Grundsteuer Hebesatz: Bedeutung, Höhe & Grundsteuerberechnung

Der Grundsteuer-Hebesatz ist der individuelle Faktor, mit dem Gemeinden ihre Grundsteuer individuell erheben können. Er wird mit dem allgemein ermittelten Grundsteuermessbetrag multipliziert und ergibt am Ende den zu zahlenden Grundsteuerbetrag. Wir zeigen Ihnen hier die grundsätzliche Funktion des Grundsteuer-Hebesatzes und zeigen, welche Gemeinden besonders hohe oder niedrige Hebesätze festgelegt haben.

Insgesamt ist zwischen drei Hebesätzen zu unterscheiden:

1. Hebesatz Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft)
2. Hebesatz Grundsteuer B (sonstige Grundstücke)
3. Hebesatz Grundsteuer C (baureife, aber nicht bebaute Grundstücke)

Die für Haus- und Wohnungseigentümer relevante Grundsteuer B wird in drei Schritten ermittelt.

Schritt 1: Ermittlung des Grundsteuerwerts

In diesem Schritt geht es um die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Die zentrale Frage hierbei: „Welchen Wert hat der zu versteuernde Grundbesitz?“ 

Bis zur Grundsteuerreform 2025 haben die Finanzämter hierfür stark veraltete Einheitswerte verwendet. Heute heißt die Bemessungsgrundlage „Grundsteuerwert“ und wird je nach Bundesland auf unterschiedliche Art und Weise ermittelt.

Am weitesten verbreitet ist hierbei das sogenannte Bundesmodell, bei dem der Grundsteuerwert im Zuge einer Immobilienbewertung ermittelt wird. Für Ein- und Zweifamilienhäuser und weiteres Wohneigentum kommt hierbei das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Diese Form der Wertermittlung stellt sicher, dass tatsächlich aktuelle Bewertungen als Grundlage für die Grundsteuer genutzt werden.

Schritt 2: Ermittlung des Grundsteuermessbetrags

Im zweiten Schritt wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Hierbei multipliziert die Finanzbehörde den ermittelten Grundsteuerwert mit der entsprechenden Grundsteuermesszahl.

Die Grundsteuermesszahl fällt für Wohngebäude und Nicht-Wohngebäude unterschiedlich aus. Nach dem Bundesmodell gelten dabei folgende Messzahlen:

• Wohngebäude: 0,031 %
• Nicht-Wohngebäude: 0,034 %

Einige Bundesländer weichen von diesen Regelungen ab und legen eigene Messzahlen vor. Auch diese finden Sie unserem Grundsteuer-Ratgeber.

Grundsätzlich gilt aber folgende Formel:

• Grundsteuerwert * Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Schritt 3: Berechnung der Grundsteuer mit dem Hebesatz

Der letzte Schritt ist rein mathematisch und beinhaltet folgende Formel:

• Grundsteuermessbetrag * Hebesatz = Grundsteuer

Der Grundsteuerhebesatz wird von den Gemeindevertretungen festgelegt und in den jeweiligen kommunalen Haushaltssatzungen für ein Haushaltsjahr festgeschrieben. Der gültige Hebesatz muss laut § 25 Abs. 3 GrStG immer bis zum 30.06. des jeweiligen Jahres festgesetzt worden sein.

Das Recht, die Hebesätze selbst zu bestimmen, steht den Gemeinden im Rahmen der verfassungsrechtlich zugesicherten Selbstverwaltungsgarantie (Art. 28 Absatz 2 Satz 3 Grundgesetz) zu.

Mit insgesamt rund 15,5 Milliarden Euro stellt das Steueraufkommen aus der Grundsteuer B nach der Gewerbesteuer die zweitwichtigste Einnahmequelle für Kommunen dar. Viele Gemeinden nutzen die Möglichkeit, die Grundsteuer B zu erhöhen, um mehr Einnahmen zu erzielen. Das bedeutet: Die eher klammen Kommunen setzen tendenziell höhere Hebesätze für die Grundsteuer an als solche, bei denen die Kassenlage besser aussieht.

