Hausgeld – 7 wichtige Punkte über die Nebenkosten für Eigentümer

Vor der Entscheidung eines Wohnungskaufs gilt es, auch die monatlich anfallenden Kosten zu berücksichtigen. Bei Eigentumswohnungen werden diese Kosten als Hausgeld oder auch Wohngeld bezeichnet - sie sind im Schnitt gut und gerne 20 bis 30 Prozent höher als die Mietnebenkosten. immoverkauf24 erläutert, woran das liegt und was Wohnungseigentümer rund uns Thema Hausgeld wissen sollten.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird damit automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Damit diese ihren laufenden Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Betrieb, der Instandhaltung und der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nachkommen kann, zahlen die Eigentümer das sogenannte Hausgeld auf das Konto der Eigentümergemeinschaft, das die Hausverwaltung betreut.

Dieses verwendet sie, um die Kosten zu begleichen, die rund um die Bewirtschaftung des Gebäudes anfallen. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für den Hausverwalter, den Hausmeister und die Wohngebäudeversicherung.

Wichtig zu wissen: Das Hausgeld wird mitunter auch als Wohngeld bezeichnet. Diese Bezeichnung ist allerdings nicht korrekt, da sie für Zahlungen steht, die sich aus dem Wohngeldgesetz ergeben (staatliche Bezuschussung von Wohnkosten).

Generell gilt die Faustregel: Das Hausgeld liegt im Schnitt 20 bis 30 Prozent über den Nebenkosten für eine vergleichbare Mietwohnung. Dies liegt daran, dass mehr Kosten berücksichtigt werden. Um das Hausgeld zu berechnen, nimmt die Hausverwaltung eine Kostenschätzung für die laufende Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums im kommenden Jahr vor und erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan. In diesen fließen alle Kosten ein, die voraussichtlich im Folgejahr anfallen werden. Dabei spielen auch die zu erwartenden Instandhaltungsmaßnahmen eine Rolle, die sich aus dem baulichen Zustand der Immobilie ergeben. Auch bereits beschlossene Maßnahmen muss der Hausverwalter beim Erstellen des Wirtschaftsplans berücksichtigen.

Auf Grundlage dieser Zahlen berechnet die Hausverwaltung dann das anteilige Hausgeld, das die Eigentümer im kommenden Jahr im Voraus zu zahlen haben. Allerdings kann der Hausverwalter nicht eigenmächtig das Hausgeld festlegen, sondern muss auf der jährlichen Eigentümerversammlung via Beschluss die Zustimmung der Eigentümer zum Wirtschaftsplan einholen. Hierfür ist eine einfache Mehrheit ausreichend.

Um das Hausgeld zu berechnen, bezieht die Hausverwaltung im ersten Schritt die zu erwartenden Kosten für die laufende Bewirtschaftung ebenso ein wie mögliche Instandhaltungsarbeiten. Dazu gehören:

• Die in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Betriebskosten. Hierzu zählen unter anderem die Kosten für die Müllabfuhr, Gartenpflege, Treppenhausreinigung sowie Stromkosten für die Beleuchtung des Treppenhauses.
  • Wichtig zu wissen: Die Grundsteuer gehört zwar gemäß § 2 BetrKV zu den Betriebskosten. Sie wird jedoch von den Eigentümern jeweils direkt an das Finanzamt gezahlt und ist nicht im Hausgeld enthalten. Vermieter können sie auf ihre Mieter umlegen (mehr dazu unter Punkt 4).

• Kosten für die Hausverwaltung - etwa für die Kontoführung und den Hausverwalter

• Instandhaltungsrücklage - diese Zahlungen dienen dazu, die Instandhaltungsrücklage laufend zu erhöhen, um später einmal fällige teure Maßnahmen wie etwa eine Fassadensanierung oder eine Dachneueindeckung zahlen zu können.

Damit die Eigentümer wissen, wie viel Hausgeld sie zu zahlen haben, erfolgt die Berechnung des Hausgeldes zudem anteilig für die Wohneinheiten. Hierfür wird je nach Kostenart auf unterschiedliche Verteilerschlüssel zurückgegriffen:

• Verbrauch: bei Verbrauchskosten wie z. B. Wasser, Heizkosten durch die Zentralheizung
• Miteigentumsanteil: z. B. Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Gemäß § 16 WEG ist der Miteigentumsanteil als Verteilerschlüssel vorgesehen, die Aufteilung kann jedoch auch anhand eines abweichenden Verteilerschlüssels erfolgen. Welcher Schlüssel zugrunde gelegt wird, lässt sich der Teilungserklärung entnehmen.
• Anzahl der Wohneinheiten: z. B. bei Kosten für den Kabelanschluss, Kosten für die Hausverwaltung
• Anzahl der Personen im Haushalt: z. B. bei Kosten für die Abfallentsorgung

Wohnungseigentümer sind gemäß § 28 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet, das Hausgeld im Voraus entsprechend dem Wirtschaftsplan an die Hausverwaltung zu zahlen. Dieser sieht üblicherweise monatliche Zahlungen vor. 

