Hauspreise: Aktuelle Hauspreisentwicklung

Wer ein Haus verkaufen oder kaufen will, sollte sich zunächst allgemein über den Immobilienmarkt und insbesondere die Hauspreise in der Region informieren. Verkäufer bekommen so einen ersten Eindruck von den erzielbaren Verkaufspreisen, während Käufer erfahren, ob die Hausfinanzierung mit dem vorhandenen Eigenkapital und Einkommen gestemmt werden kann.

Die Hauspreise in Deutschland sind im Jahr 2021 weiterhin gestiegen. Gegenüber dem 2. Quartal 2021 haben die Angebotspreise für Häuser im Bestand im 3. Quartal 2021 um 3,5 Prozent zugelegt. Der Quadratmeterpreis liegt bei durchschnittlich 2.736 Euro. Allerdings war bei Neubauten im selben Zeitraum eine Stagnation zu beobachten, die Preise gingen um lediglich 0,9 Prozent hinauf (Quelle: ImmobilienScout24 Wohnbarometer).

Auffällig sind dabei die großen regionalen Unterschiede. So legten die Hauspreise insbesondere in den Regionen mit starkem Wirtschaftswachstum und einer wachsenden Bevölkerung zu. Dazu gehören alle Großstädte, aber auch kleinere Städte im Speckgürtel der Metropolen. Außerdem sind die Hauspreise in Ostdeutschland im Durchschnitt niedriger als in Westdeutschland.

• Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich laut dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts (DESTATIS) zwischen 2010 und 2020 bundesweit im Schnitt um rund 65 Prozent verteuert.
• Die Steigerung im 2. Quartal 2021 betrug im Durchschnitt 10,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
• Am auffälligsten ist die Hauspreisentwicklung in den sieben größten Metropolen Berlin, Hamburg, München Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Dort zogen die Hauspreise 2021 um 14,7 Prozent gegenüber dem 2. Quartal 2020 an. Seit 2016 sind die Häuser dort um 72,6 Prozent teurer geworden.

Der DESTATIS Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt den deutschlandweiten Anstieg der Hauspreise:

Die Hauspreise in den deutschen Metropolen sind in den vergangenen Jahren konstant angestiegen. Ursachen dafür sind unter anderem die wachsenden Einwohnerzahlen, die auf ein begrenztes Angebot an verfügbaren Objekten treffen, sowie die Attraktivität von Immobilien als renditestarke Wertanlagen aufgrund der aktuellen Niedrigzinspolitik.

• So betrug zum Beispiel der Angebotspreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin im 3. Quartal 2021 4.513 Euro pro Quadratmeter, das macht bei einer Durchschnittsfläche von 150 Quadratmeter einen Kaufpreis von 676.950 Euro. Gegenüber dem Vorjahresquartal ist das ein Plus von 10,8 Prozent.
• Bei den Hauspreisen in München fiel das Plus zum Vorjahr mit 8 Prozent zwar niedriger aus, dafür haben die Preise dort bereits insgesamt das höchste Niveau in ganz Deutschland: Im 2. Quartal 2021 lagen die Angebotspreise im Schnitt bei 8.852 Euro pro Quadratmeter. Kaufpreise von insgesamt deutlich über eine Million Euro sind in München also gang und gäbe.
• In Frankfurt betrug der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser im 2. Quartal 2021 5.574 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt einen Gesamt-Kaufpreis von 836.100 Euro bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 Quadratmetern (Quelle: ImmoScout24 Wohnbarometer).

Der Hauspreis kann auf unterschiedliche Weise ermittelt werden. Gängigste Methode ist die Wertermittlung nach Vergleichswertverfahren: Es wird nach Verkäufen ähnlicher Häuser in ähnlicher Lage geschaut und der erzielbare Quadratmeterpreis als Grundlage für die eigene Bewertung genommen. Diese Methode ist ohne eine individuelle und aktuelle Markteinschätzung jedoch relativ ungenau, da kaum ein Haus und auch Grundstück dem anderen gleicht. Der Vergleich von Angebotspreisen, die auf Immobilienportalen veröffentlicht werden, ist ebenso ungenau, da es sich nicht um die tatsächlichen Verkaufspreise handelt.

