Immobilientausch – 7 Punkte über die Alternative "Haustausch"

Wann lohnt sich der Immobilientausch statt Immobilienverkauf? Und wie funktioniert er? Die Gründe für räumliche Veränderung können vielfältig sein: Das Einfamilienhaus im Grünen ist über die Jahre zur Belastung geworden, denn mit zunehmendem Alter fällt die Gartenpflege immer schwerer. Und überhaupt: Das Haus ist viel zu groß, seit die Kinder ausgezogen sind und die Treppe in den ersten Stock könnte bald zu einem Problem werden. Nicht wenige ältere Hausbesitzer kommen so oder so ähnlich zu dem Schluss, dass es vielleicht angebracht wäre, über einen Umzug in eine Eigentumswohnung nachzudenken. Oder andersherum: Der jungen Familie ist die Wohnung zu klein, sie wünscht sich ein Haus zum Kauf als Altersvorsorge, mit Garten und viel Platz für die Kinder. In diesen Fällen könnte als Alternative zum Kauf oder Verkauf auch der Immobilientausch eine Option darstellen. Doch wie realistisch ist diese Option, wie findet man Tauschinteressenten und was ist in puncto Steuern zu beachten? Die wichtigsten Informationen zum Thema im Überblick.

Jeder Immobilieneigentümer, der einen Umzug und neuen Immobilienkauf in Erwägung zieht, steht vor dem Problem, dass er seine Bestandsimmobilie letztlich erst dann an einen Käufer übergeben kann, wenn er sein neues Wunschobjekt gefunden hat. Solange die Suche sich hinzieht, erfahren Kaufinteressenten für die bisher bewohnte Immobilie jedoch häufig nichts davon, dass dieser Eigentümer sich von seinem Haus oder seiner Wohnung trennen will.

Eine Lösung können etwa Online-Plattformen für den Immobilientausch oder Suchanzeigen bieten: Sie ermöglichen es verkaufswilligen Immobilieneigentümern, ihr Objekt bereits dann zu inserieren, wenn sie noch nicht fündig geworden sind – und im Gegenzug Tauschpartner zu finden, die ein Objekt anbieten, das den Anforderungen an die neue Immobilie entspricht. Passen die Tauschobjekte zu den Vorstellungen der jeweiligen Eigentümer, kann der Tausch vonstattengehen, wenn sich die Beteiligten auf die Modalitäten einigen können.

Der Vorteil beim Immobilientausch: Es müssen keine so hohen Darlehenssummen aufgenommen werden wie beim regulären Immobilienkauf, denn der Wert des Tauschobjekts wird verrechnet. Hat eine junge Familie beispielsweise Eigenkapital in Höhe von 30.000 Euro und tauscht ihre abbezahlte Eigentumswohnung mit einem Wert von 250.000 Euro gegen ein Haus zum Preis von 400.000 Euro, muss sie lediglich 150.000 Euro finanzieren und kann mit dem Eigenkapital bequem die Kaufnebenkosten stemmen. Andernfalls müsste sie theoretisch zunächst die Wohnung verkaufen, um überhaupt ausreichend Eigenkapital für den Kauf samt Nebenkosten zur Verfügung zu haben. Dann würde sich allerdings die Frage stellen, wo die Familie bis zum Einzug in eine neue Immobilie wohnen soll. Doch keine Sorge: Für dieses theoretische Problem bieten Banken Zwischenfinanzierungen (siehe Frage 7) an, sodass in der Praxis ein Immobilienverkäufer auch schon ein neues Objekt erwerben kann, bevor er das Bestandsobjekt verkauft hat.

Die gravierenden Nachteile des Modells "Immobilientausch": Es dürfte erstens in der Praxis oftmals schwierig sein, einen geeigneten Tauschpartner zu finden. Und zweitens stellt sich die Frage, inwieweit die beiden Parteien dazu in der Lage sind, sich auf einen angemessenen Preis für die Tauschobjekte zu einigen.

Auch Mieter können über den Immobilientausch versuchen, eine neue Bleibe zu finden. Der Ablauf unterscheidet sich nicht vom Immobilientausch bei Eigentum: Beide Interessenten inserieren ihr Gesuch und teilen mit, was sie bieten. Findet sich ein Tauschpartner, müssen sich beide einigen und dann mit dem jeweiligen Vermieter die Details klären. Der Vorteil beim Immobilientausch unter Mietern: So kann es mit Glück gelingen, die dreimonatige Kündigungsfrist zu umgehen und schneller umziehen zu können, ohne dass doppelte Mietkosten auflaufen.