Um festzustellen, ob diese Zahlungen nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (der nicht zwingend einem Kalenderjahr entsprechen muss) dem Wirtschaftsplan entsprachen, erstellt die Hausverwaltung eine Jahresabrechnung, die auch als Wohngeldabrechnung oder Hausgeldabrechnung bezeichnet wird. Aus ihr geht unter anderem auch hervor, ob das im Voraus gezahlte Hausgeld zu hoch oder zu niedrig war. Der Verwalter fordert daraufhin anteilig nachträglich Hausgeld von den Eigentümern ein oder zahlt den Überschuss anteilig zurück (falls es zu hoch angesetzt war). Enthält die Teilungserklärung keine konkreten Vorgaben zur Jahresabrechnung, muss die Hausverwaltung diese innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellen. Dieser muss nicht zwingend gleichbedeutend mit einem Kalenderjahr sein.

Wichtig zu wissen: Stellt die Hausverwaltung im Laufe des Jahres fest, dass das Hausgeld zu gering bemessen ist, um alle Zahlungsverpflichtungen zu leisten, muss der Wirtschaftsplan ergänzt und eine Sonderumlage erhoben werden.

Vermieter dürfen ausschließlich die in § 2 BetriebsKV aufgeführten Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung je nach Vereinbarung im Mietvertrag auf ihre Mieter umlegen. Dazu gehören beispielsweise die Grundsteuer, die Kosten für Hausstrom, Wartungskosten für einen Fahrstuhl, die Kosten für Wasser und Abwasser und die Heizkosten bei einer Zentralheizung im Haus.

Wichtig zu wissen: Es reicht für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung nicht, aus der Hausgeldabrechnung diejenigen Kosten zu streichen, die nicht umlagefähig sind. Bei den Betriebskosten muss jeweils auch berücksichtigt werden, dass jeweils nur der Verteilerschlüssel verwendet werden darf, der auch im Mietvertrag vereinbart wurde. So kann beispielsweise im Mietvertrag der Verteilerschlüssel „Verbrauch“ bei den Kosten für die Wasserversorgung genannt sein und die Eigentümergemeinschaft entsprechend der Quadratmeterzahl abrechnen. Dann müssten die Kosten entsprechend neu berechnet werden. Zudem gilt, dass nur diejenigen Betriebskosten umlagefähig sind, die im Mietvertrag genannt sind.  

Wer zahlt eigentlich eine Hausgeldnachzahlung für den vergangenen Abrechnungszeitraum, wenn eine Eigentumswohnung verkauft wird und es zu einem Eigentümerwechsel kommt? Das lässt sich pauschal nicht beantworten, denn es kommt auf den Zeitpunkt des Verkaufs an:

• Der Verkäufer muss zahlen, sofern zur Wohngeldabrechnung bereits ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorliegt.
• Der Käufer zahlt, wenn der Beschluss zur Hausgeldabrechnung noch aussteht.

Wichtig dabei: Sollte der bisherige Eigentümer der Eigentümergemeinschaft noch Hausgeld schulden, weil er es nicht regelmäßig im Voraus gezahlt hat, muss der Käufer diese noch offenen Zahlungen nicht leisten. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, AZ: V ZR 209/12) hervor. Das gilt jedoch nicht, wenn der Immobilienkäufer hierzu eine konkrete Vereinbarung mit der Eigentümergemeinschaft getroffen hat.

Inwieweit das Hausgeld steuerlich geltend gemacht werden kann, hängt zunächst einmal davon ab, ob die Eigentumswohnung selbst genutzt oder vermietet wird.

• Bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen: Selbstnutzer können jeweils 20 Prozent der folgenden Arbeitskosten (ohne Materialkosten) von der Steuerschuld abziehen, sofern diese Kosten in der Rechnung separat aufgeführt sind und sie diese nicht in bar, sondern per Überweisung beglichen haben:
  • Haushaltsnahe Dienstleistungen: Dazu gehören beispielsweise die Kosten für den Winterdienst oder die Gartenpflege. Die steuerliche Abzugsfähigkeit ist auf maximal 4.000 Euro pro Jahr begrenzt.
  • Handwerkerleistungen für Wartungs-, Modernisierungs- und Reparaturarbeiten: Bei diesen Kosten sind maximal 1.200 Euro abzugsfähig.

• Bei vermieteten Eigentumswohnungen: Vermieter können die umgelegten Nebenkosten nicht steuerlich geltend machen, da sie diese vom Mieter erhalten. Die nicht umlagefähigen oder nicht umgelegten Kosten – etwa die Kosten für die Hausverwaltung sowie die Instandhaltungsrücklage – fließen hingegen in die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein. Bei der Instandhaltungsrücklage ist allerdings zu beachten, dass sie erst dann geltend gemacht werden kann, wenn die Hausverwaltung das Geld für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet hat.

Die gesetzlichen Vorschriften zum Hausgeld ergeben sich vorwiegend aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). So ist beispielsweise in § 16 WEG geregelt, dass die Eigentümer sich an den laufenden Kosten für das Gemeinschaftseigentum beteiligen müssen und was hinsichtlich des Verteilerschlüssels gilt. Auch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) spielt eine Rolle, allerdings eher für Vermieter. Bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten bei gemeinschaftlichen Heizungsanlagen ist zudem die Heizkostenverordnung relevant, da sie den Verbrauch als Verteilerschlüssel für die Kosten vorsieht.