Immobilien Leibrente – Definition, Steuer, Vor- und Nachteile

Das eigene Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben? Mit der Leibrente ist das möglich: Dabei wird das Eigenheim gegen eine lebenslange Rente verkauft, aber der Verkäufer kann darin wohnen bleiben. Was die Leibrente ist und alle Details hinter der Immobilien-Leibrente, erfahren Sie in diesem Artikel.

Leibrente: Wie hoch ist Ihre individuelle Immobilien-Leibrente?

Bei einer Leibrente verkaufen Eigentümer ihre Immobilie an eine Privatperson, bleiben jedoch in der Regel bis zum Lebensende darin wohnen. Der Käufer verpflichtet sich, den Kaufpreis als regelmäßige Teilzahlungen (Rente) an den Verkäufer zurückzuzahlen. Die Immobilie kann weiterhin bewohnt oder vermietet werden.

Immobilieneigentümer können ihre Immobilie aber auch an einen gewerblichen Leibrenten-Anbieter verkaufen und trotzdem bis zum Lebensende oder einem festgelegten Zeitpunkt darin wohnen bleiben. Der vereinbarte Kaufpreis kann als regelmäßige Teilzahlungen in Form einer Rente monatlich, quartalsweise oder jährlich gezahlt werden – je nachdem, was vertraglich vereinbart wurde. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 759ff. ist die Leibrente gesetzlich geregelt.

Der Hausverkauf auf Leibrente klingt auf den ersten Blick vielleicht kompliziert, ist aber einfach zu erklären: Der Immobilieneigentümer verkauft das Haus oder die Wohnung zunächst wie bei einem regulären Immobilienverkauf. Den Kaufpreis dafür erhält er aber nicht auf einen Schlag, sondern in Form einer monatlichen Rente – verbunden mit einem meist lebenslangen Wohnrecht. Der Wert dieses Wohnrechts wird vom Kaufpreis abgezogen. Es kann außerdem eine einmalige Abschlagszahlung zu Beginn der Laufzeit vereinbart werden. Dadurch reduziert sich jedoch die monatliche Immobilienrente.

Die folgende Grafik macht das Prinzip der Immobilienleibrente deutlich: 

Höhe der Leibrente

Die Höhe der Leibrente hängt vom Kaufpreis der Immobilie ab – und dieser vom Verkehrswert der Immobilie. Auch die voraussichtliche Lebensdauer der Bewohner spielt eine Rolle, denn daraus ergibt sich der Wert des Wohnrechts. 

Die vereinfachte Formel, um die Leibrente zu berechnen, lautet wie folgt:

• Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag

Höhe des Kaufpreises

Hier gilt: Je länger die Bewohner voraussichtlich in der Immobilie wohnen bleiben, desto geringer fällt der Kaufpreis aus. Denn Wohnwert und Rentenzahlungen erhöhen sich durch eine lange Wohndauer, und diese „Kosten“ werden vom Verkaufspreis abgezogen. Details und Beispiele zur Berechnung erhalten Sie auf unserer Seite Leibrente berechnen.

Todesfall des Rentenberechtigten

Verstirbt der Leibrentennehmer, dann endet auch die Pflicht zur Zahlung der Rente. Wurde jedoch eine Zeitrente vereinbart und eine bestimmte Laufzeit festgelegt, dann muss der Käufer weitere Rentenzahlungen an die Erben leisten. 

Leibrente bedeutet, dass die Immobilie "verrentet" wird. Wie der Name also andeutet, ist dieser "Hausverkauf auf Rentenbasis" in erster Linie für ältere Immobilienbesitzer ab 70 Jahren gedacht, die aus einem Immobilienverkauf eine Zusatzrente erzielen möchten, aber ihr Zuhause nicht verlassen möchten. Außerdem kommen nur Immobilien infrage, die möglichst nicht mehr mit Immobiliendarlehen belastet sind. Eine Restschuld in Höhe von etwa 20 Prozent des Immobilienwertes ist jedoch für viele Leibrenten-Anbieter noch akzeptabel. 

Aber Achtung: Wem ein hoher Erlös aus dem Immobilienverkauf wichtig ist, der sollte einen direkten Verkauf der Immobilie der Leibrente vorziehen. Die Immobilienrente lohnt sich aus anderen Gründen. Hier der Überblick:

• Kapitalbedarf: Die Eigentümer benötigen eine hohe Einmalzahlung oder möchten ihre Rente aufstocken. Eine Leibrente kann in diesen Fällen eine sinnvolle Form der zusätzlichen Altersvorsorge sein.
• Immobilie verkaufen und dennoch wohnen bleiben: Die Verkäufer möchten bei der Leibrente in der Immobilie wohnen bleiben, da ihnen zum Beispiel das Umfeld vertraut ist und Freunde oder Familie ganz in der Nähe wohnen. Dann ist diese Form der Immobilienverrentung oft eine gute Möglichkeit.
• Keine Erben vorhanden: Die Verkäufer möchten ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen, da es keine Erben gibt oder sie an diese nicht vererben wollen.
• Verantwortung abgeben: Meistens ist es bei der Leibrente per Vertrag geregelt, dass der Käufer für Reparaturen, Sanierungen oder Instandhaltungsarbeiten aufkommen muss. Was dies betrifft, ist der Verkäufer also nicht mehr für die Immobilie verantwortlich.
• Leibrente in der Familie: Die Verkäufer können ihre Immobilie auch per Leibrente an ihre Kinder oder an eine andere Person übergeben. Diese zahlen den Verkäufern dann regelmäßig eine Rente und erhalten dafür die Immobilie. Der Vorteil: Es fällt keine Schenkungssteuer an, da es sich hierbei um ein Rechtsgeschäft handelt.
• Absicherung des Lebenspartners: Wer den Lebenspartner oder die Lebenspartnerin auch nach dem Tod finanziell absichern möchte, kann dies mit einer Immobilienverrentung und einem lebenslangen Wohnrecht in der verrenteten Immobilie tun. Und das auch, wenn Ansprüche der übrigen Erben bestehen.

Es gibt mehrere Formen der Immobilienverrentung, um das Haus zu verkaufen und wohnen zu bleiben. Neben der hier erläuterten Leibrente gibt es auch die sogenannte Zeitrente, die Umkehrhypothek und den Teilverkauf.

Zeitrente

Während es bei der Leibrente um ein lebenslanges Wohnrecht sowie lebenslange Rentenzahlungen geht, erfolgen die Rentenzahlungen bei der Zeitrente für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum, etwa für 20 Jahre. Dennoch beinhaltet auch die Zeitrente ein lebenslanges Wohnrecht.

Die Zeitrente gibt es in drei verschiedenen Varianten: 

• aufgeschobene Zeitrente: In diesem Modell setzen die Rentenzahlungen erst einige Zeit nach Vertragsabschluss ein. Das kann sinnvoll sein, wenn der Leibrentenempfänger noch arbeitet und ein regelmäßiges Gehalt bezieht, sich aber für den Ruhestand rechtzeitig zusätzliche Einnahmen sichern möchte.
• Mindestzeitrente oder verlängerte Leibrente: Der Käufer zahlt hierbei die Rente garantiert über einen vereinbarten Zeitraum, ggf. auch über den Tod des Rentenempfängers hinaus. Verstirbt der Verkäufer vor Ablauf des Zahlungszeitraums, gehen die restlichen Zahlungen stellvertretend an dessen Erben.
• Höchstzeitrente oder abgekürzte Leibrente: Diese Variante der Immobilien-Rente wird für einen vereinbarten Zeitraum gezahlt. Das heißt, die Zahlung endet auch dann, wenn der Begünstigte noch lebt. Beim vorzeitigen Tod des Rentenberechtigten stellt der Käufer seine Zahlungen ebenfalls ein. Die ausstehende Restkaufsumme geht im Gegensatz zur Mindestzeitrente nicht an die Erben über.

Umkehrhypothek

Die sogenannte Umkehrhypothek ist ein weiteres Modell der Immobilienverrentung. Anders als die Leibrente und die Zeitrente wird die Umkehrhypothek mit einem Kreditinstitut abgeschlossen. Die Immobilie wird bei der Umkehrhypothek nicht verkauft, sondern mit einem Kredit beliehen.

Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkaufen die Eigentümer einer Immobilie nur einen Teil ihres Hauses oder ihrer Wohnung, in der Regel an einen gewerblichen Anbieter. Abgesichert ist der Verkauf durch ein Nießbrauchrecht, das heißt, der bisherige Eigentümer kann in der Immobilie wohnen bleiben oder die Erträge daraus ziehen. Allerdings muss er ein monatliches Nutzungsentgelt an den Käufer zahlen, das etwa einer Mietzahlung gleichkommt. Auch muss der bisherige Eigentümer weiterhin für Reparaturen und Instandhaltungen aufkommen.

Die Formen der Immobilienverrentung auf einen Blick:

Wer eine Immobilie gegen Verrentung verkaufen möchte, kann zwischen unterschiedlichen Vertragspartnern wählen: Als Zahler einer Leibrente kommen gewerbliche Anbieter (Unternehmen), Stiftungen oder Privatpersonen infrage.

• Gewerblicher Anbieter bzw. Unternehmen

Es gibt inzwischen mehrere Unternehmen auf dem deutschen Markt, die Leibrenten anbieten. Die Anzahl ist jedoch noch überschaubar, da das Modell in Deutschland noch nicht so etabliert ist. 

