Miteigentumsanteil – 6 wichtige Punkte

Der Miteigentumsanteil gibt an, wie groß der Anteil jedes Eigentümers am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Er wird üblicherweise als Bruchteil von 1000 angegeben und ist sowohl für Immobilienkäufer als auch -eigentümer eine wichtige Kennziffer, da viele Aspekte rund um die Eigentümergemeinschaft von ihr abhängen. immoverkauf24 erläutert, welche dies sind und was beim Thema Miteigentumsanteil generell zu beachten ist.

Beim Miteigentumsanteil handelt es sich um einen Wert der angibt, wie groß der Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist.

Ob Verkaufsangebot einer Eigentumswohnung oder Protokoll einer Eigentümerversammlung: In vielen Dokumenten rund ums Thema Eigentumswohnung taucht der Miteigentumsanteil auf, der in der Regel als Bruchteil von 1.000 angegeben wird. Bei sehr großen Eigentümergemeinschaften können es auch Bruchteile von 10.000 sein. Dazu gehören das Grundstück und alle Gebäudebestandteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Auch die Bestandteile, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, gelten als Gemeinschaftseigentum – beispielsweise das Treppenhaus.

Festgelegt wird der Miteigentumsanteil (MEA) bei der Umwandlung eines Gebäudes in mehrere Einheiten. Dieser wird in der dazugehörigen Teilungserklärung vermerkt. Üblicherweise wird hierfür die anteilige Wohnungsfläche der Wohneinheiten herangezogen. Auch im Grundbuch ist der Miteigentumsanteil dokumentiert.

Sind die Miteigentumsanteile erst einmal festgelegt, lassen sie sich nur mit erheblichem Aufwand ändern. Dazu könnte es beispielsweise kommen, wenn ein Eigentümer im Erdgeschoss einen Anbau plant. Dann müsste er zunächst die Zustimmung der Miteigentümer zu dieser baulichen Veränderung einholen. Zudem müssten auch alle beim Notar erscheinen. Doch damit nicht genug: Auch die Grundbuchblätter, der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung müssten dann geändert werden.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist das Eigentum an Gebäuden nicht definiert. Stattdessen gelten diese gemäß § 94 BGB als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, auf dem sie stehen. Und das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 6 WEG vor, dass das Sondereigentum an einer Wohnung oder einer gewerblichen Einheit - in diesem Fall wird das Sondereigentum als Teileigentum bezeichnet - ausschließlich im Zusammenhang mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück möglich ist, da es ansonsten als „unselbständig“ gelten würde (einen Sonderfall stellt das Erbbaurecht dar). Daraus ergibt sich, dass Miteigentumsanteile ebenso wie ein Grundstück im Alleinbesitz mit einer Grundschuld belastet werden können, um einen Immobilienkredit zu erhalten.

Ohne Miteigentumsanteile wäre eine Eigentümergemeinschaft faktisch gar nicht möglich, da zum Beispiel nicht klar wäre, wie groß der Anteil jedes Eigentümers am Gemeinschaftseigentum und Grundstück wäre. Zudem sind die Miteigentumsanteile für die einzelnen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zum Beispiel wegen der Hausgeldzahlungen, Abrechnungen und Abstimmungen von großer Bedeutung (siehe Punkt 5).

Die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum werden üblicherweise anhand der Wohnfläche der Eigentumswohnungen ermittelt, um einen möglichst gerechten Verteilerschlüssel zu erhalten. Angenommen, die Wohn- und Nutzfläche des gesamten Sondereigentums an einem Mehrfamilienhaus beträgt 600 Quadratmeter. Dann ergibt sich je Quadratmeter Sondereigentum folgender Wert:

• 1000 : 600 =1,67

Dieser Wert geteilt durch 1000 gibt an, wie viele Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum auf einen Quadratmeter Sondereigentum entfallen. Das wären in diesem Fall 1,67/1000. Er wird mit der Quadratmeterzahl der Eigentumswohnungen multipliziert und der so ermittelte Betrag durch 1000 geteilt. Anschließend wird dieser Wert mit der Quadratmeterzahl der jeweiligen Wohneinheit multipliziert, um den Miteigentumsanteil zu erhalten.

Rechenbeispiel

Gibt es in dem Mehrfamilienhaus beispielsweise eine Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche, ergibt sich der Miteigentumsanteil, indem die Fläche mit dem Faktor 1,67 multipliziert wird. Dieser beträgt somit 133,6/1000. Für eine 50-Quadratmeter-Wohnung in diesem Mehrfamilienhaus beträgt der MEA hingegen 83,5/1000.