Eine weitere Methode ist das Sachwertverfahren. Dies kombiniert den Bodenwert des Grundstücks mit dem tatsächlichen Wert des Hauses, also der Substanz des Gebäudes sowie der Einbauten, liefert jedoch in der Regel keinen realistischen Hauspreis. Das liegt daran, dass zum Beispiel ein Altbau aufgrund alter Fenster, alter Heizung etc. als weniger wertvoll eingeschätzt wird als ein Neubau, jedoch zahlreiche Kunden gerade den Charme eines Altbaus schätzen. Folglich hat der Sachwert eines Hauses wenig mit seinem erzielbaren Preis am Markt zu tun. 

Letzte Methode ist das Ertragswertverfahren, welches jedoch nur für vermietete Immobilien infrage kommt und somit zur Ermittlung des Hauspreises eines Einfamilienhauses nicht geeignet ist.

Dass die Hauspreise in den vergangenen Jahren vor allem in den Metropolregionen konstant angestiegen sind, lässt viele Verkäufer überlegen, ob es sich lohnt, mit einem Hausverkauf auf weitere Preisanstiege zu warten. Wie sich die Preise künftig entwickeln, ist jedoch keinesfalls klar – die Experten sind sich uneinig.

Zuletzt hat der Immobilienmarkt selbst die Corona-Pandemie entgegen vieler Erwartungen nahezu unbeschadet überstanden. Die Hauspreise sind weiterhin deutlich gestiegen.

Letztendlich geht es bei einer Immobilie aber darum, dass sie zur Lebenssituation der Bewohner passt. Wem das Haus zu groß oder zu klein geworden ist, sollte nicht weiterhin eine Immobilie bewohnen, die nicht zu seinen Bedürfnissen passt. Hierbei spielt auch eine wesentliche Rolle, dass in der Regel ein neues Objekt als Anschlussimmobilie gekauft werden muss, dessen Kaufpreis bei einem Preisanstieg in der Region ebenso steigen würde.

Die Hauspreise in Deutschland sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Doch auch die Finanzierungsmöglichkeiten haben sich verändert: Hausdarlehen werden zurzeit aufgrund des niedrigen Zinsniveaus zu besonders attraktiven Finanzierungskonditionen angeboten. Ob sich der Hauskauf trotz hoher Hauspreise lohnt, sollte jeder Kaufinteressent individuell ausrechnen. Hierbei spielen die erwartete Wertsteigerung des Hauses, die Mietbelastung und erwartete Mietpreisentwicklung sowie die Darlehensbelastung durch das Haus eine Rolle. Ob sich ein Hauskauf trotz gestiegener Hauspreise lohnt, lässt sich mittels Mietrechner kalkulieren.

Die Hauspreise hängen von zahlreichen Faktoren ab. Diese zu kombinieren und auszuwerten führt zur realistischen Festsetzung eines Hauspreises.

Faktoren im Überblick:

• Grundstückspreise
• Größe des Hauses
• Größe des Grundstücks
• Lage der Immobilie
• Zustand der Immobilie
• Energieverbrauch
• aktuelles Zinsniveau
• Nachfrage am Markt

Während sich viele Faktoren wie zum Beispiel Grundstücksgröße und Zinsniveau auch von einem Laien berücksichtigen lassen, so ist der Knackpunkt für einen Hauspreis die aktuelle Kaufbereitschaft am Markt. Diese lässt sich nur von einem aktiven Sachverständigen einschätzen, der weiß, welche vergleichbaren Häuser zu welchen Preisen veräußert wurden.