Instandhaltungsrücklage - Die wichtigsten Punkte

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte oder besitzt, wird mit der Instandhaltungsrücklage konfrontiert.  Worum es sich bei dieser Rücklage der Eigentümergemeinschaft handelt und worauf zu achten ist, erfahren Sie in den folgenden Punkten:

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten die Eigentümer eine Instandhaltungsrücklage für notwendige Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums bilden. Durch die Instandhaltungsrücklage sollen Mittel vorgehalten werden für anfallende, größere vorhersehbare Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes, aber auch für unvorhersehbare, plötzlich auftretende Reparaturkosten. Die Instandhaltungsrücklage, oder auch Instandhaltungsrückstellung, dient im Kern dem Werterhalt des Gebäudes.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage sollte angemessen sein, letztlich entscheidet aber jede Eigentümergemeinschaft selbstständig darüber. Die Höhe der Rücklage wird im Wirtschaftsplan festgeschrieben, der jährlich durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen wird. Sie wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich zumeist an der Größe des Miteigentumsanteils, sofern nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde. Häufig wird dort als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen.

Einen weiteren Anhaltspunkt für die Höhe der Instandhaltungsrückstellung bietet die "Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in § 28 Instandhaltungskosten" Laut dieser Verordnung, die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gilt, sollen pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Fertigstellungsjahr des Gebäudes von 7,10 € bis zu 11,50 € an Rücklage gebildet werden.

Instandhaltungsrücklage zu niedrig oder zu hoch angesetzt

In einem Urteil von 2015 wurde einem Eigentümer recht gegeben, der die Instandhaltungsrücklage seiner WEG von 2,50 €/QM als nicht ausreichend empfand, dass diese nicht "angemessen" sei. Die oben genannte Verordnung diente dem Gericht als Orientierung bzgl. der Angemessenheit und die Instandhaltungsrücklage wurde auf 7,10 €/QM/Jahr erhöht. War die Instandhaltungsrücklage über längere Zeit zu hoch angesetzt, so kann die WEG bei der Eigentümerversammlung beschließen, die Rücklage zu senken. Es kann auch die angesparte Rücklage höher verzinst auf einem Festgeldkonto angelegt werden. Da auf dies jedoch nicht flexibel zurückgegriffen werden kann, sollte diese Lösung nur genutzt werden, wenn das Geld voraussichtlich nicht kurzfristig benötigt wird.

Bei Wohnungskauf sollten Interessenten darauf achten, dass entsprechend dem Zustand des Gebäudes bzw. der Historie der Instandhaltungsarbeiten ausreichend Geld in der Instandhaltungsrücklage angespart wurde. Ist die Rücklage zu klein, so können schnell teure Sonderumlagen auf die Eigentümer zukommen. Hier ist wichtig sich bei der Hausverwaltung zu erkundigen: Was steht an, was wurde gemacht, sind Sonderumlagen geplant? Auch die Jahreswirtschaftspläne sowie Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen sind hier sehr wichtig.

Nach einer groben Faustregel ist bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von etwa 0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen.

Das bedeutet: Hat der Bau eines Objektes 500.000 € gekostet und hat das Objekt 400 qm Wohnfläche, so sollten jährlich 5.000 € Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Dies entspricht einer Rücklage von jährlich 12,50 €/Quadratmeter Wohnfläche.

Für ältere Objekte kann man zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage auch die anerkannte Formel des Architekten Peters heranziehen. Die Petersche Formel geht davon aus, dass im Laufe von geschätzten 80 Jahren Lebensdauer der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung eines Gebäudes anfällt. Hiervon entfallen je nach Ausstattung 65 – 70 % der gesamten Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum.

Das bedeutet: Betrugen die Herstellungskosten eines Gebäudes, bei dem 70 % der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfallen, 1.800 €/m2, so wird gerechnet:

• 1.800 € * 1,5 / 80 = 33,75 €
• 33,73 € - 30 % = 23,63 € pro Quadratmeter Gemeinschaftseigentum

Der Verwalter, egal ob es sich dabei um die WEG in Eigenverwaltung oder einen professionellen Hausverwalter handelt, hat die Instandhaltungsrücklage verzinslich auf einem separaten Konto anzulegen. Die Trennung vom sonstigen Wohngeld muss unbedingt erfolgen, ist dies nicht der Fall, so stellt dies eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Verwalters dar.

Möchte ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen, so wird sein Anteil an der Instandhaltungsrücklage mit verkauft. D. h. der neue Eigentümer erwirbt nicht nur die Wohnung, sondern gleichzeitig einen Anteil an den Rücklagen der Gemeinschaft. Der Vorbesitzer hat keinen Anspruch auf Auszahlung seiner Rücklageanteile!

Bei Wohnungskauf sollte ein Kaufinteressent darauf achten, dass die Instandhaltungsrücklage der WEG angemessen hoch ist. Siehe auch Punkt 2.

Grundsätzlich können bei vermieteten Immobilien die Instandhaltungskosten von der Steuer abgesetzt werden, allerdings erst, wenn diese auch tatsächlich angefallen sind. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage alleine rechtfertigt nicht die Absetzbarkeit.

Da die Instandhaltungsrücklage nicht gesondert im Kaufvertrag aufgeführt wird und sie automatisch im Kaufpreis enthalten ist, wird die Grunderwerbsteuer auch auf sie fällig.