Theoretisch kann der Eigentümer des Mehrfamilienhauses bzw. aufzuteilenden Objektes auch einen anderen Verteilerschlüssel wählen, der als weniger gerecht empfunden wird. Da sich dies beim Wohnungsverkauf jedoch als nachteilig erweisen dürfte, wird in der Regel eine Verteilung wie im hier gezeigten Beispielfall gewählt.

Die Miteigentumsanteile sind nicht nur aus rechtlicher Sicht von Bedeutung, sondern auch, weil sie bei allem, was die Eigentümergemeinschaft betrifft, eine wichtige Rolle spielen – und zwar aus zweierlei Gründen:

• Die Miteigentumsanteile dienen als Verteilerschlüssel für die Umlage der Kosten

Anhand der Miteigentumsanteile werden die Kosten gemäß § 16 Absatz 2 WEG für das Gemeinschaftseigentum, die in der Wohngeldabrechnung enthalten sind, auf die Eigentümer umgelegt. Auch für eventuell fällige Sonderumlagen wird dieser Verteilerschlüssel üblicherweise herangezogen. Je nach Kostenart kann aber auch festgelegt sein, dass die Umlage auf die Eigentümer anhand der Anzahl der Eigentumswohnungen vorgenommen wird.

• Aus den Miteigentumsanteilen ergibt sich die Stimmenverteilung bei Eigentümerversammlungen

Die Miteigentumsanteile dienen vielfach auch als Basis für die Stimmrechtsverteilung.

Zudem sieht das Wohneigentumsgesetz (WEG) vor, dass jeder Wohnungseigentümer bei Abstimmungen zu Beschlüssen wie etwa einer Fassadensanierung eine Stimme hat, und zwar unabhängig davon, ob ihm mehrere Wohneinheiten gehören. Abweichend von diesem Kopfstimmrecht kann in der Teilungserklärung auch festgelegt sein, dass sich das Stimmrecht nach der Anzahl der Wohnungen (Objektprinzip) oder aus den Miteigentumsanteilen ergibt. Letzteres wird auch als Wertprinzip bezeichnet und führt dazu, dass Eigentümer mit größeren oder mehreren Wohneinheiten Abstimmungen stärker beeinflussen können als solche mit einem geringen Miteigentumsanteil.

Aus § 1 Absatz 2 WEG ergibt sich, dass sich Wohnungseigentum aus dem Miteigentumsanteil und dem Sondereigentum ergibt. Zudem sieht § 6 WEG vor, dass der Verkauf von Sondereigentum ohne den dazugehörigen Miteigentumsanteil nicht möglich ist. Außerdem legt der Paragraf fest, dass Rechte am Miteigentumsanteil auch das Sondereigentum umfassen. Daraus folgt, dass Miteigentumsanteile nicht separat verkauft werden können - sehr wohl aber im Zusammenhang mit dem Sondereigentum im Rahmen eines Wohnungsverkaufs.

Vielfach wird der Begriff „Miteigentumsanteil“ im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf nicht korrekt verwendet. Mitunter steht der Begriff Miteigentum synonym für sogenanntes Bruchteilseigentum, wie es beispielsweise von einem Ehepaar an einer Eigentumswohnung oder einem Haus gehalten wird.

In solchen Fällen bilden die Beteiligten eine Bruchteilsgemeinschaft anstelle einer Eigentümergemeinschaft, wobei jeder über seinen Anteil verfügen kann. Anders verhält es sich, wenn mehrere Personen eine Wohnung erben. Sie bilden dann eine Gesamthandsgemeinschaft, die nur gemeinschaftlich und nicht allein über die Wohnung verfügen kann.

So ist es beispielsweise üblich, dass Eheleute beim Hauskauf je zur Hälfte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Ihr Anteil am Haus beträgt somit jeweils ½. Im Falle einer Scheidung einigen sich viele Ehepaare darauf, dass einer die Immobilie behält und den anderen für die Übertragung seines Anteils auszahlt. Theoretisch wäre es denkbar, dass ein Dritter diesen Anteil erwirbt, allerdings dürfte niemand daran Interesse haben, eine halbe Eigentumswohnung zu erwerben, wenn die andere Hälfte jemand anderem gehört. Ähnlich verhält es sich bei Erbengemeinschaften: Erben beispielsweise drei Kinder das Elternhaus, werden sie im Grundbuch mit einem Anteil von je einem Drittel als Eigentümer eingetragen. Die drei Miterben können ihren Erbteil verkaufen, allerdings müssen sie hierfür einen Käufer finden, der den Anteil von einem Drittel an der Wohnung erwerben will. Denkbar wäre beispielsweise, dass zwei der drei Kinder ihren Anteil an das dritte verkaufen, das die Wohnung selbst nutzen möchte.