ihrer bisherigen Form als verfassungswidrig eingestuft. Folge: Es wurde eine Grundsteuerreform beschlossen, die am 1. Januar 2025 in Kraft treten wird – bis dahin gilt in einer Übergangsphase die alte Regelung. Jedoch mussten Eigentümer schon bis zum 31.01.2023, die Anfang des Jahres neu erhobenen Grundstückswerte an das Finanzamt übermitteln.

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine sogenannte Realsteuer, die den Kommunen als eine der wichtigsten Einnahmequellen dient. Im Gegenzug stellen sie die kommunale Infrastruktur für die Bürger bereit. Dazu zählt etwa der Ausbau von Straßen. Die Grundsteuer zu umgehen ist faktisch nicht möglich, denn sie betrifft sowohl Erbbaurechts-Nehmer als auch Immobilieneigentümer – und indirekt auch Mieter. Der Grund: Vermieter dürfen die Grundsteuer über die Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen.

Die Details zur Grundsteuer sind im Grundsteuergesetz geregelt. Wie viel Grundsteuer Sie zahlen müssen, hängt zum einen von Ihrem Wohnort ab, da die Städte und Gemeinden diese Steuer erheben und auch über ihre Höhe entscheiden. Zum anderen ist Ihre Immobilie beziehungsweise Ihr Grundstück als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer relevant. Ein wesentlicher Aspekt ist dabei der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks. So kann es durchaus passieren, dass jemand mit einem sehr großen Grundstück in weniger gefragter Lage weniger Grundsteuer zahlt als jemand mit kleinem Grundstück in sehr teurer Lage.

Auch die Art der Nutzung beeinflusst die Höhe der Grundsteuer (mehr dazu unter Punkt 4), denn das Grundsteuergesetz unterscheidet zwischen:

• Grundsteuer A: Sie betrifft land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke.
• Grundsteuer B: Sie ist für bebaubare und bebaute Grundstücke relevant und gilt für Häuser und Eigentumswohnungen gleichermaßen.
• Grundsteuer C: Diese betrifft baureife Grundstücke, die noch nicht bebaut sind.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt anhand mehrerer Kennzahlen. Dazu gehören je nach Bundesland bis zum Inkrafttreten der Grundsteuerreform im Jahr 2025 folgende Kennzahlen:

• Einheitswert: Hier gilt in den alten Bundesländern der Wert, den die Finanzämter anhand der Werte von 1964 festgelegt haben. In Ostdeutschland wird der Wert von 1935 herangezogen.
  • Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich der Einheitswert aus dem Bodenwert des entsprechenden Jahres, multipliziert mit der Quadratmeterzahl.
  • Bei bebauten Grundstücken wird das Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren herangezogen und die Berechnung ist deutlich aufwändiger.
• Hebesatz: Diesen legen die Kommunen fest. Es kann also passieren, dass Sie für Immobilien mit identischen Eckdaten je nach Standort unterschiedliche hohe Grundsteuer zahlen müssten. Der Hebesatz für die Grundsteuer B liegt derzeit je nach Kommune bei 0 bis 1000 Prozent, im Schnitt beläuft er sich auf 554 Prozent. Ab 2025 können die Unterschiede noch größer ausfallen, weil dann je nach Bundesland unterschiedliche Grundsteuermodelle zum Einsatz kommen.
• Grundsteuermesszahl: Diese fällt in den westdeutschen Bundesländern anders aus als in Ostdeutschland.

Berechnung der Grundsteuer bis einschließlich 2024

Bis Ende 2024 wird die Grundsteuer in zwei Schritten ermittelt: Zunächst erfolgt die Berechnung des Grundsteuermessbetrags anhand folgender Formel:

• Grundsteuermessbetrag = Einheitswert * Grundsteuermesszahl

Im zweiten Schritt wird die Grundsteuer anhand folgender Formel berechnet:

• Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag * Hebesatz

Berechnung der Grundsteuer ab 2025

Aufgrund des Grundsteuer-Reformgesetzes aus dem Jahr 2019 bilden die zum 1. Januar 2022 geltenden Grundstückwerte ab 2025 die neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Sie lösen damit die veralteten Einheitswerte ab. Je nachdem, in welchem Bundesland sich Ihre Immobilie befindet, greifen dann unterschiedliche Grundsteuermodelle:

Bundesmodell 

Befindet sich Ihre Immobilie in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein oder Thüringen, gilt folgende Formel:

• Grundsteuer = Aktueller Immobilienwert * Grundsteuermesszahl * Hebesatz

Bundesmodell mit abweichenden Grundsteuermesszahlen

Befindet sich Ihre Immobilie im Saarland oder Sachsen, greift ebenfalls das Bundesmodell – allerdings mit anderen Grundsteuermesszahlen. Im Saarland wurden 0,34 Promille für Wohn- und 0,64 Promille für Gewerbeimmobilien festgelegt. In Sachsen sind es 0,36 Promille bei unbebauten und Wohngrundstücken und 0,72 Promille für Gewerbegrundstücke.