Es gibt Online-Plattformen für den Haustausch im Rahmen einer Urlaubsreise. Allerdings gestaltet sich die Suche nach einem geeigneten Ferienobjekt bei diesen Tauschbörsen aufwändiger als die einfache Buchung einer Unterkunft, da die Objekte jeweils nur dann infrage kommen, wenn der jeweilige Mieter oder Eigentümer der gewünschten Immobilie auch das zum Tausch angebotene Zuhause ebenfalls zusagt und auch der Zeitpunkt für den Immobilientausch beiden Parteien passt.

Der Immobilientausch kommt immer dann infrage, wenn eine deutliche Veränderung der Wohnsituation angestrebt wird – etwa dann, wenn ein junges Paar Nachwuchs erwartet und daher eine größere Wohnung oder ein Haus sucht oder wenn sich Eigentümer oder Mieter verkleinern wollen. Auch für Trennungspaare kann der Immobilientausch eine Option sein, da dann in der Regel beide Beteiligten eine kleinere Wohnung suchen als die bisherige gemeinsame.

Ein weiteres Motiv für einen Immobilientausch kann darin bestehen, dass Eigentümer ihr Objekt erst dann verkaufen wollen, wenn sie ein neues Domizil gefunden haben. Oftmals benötigen sie zudem den Erlös aus der Veräußerung ihres Eigenheims, um die neue Immobilie finanzieren zu können. Dies gilt insbesondere dann, wenn Ältere Eigentum erwerben wollen. Dies liegt daran, dass es in einigen Fällen seit dem Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie mitunter schwierig geworden ist, einen Immobilienkredit zu erhalten.

Einer der Hauptgründe für den Immobilientausch ist auch der Wunsch, zu kaufen und zu verkaufen, ohne die Maklergebühren zahlen zu müssen. Dieser Wunsch kann sich allerdings mitunter als kostspielig erweisen, wenn ein Tausch ohne professionelle Unterstützung mit einem überhöhten Kaufpreis und schlimmstenfalls parallel mit einem zu niedrigen Verkaufspreis einhergeht.

Kann der Immobilientausch tatsächlich realisiert werden, fällt auf beiden Seiten Grunderwerbsteuer an. Ein Beispiel: Angenommen, Tauschinteressent A verkauft sein Einfamilienhaus A für 400.000 Euro, erwirbt im Tausch die Eigentumswohnung B von Tauschinteressent B für 250.000 Euro. Sowohl für Immobilie A als auch für Immobilie B ist Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese kann A aus dem Tausch finanzieren, da er von B mehr erhält, als die Wohnung kostet. B hingegen muss die Grunderwerbsteuer aus eigenen Mitteln finanzieren.

Gibt es im Familienkreis die Möglichkeit zum Immobilientausch, hängt es vom Verwandtschaftsgrad der Beteiligten ab, ob Grunderwerbsteuer anfällt oder nicht. Tauschen etwa Geschwister ihre Immobilien, wird Grunderwerbsteuer fällig, da sie nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind. Tauschen hingegen Eltern und Kinder oder Großeltern und Enkel, erfolgt der Immobilientausch grunderwerbsteuerfrei. Auch Ehegatten, die bereits getrennt sind, können steuerfrei tauschen. Erst wenn sie geschieden sind, würde der Immobilientausch grunderwerbsteuerpflichtig.

Besteht das Motiv für den Immobilientausch darin, dass der Verkaufserlös für die Finanzierung einer neuen Immobilie benötigt wird, kann die Zwischenfinanzierung in der Regel eine unkomplizierte Alternative darstellen. In diesem Fall nimmt der Kaufinteressent ein Darlehen in Höhe der Differenz aus Restschuld und Verkaufserlös der bisherigen Immobilie auf. Ein Beispiel: Eine Familie möchte ihre Eigentumswohnung verkaufen, um sich den Hauskauf zu ermöglichen. Aus dem Wohnungsverkauf erwartet die Familie nach Abzug der Restschuld einen Erlös von 100.000 Euro. Wird sie fündig, kann sie das Wunschhaus finanzieren, in dem die benötigten 100.000 Euro zunächst über eine Zwischenfinanzierung gezahlt werden. Ist die Wohnung verkauft und hat der Käufer den Kaufpreis überwiesen, wird das Darlehen zurückgezahlt. 

Eine weitere Option kann der Pfandtausch darstellen: In diesem Fall wird der bisherige Kredit weiter bedient, jedoch die bisherige Immobilie von der neuen als Sicherheit ersetzt. Dies bedingt allerdings, dass die Bank dazu bereit ist und die neue Immobilie mindestens den gleichen Wert aufweist wie die bisherige. Andernfalls würde die Bank mit dem Pfandtausch ein höheres Risiko eingehen.

Fazit: Der Immobilientausch ist in der Theorie eine kostensparende und komfortable Lösung, in der Praxis jedoch schwer umzusetzen. Der möglichst gewinnbringende Verkauf einer Bestandsimmobilie und Kauf einer neuen Immobilie mit Zwischenfinanzierung ist in der Regel die praktikablere Lösung.