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Kaufvertrag Haus: Muster & Inhalt eines Immobilienkaufvertrages
Wer sich im Verkaufsprozess schon mit der Ausgestaltung des Kaufvertrags für sein Haus oder seine Wohnung beschäftigt, steht meistens kurz vor der notariellen Beurkundung. Im Immobilienkaufvertrag werden alle wichtigen Details (nicht nur der Verkaufspreis) des Eigentumsübergangs zum Käufer definiert. Hier können Sie sich über die vertraglichen Inhalte eines Kaufvertrages informieren und einen Muster-Immobilienkaufvertrag kostenfrei als PDF erhalten!
Das Wichtigste in Kürze
- Ein rechtlich verbindlicher Immobilienverkauf kommt erst mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags zustande.
- Im Vorvertrag können rechtliche Konsequenzen für den Fall, dass es letztlich nicht zum Kaufvertrag kommt, vereinbart werden.
- Im Immobilienkaufvertrag sollten alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer festgehalten werden, um sich vor rechtlichen Risiken abzusichern.
- Zu den wichtigsten Vertragsinhalten gehört neben den Angaben zur Immobilie auch der Kaufpreis, welcher mit einer Immobilienbewertung ermittelt werden kann.
Direkt zum Wunschthema
- Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?
- Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar
- Hausverkauf mit Vorvertrag? Wirklich wichtig?
- Inhalt eines Immobilienkaufvertrages ► Hier kostenlos Muster-PDF downloaden!
- Kaufvertrag für Immobilie prüfen ►15 Punkte Checkliste nutzen
- Kaufvertrag für Wohnungen: Welche Vertragsinhalte kommen hinzu?
1. Kaufvertrag Haus: Was gilt es zu beachten?
Nach erfolgreich geführten Verkaufsverhandlungen sollte in einem Kaufvertrag alles stehen, was Verkäufer und Käufer vereinbart haben. Dazu sollte der Vertrag die Basis für die Abwicklung des Verkaufes bilden und Käufer und Verkäufer vor Risiken schützen. Alle anderen Vereinbarungen haben ansonsten keinen juristischen Bestand.
Ein Immobilienmakler kann als Experte bei der Erstellung behilflich sein. Rechtliche Bindung entsteht erst mit Unterzeichnung des Vertrages – welcher dann notariell beglaubigt wird. Denn in der Praxis kommt da Einiges zusammen und ein Immobilienkaufvertrag beträgt schnell 30 Seiten, selbst beim Verkauf einer kleinen Eigentumswohnung. Deshalb sollte der Kaufvertrag bei einem erfahrenen Notar beurkundet werden. Hierfür sollte allerdings mit entsprechenden Notarkosten und Grundbuchkosten gerechnet werden.
Lassen Sie Ihre Immobilie von einem unseren Experten kostenfrei bewerten.
2. Kaufvertrag Immobilie: Beurkundung beim Notar
Der Notar ist Amtsperson und fungiert als neutraler Mittler zwischen Verkäufer und Käufer. Seine Aufgabe ist es, den Eigentumsübergang nach den Vorstellungen der Vertragsparteien zu organisieren und rechtlich abzusichern. Erst mit der Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags kommt ein rechtlich verbindlicher Immobilienverkauf zustande. Mögliche andere Vereinbarungen im Vorwege, mündlich oder schriftlich, berechtigen und verpflichten zu nichts. Auch sogenannte schriftliche Vorträge sind unwirksam.
Verkäufer und Käufer erhalten vom Notar zunächst einen Vertragsentwurf und können diesen vor Beurkundung kritisch prüfen. Kleinere Änderungen können üblicherweise auch noch während der notariellen Beurkundung vorgenommen werden. Bevor Sie zusammen mit dem Käufer den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie alle Details des Eigentumsübergangs möglichst eindeutig geregelt haben, damit es später keine Unklarheiten oder rechtliche Auseinandersetzungen gibt.
immoverkauf24 Tipp:
Der Notar, der für beide Parteien tätig wird, liest beim Notartermin noch einmal alle vereinbarten Punkte vor und klärt über noch auftretende Unklarheiten auf. Doch Achtung: Sobald der Termin feststeht, kann der Notar die Kosten hierfür gemäß der Gebührenordnung in Rechnung stellen – und zwar auch dann, wenn der Termin nicht stattfindet. Dann muss derjenige die Kosten tragen, der den Termin abgesagt hat. Daher sollten Sie erst, wenn wirklich alle Details – insbesondere auch die Immobilienfinanzierung inklusive schriftlicher Finanzierungszusage – feststehen, den Termin vereinbaren.
3. Hausverkauf mit Vorvertrag - ist das wirklich wichtig?
Ein Vorvertrag für den Hausverkauf ist in manchen Situationen sinnvoll. Sollte der Kaufinteressent bzgl. seiner Immobilienfinanzierung z. B. noch etwas Zeit benötigen, können im Vorvertrag rechtliche Konsequenzen vereinbart werden, sollte es nicht zum Hauptvertrag (= notarieller Kaufvertrag) kommen. Ohne Vorvertrag kann der Käufer der Immobilie ohne Begründung auch noch am Tag der notariellen Beurkundung abspringen. Mehr Informationen zum Vorvertrag finden Sie auf unserer Seite "Vorvertrag Hauskauf".
