Grundsteuer Hebesatz: Bedeutung, Höhe & Grundsteuerberechnung

Als Grundsteuer-Hebesatz wird ein Faktor bezeichnet, mit dem der sogenannte Grundsteuermessbetrag multipliziert wird, um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln. Hebesätze werden auch bei der Ermittlung der Gewerbesteuer eingesetzt. Auf dieser Seite erfahren Sie alles Wichtige zur Höhe und der Verwendung des Grundsteuer-Hebesatzes.

Insgesamt ist zwischen drei Hebesätzen zu unterscheiden:

1. Hebesatz Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft)
2. Hebesatz Grundsteuer B (sonstige Grundstücke)
3. Hebesatz Gewerbesteuer

Die für Haus- und Wohnungseigentümer relevante Grundsteuer B wird in drei Schritten ermittelt, wobei der Hebesatz letztlich darüber entscheidet, wie hoch die Steuer ausfällt:

Erstens ermittelt das Finanzamt den Einheitswert der Immobilie, für den in Westdeutschland derzeit noch Daten aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland Daten aus dem Jahr 1935 verwendet werden. Diese veraltete Datenbasis geriet zunehmend in die Kritik, das Bundesverfassungsgericht erklärte die Grundsteuer in ihrer derzeitigen Form daher im April 2018 für verfassungswidrig.

Im zweiten Schritt wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt, indem der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert wird. Diese ist gesetzlich für verschiedene Grundstücks- und Bebauungsarten festgelegt und liegt zwischen 2,6 und 10 Promille.

• Einheitswert * Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Im dritten Schritt wird die Grundsteuer ermittelt, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem örtlichen Hebesatz multipliziert wird.

• Grundsteuermessbetrag * Hebesatz = Grundsteuer

Die Formeln lassen sich auch wie folgt zusammenfassen:

• Einheitswert * Grundsteuermesszahl * Hebesatz = Grundsteuer

Die Hebesätze unterscheiden sich regional erheblich und können je nach Kommune bei 0 bis 960 Prozent liegen. Sie werden jeweils von den Gemeinden für ein Kalenderjahr festgelegt (§ 25 Grundsteuergesetz) und können sowohl erhöht als auch gesenkt werden. Über den Hebesatz können die Gemeinden die Höhe der Grundsteuereinnahmen in ihrem Sinne beeinflussen. Viele finanzschwache Kommunen nutzen eine Erhöhung der Hebesätze, um ihre Kassen zu füllen.

Der Grundsteuerhebesatz wird von den Gemeindevertretungen festgelegt und in den jeweiligen kommunalen Haushaltssatzungen für ein Haushaltsjahr festgeschrieben. Das Recht, die Hebesätze selbst zu bestimmen, steht ihnen im Rahmen der verfassungsrechtlich zugesicherten Selbstverwaltungsgarantie (Art. 28 Absatz 2 Satz 3 Grundgesetz) zu.

Mit insgesamt rund 14 Milliarden Euro stellt das Steueraufkommen aus der Grundsteuer B nach der Gewerbesteuer die zweitwichtigste Einnahmequelle für Kommunen dar. Viele Gemeinden nutzen die Möglichkeit, die Grundsteuer B zu erhöhen, um mehr Einnahmen zu erzielen. So beträgt der Hebesatz im eher klammen Berlin 810 Prozent, während er beispielsweise in München bei 535 Prozent liegt.

Derzeit werden noch die veralteten Einheitswerte zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen, und zwar bis Ende 2024. Ab 2025 greift die Grundsteuerreform, bei der eine wesentliche Veränderung die Aktualisierung der Einheitswerte darstellt. Dazu erheben bis 2022 Mitarbeiter der Finanzbehörden im Rahmen noch Ertragswertverfahren die Grundstückswerte von rund 36 Millionen Immobilien. Würden diese neu erhobenen Werte mit den unveränderten Hebesätzen multipliziert, würde das zu einer Explosion der Steuereinnahmen führen. So hatte der Eigentümerverband Haus & Grund beispielhaft für 500 Immobilien ermittelt, dass sich die Grundsteuer bei bestehenden Hebesätzen im Schnitt um das 30-fache erhöhen würde. Sowohl das Bundesfinanzministerium als auch der Deutsche Städtetag – als Vertreter von Städten und Städteverbänden – haben jedoch zugesagt, dass im Zuge der Grundsteuerreform keine wesentlichen Steuererhöhungen auf Eigentümer zukommen sollen. Der Bund wird dafür den Hebesatz drastisch absenken. Und auch die Kommunen werden die Grundsteuer-Hebesätze im Zuge der Grundsteuerreform ändern müssen, um eine aufkommensneutrale Steuerpolitik zu gewährleisten. Wie stark sich letztlich die Grundsteuer für Grundstücks- und Immobilieneigentümer ändern wird, hängt somit wesentlich von der Vorgehensweise der Gemeinden in puncto Grundsteuer Hebesatz ab. 

