Immobilienvermittler: Aufgaben, Qualifikation & Beruf

Ein Immobilienvermittler – üblicherweise auch als Immobilienmakler bezeichnet - übernimmt verschiedene Aufgaben rund um die Immobilienvermittlung, sei es beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien. Eine andere Bezeichnung ist Wohnungsvermittler. Sein Kerngeschäft besteht darin, für Immobilieneigentümer geeignete Käufer oder Mieter zu finden und Interessenten bei der Suche nach einem passenden Objekt zu unterstützen.

Gemäß § 34 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Gewerbeordnung (GewO) ist Immobilienmakler, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt oder (als sogenannter Nachweismakler) die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will.

Es gibt jedoch auch zertifizierte „Immobilienvermittler (IHK)“ – sie haben einen entsprechenden Lehrgang des Europäischen Bildungszentrums der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft erfolgreich absolviert, der sich nur unwesentlich vom Lehrgang „Immobilienmakler (IHK)“ unterscheidet.

Wer Immobilienvermittler werden will, benötigt keine bestimmte Vorbildung, da der Beruf keine konkreten Voraussetzungen erfordert. Auch ein Sachkundenachweis für Immobilienmakler wird weiterhin nicht rechtsverbindlich vorgeschrieben. Mit der einfachen Anmeldung eines Gewerbes laut § 14 Gewerbeordnung (GewO) ist es allerdings auch nicht getan. Der Grund: Die Tätigkeit ist gemäß § 34 c GewO erlaubnispflichtig. Folgende Voraussetzungen müssen für die Zulassung vorliegen:

• Zuverlässigkeit: Der Antragsteller muss einen Nachweis über seine Zuverlässigkeit liefern. Diese liegt vor, wenn der Antragsteller ein einwandfreies polizeiliches Führungszeugnis vorlegt.

• Geordnete Vermögensverhältnisse: Zudem muss der Antragsteller gesicherte Vermögensverhältnisse nachweisen. Im Klartext: Es darf kein Insolvenzverfahren gegen ihn laufen.

Seit dem 1. August 2018 ist zudem eine Weiterbildungsverpflichtung Voraussetzung für die berufliche Tätigkeit. Diese sieht vor, dass innerhalb von drei Jahren 20 Stunden Fortbildung nachzuweisen sind.
Die Gewerbeerlaubnis kann bei den örtlichen Behörden beantragt werden, die Gebühren liegen je nach Gemeinde zwischen 10 und 60 Euro. In Bayern, Rheinland-Pfalz und Hamburg sind die Anmeldung auch bei der örtlichen Industrie- und Handelskammer (IHK) möglich.
Damit ist der formell erforderliche Schritt getan, um als Immobilienvermittler tätig werden zu können. Doch auch wenn keine besondere Vorbildung für die Ausübung dieser Tätigkeit erforderlich ist, empfiehlt es sich, fachliche Qualifikationen zu erwerben und sich von „schwarzen Schafen“ ohne ausreichende Fachkenntnisse abzugrenzen. Eine Möglichkeit, sich fachlich zu qualifizieren, bietet der Lehrgang „Immobilienvermittler/in (IHK)“, der vom Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum (EBZ) in Zusammenarbeit mit den Industrie- und Handelskammern (IHK) durchgeführt wird. Wer diesen Lehrgang erfolgreich absolviert, darf sich „geprüfter Immobilienvermittler (IHK)“ nennen und damit auch werben.

Dieser Lehrgang vermittelt weitestgehend dieselben Ausbildungsinhalte wie der Lehrgang „Immobilienmakler (IHK)“. Der Unterschied: Der Lehrgang für Immobilienvermittler wird auf Firmenkunden zugeschnitten und bei ihnen vor Ort durchgeführt. So können die internen Besonderheiten bei Vertrieb und Marketing entsprechend der Unternehmensvorgaben berücksichtigt werden. Mittlerweile hat sich die Bezeichnung im Bereich der Bankenmakler (z.B. Postbank, Wüstenrot, LBS) nach Angaben des EBZ etabliert. Die Bezeichnung „Immobilienvermittler“ dient lediglich dazu, diese auf die Unternehmen zugeschnittene Ausbildung vom herkömmlichen Lehrgang für die Maklerausbildung begrifflich zu unterscheiden.

