Kaufnebenkosten Immobilien: Höhe, Berechnung & Finanzierung

Bei jedem Immobilienkauf entstehen Kaufnebenkosten - teilweise in nicht unerheblicher Höhe. So gehen Experten davon aus, dass Immobilienkäufer mit Erwerbsnebenkosten von bis zu 12 Prozent des eigentlichen Kaufpreises rechnen müssen.

Als Kaufnebenkosten werden alle Anschaffungskosten bezeichnet, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen. Diese sind:

• Grunderwerbsteuer

Grundsätzlich fällt bei jedem Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer an, die aktuell zwischen 3,5-6,5 % vom Kaufpreis je nach Bundesland beträgt. Im Kaufvertrag wird eindeutig festgelegt, wer die Grunderwerbsteuer zu entrichten hat. Denn per Gesetz sind zunächst beide Parteien Steuerschuldner und somit zur Zahlung verpflichtet. (§13 Nr. 2 GrEStG). In den meisten Fällen wird dem Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer zugewiesen.

• Maklerkosten

Wird die Immobilie über einen Makler erworben, ist zusätzlich eine Maklergebühr zu entrichten. Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgeschrieben. Je nach regionalen Gepflogenheiten lagen diese bis Ende 2020 zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Seit 23.12.2020 greift jedoch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ und Verkäufer und Käufer teilen sich die Courtage im Regelfall.

• Notar- und Grundbuchkosten

Ein Immobilienkäufer muss etwa 2 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchgebühren kalkulieren. Immobilienkäufe können in Deutschland nur mittels Notar getätigt werden, da für eine rechtswirksame Kaufvertragsabwicklung eine notarielle Beurkundung erforderlich ist. Notarkosten entstehen hier für die Erstellung des Kaufvertrages, gegebenenfalls die Einrichtung eines Notaranderkontos und die Eintragungen in die Grundbücher (z. B. Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung oder den Eigentümerwechsel).

Die Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie können zwischen 9-12 % des Kaufpreises ausmachen. Diese sind jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. So können zum Beispiel die Kaufnebenkosten in Bayern weniger ausmachen als die Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein. Unsere nachfolgende Grafik zeigt einen kurzen Überblick zur Berechnung der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf:

Die Anschaffungsnebenkosten einer Immobilie können mit einer Immobilienfinanzierung nicht mehr mitfinanziert werden. Bis vor einigen Jahren war dies noch möglich. Jedoch wurden solche "Über-100 %-Finanzierungen" für die Kreditinstitute zu riskant. Heute möchten die meisten Banken, dass die Immobilienkäufer mindestens 10 % der Gesamtkosten als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Sollte dies nicht vorhanden sein, gibt es folgende Möglichkeiten:

• Muskelhypothek: Wird die zu kaufende Immobilie saniert oder modernisiert, dann können einige Arbeiten eventuell selber ausgeführt werden. Diese eigene "Muskelkraft" wird als sogenannte "Muskelhypothek" zum Eigenkapital gezählt.

• Privatdarlehen: In diesem Fall kann ein Kredit helfen, der innerhalb der Familie oder im Bekanntenkreis aufgenommen und als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird. Hier sollte ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt werden. 

• Schenkung oder vorgezogenes Erbe: Spricht man innerhalb der Familie über seinen Immobilienwunsch, dann springen manchmal die Eltern oder andere Verwandte gerne helfend mit einem Geldbetrag ein.

• Ratenkredit: Auch ein Raten- oder Konsumkredit kann die Kaufnebenkosten finanzieren, wenn die Bonität des Kreditnehmers dies zulässt.

Einige der Erwerbsnebenkosten können jedoch reduziert werden. Hier können Sie als Immobilienkäufer etwas Geld einsparen:

• Inventar: Ist in der Immobilie eine Einbauküche oder weiteres "mobiles" Inventar enthalten, dann kann dieses aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Die Anschaffungsnebenkosten werden auf den reinen Kaufpreis berechnet. Bei einer Reduzierung werden somit auch die Kaufnebenkosten prozentual geringer.

• Kapitalanlage: Wird eine Immobilie zur Vermietung erworben, dann können die Kaufnebenkosten wie zum Beispiel die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend gemacht werden. Auch die Maklerkosten können von den Mieteinnahmen heruntergerechnet werden und somit die Einkommenssteuerschuld mindern.

Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, werden auch die Kaufnebenkosten zum Immobilienkauf fällig. In der Regel erstellt der Immobilienmakler bereits einige Tage später seine Rechnung. Den Bescheid zur Zahlung der Grunderwerbsteuer erhalten die Immobilienkäufer meist innerhalb weniger Wochen. Die Kosten für den Notar und die Grundbuchkosten werden nach und nach fällig, da für jeden Arbeitsschritt in der Regel eine Rechnung erstellt wird.

Bei dem Bau einer Immobilie können neben den Erwerbsnebenkosten Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notar- und Grundbuchkosten weitere Kosten anfallen, sodass insgesamt etwa 15 % bis 20 % als Baunebenkosten anfallen können. Hier sind zum Beispiel zu nennen:

• Bauzeit- beziehungsweise Bereitstellungszinsen für das Baudarlehen
• Erschließungskosten für das Grundstück an Strom, Wasser & Abwasser
• Kosten für eine Vermessung des Grundstücks
• Erstellung einer Baugenehmigung
• eventuell Abrisskosten für eine Bestandsimmobilie auf dem Grundstück
• eventuell weitere Mietkosten für eine Wohnung während der Bauzeit

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