Aus der Grundsteuerformel ergibt sich, dass der Hebesatz die Höhe der Grundsteuer maßgeblich beeinflusst. Das zeigt folgendes Beispiel, für das jeweils der höchste und niedrigste Hebesatz angesetzt wurde:

Angenommen, der Einheitswert für ein Einfamilienhaus wurde vom Finanzamt jeweils auf 35.000 Euro festgelegt. Dann ergibt sich daraus eine Grundsteuer in Höhe von ...

• ... 0 Euro in Büsingen am Hochrhein (35.000 Euro * 2,6 ‰ * 0 % = 0 Euro)
• ... 873,60 Euro in Nauheim (35.000 Euro * 2,6 ‰ * 960 % = 873,60 Euro)

Im Bundesdurchschnitt lag der Hebesatz für die Grundsteuer B laut Statistischem Bundesamt zuletzt bei 464 Prozent (Stand April 2018). Die Grundsteuer läge demnach bei durchschnittlich 422,24 Euro.

Zunächst sollten bei der Entscheidung für einen bestimmten Standort Faktoren wie die individuellen Bedürfnisse, die Infrastruktur vor Ort und andere Gegebenheiten im Fokus stehen. Es kann in Einzelfällen allerdings durchaus sein, dass der Hebesatz in benachbarten Gemeinden deutlich unterschiedlich ausfällt. Allerdings kann sich dies im Laufe der Jahre ändern, sodass man sich beim Immobilienkauf oder Hausbau nicht darauf verlassen kann, dass der Hebesatz nicht doch noch deutlich erhöht oder auch gesenkt wird.

Der Hebesatz wird von den Gemeinden festgesetzt, wogegen sich die Einwohner kaum wehren können. Bislang haben Gerichte die Klagen von Eigentümern gegen eine Erhöhung des Grundsteuer-Hebesatzes abgelehnt. Die Begründung: Solange die Gemeinden nicht willkürlich vorgehen und die Steuerbelastung für die Einwohner nicht unverhältnismäßig sei, können sich die Gemeinden auf die verfassungsrechtlich garantierte Steuerhoheit berufen.

Allerdings ist die Frage, ob die Anhebung des Hebesatzes unverhältnismäßig sei und wann von Willkür die Rede ist, durchaus auch schon im Sinne der Bürger entschieden worden. So musste die Gemeinde Freudenberg im Siegerland eine 2014 geplante Erhöhung des Hebesatzes von 440 auf 916 Prozent zurücknehmen und gab sich letztlich mit einer Erhöhung auf 650 Prozent zufrieden.

Auch in Flensburg setzten sich die Einwohner 2017 gegen die geplante Erhöhung des Hebesatzes von 480 auf 690 Prozent zur Wehr, mit der die hoch verschuldete Stadt eine bessere Ausstattung von Kindertagesstätten finanzieren wollte. Rund 14.000 Eigentümer legten Widerspruch gegen die Grundsteuerbescheide mit dem höheren Hebesatz ein. Der örtliche Grundeigentümerverein reichte beim Verwaltungsgericht Schleswig daraufhin eine Musterklage für seine Mitglieder ein und argumentierte mit einer unzulässigen Zweckbindung. Das Verwaltungsgericht in Schleswig wies die Musterklage jedoch im März 2019 ab und berief sich darauf, dass die Steuer im rechtlichen Sinne nicht zweckgebunden erhoben worden sei. Es habe sich lediglich um eine politische Willensbekundung des Rates gehandelt, das Geld für Kindertagesstätten auszugeben. Der lokale Grundeigentümer kündigte einem Bericht des Norddeutschen Rundfunks zufolge an, in die nächste Instanz zu gehen.