Kreditzinsen für Immobilien – 7 wichtige Punkte & Rechner für die Baufinanzierung

Die Kreditzinsen für Immobilien sind neben der Darlehenssumme die wichtigste Größe beim Abschluss eines Darlehensvertrages. Von diesem Zins hängt unter anderem ab, wie teuer die Immobilie sein darf, die Sie finanzieren können. Und er beeinflusst auch die Tilgungsdauer, denn je niedriger der Kreditzins ist, desto höher können Sie den Tilgungssatz wählen und somit die Rückzahlung des Kredits beschleunigen. 

Die Kreditzinsen lassen sich leider nicht analog der bekannten Zinsformel berechnen, da diese einfach gehaltene Rechnung keine anteilige Rückzahlung des Kredits beinhaltet. Helfen kann Ihnen hier jedoch ein sogenannter Zins- und Tilgungsrechner. Hier werden nur drei Angaben von Ihnen benötigt und Sie erhalten die Kreditzinsen für eine von Ihnen gewählte Laufzeit. 

Vor der Kreditvergabe prüfen die Banken den Verkehrswert der Immobilie, die finanziert werden soll. Dieser wird auch als Marktwert der Immobilie bezeichnet und gibt an, zu welchem Immobilienpreis aktuell verkauft werden könnte. Damit die Bank auch langfristig mit ihrer Kalkulation auf der sicheren Seite ist, nimmt sie von diesem Wert einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 30 Prozent vor. Der daraus resultierende Betrag wird als Beleihungswert bezeichnet.

Die besten Konditionen erhalten Darlehensnehmer für einen Kredit, der die Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts nicht überschreitet.

• Ein Beispiel: Angenommen, der Kaufpreis liegt bei 250.000 Euro und die Bank nimmt einen Sicherheitsabschlag von 20 Prozent vor. Dann beträgt der Beleihungswert 200.000 Euro. Die Beleihungsgrenze von 60 Prozent entspricht in diesem Fall einer maximalen Kreditsumme von 120.000 Euro. Reicht das Eigenkapital hierfür nicht aus, kann der darüber hinausgehende Darlehensbetrag zwar je nach Bonität mitfinanziert werden, allerdings gegen einen Zinsaufschlag. Umgehen lässt sich dies über ein KfW-Darlehen. Der Vorteil: Anders als Banken berechnet die Kreditanstalt für Wiederaufbau hierfür keinen Zinsaufschlag. Über das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 etwa lassen sich bis zu 50.000 Euro zu finanzieren.

Üblicherweise sind die Kreditzinsen umso höher, je länger die Konditionen festgezurrt werden. Wer sich für fünf Jahre Zinsbindung entscheidet, zahlt damit weniger als für ein Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren. Diese Stellschraube können Sie somit selbst steuern.

Vereinfacht lässt sich sagen, dass die Kreditzinsen umso niedriger sind, je weniger flexibel Sie die Tilgung anpassen können. Üblich sind jährliche Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme sowie zwei Tilgungssatzwechsel während der Sollzinsbindung.

Wer höhere Sondertilgungen vornehmen will, zahlt meist einen Aufschlag für diese Flexibilität. Auch hier bestimmen Sie also mit, wie hoch die Darlehenszinsen für Ihre Baufinanzierung sind.

Mit unserem Tilgungsrechner können Sie ermitteln, wie sich die Tilgungsmöglichkeiten auf den Tilgungsplan auswirken.

Die Bonität des Darlehensnehmers ist für die Banken ein wichtiger Faktor für die Risikoeinschätzung. Je schlechter die Bonität, desto höher ist damit auch der Sollzins, denn sie gehen dann ein höheres Risiko bei der Kreditvergabe ein. Daher nehmen die Kreditinstitute vor der Finanzierungszusage eine Bonitätsprüfung vor. Positiv sind Faktoren wie eine Festanstellung oder gar Beamtenstatus. Selbständige hingegen müssen mit höheren Kreditzinsen rechnen, da ihr Einkommen schwerer kalkulierbar ist.

Wer bereits eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat, muss zum Ende der Zinsbindung neue Konditionen für die Anschlussfinanzierung verhandeln. Dies ist mit sogenannten Forward-Darlehen auch lange vor Ablauf der Zinsbindung möglich. Dabei gilt: Je länger der Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung, desto höher der Aufschlag, den die Banken für die Zinsgarantie berechnen.