Grundsteuerreform 2025: Hebesätze lassen sich nicht mehr so gut vergleichen

Mit der Grundsteuerreform 2025 kommt jedoch ein weiterer Faktor hinzu: Die Grundsteuer-Hebesätze lassen sich nicht mehr deutschlandweit vergleichen.

Der Grund: Einige Bundesländer nutzen stark abweichende Berechnungsmodelle für die Grundsteuer. Da sich so auch die Grundsteuerwerte oder die Grundsteuermesszahlen deutlich unterscheiden, müssen zwangsläufig auch die Grundsteuerhebesätze ganz anders ausfallen.

Da die Reform der Grundsteuer in Bayern größtenteils aufkommensneutral erfolgen sollte, sind die Erhöhungen der Hebesätze also auf das neue Berechnungsmodell in Bayern zurückzuführen. In Bayern spielt der Wert einer Immobilie für die Berechnung der Grundsteuer nämlich keine Rolle mehr.

Anders sieht die Entwicklung des Hebesatzes der Grundsteuer B zum Beispiel in Berlin aus: Hier sank der Hebesatz 2025 von ehemals 810 % auf 470 %. Da auch hier das Steueraufkommen gleich bleiben soll, zeigen sich die Unterschiede in der Berechnung sehr deutlich:

• München: von 535 auf 825 % = nahezu gleiches Steueraufkommen wie vorher
• Berlin: von 810 auf 470 % = nahezu gleiches Steueraufkommen wie vorher

Aus der Grundsteuerformel ergibt sich, dass der Hebesatz die Höhe der Grundsteuer maßgeblich beeinflusst. Das zeigt folgendes Beispiel, für das jeweils der höchste und niedrigste Hebesatz angesetzt wurde:

Angenommen, der Grundsteuerwert für ein Einfamilienhaus wurde vom Finanzamt jeweils auf 350.000 Euro festgelegt. Dann ergibt sich daraus eine Grundsteuer in Höhe von ...

• ... 0 Euro in Jardelund (350.000 Euro * 0,00031 * 0 % = 0 Euro)
• ... 1.291,50 Euro in Hagen (350.000 Euro * 0,00031 * 1.190 % = 1.291,50 Euro)

Dieser Vergleich funktioniert, weil sowohl Schleswig-Holstein (Jardelund) und NRW (Hagen) das gleiche Berechnungsmodell für die Grundsteuer nutzen.

Die Höhe der Grundsteuer-Hebesätze der einzelnen Gemeinden fällt sehr unterschiedlich aus. Wie bereits gezeigt, lassen sich diese je nach Bundesland auch nicht mehr unbedingt deutschlandweit vergleichen.

Mit der Grundsteuerreform 2025 erhalten die Gemeinden in den meisten Bundesländern zudem noch weitere Spielräume in der Steuergestaltung. So dürfen die Gemeinden einen zusätzlichen Grundsteuer-Hebesatz für baureife, aber nicht bebaute Grundstücke (Grundsteuer C) erheben.

Dieser fällt normalerweise deutlich höher aus und hat vor allem ein Ziel: Bodenspekulation vermeiden. Grundstücksbesitzer sollen also dazu motiviert werden, ihre brachliegenden Grundstücke zu bebauen. Von dieser Regelung können Gemeinden in fast allen Bundesländern Gebrauch machen.

Ausnahmen sind bislang:

• Bayern (keine Einführung vorgesehen)
• Bremen (verzichtet bislang auf die Grundsteuer C)
• Berlin (verzichtet bislang auf die Grundsteuer C)

In Hamburg zeigt sich jedoch, wie der Hebesatz zur Grundsteuer C aussehen könnte:

• Hebesatz Grundsteuer B: 975 %
• Hebesatz Grundsteuer C: 8.000 %

Künftig zahlen Besitzer unbebauter Grundstücke mehr als das Achtfache der Grundsteuer B.