Die Aufgaben eines Immobilienmaklers bzw. Immobilienvermittlers sind vielfältig – und sind umso umfangreicher, je mehr Serviceangebote rund ums Immobilieneigentum zum Geschäftsmodell gehören:

Zum Kerngeschäft gehören folgende Aufgaben:

• Vermittlung von Kauf- und Mietinteressenten
• Verkehrswert berechnen
• Erstellen von Exposés
• Entwickeln einer geeigneten Vermarktungsstrategie und Auswahl geeigneter Werbemaßnahmen (Immobilienportale, Inserate in Tageszeitungen etc.).
• Durchführung und Koordination von Immobilienbesichtigungen
• Durchführung der Verkaufsverhandlungen
• Kaufvertrag in Abstimmung mit den Käufern vorbereiten
• Organisation und Teilnahme an der notariellen Beurkundung
• Übergabe nach abgeschlossenem Immobilienverkauf

Darüber bieten größere Immobilienvermittler, die sich zu einem Immobilienbüro zusammengeschlossen haben, vielfach auch folgende Leistungen an:

• Immobilienservice bzw. die Vermittlung geeigneter Unternehmen, die sich um den laufenden Betrieb der Immobilien kümmern (z.B. Hausmeisterdienste)
• Hausverwaltung

Die beiden Begriffe voneinander abzugrenzen, ist nicht einfach, da sie häufig synonym verwendet werden. Auch die Lehrgänge des Europäischen Bildungszentrums für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) für Immobilienvermittler und Makler sind weitestgehend deckungsgleich. Sie unterschieden sich lediglich darin, dass der Lehrgang „Immobilienvermittler (IHK)“ ausschließlich von Firmenkunden für ihre Mitarbeiter gebucht werden kann, während der Lehrgang „Immobilienmakler (IHK)“ jedem Interessenten offensteht.
Vom sehr ähnlich klingenden Begriff „Vermittlungsmakler“ ist die Bezeichnung „Immobilienvermittler“ allerdings zu unterscheiden, da ein Immobilienvermittler nicht zwingend Vermittlungsmakler sein muss. Er kann auch als Nachweismakler tätig sein. Die Unterschiede:

Nachweismakler

Ein Nachweismakler bringt lediglich Kauf- und Verkaufsinteressenten zusammen und erhält hierfür nach Abschluss der Transaktion seine Maklercourtage. Er gibt also Angaben zur Immobilie und zu Interessenten weiter, unterstützt seinen Auftraggeber bzw. Verkäufer aber beispielsweise nicht bei den Verkaufsverhandlungen. Ist dem Kaufinteressenten das Objekt bereits bekannt und hat der Makler keinerlei Vermittlungsdienstleistungen erbracht, steht ihm keine Provision zu.

Vermittlungsmakler

Vermittlungsmakler übernehmen mehr Aufgaben und sind beispielsweise beratend bei den Verkaufsverhandlungen zwischen Kaufinteressent und Verkäufer tätig. Sie erhalten daher auch dann eine Maklercourtage, wenn die Immobilie dem Käufer bereits vorher bekannt war.

Ein versierter Immobilienvermittler besitzt ein gutes Gespür für Menschen und ihre Bedürfnisse – und kennt sich auch mit dem Thema Immobilien mit seinen Feinheiten aus. So ist es beispielsweise von Vorteil, Kaufinteressenten überzeugend erläutern zu können, wie sie eine Immobilie nach ihren Vorstellungen umbauen können und welches versteckte Potenzial ein Objekt bietet. Hierfür sind sowohl baufachliche als auch Vermarktungskenntnisse erforderlich.

Gute Kenntnisse des Immobilienmarktes sind eine weitere Voraussetzung, um als Wohnungsvermittler erfolgreich zu sein. Weiterhin ist es wichtig, in der Region oder dem Stadtteil gut vernetzt zu sein und zu wissen, was sich auf dem Markt tut.

Gute Immobilienvermittler sind häufig auch Mitglied im Maklerverband IVD, zwingend erforderlich ist die Mitgliedschaft jedoch nicht. Auch Immobilienvermittler, die nicht im IVD organisiert sind, können hervorragend qualifiziert sein.

Die Provision für eine erfolgreiche Immobilienvermittlung hängt zum einen davon ab, inwieweit die Immobilie gefragt ist oder nicht. Lässt sie sich nur schwer vermitteln, werden vielfach individuelle Provisionsvereinbarungen mit dem Immobilienvermittler getroffen. Handelt es sich um eine marktgängige Immobilie, wird üblicherweise die regional gängige Maklercourtage fällig.

Für die erfolgreiche Vermittlung eines Mieters erhält der Immobilienvermittler vom Auftraggeber (üblicherweise dem Vermieter) gemäß dem seit Juni 2015 geltenden Bestellerprinzip maximal 2,38 Nettokaltmieten (inklusive Mehrwertsteuer). Beim Immobilienverkauf beträgt die Vermittlerprovision je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, einschließlich Mehrwertsteuer. Ob die Provision ausschließlich vom Käufer oder zur Hälfte auch vom Verkäufer gezahlt wird, ist ebenfalls von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.