4. Die Vertragsinhalte eines Immobilienkaufvertrages – Muster-PDF zum Download!
Zu den Vertragsinhalten eines Kaufvertrages für ein Haus oder eine Wohnung gehören vorerst alle expliziten Bezeichnungen des jeweiligen Kaufgegenstandes. Hierzu zählen die Lage der Immobilie, genaue Anschrift, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer bzw. die Wohnungs-Nummer und alle Angaben zum Grundbesitzer (z. B. Nebengelasse oder Möbel, welche mitverkauft werden). Aber auch die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden oder etwaige Pfandrechte sind im Immobilienkaufvertrag genau aufgeführt. Der Grundbuchauszug sollte hierfür unbedingt angefordert werden (siehe Grundbuchauszug anfordern). Ebenfalls wichtig ist die genaue Höhe des Kaufpreises sowie die Art der Auszahlung. Um den Kaufpreis Ihrer Immobilie ermitteln zu können, nutzen Sie einfach unsere kostenlose Immobilienbewertung.
Als Beispiel können Sie sich hier unseren kostenlosen Muster-Immobilienkaufvertrag als PDF downloaden!
Wichtige Vertragsinhalte eines Kaufvertrags sind:
- Angaben zu Vertragsparteien
- Beschreibung Kaufvertragsgegenstand
- Kaufpreis und Zahlungstermin
- Zahlungsmodalitäten
- Datum wirtschaftlicher Übergang und Übergabe der Immobilie
- Gewährleistungsregelungen (z. B. Rücktrittsrecht bei versteckten Mängeln)
- Verzugszinsregelung
- Besondere Vereinbarungen (z. B. Gegenstände im Haus, Renovierungen)
Wenn Sie sich über weitere Punkte rund um den Kaufvertrag näher informieren möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber zum Hausverkauf abzurufen. Hier finden Sie auch Hinweise, welche Voraussetzungen vor Kaufpreiszahlung erfüllt sein müssen und viele andere Tipps rund um den Hausverkauf.
5. Kaufvertrag für Immobilie überprüfen - 15 Punkte Checkliste
Es ist für Immobilienkäufer und Verkäufer gleichermaßen wichtig zu wissen, was in einem Immobilienkaufvertrag stehen muss und damit Ihre Rechte sowie Pflichten definiert. In der Regel kümmert sich der beauftragte Immobilienmakler des Verkäufers um die Erstellung des Kaufvertrages und schickt diesen dem Käufer zur Ansicht zu.
Käufer brauchen sich in der Regel keine Sorgen machen, auch wenn diese Verträge komplex und umfangreich wirken, denn es handelt sich um Standardverträge, bei denen nur Besonderheiten wie z. B. Mitverkauf einer Einbauküche ergänzt werden. Mithilfe unserer 15-Punkte-Checkliste zum Immobilienkaufvertrag können Sie Punkt für Punkt überprüfen, ob alle wichtigen Aspekte in Ihrem Kaufvertrag vorhanden sind.
6. Kaufvertrag Wohnung: Welche Vertragsinhalte kommen hinzu?
Wie jeder Kaufvertrag muss auch der Wohnungskaufvertrag beim Notar beurkundet werden und beinhaltet die oben genannten Vertragsinhalte eines Immobilienkaufvertrages (siehe Punkt 4). Doch wer eine Eigentumswohnung kauft, verfügt nun nicht nur über sein Eigentum (Sondereigentum), sondern wird automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft und erhält einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Diese Besonderheiten sollten im Kaufvertrag explizit beschrieben werden.
Die folgende Liste enthält alle wichtigen Vertragsinhalte, die es im Kaufvertrag einer Eigentumswohnung zusätzlich zu benennen gilt:
- Größe und Lage der Eigentumswohnung sowie Wohnungsnummer
- Sondereigentum: Räume, die zum Sondereigentum und damit alleinigem Besitz des Eigentümers gehören, sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes (Keller, Dachboden, Balkon, Garage, etc.)
- Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört
- Sondernutzungsrechte (Privilegierte Nutzungsrechte an Rasenflächen, Parkplätzen oder Abstellplätze; seit Inkrafttreten der Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 können diese Flächen allerdings auch zum Sondereigentum gehören)
- Gemeinschaftsordnung (beinhaltet u. a. die Kostenregelungen für Instandsetzungen, Instandhaltungen von Gemeinschaftseigentum, Fahrstuhl o. ä.; zudem Rechte und Pflichten und Gebühren für Wasser und Strom)
- Miteigentumsanteil (Höhe der Abgaben, die für Instandhaltungsrücklagen oder Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum bezahlt werden müssen)
- Anzahlungen (sollte die Immobilie bei Verkaufszeitpunkt noch nicht fertiggestellt sein)
immoverkauf24 Hinweis: Haus erfolgreich verkauft - und jetzt?
Sobald sie Ihr Haus erfolgreich verkauft haben, stehen Sie sicherlich vor der Frage: Wie das Geld nun sinnvoll anlegen? Auf unseren Seiten zum Thema "Immobilien Investitionen" haben wir Ihnen eine Übersicht der Möglichkeiten zusammengestellt. Egal ob Sie direkt oder indirekt in z. B. Immobilienaktien oder Immobilienfonds investieren möchten.
"Beide Vertragsparteien können bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom Kaufvertragsabschluss Abstand nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsschlusses anfallen, erfolgen deshalb grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur schwerwiegende Treuepflichtverletzungen eines Vertragspartners im Vorfeld des Vertragsschlusses können zu rechtlichen Konsequenzen führen. Das kann z.B. der Fall sein, wenn eine Partei in Kaufverhandlungen eintritt, aber nie die Absicht hatte, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Dadurch kann die andere Partei benachteiligt sein, etwa dann, wenn sie im Vertrauen auf die vorhandene Verkaufs- oder Ankaufsabsichten Reise- oder Sachverständigenkosten eingeht oder z. B. auch anderweitige Vertragsabschlussmöglichkeiten unterlässt. In einem solchen Fall kann ein Anspruch auf Schadensersatz entstehen." -mehr dazu-