Grundsteuermodelle der übrigen Bundesländer

Mehrere Bundesländer haben die sogenannte Öffnungsklausel genutzt und eigene Berechnungsmethoden für die Grundsteuer entwickelt. Die Modelle im Überblick:

• Modifiziertes Bodenwertmodell in Baden-Württemberg: Befindet sich Ihre Immobilie in diesem Bundesland, ergibt sich die Grundsteuer aus der Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstücksfläche. Zudem führt das Land die Grundsteuer C ein.
• Flächenmodell in Bayern: Im Freistaat ergibt sich die Grundsteuer B künftig aus der Größe von Grundstücks- und Gebäudefläche sowie der Nutzung dieser Flächen.
• Wohnlagenmodell in Hamburg: In der Hansestadt ist für die Berechnung der Grundsteuer, die Nutzungsart, die Fläche des Grundstücks sowie des Gebäudes sowie die Wohnlage relevant. In normalen Wohnlagen erfolgt gegenüber guten Wohnlagen ein Abzug von 25 Prozent. Wie in Baden-Württemberg wird die Grundsteuer C wieder eingeführt.
• Flächen-Faktor-Modell in Hessen: Für Immobilien in Hessen sind die Grundstücks- und Gebäudeflächen für die Berechnung von Bedeutung, ähnlich wie in Hamburg beeinflusst auch die Lage die Höhe der Grundsteuer – ebenso wird die Grundsteuer C wieder eingeführt.
• Flächen-Lage-Modell in Niedersachsen: In diesem Bundesland bemisst sich die Grundsteuer anhand der Fläche von Grund und Boden sowie des Gebäudes, die mit einer Äquivalenzzahl multipliziert werden. Auch hier gibt es einen Lage-Faktor, die Grundsteuer C kann je nach Gemeinde eingeführt werden oder weiterhin nicht erhoben werden.

Die Grundsteuer fällt jährlich an, wird aber üblicherweise quartalsweise im Februar, Mai, August und November am 15. des Monats fällig. Wie viel Grundsteuer Sie zahlen müssen, ist vielerorts im sogenannten Grundbesitzabgabenbescheid zusammen mit anderen Abgaben wie Abwasser- oder Straßenreinigungsgebühren aufgeführt – oder schlichtweg im Grundsteuerbescheid.

Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwischen drei Arten – der Grundsteuer A, B und C. Dabei wird jeweils auf die Art der Bebauung beziehungsweise Nutzung abgestellt. Die drei Grundsteuerarten im Überblick:

Grundsteuer A

Sie gilt ausschließlich für Grundstücke mit land- und forstwirtschaftlicher Nutzung. Sie ist daher lediglich für landwirtschaftliche Betriebe relevant.

Grundsteuer B

Die Grundsteuer B liefert den Löwenanteil am Grundsteueraufkommen in den Kommunen. Sie gilt für bebaute Grundstücke und solche, die bebaut werden könnten. Sie greift sowohl für Haus- als auch für Wohnungseigentümer und wird mitunter auch als Grundstückssteuer bezeichnet.

Grundsteuer C

Die Grundsteuer C bezieht sich ausschließlich auf baureife und noch nicht bebaute Grundstücke. Sie wurde seit den 60er-Jahren nicht erhoben und wird im Zuge der Grundsteuerreform ab 2025 in einigen Bundesländern wieder eingeführt – darunter etwa Hamburg oder Hessen. Die Besonderheit: Der Hebesatz für diese Grundstücke ist höher als bei der Grundsteuer B. Dies soll verhindern, dass Grundstückseigentümer ihre Grundstücke aus Gründen der Spekulation auf steigende Kaufpreise bewusst nicht bebauen.