Differenzierte Hebesätze für Wohngebäude und Nicht-Wohngebäude

Im Normalfall erhebt eine Gemeinde einen Hebesatz für die Grundsteuer B. Um das Wohnen jedoch im Vergleich zur gewerblichen Nutzung von Immobilien nicht steuerlich zu benachteiligen, setzen einige Bundesländer mit Bundesmodell auf differenzierte Hebesätze. Das bedeutet: Die Gemeinden haben die Option, für Gewerbeimmobilien, Teileigentum und gemischt genutzte Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen als für Wohnimmobilien.

Diese Möglichkeit besteht momentan in folgenden Bundesländern:

• Nordrhein-Westfalen
• Schleswig-Holstein
• Sachsen-Anhalt
• Rheinland-Pfalz (geplant)

Zunächst sollten bei der Entscheidung für einen bestimmten Standort Faktoren wie die individuellen Bedürfnisse, die Infrastruktur vor Ort und andere Gegebenheiten im Fokus stehen.

Es kommt in Einzelfällen allerdings mitunter vor, dass der Hebesatz in benachbarten Gemeinden niedriger ausfällt. Allerdings kann sich dies im Laufe der Jahre ändern. Die Folge: Sie können sich beim Immobilienkauf oder Hausbau nicht darauf verlassen, dass der Hebesatz nicht doch noch deutlich erhöht oder auch gesenkt wird.

Der Hebesatz wird von den Gemeinden festgesetzt, wogegen sich die Einwohner kaum wehren können. Bislang haben Gerichte die Klagen von Eigentümern gegen eine Erhöhung des Grundsteuer-Hebesatzes abgelehnt. Die Begründung: Solange die Gemeinden nicht willkürlich vorgehen und die Steuerbelastung für die Einwohner nicht unverhältnismäßig sei, können sich die Gemeinden auf die verfassungsrechtlich garantierte Steuerhoheit berufen.

Allerdings ist die Frage, ob die Anhebung des Hebesatzes unverhältnismäßig sei und wann von Willkür die Rede ist, durchaus auch schon im Sinne der Bürger entschieden worden.

Hier zwei Fälle:

1. Gemeinde Freudenberg: Erhöhung des Hebesatzes von 440 auf 916 Prozent abgelehnt

So musste die Gemeinde Freudenberg im Siegerland nach Protesten eine 2014 geplante Erhöhung des Hebesatzes von 440 auf 916 Prozent zurücknehmen und gab sich letztlich mit einer Erhöhung auf 650 Prozent zufrieden.

2. Flensburg: Erst viele Widersprüche, dann Abweisung der Musterklage

Auch in Flensburg setzten sich die Einwohner 2017 gegen die geplante Erhöhung des Hebesatzes von 480 auf 690 Prozent zur Wehr, mit der die hoch verschuldete Stadt eine bessere Ausstattung von Kindertagesstätten finanzieren wollte. Rund 14.000 Eigentümer legten Widerspruch gegen die Grundsteuerbescheide mit dem höheren Hebesatz ein.

Der örtliche Grundeigentümerverein reichte beim Verwaltungsgericht Schleswig daraufhin eine Musterklage für seine Mitglieder ein und argumentierte mit einer unzulässigen Zweckbindung. Das Verwaltungsgericht in Schleswig wies die Musterklage jedoch im März 2019 ab (Az.: 4 A 612/17) und berief sich darauf, dass die Steuer im rechtlichen Sinne nicht zweckgebunden erhoben worden sei. Es habe sich lediglich um eine politische Willensbekundung des Rates gehandelt, das Geld für Kindertagesstätten auszugeben. Der lokale Grundeigentümer kündigte einem Bericht des Norddeutschen Rundfunks zufolge an, in die nächste Instanz zu gehen.