• Vorteil für Verkäufer bei einem Leibrenten-Vertrag mit einem Unternehmen: Gewerbliche Anbieter agieren sehr professionell. Vertragsgestaltung, Absicherung und alles Weitere ist klar geregelt, beispielsweise durch eine Leibrentenversicherung. Zudem können Eigentümer Angebote von mehreren Unternehmen einholen, diese vergleichen und das für sie beste Angebot auswählen.

• Möglicher Nachteil: Handelt es sich um ein noch nicht lange in der Branche tätiges Unternehmen, können Sie als Kunde dessen Seriosität und Zahlungsfähigkeit schlecht einschätzen. Andererseits verbreitet es sich nach einiger Zeit im Internet, wenn es sich um einen unzuverlässigen und unseriösen Anbieter handelt. Auch warnt der Verbraucherschutz oder es gibt Veröffentlichungen der Stiftung Warentest zur Leibrente. Bei langjährigen Anbietern, die sich etablieren konnten, ist das Risiko daher deutlich geringer. 

• Stiftung

Einige wenige Stiftungen bieten in Deutschland ebenfalls eine Immobilienleibrente an, darunter die Malteser-Stiftung und die Stiftung Liebenau unter dem Namen "Zustifterrente".

• Vorteil für Verkäufer: Zwar sind auch Stiftungen gezwungen, genau zu kalkulieren, weshalb sie kein „großzügigeres“ Angebot als andere Anbieter machen können. Jedoch nutzen die Stiftungen ihre Mittel für ein gesellschaftliches Engagement, das darauf abzielt, das Leben von älteren und behinderten Menschen zu verbessern. Wem das wichtig ist, der sollte sich an Stiftungen wenden.

• Nachteil für Verkäufer, wenn eine Stiftung die Immobilien-Rente zahlt: Aufgrund der geringen Anzahl können nur wenige Anbieter verglichen werden.

• Privatperson

Bei Privatpersonen, die eine Immobilien-Leibrente zahlen, handelt es sich häufig um Verwandte oder Bekannte der Verkäufer. Hier spielt somit die Leibrente innerhalb der eigenen Familie eine Rolle.

• Vorteil für Verkäufer: Sie haben in der Regel ein gutes Verhältnis zum Käufer und sind mit ihm vertraut. Vielen Eigentümern fällt es in diesem Fall leichter, sich für eine Immobilienverrentung zu entscheiden.

• Vorteil für private Käufer: Sie müssen für den Erwerb kein hohes Immobiliendarlehen bei einer Bank aufnehmen und Zinsen zahlen. Stattdessen zahlen Sie über einen langen Zeitraum monatlich Rentenbeträge in überschaubarer Höhe an den Rentenempfänger (ggf. einen höheren Einmalbetrag). So können auch Privatleute ohne viel Eigenkapital die Mittel aufbringen. Zudem liegt die Kaufsumme von verrenteten Immobilien unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie.

• Möglicher Nachteil für Verkäufer: Privatpersonen, die verrentete Immobilien kaufen, könnten ihre finanzielle Leistungsfähigkeit überschätzen. Auch wenn sich die persönlichen Lebensumstände ändern, kann das die finanzielle Situation stark negativ beeinflussen – und im schlechtesten Falle zu unregelmäßigen oder ausbleibenden Rentenzahlungen führen. Eine Leibrentenversicherung ist ebenfalls nicht garantiert.

Handelt es sich beim privaten Vertragspartner zudem um eine Ihnen bisher unbekannte Person, ist besondere Vorsicht geboten. Sie als Verkäufer sollten deren Bonität so genau wie möglich überprüfen und etwa eine Schufa-Auskunft verlangen. Auch eine Rückübertragungsklausel bietet sich zur Absicherung an, durch die der Verkäufer seine Immobilie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit zurückerhält. Die Klausel sollte ebenfalls im Grundbuch eingetragen und vom Notar beglaubigt werden.

Wenn man sich mit der Leibrente und ihrer steuerlichen Behandlung beschäftigt, muss zwischen Käufer und Verkäufer von Leibrenten-Immobilien unterschieden werden.

Leibrente Steuer für Käufer

Als Käufer eines Leibrenten-Hauses können Sie Rentenzahlungen in voller Höhe nur dann als Sonderausgaben abziehen, wenn es sich um die Übertragung von Betrieben, Mitunternehmeranteilen an Personengesellschaften sowie Anteilen an Kapitalgesellschaften (mind. 50 Prozent) handelt.  Der betreffende § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG wird häufig dahingehend missverstanden, dass Rentenzahlungen allgemein als Sonderausgaben absetzbar sind.