Um die Grundsteuer kommen sowohl Mieter als auch Grundeigentümer in der Regel nicht herum. So zahlen Mieter indirekt Grundsteuer, weil Vermieter diese im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf sie abwälzen dürfen. Immobilien- und Grundstückseigentümer wiederum müssen die Grundsteuer ohnehin zahlen.
Es gibt jedoch einige Ausnahmen:

• Teilerlass der Grundsteuer bei unverschuldetem Leerstand: Können Sie als Eigentümer einen Mietausfall wegen unverschuldetem Leerstand nachweisen, dürfen Sie einen Grundsteuererlass beantragen. Dieser befreit Sie allerdings nicht von der gesamten Grundsteuer und Sie müssen 75 Prozent des Betrags zahlen. Diese Sonderregelung gilt jedoch nicht, wenn Sie etwa nach Auszug eines Mieters zunächst eine aufwändige Sanierung der Wohnung durchführen.
• Teilerlass der Grundsteuer bei niedriger Kaltmiete: Ist die Jahresnettokaltmiete um mehr als 50 Prozent niedriger als die ortsübliche Miete, reduziert sich die Grundsteuer um 25 Prozent. Hierfür müssen Sie einen Antrag stellen. Hierfür gilt üblicherweise eine Frist, 2024 endete diese beispielsweise am 2. April für das Jahr 2023.
• keine Grundsteuer für gemeinnützige Organisationen und öffentliche Einrichtungen: Gemäß § 3 Absatz 1 Nr. 3b Grundsteuergesetz (GrStG) ist Grundbesitz dieser Einrichtungen wie etwa Vereine, Stiftungen oder Religionsgemeinschaften von der Grundsteuer befreit, wenn sie diesen laut Satzung und Art der Geschäftsführung ausschließlich für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke nutzen. Gleiches gilt für öffentliche Einrichtungen wie etwa Handelskammern, Bund, Länder und Gemeinden.

Inwieweit Sie Grundsteuerzahlungen bei der Einkommensteuererklärung geltend machen können, hängt von der Nutzungsart Ihrer Immobilie ab. Bewohnen Sie diese selbst, können Sie höchstens anteilige Kosten für ein Arbeitszimmer geltend machen. Als Vermieter können Sie die Grundsteuer hingegen ebenso wie andere anfallende Kosten (beispielsweise Darlehenszinsen) steuerlich geltend machen.

Derzeit ist noch unklar, wie sich die 2025 in Kraft tretende Grundsteuerreform auf Immobilieneigentümer (und Mieter) auswirkt (Stand 3. April 2024). So soll das Gesamtaufkommen zwar unverändert bleiben, gleichwohl kann es passieren, dass Sie künftig mehr Grundsteuer als bisher zahlen – oder auch weniger. Der Grund für die aktuell unklare Situation: Es wird nach Angaben des Bundesfinanzministeriums bis in den Herbst 2024 dauern, bis die Höhe der Grundsteuer für alle Grundstückseigentümer feststeht. In Hamburg wird sich dieser Prozess sogar bis ins Frühjahr 2025 hinziehen. Erst dann legen die Kommunen die Hebesätze fest. Vorher dürfte es für Sie schwierig sein zu erfahren, ob Sie künftig mehr oder weniger Grundsteuer für Ihr Haus zahlen müssen.

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, ändert sich die Grundsteuer in der Regel nicht. Auch die Steuernummer wird beibehalten. Dies gilt auch bei einem Wohnungsverkauf. Anders sieht es aus, wenn das Grundstück beispielsweise via Realteilung in zwei Einheiten gesplittet wird: Dann erhalten beide Grundstücke eine eigene Steuernummer und die Grundsteuer wird an die geänderten Verhältnisse angepasst.

Es kann jedoch in folgenden Fällen zu einer Änderung der Grundsteuer kommen und das Finanzamt ermittelt den Einheitswert neu:

• Bei einer Änderung des Hebesatzes durch die Kommune.
• Die Immobilie wird stark umgebaut bzw. ein Anbau wird errichtet.

Ja, Vermieter dürfen die Grundsteuer auf Mieter umlegen. Denn Aufwendungen, die dem Besitzer einer Immobilie durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen, gelten gemäß § 556 Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als Betriebskosten. Dazu zählt auch die Grundsteuer. Dies bedeutet für Vermieter, dass sie diese in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen dürfen. Allerdings sollten sie sicherstellen, dass die Grundsteuer ausdrücklich im Mietvertrag unter den Nebenkosten aufgeführt wird. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs reicht es jedoch aus, bei den Nebenkosten auf die Vorgaben des § 2 BetrKV zu verweisen.

► Weiterführende Quellen:

• Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG

• Grundsteuergesetz (GrStG)