Des Weiteren können die Käufer den Zinsanteil der Leibrente als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Der teilweise Sonderausgabenabzug kommt für Kinder infrage, die eine Immobilienrente an ihre Eltern zahlen. 

Leibrente Steuer für Verkäufer

Der Verkäufer eines Leibrenten-Hauses als Empfänger der Rentenzahlungen muss diese als "sonstige Einkünfte" in seiner Steuererklärung angeben (§ 22 Nr. 1a EStG). Von der Leibrente wird nur ein sogenannter Ertragsanteil besteuert: Das heißt, nur auf einen Anteil der Rente entfällt eine Steuer, und dieser Anteil ist abhängig vom Alter der Empfänger. Je älter sie sind, desto weniger Steuern entfallen auf die Leibrente: Ist bei einem 76-Jährigen noch ein Anteil der Leibrente von 10 Prozent steuerpflichtig, reduziert er sich bei 88- bis 91-Jährigen auf 4 Prozent und sinkt mit steigendem Alter weiter.

Tabelle: Anfallende Steuer nach Jahren je Alter des Leibrenten-Empfängers

Das größte Risiko für Verkäufer bei der Immobilienverrentung ist eine Zahlungsunfähig- oder Zahlungsunwilligkeit des Käufers. Jedoch gibt es Maßnahmen, die Verkäufer - aber auch Käufer - beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf per Leibrente absichern:

• Reallast im Grundbuch eintragen: Sowohl die Zahlung der Leibrente als auch das lebenslange Wohnrecht sollten in das Grundbuch der Immobilie als Reallast (geregelt in § 1105 BGB) eingetragen sein. Sind mehrere Rechte eingetragen, etwa auch eine Grundschuld, ist der Rang bzw. die Reihenfolge der Rechte im Grundbuch ausschlaggebend dafür, wer bei einer Verwertung der Immobilie, etwa bei einer Zwangsversteigerung, vorrangig aus dem Erlös berücksichtigt wird.

• Auflassungsvormerkung sichert gegen Weiterverkauf ab: Durch eine Auflassungsvormerkung, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird, gehen Sie als Käufer sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen weiteren Interessenten veräußert oder die Immobilie durch eine Hypothek belastet. Die Eigentumsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer Veränderungen im Grundbuch vornehmen kann.

• Solventen und vertrauenswürdigen Vertragspartner suchen: Wenn Sie sich für einen Immobilienverkauf auf Leibrente entschieden haben, sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um einen vertrauenswürdigen und langfristig zahlungskräftigen Käufer zu finden. Lesen Sie bei professionellen Anbietern sorgfältig die Bewertungen anderer Kunden im Internet, vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander oder lassen Sie sich vom Verbraucherschutz beraten.

• Lückenlosen Vertrag aufsetzen: Da es sich bei dem Verkauf per Leibrente in Deutschland noch um ein Nischenprodukt handelt, fehlen in diesem Bereich standardisierte Vertragsentwürfe, die jede Eventualität berücksichtigen. Umso wichtiger ist es, dass Sie gemeinsam mit einem juristischen Profi auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs auf Leibrente einen lückenlosen Vertrag ausarbeiten, der Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien klar definiert.

• Wertsicherheitsklausel gleicht wertmindernde Inflation aus: Mit jedem Lebensjahr schreitet die Entwertung des Geldes schleichend voran. Um diese Inflationsrate auszugleichen und die Ratenzahlungen dem steigenden Preisniveau anzupassen, kann man eine Wertsicherheitsklausel in den Vertrag mit aufnehmen. Hierfür können Sie den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes heranziehen.

Da es bisher keine Standardverträge für den Immobilienverkauf auf Leibrente gibt, kann der Vertrag individuell gestaltet werden. Damit sollten Sie auf jeden Fall einen unabhängigen Experten beauftragen! Der Notar kümmert sich beim Amtsgericht um die dringend notwendigen Einträge in das Grundbuch der Immobilie. Die wichtigsten Punkte, die der Vertrag klären sollte, sind folgende:

• Festlegen der Zuständigkeitsbereiche
• Wohnrecht
• Zahlungsmodalitäten
• Nutznießer einer Zeitrente im Falle des frühzeitigen Todes
• Wertsicherungsklausel
• Höhe des finanziellen Ausgleichs bei vorzeitiger Aufgabe des lebenslangen Wohnrechts
• Ggf. Nießbrauchrecht

Ob sich die Leibrente für Sie lohnt, kommt auf Ihre individuellen Umstände an. Werden Vor- und Nachteile einer Leibrente betrachtet, halten sich diese in etwa in Waage. Möchten Sie in Ihrem Zuhause möglichst bis zum eigenen Tod wohnen bleiben, benötigen aber einen Zusatz zu Ihrer Rente? Dann kann die Leibrente eine lohnenswerte Option sein!